Znalecký posudek číslo 1808/2012 NEMOVITOST: Rodinný dům - řadový, Rodinný dům Adresa nemovitosti: Nová 404, 664 84 Zbraslav Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Zbraslav, k.ú. Zbraslav na Moravě, kód ČSÚ: 791 806, LV: 562, 634 Ostatní stavby: Pozemky: 425, 107/37, 1387/8 Vlastník stavby: František Prokeš, Nová 404, 664 84 Zbraslav, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: František Prokeš, Nová 404, 664 84 Zbraslav, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych; č. obj.:132ex 4325/11-45/Fe, 20.9.2012 Adresa objednatele: Hradecká 3, 130 00 Praha IČ: 75128446 telefon: 725777991 e-mail: www.exekucni-urad.cz DIČ: 7808013059 fax: OBJEDNATEL : ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Mgr. Josef Řihák, tel.: 728816322, e-mail: rihak@se.cz Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253 / 2a, 61200 Brno IČ: 63361850 telefon: 605150984 e-mail: josefnekvapil@volny.cz DIČ: fax: Pro účely exekučního řízení (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 3 000 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 10.10.2012 Datum zpracování : 16.10.2012 Počet stran: 16 stran Počet příloh: 4 V Brně, dne 16.10.2012 Otisk razítka Ing. Josef Nekvapil
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1987 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 5+1 72 / 124 0 1 318 690 96 100,00 / ZP KUPNÍ CENA 0 Kč Kupní cena není předmětem ocenění. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 3 020 000 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota 3 910 000 Kč Obvyklá cena 3 000 000 Kč - z toho hodnota pozemku 1 320 000 Kč Budoucí stav Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Na cenu obvyklou mají vliv následující faktory: Pozitivní vliv: - rodinný dům je v mírně svažitém terénu, - rodinný dům má dvě zpevněná stání pro vozidla, - rodinný dům je vzdálen 300 m od autobusové zastávky, - technický stav rodinného domu je dobrý, - bytová jednotka je I.kategorie, - pozemky jsou v mírně svažitém terénu, - slušná občanská vybavenost, - k rodinnému domu patří id. 1/2 stavebního pozemku v obci. Pasivní vliv: - rodinný dům se nachází na kraji obce, - rodinný dům není zateplen, - 2 -
- rodinný dům nemá minimální plochu pozemku ve výši 400 m2, je bez zahrady, - obec Zbraslav je spádově mimo živé silniční komunikace, - v obci není železniční doprava, - před rodinným domem je zpevněná prašná vozovka. Obvyklou cenu rodinného domu s příslušenstvím stanovuji ve výši 2 055 000,- Kč a id. 1/2 pozemku p.č. 1387/8 stanovuji ve výši 945 000,- Kč, celkem nemovitosti ve výši 3,000.000,- Kč, které jsou menší než věcná hodnota o 900 tis. Kč, ale odpovídají metodě porovnávací. Rozdíl je způsoben hlavně nižší cenou nemovitostí v lokalitě Zbraslav v okrese Brno-venkov, která nepatří mezi nejžádanější v současné situací na trhu s nemovitostmi. U metody porovnávací se jednalo o porovnání s obdobně velkými nemovitostmi v blízkém okolí a stejného technického stavu, tj. staveb ve patrových s plochou střechou v dobrém technickém stavu a převážně v lokalitách na kraji obcí. Obvyklá cena odpovídá, protože se jedná o rodinný dům s jednou bytovou jednotkou I.kategorie o velikosti 5 + 1 o celkové podlahové ploše 196 m2. Rodinný dům je řadový koncový, částečně podsklepený, patrový s plochou střechou, jedná se bytovou jednotku umístěnou v 1.a 2.NP s příslušenstvím v 1.PP a id. 1/2 stavebního pozemku p.č. 1387/8 na kraji obce. Rodinný dům je zděný z cihel plných tl. 45 v 1.NP a plynosilikátových tvárnic tl. 30 cm v 1. a 2.NP, je bez zateplení, před rodinným domem jsou kompletní inženýrské sítě, před RD je silniční komunikace se zpevněným prašným povrchem, rodinný dům má ústřední plynové topení, okna dřevěná zdvojená, hygienické vybavení vana plechová smaltovaná, umyvadla a splachovací WC. Rodinný dům je z roku 1987, projektová dokumentace z roku 1974, u rodinného domu probíhá pravidelná údržba, při prohlídce nebyly zjištěny žádné stavební a statické závady. Rodinný dům má předzahrádku, za rodinným domem je dvorek, chybí zahrada, příslušenství tvoří venkovní úpravy. Rodinný dům se nachází 700 m od středu obce Zbraslav v mírně svažitém terénu se spádem 2%, autobusová zastávka hromadné dopravy je vzdálena 300 m, železniční doprava v obci není, krajské město Brno je vzdáleno 30 km. Na pozemcích a stavbě nevázne věcné břemeno, ale nemovitost je pod plombou v exekuci. Pro účely exekučního řízení není k tomuto stavu přihlíženo. U rodinného domu jsou pozemky a stavba stejných vlastníků, u pozemku p.č. 1387/8 je povinný vlastníkem id. 1/2. Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 404 s příslušenstvím a id. 1/2 pozemky p.č. 1387/8. Ocenění rodinného domu č.p. 404 s příslušenstvím je ve výši 2,055.000,- Kč, ocenění id. 1/2 pozemku p.č. 1387/8 je 945.000,- Kč, obvyklá cena nemovitostí je 3,000.000 Kč. Věcné břemeno užívání domu č.p. 404 ve Zbraslavi na stavební parcele p.č. st.425 a dále pak ze stavební parcely p.č. st425 a pozemku p.č. 107/37, vše v katastrálním území a obci Zbraslav na Moravě (LV č. 562) ve prospěch Real Partner s.r.o., IČ 27600289, se sídlem Praha 2, Blanická 3, PSČ 120 00 je oceněno ve výši 864 000 Kč. Vlastník nemovitosti znalci sdělil, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (telekomunikačního, elektrizačního, plynárenského, vodního atd.), případně závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z KN. Ocenění práv a závad Ocenění práv a závad provedeno dle Občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb. ve znění dalších doplňků a novel, dle 336a, odst. 1, písmeno b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených a dle 336a, odst. 1, písmeno c ve znění dle 336a, odst. 2. Práva a závady dle 336a, odst. 1, písmeno b Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 562 ze dne 20.9.2012 se jedná o následující omezení vlastnického práva: 1) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: st. 425, Z-1118/2012-703, Stavba: Zbraslav, č.p. 404, Z-1118/2012-703, Parcela: 107/37, Z-1118/2012-703. Listina. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha 2 132 EX-43252/2011-26/Fe ze dne 12.1.2012. Z-1118/2012-703. 2) Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky s příslušenstvím vyplývající ze Smlouvy o poskytnutí úvěru ze dne 22.1.2010 ve výši 1.600.000,- Kč. Real Partner s.r.o., Blanická 590/3, Praha 2, Vinohrady. 120 00 Praha 2, IČO: 27600289 Polák Antonín, U Stadionu 727, Chrudim III, 537 03 Chrudim 3, r.č. 590616/0689, Parcela: 107/37, V-846/2010-703, Parcela: st. 425, V-846/2010-703, Stavba: Zbraslav, č.p. 404, V-846/2010-703. Listina. Smlouva o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle občanského zákoníku ze dne 26.10.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.1.2010. V-846/2010-703. 3) Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.600.000,- Kč, jejího příslušenství a nákladů exekuce. Real Partner s.r.o., Blanická 590/3, Praha 2, Vinohrady. 120 00 Praha 2, IČO: 27600289 Polák Antonín, U Stadionu 727, Chrudim III, 537 03 Chrudim 3, r.č. 590616/0689, Parcela: 107/37, Z-17494/2012-703, - 3 -
Parcela: st. 425, Z-17494/2012-703, Stavba: Zbraslav, č.p. 404, Z-17494/2012-703. Listina. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 2 132 EX-4325/2011-37/Fe ze dne 17.5.2012. Právní moc ke dni 18.5.2012. Z-17494/2012-703. Ocenění práv a závad dle 336a, odst. 1, písmeno b 1) Real Partner s.r.o. 1 600 000,00 Kč Práva a závady s nemovitostí spojených celkem 1 600 000,00 Kč Práva a závady dle 336a, odst. 1, písmeno c Práva a závady, která dražbou nezaniknou. Jedná se o věcná břemena, ve smyslu zvláštních předpisů, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, která se na rodinném domě č.p. 404, Františka Prokeše, Nová 404 v k.ú. Zbraslav na Moravě, obec Zbraslav, okres Brno-venkov nachází. Ocenění práv a závad dle 336a, odst. 1, písmeno c Práva a závady celkem 864 000,00 Kč 864 000,00 Kč NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. - vyhláška č. 37/1967 Sb. k provedení zákona o znalcích a tlumočnících ve znění vyhlášky č. 77/1993 Sb. - Oceňování nemovitostí I-IV, autor Prof.Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., - stavební zákon č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcí předpisy, - výpis z katastru nemovitostí, LV č. 562 v k.ú. Zbraslav na Moravě, obec Zbraslav ze dne 20.9.2012, - výpis z katastru nemovitostí, LV č. 634 v k.ú. Zbraslav na Moravě, obec Zbraslav ze dne 20.9.2012, - informace o parcelách č. st. 425, 107/37 a 1387/8 se snímky KM v k.ú. Zbraslav na Moravě, obec Zbraslav ze dne 20.9.2012, - usnesení Exekutorského úřadu Praha 2, soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha o jmenování znalce Ing. Josefa Nekvapila ze dne 20.9.2012, - exekuční příkaz Exekučního úřadu Praha 2, soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha na provedení exekuce povinného Františka Prokeše, r.