Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1661/131/2014 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, č.p. 643 Adresa nemovitosti: Na Průhoně 643, 276 01 Mělník Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Mělník, k.ú. Mělník, kód ČSÚ: 692 816, LV: 4241 Ostatní stavby: Pozemky: 5847/2, 5848/1 Vlastník stavby: Václav Kulich, Vinice 447, 277 16 Všetaty, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Václav Kulich, Vinice 447, 277 16 Všetaty, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800 900 490 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 2 600 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 8.9.2014 Datum zpracování : 8.9.2014 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 8.9.2014 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1910 změna stavby v r. 2006 Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+1 0 / 1 2 291 742 107 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 2 600 000 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota 2 680 000 Kč Obvyklá cena 2 600 000 Kč - z toho hodnota pozemku 1 830 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 3 320 000 Kč - z toho hlavní budova 3 320 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v obci a okolí. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 4241 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Poloha nemovitosti Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby Mělník je okresní město s rozvinutou infrastrukturou. Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Mělník u zpevněné komunikace v ulici Na Průhoně na severním okraji města. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Zástava. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek v celkové výši 2.300.000,- Kč a budoucích pohledávek do výše 2.300.000,- Kč ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. Zástavní práva nejsou zohledněna v ceně, protože dražbou zaniknou. Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o zděný rodinný dům s plochou střechou, dům byl postaven v roce 1910, v roce 1998 byla provedena přístavba a nástavba, v roce 2006 byla provedena celková rekonstrukce. Dům je připojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektrickou distribuční síť. Druh stavby - účel využití Rodinný dům Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby 4+1, garáž Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné, vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem, schodiště je dřevěné, střecha plochá s živičnou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva. Okna jsou plastová. Omítky jsou vápenné štukové, fasáda je zateplená bez vrchní stěrky, 2x koupelna, 2x WC. TUV elektrický boiler. Vybavení kuchyně -sklokeramický sporák, podlahy prkenné, dveře dřevěné náplňové. Venkovní úpravy Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů umělá se zateplením 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře náplňové 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah prkna palubky 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní - 3 -
20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramika 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo, vana, sprcha 24. Výtahy chybí 25. Ostatní krbová kamna 26. Instalační pref. jádra standard Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 5847/2 o velikosti 239m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 5848/1 o velikosti 2052m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se v obci pohybuje cena stavebních pozemků mezi 800-1500,- Kč/m 2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 800,- Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 5847/2 239 800 191 200 zahrada 5848/1 2 052 800 1 641 600 Hodnota pozemků celkem 1 832 800 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor Spodní stavba 9,10*6,00*2,20 = 120,12 m 3 Vrchní stavba 9,10*6,00*5,70+7,45*7,05*5,70+7,05*1,65 = 622,23 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 742,35 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 107 Obestavěný prostor [m 3 ] 742,35 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 468 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 316 823 0 Stáří roků 104 Další životnost roků 36 Opotřebení % 74,29 Věcná hodnota (VH) Kč 852 890-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Mělník, Kokořínská 512,00 197 1 665 000 3 252 1,050 3 414 RD, sedlová střecha, 2.NP, 3+1, cca 40 let, 2x garáž, dobrý technický stav, pozemek 197m 2. Mělník, Mladoboleslavská 310,00 586 1 590 000 5 129 0,701 3 597 RD řadový koncový, zděný, sedlová střecha, 2+1, 1.NP, před rekonstrukcí, pozemek 586m 2. Mělník, Chloumecká 487,00 1 332 2 100 000 4 312 0,807 3 482 Zděný samostatně stojící rodinný dům se sedlovou taškovou střechou, 1.NP dobrý stav po částečné rekonstrukci - střecha, vodoinstalace, kanalizace, elektroinstalace, pozemek 1332m 2, Průměrná cena 3 498 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 742,35 m 3 Porovnávací hodnota 2 596 369 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -