ZNALECKÝ POSUDEK č. 653-33/2011 o ceně id. ½ nemovitostí: pozemků parc.č. 3833/126, parc.č. 3834/81, parc.č. 3836/193, parc.č. 3838/2 a parc.č. 3850/440 vše v obci a k.ú. Hluk, okres Uherské Hradiště, kraj Zlínský Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková Exekutorský úřad Ostrava Účel posudku: Zjištění ceny jako podklad pro exekuční řízení Posudek vypracoval: Ing. Šárka Kovaříková znalec, bytem Uherské Hradiště, Štefánikova 698 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 11. 4. 2011 Zvláštní požadavky objednatele: nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb. č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. Tento posudek obsahuje 16 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních.
2 0. Úvod Úkolem podepsaného znalce je ocenit nemovitosti se všemi jejich součástmi a příslušenstvím a právy a závadami obvyklou cenou dle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika : 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.) 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3 1. Nález - podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Výpisy z katastru nemovitostí Podkladem pro ocenění je výpis z katastru nemovitostí (LV č. 4509 pro obec a k.ú. Hluk) vyhotovený dne 3. 3. 2011 Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním SCD (viz příloha posudku). 1.2 Kopie katastrální mapy Podkladem pro ocení je kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 pro obec a k.ú. Hluk, mapový list č. Uherské Hradiště 4-5/2, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, KP Uherské Hradiště dne 3. 2. 2011. 1.3 Doklady o vlastnictví Nebyly doloženy. 1.4 Použité předpisy, literatura a další podklady 1.4.1 Předpisy pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění aktuálním ke dni ocenění Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění aktuálním ke dni ocenění 1.4.2 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.5 Situace oceňovaných nemovitostí Předmětem ocenění jsou pozemky situované v obci a katastrálním území Hluk, západně od zastavěné části obce, v lokalitě místně zvané Ostrožské pole, po pravé straně silnice vedoucí z Hluku do Ostrožské Nové Vsi a Ostrožské Lhoty. Jedná se o úzký souvislý pás dlouhý cca 850 m, vedoucí cca 500 m od hranice souvisle zastavěného území obce Hluk až k hranici katastrů Hluk a Ostrožská Nová Ves. Oceňované pozemky parc.č. 3833/126, parc.č. 3838/2 a aprc.č. 3850/440 jsou začleněny do většího půdního celku, tzv. honu a jsou zemědělsky obhospodařované společností Nový Dvůr Kunovice, a.s. Pozemky parc.č. 3834/81 a parc.č. 3836/193, které jsou v katastru nemovitostí evidovaní jako ostatní plocha ostatní komunikace jsou ve skutečnosti užívány jako polní cesta s nezpevněným (prašným) povrchem. Společnost Nový Dvůr Kunovice, a.s. je vlastníkem id. ½ oceňovaným pozemků; podle sdělení paní Sochorcové nemá společnost s druhým vlastníkem id. ½ oceňovaných pozemků od roku 2009 uzavřenu nájemní smlouvu na užívání pozemků. Obec Hluk má ke dni ocenění 4 468 obyvatel a sousedí s městem Uherské Hradiště (k.ú. Míkovice).
4 2. Posudek I - ocenění podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění aktuálním ke dni ocenění (dále jen zákon) a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění aktuálním ke dni ocenění (dále jen vyhláška). 2.1 Pozemky stavební ( 28) 2.1.1 Popis Pozemky parc.č. 3834/81 a parc.č. 3836/193 jsou v katastru nemovitostí evidovány jako ostatní plocha ostatní komunikace; ve skutečnosti se jedná o části nezpevněných polních cest, které nejsou veřejně provozovanou komunikací. Pozemky se ocení v souladu s ustanovením 28 odst. 7 vyhlášky. Cenou v Kč/m 2 je cena uvedená v odst. 1 písm. j) upravená srážkami podle tabulky č. 3 přílohy č. 21 a vynásobená koeficienty K i z přílohy č. 38 a K p z přílohy č. 39. 2.1.2 Ocenění Podle přílohy 21 tabulky č. 3 jsou použity následující srážky: 3.1 pozemek v katastrálním území (dále jen k.ú.) sídelní části obce (sídelní část = k.ú., v němž je magistrát nebo úřad města) ano 20 % (mimo zastavěné území) 3.2 pozemek v k.ú. mimo sídelní část obce, ale stavebně a dopravně na ni navazující ne nepoužije se (tj. s centrální částí obce k.