č. 601016/1509, adresa Nová 404, 664 84 Zbraslav ze dne 12.1.2012, - výsledek technické prohlídky ze dne 10.10.2012, - informace a sdělení získané od pana Františka Prokeše, majitele nemovitosti a paní Hany Sklenářové, pracovnice Obecního úřadu Zbraslav. Zbraslav je obec se statutem samostatné obce, v obci jsou v malé míře služby a obchody, je zde obecní úřad, zdravotní zařízení, základní škola, pošta a autobusová doprava, železniční doprava se v obci nenachází. Počet obyvatel v obci je 1 262. Obec se nachází na jižním kraji Bítešské vrchoviny. V obci jsou kompletní inženýrské sítě, v obci není provedena cenová mapa. Nemovitost se nachází 700 m od středu obce Zbraslav, 300 m od autobusové zastávky. Obec je vzdálena od krajského města Brna 30 km. Před rodinným domem je místní silniční komunikace se zpevněným prašným povrchem. Rodinný dům se nachází na pozemku p.č. st. 425. Rodinný dům je řadový koncový, je částečně podsklepený, patrový s plochou střechou, je zděný. Je umístěn na kraji obce s novými rodinnými domy, je situován jihozápad - severovýchod. Tvar pozemku je obdélníkový, pozemek je v mírně svažitém terénu ve východním směru se spádem 3%. Vstup do rodinného domu je z jihozápadní strany z chodníku. Rodinný dům má předzahrádku, za rodinným domem je dvorek s malou zahrádkou. Před rodinným domem jsou kompletní inženýrské sítě. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno - 4 -
území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Riziko nezjištěno Ve smyslu Výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 562 je na rodinném domě č.p. 404, ulice Nová, obec Zbraslav, okres Brno-venkov věcné břemeno. Jedná se o věcné břemeno užívání pro Real Pertner s.r.o., které je uvedeno ve smlouvě o zřízení věcného břemene, bod IV. ze dne 26.1.2010 následujícím způsobem: Věcné břemeno užívání domu č.p. 404 ve Zbraslavi na stavební parcele p.č. st.425 a dále pak ze stavební parcely p.č. st425 a pozemku p.č. 107/37, vše v katastrálním území a obci Zbraslav na Moravě (LV č. 562) ve prospěch Real Partner s.r.o., IČ 27600289, se sídlem Praha 2, Blanická 3, PSČ 120 00. Smlouva o zřízení věcného břemene je zapsána v Listu vlastnictví č. 562 ze dne 26.1.2010, právní účinky vkladu práva jsou ke dni 26.1.2010. Věcné břemeno se zřídilo jako úplatné a bylo ohodnoceno částkou 1000,-- Kč, které byly předány povinnému Františku Prokešovi v den podpisu smlouvy. V případě vystěhování povinného pana Františka Prokeše má tento nárok na odpovídající bydlení v bytu I.kategorie a uhrazení nákladů na přestěhování a nákladů spojených s přestěhováním. Předpokládané náklady jsou následující: 1) Náhradní bytová jednotka 1 + 1 Byly uvažovány bytové jednotky 1 + 1 v obci Zbraslav a jeho blízkém okolí. 1a) Byt 1 + 1 Zastávka v ceně 790 000 Kč o užitné ploše 35 m2, vlastnictví OV. Bytová jednotka má dispozici pokoj 16,9 m2, kuchyni s koupelnovým koutem 13,0 m2, chodbu 4,4 m2 a WC 1,0 m2. K bytu náleží 2 sklepy o ploše 7,3 m2. Byt je situován v 1.NP z celkových 3.NP, budova je cihelná. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu, do fondu oprav se platí 900 Kč/měsíc. Vytápění a ohřev vody zajišťují elektrické spotřebiče. Obec Zastávka má 2613 obyvatel, je vzdálena 22 km od krajského města Brna západním směrem, město Rosice je vzdáleno 2 km, obec Zbraslav je vzdálena 8 km, v obci je autobusová a železniční hromadná doprava, která je napojena na IDS. V obci je kvalitní občanská vybavenost, je zde obecní úřad, pošta, střední škola, zdravotní zařízení, sportovní areál s tenisovými kurty a hřištěm s umělým povrchem, moderní domov důchodců. Bytová jednotka je volná. 1b) Byt 1 + 1 Zastávka v ceně 499 000 Kč o užitné ploše 33 m2, vlastnictví OV. Bytová jednotka o ploše 33 m2 je situována ve 2.NP z celkových 3.NP, budova je cihelná. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu, má nízké měsíční náklady ve výši 1000 Kč/měsíc (FO, voda, společná energie, režie domu). Dům má nová plastová okna, vytápění krbovými kamny s možností plynu, který je v domě zaveden, ohřev vody elektrický bojler ve stáří 1 roku, střecha plechová s izolací, v současné době probíhají práce na nové kanalizaci, v plánu je nová fasáda. Obec Zastávka má 2613 obyvatel, je vzdálena 22 km od krajského města Brna západním směrem, město Rosice je vzdáleno 2 km, obec Zbraslav je vzdálena 8 km, v obci je autobusová a železniční hromadná doprava, která je napojena na IDS. V obci je kvalitní občanská vybavenost, je zde obecní úřad, pošta, střední škola, zdravotní zařízení, sportovní areál s tenisovými kurty a hřištěm s umělým povrchem, moderní domov důchodců. Bytová jednotka je volná. 