- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2048-5/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - pozemku parc.č. 377/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 198 a pozemků parc.č.375/1, parc.č. 375/4, parc.č. 376 a příslušenství, katastrální území Nová Bělá, obec Ostrava, okres Ostrava - město (LV č. 1011) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 02051/13 Podle stavu ke dni 7. 1. 2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 9. 1. 2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 198 Adresa nemovité věci: Mitrovická 198, 724 00 Ostrava Nová Bělá Okres: Ostrava - město Obec: Ostrava Katastrální území: Nová Bělá 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 7. 1. 2015 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1011 pro k.ú. Nová Bělá ze dne 5. 12. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 02051/13-080 o ustanovení znalce ze dne 3.12.2013. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1011 zapsán: Tománek Zdeněk, Mitrovická 198/455, Nová Bělá, 72400 Ostrava Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve městě Ostrava, v městské části Nová Bělá, ul. Mitrovická, cca 300 m severozápadně od zastávky MHD Hřiště. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. V okolí nemovité věci je k dispozici základní občanská vybavenost. Kompletní občanská vybavenost je pak k dispozici ve městě Ostrava. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci, ul. Mitrovická. Oceňovaná nemovitost se nachází ve vyhledávané a klidné části města. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 377/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 198, pozemkem parc.č. 375/1, parc.č. 375/4 a parc.č. 376, součástmi a příslušenstvím. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) vedlejší stavby - garáž na pozemcích 377/1 a 375/1 nezapsaná v KN. - další vedlejší stavby na pozemcích 375/1 a 375/4. b) venkovní úpravy oplocení, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, septik c) trvalé porosty na pozemcích se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří (okrasné i ovocné) Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení, ve vyhledávané klidné části města, na okraji zastavěného území Negativa oceňované nemovité věci: - existence dalších staveb neevidovaných v katastru nemovitostí - užívání pozemků p.č. 375/5 a 377/3 (které jsou ve vlastnictví třetí osoby) k přístupu k domu bez právního titulu (zohledněno při ocenění v ukazateli vliv právních vztahů na prodejnost ) 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 377/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 316 m 2 Parc.č. 375/1 zahrada o výměře 386 m 2 Parc.č. 375/4 zahrada o výměře 836 m 2 Parc.č. 376 zahrada o výměře 230 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde garáž, vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty. Celková výměra pozemků činí 1 768 m 2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
- 5 - B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 198 součást pozemku parc.č. 377/1 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, z větší části podsklepený, dvoupodlažní s plochou střechou. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá dle velikosti objektu, že se jedná o rodinný dům s dispozicí 5+1. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů. Střecha je pultová. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Stropy s rovným podhledem. Fasádní omítky novodobé na zateplení. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna plastová, dveře hladké plné a prosklené. Jednotlivá podlaží jsou propojena schodištěm. Zastavěná plocha objektu činí cca 110 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 160 m 2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá vytápění kotlem na tuhá paliva a případně krbem, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, van (případně sprchových koutů), a vybavení kuchyně kuchyňskou linkou a sporákem. Technický stav objektu předpokládám dobrý, dům procházel v posledních letech dílčími rekonstrukcemi. Stáří objektu odhaduji na cca 35 let. Předpokládám, že je rodinný dům napojen na přípojky inženýrských sítí a to na elektřinu a vodu, je zde možnost napojit na plyn. Odkanalizování předpokládám do septiku. 2) Garáž nezapsaná v KN 3) Vedlejší stavby
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 2 000 tis. až 4 700 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Mitrovická Krmelínská, Dr. Grudy, Proskovice, 198 Nová Bělá Svinov Ostrava ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 1768 1200 897 1700 zastavěná plocha 110 110 150 158 užitná podlahová plocha 160 170 240 160 prodejní/nabídková cena celkem 4 700 000 3 699 000 3 100 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje I.15 I.15 I.15 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srov. horší horší korekce pro tech. Stav 1,00 1,05 1,10 lokalita/přístupnost srov. horší srov. korekce pro lokalitu 1,00 1,10 1,00 vzhled a atraktivita srov. horší horší korekce pro atraktivitu 1,00 1,05 1,05 příslušenství lepší srov. srov. korekce pro příslušenství 0,95 1,00 1,00 korekce pro velikost domu 0,97 0,85 1,00 korekce pro velikost pozemku 1,05 1,20 1,00 vliv právních vztahů na prodejnost *) 0,90 0,90 0,90 Indikovaná hodnota nemovité věci 3 239 465 3 478 916 3 500 396 2 739 083 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 3 239 465,- Kč
- 7 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, vliv právních vztahů (přístup a užívání cizích pozemků), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 3 240 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 3 240 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. 377/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 198, pozemků parc.č.375/1, parc.č. 375/4 a parc.č. 376 včetně součástí a příslušenství, v k.ú. Nová Bělá, obci Ostrava, okresu Ostrava město (LV č. 1011), je stanovena ke dni 7. 1. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 3 240 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci následovně: Cena obvyklá - 3 240 000,- Kč Slovy: třimilionydvěstěčtyřicettisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 9. 1. 2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2048-5/2015 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Přední pohled na RD č.p.198 Přední pohled na RD č.p.198
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Nová Bělá, ul.krmelínská Cena: 4 700 000,- Kč Zastavěná plocha: 110 m 2 Užitná plocha: 170 m 2 Velikost pozemku: 1 200 m 2 Dvougenerační dům po rekonstrukci, na ul. Krmelínská, Ostrava - Nová Bělá. Rodinný dům se nachází v atraktivní lokalitě s velmi dobrou občanskou vybaveností. Dům nabízí dvě bytové jednotky (4+1 a 2+1) se dvěma balkony, terasou a samostatnou garáží, obě bytové jednotky mají vlastní vstup do domu. První bytová jednotka 4+1 má 110m2 a nachází se v prvním patře. Prostorné pokoje jsou neprůchozí. V bytě je větší vstupní hala a komora. Kuchyň je propojená s jídelnou. V koupelně se nachází rohová vana. WC je zvlášť. Druhá bytová jednotka má 60m2 a nachází se v přízemí. Byt je v udržovaném stavu. Koupelna a WC jsou samostatně. Byt lze využít k bydlení, ale také i ke komerčním účelům. K domu patří i velká zahrada, celkové plocha pozemku je 1200m2. Na zahradě je zastřešená pergola, zděný krb a bazén (6x3m), součástí posezení je i zahradní domek, kde se nachází letní kuchyň. Celý dům je zateplený, nové plastové okna, vytápění je zde pomocí ecokotlu na uhlí či pelety. Dům je také částečně podsklepen. Nemovitá věc č. 2 RD Ostrava Svinov, ul. Dr. Grudy, Cena: 3 699 000,- Kč Zastavěná plocha: 150 m 2 Užitná plocha: 240 m 2 Velikost pozemku: 897 m 2 Částečně zrekonstruovaný dům o celkové velikosti 240 m2 v žádané lokalitě Ostravy- Svinova. Dům se nachází v klidné lokalitě, je rozdělen na dvě bytové jednotky. V přízemí je byt 3+1 v původním, udržovaném stavu s novou koupelnou. V 1.NP se nachází kompletně rekonstruovaný byt 4+1. Obě jednotky mají vlastní balkon a částečně nové el. rozvody..nemovitá věc č. 3 RD Proskovice, Ostrava Cena: 3 100 000,- Kč Zastavěná plocha: 158 m 2 Užitná plocha: 160 m 2 Velikost pozemku: 1 700 m 2 Rodinný dům 5+1, 160m2, v klidné lokalitě Ostravy / Proskovic. Jedná se o patrový dům, po částečné rekonstrukci, plně podsklepený. Dům je vytápěný kotlem na plyn, kotlem na tuhá paliva, je zde i elektrokotel a v obývacím pokoji je krb. Dům prošel v roce 2009 rekonstrukcí (dřevěná EUROokna, zateplená fasády 100mm, voda v plastu. V přízemí se nachází vstup, garáž, dílna, prádelna, kotelna a další tři místnosti. Sklep je suchý a je na úrovni země, vhodné i pro podnikatele, provoz, sklad. V patře jsou 4 pokoje, prostorná chodba, kuchyň s jídelnou a obývacím pokojem, spíš, koupelna, toaleta. Jedná se o velice udržovaný dům, původně v 70 letech navržený zkušeným architektem. Součástí prodeje je i zahrada 1500m2 s posezením, sklípkem na ovoce či víno. Klidné místo, soukromí, bezpečí.