Exekutorský úřad Jeseník

Transkript

1 Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /2009 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, č.p. 52, dílna na p.č. St.54/1, p.č. St.53, St.54/1, 7/12, 7/13 a 211/14 Adresa nemovitosti: Karolín 52, Rájec - Jestřebí Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Blansko, obec Rájec-Jestřebí, k.ú. Karolín, kód ČSÚ: , LV: 56 Ostatní stavby: Dílna Pozemky: St.53, St.54/1, 7/12, 7/13, 211/14 Vlastník stavby: Vladimír Hrouzek, Karolín 52, Rájec - Jestřebí, vlastnictví: výhradní Helena Hrouzková, Karolín 52, Rájec - Jestřebí, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Vladimír Hrouzek, Karolín 52, Rájec - Jestřebí, vlastnictví: výhradní Helena Hrouzková, Karolín 52, Rájec - Jestřebí, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Soudní exekutor, JUDr. Antonín Dohnal; č. obj.:014 Ex 2220/09, Adresa objednatele: O.Březiny 229, Jeseník ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: IČ: telefon: info@exekutor-jesenik.cz DIČ: fax: Ing. Viktor Kovalec Šumperská 523, Rapotín IČ: telefon: v.kovalec@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: stanovení ceny obvyklé dle zvláštního předpisu v místě a čase (ocenění stávajícího stavu) Účel : koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 6 Rapotíně, dne Otisk razítka Ing. Viktor Kovalec

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r změna stavby v r. Rekonstrukce v r Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / lektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Obytná/ Nebyt. výměra věnost Obytná/ Nebyt. výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 2/ / ,00 / negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko věcná přístupu a břemena příjezdu předkupní právo pojištění proti zaplavení ano / ne ostatní omezení REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění Kč - z toho hlavní budova Kč - ostatní objekty Kč evidence v KN Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Předmětem ocenění je stávající rodinný dům s rozsáhlým zázemím ve formě pozemků a dílnou ve městě Rájec-Jestřebí, místní část Karolín. Rodinný dům je užíván jak k bydlení, tak v suterénu se nachází kanceláře a sídlo firmy, když vše je doplněno dílnou za domem. a dostačující plochou pozemků. Nemovitost je ke dni ocenění obydlená a je užívaná. Poloha na okraji současně zastavěného území obce s bezproblémovým přístupem. V dané lokalitě jsou obdobné nemovitosti na trhu běžně nabízeny a obchodování, což je zcela patrné z uvedeného porovnání a nabídky RK. Porovnáním jsem tedy došel k závěru, že obvyklá (tržní) cena uvedených a popsaných nemovitostí činí ,00 Kč

3 Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti NÁLEZ Výpis z katastru nemovitostí, LV číslo 56, vyhotovený dálkovým výstupem dne Kopie katastrální mapy Vlastní databáze odhadce Průměrné ceny staveb a stavebních prací, Teorie oceňování nemovitostí Ceník ÚRS a THÚ Metodika oceňování nemovitostí pro tržní účely a účely úvěrového řízení v České spořitelně, a.s. Místní šetření ze dne spojené s prohlídkou na místě samém za účasti povinného Informace z MěÚ Rájec - Jestřebí a částečná PD Laserový přístroj LeicaDisto D3, ultrazvukový měřič Stabila, nylonové pásmo délky 30 m Fotodokumentace fotoaparátek Canon PowerShot A590 Informace a podklady zjištěné od realitních kanceláří působících v regionu Rájec Jestřebí leží v turisticky vděčné, oku lahodící krajině, což dokládají i slova archeologa a badatele Moravského Krasu Jindřicha Wankela : Půvabná Rájec září v nejkrásnějším slunečním svitu a zasluhuje právem jména, které má. Městečko má velmi dlouhou historii a patří k nejstarším obcím. Původní majitelé byli olomoučtí biskupové a právě na listině jednoho z nich, Jindřicha Zdílka / /, z roku 1131 je první zmínka o Rájci. Je však pravděpodobné, že osada tohoto jména existovala již předtím. O významu Rájce té doby svědčí jeho dva někdejší hrady. První stával v místech, kde se dnes říká Na Hradisku a druhý někde v místech později vybudovaného renesančního zámku. Podoba hradů není známa. V současné době je městečko severní branou do Moravského krasu. V daném městě se nachází městský úřad, pošta, mateřská, základní a střední škola, odborné učiliště, množství ubytovacích a stravovacích kapacit, obchody se smíšeným zbožím včetně příslušných doprovodných služeb, zdravotnické zařízení a lékárna, banka. Do města zajíždí jak vlak, tak i autobus, když počet denních spojů je dostačující. Ve městě je vybudován veřejný vodovodní a kanalizační řad, STL plynovod a distribuční rozvody NN. Oceňované nemovitosti se nachází na jihozápadním okraji současně zastavěného území města, a to v místní části Karolín u silnice III. třídy ze které je přístup na vlastní pozemek. Jde o zastavěnou část obce kde se nachází vesměs roztroušená zástavba objektů bydlení či rekreace. Vzdálenost do centra města cca 9 km, autobusová zastávka cca 5 minut, vlaková zastávka cca 12 km. Bývalé okresní město Blansko 13 km, Moravský kras cca 10 km, Brno cca 35 km. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Na LV č. 56 je v části C uvedeno zástavní právo smluvní pro GE Money Bank ve výši ,- Kč Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 52 na st.p.č. 53 v k.ú. Karolín, obec Rájec-Jestřebí. Přístup je řešen ze silnice III. třídy na vlastní pozemek a k - 3 -

4 Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby domu. Nemovitosti se nachází na okraji současně zastavěného území města v místní části Karolín. Jde o volně stojící a obývaný rodinný dům, který je užíván k bydlení a v suterénu se nachází kanceláře a sídlo firmy. Dům je podsklepený má jedno nadzemní podlaží a využité podkroví. Dům je napojen na veřejný vodovodní řad, odkanalizování je do vlastní jímky a napojení na distribuční rozvody NN. Dům je podsklepený, pasy a patky z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné o tl. 40 cm. Stropy smíšené s podhledem rovný. Krov dřevěný vazbový, střecha sklonitá sedlová a pultová, krytina standardní pálená taško a vlnovka. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Úpravy vnitř. povrchů - dvouvrstvé vápenné omítky. Úpravy vnějších povrchů -vápenná omítka. Vnitřní keram. obklady koupelny a kuchyně, dřevěné obklady. Schody dřevěné. Dveře hladké plné nebo prosklené, běžné provedení. Okna dřevěná zdvojená a plastová se žaluziemi. Povrch podlah prkenné a betonové kryté běžnými krytinami a keramické dlažby. Vytápění ústřední teplovodní s kotlem na el.energii. Elektroinstalace světelná a motorová. Bleskosvod není. Rozvod studené a teplé vody. TUV z el.bojleru. Vnitřní kanalizace - odpady se všech hygienických zařízení a vpustí. Vybavení kuchyně el.sporákem, Hygienická zařízení - umyvadla s tekoucí teplou a studenou vodou, vana, WC splachovací. Běžné vybavení rodinných domků. Dílna bez čp/če na pozemku p.č. St. 54/1 Jde o nepodsklepený zděný objekt, který má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Nachází se vzadu za domem. Nemovitost je užívaná jako dílny (stolařská, zámečnická) a sklad. Dispozice - výrobní a skladovací prostory, sociální zařízen (WC, sprcha) a kotelna. Nemovitost je užívaná od roku Jde o běžný rodinný dům, který je užíván k bydlení a suterén jako kanceláře a sídlo firmy. Dům byl ke dni ocenění obydlen a užíván. Jde o podsklepený rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží a využité podkroví. I.PP - vstupní hala, recepce, 2 kanceláře, sklep a 2 WC; I.NP - vstupní chodba, obývací pokoj, jídelna, koupelna s WC, kuchyně, ložnice; Podkroví - hala a dva obytné pokoje. Nemovitost je užívaná od roku 1983, když v roce 2000 byla provedena adaptace I.PP na kanceláře a částečná přístavba. Nemovitost je obydlená a užívaná, vybavení běžné, nevykazuje výraznější technické vady či poruchy. Budova bez čp/če na pozemku p.č. St.54/1 která je užívaná jako dílny, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné tl. 400 mm 3. Stropy s podhledem rovným, smíšené 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech pálená taška 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické keramické obklady a dřevěný obklad 10. Schody dřevěné 11. Dveře dřevěná plné a prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba a běžné krytiny (PVC a koberce) 15. Vytápění ústřední teplovodní s elektrokotlem 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody el.bojler s rozvodem po domě - 4 -

5 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou dva pozemky (p.č. St. 53 a St.54/1) vedené v KN jako zastavěné plochy, které jsou ve skutečnosti zastavěny stavbou RD a dílny, dále dva pozemky (p.č. 7/12 a 7/13) vedené v KN jako zahrady, které jsou i takto užívány když tvoří jednotný funkční celek se stavbou RD a dále pozemek (p.č. 211/14) vedený v KN jako ostatní plocha, - manipulační plocha, která slouží jako skladovací plocha. Pozemky jsou z části svažité, osluněné, přístup z místní zpevněné komunikace. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Znalec použil pro srovnání pozemky nabízené RK a obchodované v dané obci, když se jedná o pozemky vedené v různých druzích kultur, ale určené platným územním plánem obce k zastavění. Pozemky jsou obdobného charakteru, jsou dobře dostupné a vhodné k zastavění, když se jejich cena v nabídkách RK pohybuje v rozmezí Kč/m 2. (Nabídka RK - např. pozemek vedený v KN jako zahrada, k.ú. Ráječko určen k zastavění výměra 2669 m 2, cena 400 Kč/m 2 ) Pozemky se tedy na trhu běžně nabízejí a obchodují, když dle názoru znalce je jejich cena na hranici 350 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří St zastavěná plocha a nádvoří St.54/ zahrada 7/ zahrada 7/ ostatní plocha 211/ Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor Spodní stavba (13,00*7,60)*(2,30) = 227,24 m 3 Vrchní stavba (10,60*7,60+2,30*2,50)*(3,00) = 258,93 m 3 Zastřešení (7,60*7,60)*(2,90/2) = 83,75 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 569,92 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 86 Obestavěný prostor [m 3 ] 569,92 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč

6 Stáří roků 26 Další životnost roků 83 Opotřebení % 26,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Dílna zděná dílna St.54/1 592,00 m Kč/m Kč 15 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Rájec-Jestřebí 150, , Nabídka RK na prodej rodinného domu v obci Rájec Jestřebí. Dům se nachází v klidné části obce. Součástí domu je zahrada s ovocnými stromy. Na zahradě je tropický skleník. K rodinnému domu patří garáž a kolna. Dům je podsklepený. Vytápění domu je plynové nebo na tuhá paliva. V patře jsou 3 pokoje, sociální zařízení, kuchyň a spíž. Po dřevěném schodišti se dostaneme do druhého patra, kde je další pokoj. Dům má sedlovou střechu s možností půdní vestavby. K domu dále náleží velká terasa. ZP 90 m 2, UP 150 m 2, pozemky 912 m 2. Cena v RK ,00 Kč. Lokalita - stejná obec, i lokalita Omezení - nejde o záplavové území, radon střední index, stejné Dostupnost - autobus, vlak, přístup a příjezd ze zpevněné silnice Infrastruktura - obdobná Garáž a příslušenství chybí dílna (-) Pozemky -pozemky mírně menší (-) Pramen ceny - nabídka RK (-) Typ stavby - zděný, volně stojící RD Stáří a stav - starší (-) Vybavení - starší (-) (-) nabídka RK, příslušenství, velikost pozemků Vzhledem k uvedenému je celkový koeficient i přes nabídku RK zvýšen a to zejména z důvodu stáří a příslušenství Rájec-Jestřebí 162, , Nabídka RK na prodej RD samostatně stojícího dvoupodlažního rodinného domu velikosti 4+1 s garáží a zahradou v klidné části obce Ráječko. Jedná se o zděnou stavbu ve velmi dobrém technickém stavu,napojenou na veškeré IS. ZP 122 m 2, UP 162 m 2, pozemky 900 m 2, cena v RK ,00 Kč Lokalita - stejná obec, i lokalita Omezení - nejde o záplavové území, radon střední index, stejné Dostupnost - autobus, vlak, přístup a příjezd ze zpevněné silnice Infrastruktura - obdobná Garáž a příslušenství chybí dílna (-) Pozemky -pozemky mírně menší (-) Pramen ceny - nabídka RK (-) Typ stavby - zděný, volně stojící RD

7 Stáří a stav - starší (-) Vybavení - starší (-) (-) nabídka RK, příslušenství, velikost pozemků Vzhledem k uvedenému je celkový koeficient i přes nabídku RK zvýšen a to zejména z důvodu stáří a příslušenství Rájec - Jestřebí 77, , Nabídka RK na prodej rodinného domu v obci Rájec Jestřebí.Jedná se o řadový koncový podsklepený přízemní rodinný dům s dispozičním uspořádáním 2+1. V padesátých letech proběhla rekonstrukce. Před domem je malá zahrada a za domem uzavřený dvůr. V domě je elektřina, voda, kanalizace a ústřední vytápění na zemní plyn. Okna jsou dřevěná, radiátory plechové. Dům se nachází v klidné části města na ulici Lesní a je tedy možné ho využít i jako rekreační objekt při útěku před městským ruchem nebo čistě pro bydlení. ZP 95 m 2, UP 77 m 2, pozemky 223 m 2. Cena v RK ,00 Kč. Lokalita - stejná obec, ale vlastní území a blíže centra (+) Omezení - nejde o záplavové území, radon střední index, stejné Dostupnost - autobus, vlak, přístup a příjezd ze zpevněné silnice Infrastruktura - obdobná Garáž a příslušenství chybí dílna (-) Pozemky - pozemky menší (-) Pramen ceny - nabídka RK (-) Typ stavby - zděný, volně stojící RD Stáří a stav - starší (-) Vybavení - starší (-) (-) nabídka RK, příslušenství, velikost pozemků (+) poloha Vzhledem k uvedenému je celkový koeficient z důvody polohy a nabídky RK i přes stáří a příslušenství snížen. Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 196,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení 2 Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Ostrava dne , č.j.spr.1954/99 pro základní obory: 1) ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, 2) stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 285/2009. Rapotíně, dne Otisk razítka Ing. Viktor Kovalec - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 poloha v obci poloha v oblasti poloha v regionu

13 kancelář v suterénu koupelna v I.NP dílna obývací pokoj v I.NP podkroví recepce v suterénu dílna Dílna