1c) Byt 1 + kk Zastávka v ceně 1 190 000 Kč o užitné ploše 49 m2, vlastnictví OV. Bytová jednotka 1 + kk o ploše 49 m2 má ve sklepě sklepní kóji 2,2 m2. Byt je situován v 1.NP z celkových 3.NP a 1.PP, budova je cihelná. Dům je novostavbou ve výborném technickém stavu. Dům se nachází v klidné okrajové části obce. Obec Zastávka má 2613 obyvatel, je vzdálena 22 km od krajského města Brna západním směrem, město Rosice je vzdáleno 2 km, obec Zbraslav je vzdálena 8 km, v obci je autobusová a železniční hromadná doprava, která je napojena na IDS. V obci je kvalitní občanská vybavenost, je zde obecní úřad, pošta, střední škola, zdravotní zařízení, sportovní areál s tenisovými kurty a hřištěm s umělým povrchem, moderní domov důchodců. Bytová jednotka je volná. 1d) Byt 1 + 1 Rosice v ceně 1 090 000 Kč o užitné ploše 41 m2, vlastnictví DB s okamžitou možností převodu do OV Bytová jednotka 1 + 1 o ploše 41 m2 má obývací pokoj, kuchyni, koupelnu, samostatné WC s lodžií a sklepem, je situována v 6.NP z celkových 7.NP, budova je panelová s výtahem. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu. V bytě jsou původní okna, kuchyňská linka, vlastní měřiče, jádro po částečné rekonstrukci. Obec Rosice má 5570 obyvatel, je vzdálena 20 km od krajského města Brna západním směrem, obec Zbraslav je vzdálena 10 km, v obci je autobusová a železniční hromadná doprava, která je napojena na IDS. V obci je kvalitní občanská vybavenost, je zde městský úřad, pošta, střední škola, zdravotní zařízení, sportovní areál s tenisovými kurty a fotbalovým hřištěm, krytý zimní stadion, koupaliště, nákupní centrum se supermarkety. Bytová jednotka je volná. 1e) Byt 1 + kk Neslovice v ceně 730 000 Kč o užitné ploše 32 m2, vlastnictví DB, možnost převodu do OV v 06/2022. - 5 -
Bytová jednotka má dispozici pokoj s kuchyňským koutem 22,19 m2, předsíň 2,80 m2, koupelnu s toaletou 4,66 m2 a komoru 1,76 m2, je možnost užívání společných prostor (sušárna, kočárkárna). Byt je situován ve 2.NP z celkových 2.NP, budova je cihelná. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu, kolaudace byla v roce 2002, nízké náklady na bydlení 1 333 Kč/měsíc. Vytápění a ohřev vody kombinovaným plynovým kotlem, okna plastová, podlahy PVC a keramická dlažba, možnost připojení internetu a kabelové televize. Obec Neslovice má 901 obyvatel, je vzdálena 23 km od krajského města Brna jihozápadním směrem, město Rosice je vzdáleno 5 km, obec Zbraslav vzdálena 15 km, v obci je autobusová a železniční hromadná doprava, která je napojena na IDS. V obci je dobrá občanská vybavenost, je zde obecní úřad, pošta, ZŠ I.stupně, fotbalové hřiště, restaurace, cukrárna, smíšené zboží. Bytová jednotka je volná. Z uvedených bytových jednotek je průměrná cena 22363 Kč/m2 a průměrná užitná plocha 38 m2. Obvyklá cena činí 850 000,- Kč/ bytovou jednotku. 2) Náklady na stěhování Průměrná vzdálenost uvažovaných bytových jednotek je 10 km. Náklady stěhovacím vozem z firmy z Brna jsou následující: - Brno - Zbraslav a zpět 60 km x 12 Kč/km 720 Kč čas ztrávený na cestě 2 hod. x 89 Kč/hod. /prac. 712 Kč stěhovací práce (naložení,vyložení) 8,5 hod. x 4 prac. x 159 Kč/prac. 5406 Kč stání vozidla 8,5 hod. x 149 Kč/hod. 1267 Kč čas ztrávený na cestě 1 hod. x 89 Kč/hod./1prac. 356 Kč Zbraslav - obec vzdálená 10 km 10 km x 12 Kč/km 120 Kč Celkem 8581 Kč Celkem zaokrouhleno 8600 Kč 3) Náklady se stěhováním Náklady spojené se stěhováním a změnou adresy - odborný odhad 5400 Kč Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby VĚCNÉ BŘEMENO celkem 864000 Kč Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Rodinný dům je částečně podsklepený (1.PP), patrový (2.NP), v půdorysu obdélníkového tvaru s plochou střechou, je zděný, je orientován jihozápad - severovýchod, vchod je z chodníku z jihozápadní strany. Rodinný dům má 1 bytovou jednotku v I.kategorii umístěnou ve 2.NP s příslušenstvím v 1.PP. Rodinný dům je umístěn na pozemku p.č. st. 425, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 129 m2. Rodinný dům má základy betonové s vodorovnou a svislou izolací proti zemní vlhkosti, nosné stěny v 1.PP jsou zděné z cihel plných tl. 45 cm, 1. a 2.NP zděné z tvárnic Ytong tl. 30 cm, stropní konstrukce I profily a Hurdis desky s rovným podhledem, střecha plochá, krytina svařované živičné pásy IPA, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů břizolit, vnější obklad chybí, vnitřní obklady keramické v kuchyni, koupelně, WC a prádelně, schody železobetonové montované s dřevěným obkladem se zábradlím, dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní, vstupní dveře kovové hliníkových profilů, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností korek a dřevotříska, podlahy ostatních místností keramická dlažba, dřevotříska a korek, vytápění ústřední plynové plechovými radiátory, elektroinstalace světelná a třífázová na jističe, - 6 -
Druh stavby - účel využití bleskosvod ano, vnitřní vodovod se studenou a teplou vodou, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny, WC a prádelny, zdroj teplé vody plynový a elektrický ohřívač, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické zařízení vana plechová, sprchový kout a umyvadla, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně sporák elektrický s keramickou deskou, ostatní rozvod satelitu a veřejného telefonu pod omítkou, digestoř, malé ventilátory. Rodinný dům s bytovou jednotkou 5 + 1 je I.kategorie, je užíván k bydlení. Dispoziční řešení Rodinný dům je následujícího členění: Rodinný dům má v 1.PP dílnu 6,70 m2, sklep 8,28 m2, ústřední vytápění 6,13 m2, sklep na ovoce 3,20 m2, sklep na zeleninu 3,10 m2, sklep na palivo 7,56 m2, předsíň 4,45 m2, chodbu 1,08 m2 a schodiště 2,07 m2, 1.PP celkem 42,57 m2, v 1.NP je obývací pokoj 17,30 m2, kuchyně 8,93 m2, jídelna 15,53 m2, domácí práce 6,81 m2, WC 1,43 m2, spíž 0,80 m2, šatna 3,93 m2, předsíň 3,50 m2, zádveří 1,65 m2, krytá terasa 10,21 m2, lodžie 6,12 m2 a schodiště 2,07 m2, celkem 1.NP 76,22 m2, ve 2.NP je obývací pokoj 20,20 m2, ložnice 12,81 m2, dětský pokoj 9,00 m2, pokoj 12,64 m2 a koupelna s WC 5,03 m2, předsíň 4,38 m2, šatna 5,48 m2, komora 1,08 m2 a lodžie 6,20 m2, celkem 2.NP 76,82 m2, plocha rodinného domu celkem 195,61 m2. Popis tech. stavu stavby Rodinný dům je užíván od roku 1985, jeho stáří je 27 roků. Projektová dokumentace z roku 1984 je založena na stavebním úřadě v Rosicích. Znalci byla umožněna prohlídka rodinného domu dne 10.10.2012. Nebyly zjištěny žádné stavební a statické závady. Probíhá pravidelná údržba, technický stav je dobrý. Příslušenství stavby Příslušenstvím nemovitosti jsou venkovní úpravy. Jedná se o přípojky vody, kanalizace, plynu a elektro, vodoměrnou šachtu, zpevněnou plochu betonovou před vjezdem do dvora, zpevněnou plochu z betonové dlažby 30/30/3 cm před vchodem a chodníky ve dvoře, obrubníky typu ABO okolo zpevněných ploch, plotová vrata kovová z ocelových profilů s nátěrem, plot dřevěný z prken a pergola. Trvalými porosty jsou ovocné a okrasné dřeviny. Z ovocných dřevin se jedná o meruňku a švestku v zahrádce, okrasnými dřevinami jsou thuje, borovice a kanadské borůvky v předzahrádce a zahrádce. Trvalé porosty jsou udržované. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy s vodorovnou a svislou izolací 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm, Ytong tl. 30 cm 3. Stropy hurdiskové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické v kuchyni, koupelně, WC a prádelně 10. Schody železobetonové se dřevěným obkladem a zábradlím 11. Dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah korek, dřevotříska, keramická dlažba 15. Vytápění ústřední plynovým kotlem a plechové radiátory 16. Elektroinstalace světelná a třífázová na jističe 17. Bleskosvod ano 18. Vnitřní vodovod studená a teplá v kuchyni, koupelně, WC a prádelně 19. Vnitřní kanalizace kuchyně, koupelna, WC, prádelna 20. Vnitřní plynovod zemní plyn 21. Ohřev teplé vody plynový a elektrický ohřívač 22. Vybavení kuchyní elektrický sporák s keramickou deskou 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana, sprchový kout 24. Výtahy chybí 25. Ostatní rozvod satelitu a veřejného telefonu pod omítkou, digestoř, malé ventilátory 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek p.č. st. 425 je zastavěná plocha a nádvoří o výměře 129 m2, který je zastavěný rodinným domem. Na zastavěný pozemek p.č. st. 425 navazuje pozemek p.č. 107/37, - 7 -
orná půda o výměře 242 m2, který tvoří jeden funkční celek s parcelou st. 425. Na pozemku je dvorek se zahrádkou. Pozemky se nachází se u místní silniční komunikace se zpevněným prašným povrchem. Pozemky jsou vzdáleny 700 m od středu obce Zbraslav severozápadním směrem s novými rodinnými domy. Autobusová zastávka hromadné dopravy je vzdálena 300 m, železniční doprava se v obci nenachází. Před pozemky jsou kompletní inženýrské sítě. Terén je mírně svažitý ve východním směru se spádem 3%, na pozemcích je rodinný dům, dvorek a zahrádka s venkovními úpravami a trvalými porosty. Pozemek p.č. 1387/8, orná půda o výměře 1894 m2 se nachází na kraji obce u silniční komunikace s živičným povrchem naproti základní škole. Jedná se o pozemek užívaný jako zahrada. Zahrada je oplocená plotem ze strojového pletiva, v plotě u silniční komunikace jsou umístěna plotová vrata kovová s výplní ze strojového pletiva. V zahradě se nachází ovocné dřeviny. Jedná se o jabloně, hrušně, švestky, meruňky a třešně. Ovocné dřeviny jsou řádně ošetřovány. Z hlediska územního plánu obce se jedná o stabilizované území zařazené jako obytná plocha. Pozemek je vzdálen od středu obce 900 m, terén je mírně svažitý v severovýchodním směru se spádem 1%. Pozemek p.č. 1387/8 je v podílovém spoluvlastnictví, pan Prokeš František vlastní podíl ve výši 1/2, takže při výpočtu je uvažováno s velikostí pozemku 947 m2. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Popis porovnatelných nemovitostí: Lokalita Rudka, okres Brno-venkov Domašov, okres Brnovenkov V obci Zbraslav není provedena cenová mapa. Podle nabízených stavebních pozemků v obci Zbraslav a jeho blízkém okolí je cena stavebních pozemků 900,00 Kč/m2, což odpovídá cenové hladině hodnocené lokality. Popis pozemku, jeho zasíťování (zhodnocení kladů a záporů) Stavební pozemek se nachází v Rudce, okres Brno-venkov. Obec má 354 obyvatel, občanská vybavenost tvoří obecní úřad, základní a mateřská škola, hospoda, obchod s potravinami, bazén a sportoviště. Stavební parcela je situována ve velmi mírném svahu obce s krásným výhledem do okolní krajiny. Příjezd je zajištěný po zpevněné komunikaci. Na parceli je vyvedena voda a elektřina, kanalizace se buduje, kolaudace je plánována v roce 2013. Parcela má téměř čtvercový tvar 40 x 37 m, celková plocha pozemku je 1423 m2. V ceně je zpracovaný projekt rodinného domu. Pozemek je vzdálen od základní školy 1 km. Od krajského města Brna je parcela vzdálena 27,5 km západním směrem, od obce Zbraslav je vzdálen 5 km. Pozemek je volný. Stavební pozemek se nachází v obci Domašov, okres Brnovenkov. Obec má 1813 obyvatel, občanská vybavenost tvoří obecní úřad, základní a mateřská škola, pošta, restaurace, obchody s potravinami a sportoviště. Stavební parcela je situována ve velmi mírném svahu obce jihozápadně orientované. Příjezd je zajištěný po zpevněné komunikaci. Na hranici pozemku Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 1 423 1 421 577 999,00 0,90 899,10 850 1 037 000 1 220,00 0,90 1 098,00-8 -
Maršov, okres Brno-venkov Zastávka, okres Brnovenkov Zastávka, okres Brnovenkov je jsou kompletní IS, tj. voda, kanalizace, plynovod a elektřina. Parcela má plochu 1701 m 2, pozemek je možno rozdělit na dvě samostatné stavební parcely o výměrách cca 850 m2, uliční šířka pozemku je 18 m. Od krajského města Brna je parcela vzdálena 26,5 km západním směrem, od obce Zbraslav je vzdálen 6 km. Pozemek je volný. Stavební pozemek se nachází v obci Maršov, okres Brno-venkov. Obec má 482 obyvatel, občanská vybavenost tvoří obecní úřad a mateřská škola, hospoda, obchod s potravinami a sportoviště. Stavební parcela je situována ve velmi pěkném místě ve středu obce v proluce ve stávající zástavbě. Příjezd je zajištěný po zpevněné asfaltové komunikaci o uliční šíři 14 m. U parcele jsou kompletní inženýrské sítě. Celková plocha pozemku je 966 m2. Autobusová zastávka je v blízkosti pozemku. Od krajského města Brna je parcela vzdálena 28 km severozápadním směrem, od města Veverská Bítýška je vzdálena 6 km. Pozemek je volný. Stavební pozemek se nachází v obci Zastávka, okres Brno-venkov. Obec má 2613 obyvatel, občanskou vybavenost tvoří obecní úřad, základní a mateřská škola, pošta, zdravotní zařízení, restaurace, obchody s potravinami, kulturní dům, knihovnu a sportoviště. Stavební parcela je situována ve velmi mírném svahu obce. Příjezd je zajištěný po zpevněné komunikaci. Na hranici pozemku je jsou kompletní IS, tj. voda, kanalizace, plynovod a elektřina. Parcela má plochu 900 m2. Od krajského města Brna je parcela vzdálena 22,5 km západním směrem, od obce Zbraslav je vzdálen 7,5 km. Pozemek je volný. Stavební pozemek se nachází v obci Zastávka, okres Brno-venkov. Obec má 2613 obyvatel, občanskou vybavenost tvoří obecní úřad, základní a mateřská škola, pošta, zdravotní zařízení, restaurace, obchody s potravinami, kulturní dům, knihovnu a sportoviště. Stavební parcela je situována v místě dle územního plánu určeném pro bytovou zástavbu a lze ho rozdělit na menší parcely. Pozemek se nachází u zpevněné komunikace. Na hranici pozemku je jsou kompletní IS, tj. voda, kanalizace, plynovod a elektřina. Parcela má plochu 900 m2. Od krajského města Brna je parcela vzdálena 22,5 km západním směrem, od obce Zbraslav je vzdálen 7,5 km. Pozemek je volný. 966 1 000 000 1 035,20 0,90 931,68 900 1 215 000 1 350,00 0,90 1 215,00 2 239 2 686 800 1 200,00 0,90 1 080,00-9 -
Lesní Hluboké, okres Brnovenkov Vysoké Popovice, okres Brno-venkov Průměrná cena Celková výměra Porovnávací hodnota Stavební pozemek se nachází v obci Lesní Hluboké, okres Brnovenkov. Obec má 211 obyvatel, občanskou vybavenost tvoří obecní úřad a mateřská škola, hospoda, obchod se smíšeným zbožím a sportoviště. Příjezd k pozemku je po zpevněné asfaltové komunikaci. Na pozemku je nově natažena elektřina, voda a plyn jsou vzdáleny 5 m, projekt na vodu je již vypracován. Celková plocha pozemku je 1042 m2, na parcelu je vydáno stavební povolení na stavbu rodinného domu. Od krajského města Brna je parcela vzdálena 31 km severozápadním směrem, od obce Zbraslav je vzdálena 10,5 km. Pozemek je volný. 1 042 1 299 000 1 246,64 0,90 1 121,98 854 854 000 1 000,00 0,90 900,00 1 035,11 Kč/m 2 1 318 m 2 1 364 275 Kč stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v současném stavu: Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V obci Zbraslav není provedena cenová mapa. Podle nabízených stavebních pozemků v obci Zbraslav a jeho blízkém okolí je cena stavebních pozemků 900,00 Kč/m2, což odpovídá cenové hladině hodnocené lokality. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 425 129 1 000 129 000 orná půda 107/37 242 1 000 242 000 orná půda 1387/8 947 1 000 947 000 Hodnota pozemků celkem 1 318 000 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor 1.PP 57,24*2,50 = 143,10 m 3 1.NP 95,58*2,80 = 267,62 m 3 2.NP se zastřešením 91,98*3,02 = 277,78 m 3 Anglické dvorky (0,60+0,90)*0,57*0,80*2 = 1,37 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 689,87 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 96 Obestavěný prostor [m 3 ] 689,87 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 015 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 459 706 0 Stáří roků 25 Další životnost roků 75-10 -
Opotřebení % 25,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 594 780 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový - 11 - Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Zbraslav, okres Brno-venkov 144,00 1 175 3 500 000 24 306 0,900 21 875 Rodinný dům 4 + kk v obci Zbraslav se statutem obce, okres Brno-venkov je samostatně stojící, nepodsklepený, patrový se sedlovou střechou, je zděný z cihelného zdiva typu Porotherm, standardní vybavení, novostavba z roku 2009, zateplený, vytápění ústřední plynovým kombi kotlem, ohřev vody kombi kotlem + krbové vytápění s výměníkem + podlahové vytápění v koupelnách, okna plastová zdvojená, podlahy plovoucí a keramická dlažba, z hlediska dispozice je v 1.NP obývací pokoj 30,9 m2, kuchyně 17,3 m2, koupelna se sprchovým koutem a s WC, vstupní prostor a dřevěné schodiště, ve 2.NP ložnice 12,6 m2, dětský pokoj 12,6 m2, pokoj 12,2 m2, koupelna s vířivou vanou, bidetem a s WC, příslušenstvím sklad s dílnou a venkovní úpravy z nichž stojí za zmínku terasa za rodinným domem, vjezd na pozemek ze zámkové dlažby s parkováním pro 4 vozidla, krboviště a udírna. RD má předzahrádku, za rodinným domem je dvůr a zahrada s ovocnými dřevinami (hrušeň, třešeň) a okrasné dřeviny, které tvoří okrasné keře. Před RD jsou kompletní IS, vozovka s živičným povrchem. Vzdálenost od krajského města Brna je 30 km. V obci je autobusová hromadná doprava napojená na integrační dopravní systém. Občanskou vybavenost tvoří obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská škola, zdravotní zařízení, obchody, kulturní dům, sportovní areál, lyžařská sjezdovka. V okolí obce jsou hluboké lesy.nemovitost je volná. Srovnávací nemovitost je menší, lokalita obdobná, příslušenství mírně lepší, občanská vybavenost obdobná, pozemek horší, IS obdobné, vzdálenost od krajského města obdobná, cena z internetu Zastávka, Sportovní, okres Brno-venkov 276,00 533 3 500 000 12 681 0,900 11 413 Rodinný dům dvougenerační 5 + 2 v obci Zastávka, lokalita Sportovní se statutem obce, okres Brnovenkov je řadový koncový, podsklepený, patrový s plochou střechou, je zděný s balkonem, standardního vybavení, kolaudace v roce 1980 s částečnou rekonstrukcí, koupelny, podlahy, plastová okna, vchodové dveře, vytápění je plynové ústřední, z hlediska dispozice jsou v 1.PP dvě garáže, prádelna se sušárnou, kotelna se sklepem, malý sklípek a schodiště, v 1.NP bytová jednotka 2 + 1 o ploše 75,3 m2 a tvoří ji obývací pokoj, ložnice, kuchyně, koupelna, WC, zádveří, hala, balkon a schodiště, ve 2.NP je bytová jednotka 3 + 1 o ploše 70,4 m2 a tvoří ji obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, kuchyně, koupelna, WC, spíž, vstupní chodba a dva balkony, příslušenstvím jsou venkovní úpravy, RD má předzahrádku a parkovací plochu pro 4 vozidla ze zámkové dlažby, za RD je zahrada o velikosti cca 400 m2 s okrasnými keři a dřevinami, vzrostlé tuje oddělují sousedící zahrady, IS jsou kompletní, v obci je autobusová a železniční doprava napojená na IDS, vozovky jsou s živičným povrchem, krajské město Brno je vzdáleno 22,5 km, obec Zbraslav je vzdálena 7,5 km, nemovitost je volná. Srovnávací nemovitost je větší, lokalita lepší, vybavení lepší, příslušenství lepší, občanská vybavenost lepší, pozemky horší, vzdálenost od krajského města Brna lepší, cena z internetu Babice u Rosic, okres Brnovenkov 162,00 300 3 500 000 21 605 0,900 19 444 Rodinný dům 5 + kk v obci Babice u Rosic se statutem obce, okres Brno-venkov je řadový koncový,nepodsklepený, patrový se sedlovou střechou, je zděný, standardního vybavení, novostavba, topení ústřední plynovým kotlem, plastová zdvojená okna, z hlediska dispozice je v 1.NP obývací pokoj, pokoj, kuchyňský kout, koupelna s WC, vstupní prostor, šatna a schodiště, ve 2.NP je ložnice, dětský pokoj, pokoj, koupelna s vanou, sprchovacím koutem a WC a chodba, příslušenstvím jsou venkovní úpravy, rodinný dům má předzahrádku s garážovým stáním pro 2 vozidla ze zámkové dlažby, za RD je malý dvorek, RD je napojen na kompletní IS, vozovka s živičným povrchem, krajské město Brno je vzdáleno 24 km, obec Zbraslav je vzdálena 9 km, nemovitost je volná. Srovnávací nemovitost je menší, lokalita obdobná, vybavení lepší, příslušenství horší, občanská vybavenost horší, pozemek horší, vzdálenost od krajského města Brna lepší, cena z internetu Zakřany, okres Brno-venkov 285,00 319 2 890 000 10 140 0,900 9 126 Rodinný dům 5 + 1 v obci Zakřany se statutem obce, okres Brno-venkov je řadový, částečně podsklepený, patrový s plochou střechou, je zděný, standardního vybavení, nová fasáda, z hlediska dispozice je přední část rodinného domu přízemní, je zde bytová jednotka 3 + 1 s průjezdem do dvora, zadní část je dvoupodlažní, v 1.NP jsou užitné prostory a to kůlna, sklep, dílna, prádelna a schodiště, ve 2.NP jsou dva pokoje o ploše 54 m2 a chodba, příslušenstvím jsou venkovní úpravy, rodinný dům má předzahrádku a dvě parkovací místa, za RD je dvorek s malou zahrádkou, napojen je na kanalizaci a elektřinu, pitná voda je z vlastní studny, obecní vodovod je zaveden na pozemek, plynová přípojka na na hranici pozemku, vozovka s živičným povrchem, vzdálenost od obce Zbraslav je 9,5 km, vzdálenost od krajského města Brna je 29 km, nemovitost je volná. Srovnávací nemovitost je větší, lokalita horší, vybavení horší, příslušenství lepší, občanská
vybavenost horší, pozemky horší, vzdálenost od krajského města Brna obdobná, cena z internetu Radoškov, okres Brnovenkov 100,00 2 388 1 690 000 16 900 0,900 15 210 Rodinný dům 3 + 1 v obci Radouškov se statutem obce, okres Brno-venkov je samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový s plochou střechou, je zděný, standardního vybavení, kolaudace v roce 1977, částečná rekonstrukce v roce 2007, provedena výměna okna za plastová, nové elektrické rozvody, rozvody vody, odpady kanalizace, rozvody radiátorů v mědi, v RD je topení ústřední elektrické, z hlediska dispozice je v 1.PP menší dílna, sklady ovoce, zeleniny a brambor, v 1.NP je kuchyně, koupelna, WC, spíž, šatna, vstupní prostor, chodba a schodiště, ve 2.NP je obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, chodba a balkon, příslušenstvím jsou garáž, studna a venkovní úpravy, rodinný dům má předzahrádku, za RD je dvůr a zahrada s ovocnými a okrasnými dřevinami, RD je napojen na nekompletní IS, jedná se o vodovod a elektřinu, splašková kanalizace je svedena do septiku, vozovka je s živičným povrchem, zahrada je mírně svažitá, krajské město Brno je vzdáleno 37 km, obec Zbraslav je vzdálena 17,5 km, nemovitost je volná. Srovnávací nemovitost je menší, lokalita obdobná, vybavení horší, příslušenství lepší, občanská vybavenost horší, pozemek lepší, vzdálenost od krajského města Brna horší, cena z internetu Průměrná cena 15 414 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 196,00 m 2 Porovnávací hodnota 3 021 097 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 4 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 562 ze dne 20.9.2012 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 634 ze dne 20.9.2012 2 Koncesní listina: Ing. Nekvapil Josef Skácelova 2a 612 00 Brno Oceňování majetku pro: - věci nemovité - nehmotný majetek - finanční majetek Živnostenský úřad města Brna, Malinovského nám. 3, 601 67 Brno ze dne 29.4.2002 pod č.ev.: 370200-2132841-00, č.j.: K/14664/02-12 -
Pohled uliční Pohled boční - 13 -
Obývací pokoj Kuchyně - 14 -
Koupelna Toaleta - 15 -
Zahrada p.č. 1387/8 Pohled uliční - 16 -