ú. stavebně srostlá - sousední, popř. i další) 3.3 pozemek v k.ú. mimo sídelní část obce, avšak stavebně a dopravně na ni nenavazující ne nepoužije se (s prolukou vzdušnou čarou 200 m a více) 3.4 pozemek se zpevněným prašným povrchem ne nepoužije se 3.5 pozemek s nezpevněným prašným povrchem ano 55 % koeficient K i (CZ-CC 211 komunikace) 2,284 koeficient K p (okres Uherské Hradiště, obec s 2-5 tis. obyvatel, inženýrské stavby) 0,483 Ocenění stavebního pozemku podle 28 odst. 7, písm. a) vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek číslo 3834/81 Druh pozemku ostatní plocha ostatní komunikace Výměra pozemku m 2 24 Ocenění podle 28 odst. 7 písm. j) Základní cena ZC podle 28 odst. 1, písm. k Kč/m 2 86,42 Celkem srážky podle přílohy č. 21, tabulky č. 3 75 % ZC po snížení položkami podle přílohy č. 21 tab. 3 Kč/m 2 21,61 Koeficient změny cen staveb Ki 2,284 Koeficient prodejnosti Kp 0,483 ZC po úpravě, s Kp Kč/m 2 23,84 Cena pozemku bez Kp Kč 1 184,60 Cena s pozemku s Kp Kč 572,16 Ocenění stavebního pozemku podle 28 odst. 7, písm. a) vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek číslo 3836/193 Druh pozemku ostatní plocha - ostatní komunikace Výměra pozemku m 2 24 Ocenění podle 28 odst. 7 písm. j) Základní cena ZC podle 28 odst. 1, písm. k Kč/m 2 86,42 Celkem srážky podle přílohy č. 21, tabulky č. 3 75 % ZC po snížení položkami podle přílohy č. 21 tab. 3 Kč/m 2 21,61 Koeficient změny cen staveb Ki 2,284 Koeficient prodejnosti Kp 0,483 ZC po úpravě, s Kp Kč/m 2 23,84 Cena pozemku bez Kp Kč 1 184,60 Cena s pozemku s Kp Kč 572,16
5 2.2 Pozemky zemědělské ( 29) 2.2.1 Popis Pozemky parc.č. 3833/126, parc.č. 3838/2 a parc.č. 3850/440 jsou v katastru nemovitostí evidovány jako orná půda resp. ovocný sad a ve skutečnosti užívány k zemědělské prvovýrobě. Územním plánem obce není předpokládáno jejich nezemědělské využití. Pozemky se ocení v souladu s ustanovením 29 vyhlášky. Základní cena pozemků zjištěná podle bonitovaných půdně ekologických jednotek z přílohy č. 22 se upraví přirážkami a srážkami podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem K p z přílohy č. 39. Při ocenění je uplatněna přirážka podle přílohy č. 23 položky č. 1.5.2. Všechny pozemky leží ve vzdálenosti do 2 km od souvisle zastavěné části obce a jejich zemědělské využití není prokazatelně sníženo; srážky podle přílohy č. 23 nejsou uplatněny. 2.2.2 Ocenění Ocenění zemědělského pozemku podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo 3833/126 Část a b c d Druh pozemku orná půda orná půda orná půda orná půda Výměra m 2 1 170 1 047 716 112 BPEJ 32044 32014 30612 30110 ZC dle příl. 22 Kč/m 2 4,36 5,14 10,56 15,37 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % 80 80 80 80 Snížení - pol. 2 % 0 0 0 0 Snížení - pol. 3 % 0 0 0 0 Srážky a přirážky celkem % 80 80 80 80 Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 1,00 1,00 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 7,85 9,25 19,01 27,67 Cena části pozemku Kč 9 184,50 9 684,75 13 611,16 3 099,04 Pozemek celkem Kč 35 579,45 Ocenění zemědělského pozemku podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo 3838/2 Druh pozemku ovocný sad Výměra m 2 43 BPEJ 32014 ZC dle příl. 22 Kč/m 2 5,14 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % 80 Snížení - pol. 2 % 0 Snížení - pol. 3. % 0 Srážky a přirážky celkem % 80 Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 9,25 Pozemek celkem Kč 397,75 Ocenění zemědělského pozemku podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo 3850/440 Druh pozemku orná půda Výměra m 2 70 BPEJ 32014 ZC dle příl. 22 Kč/m 2 5,14 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % 80 Snížení - pol. 2 % 0 Snížení - pol. 3. % 0 Srážky a přirážky celkem % 80 Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 9,25 Pozemek celkem Kč 647,50
6 2.3 Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Objekt Cena (Kč) Pozemky: Pozemky : parc.č. 3833/129 35 579,45 parc.č. 3834/81 572,16 parc.č. 3836/193 572,16 parc.č. 3838/2 397,75 parc.č. 3850/440 647,50 Celkem 37 769,02 Celkem po zaokrouhlení 37 770,00 Z toho id. 1/2 18 885,00
7 3. Posudek II zjištění ceny cenovým porovnáním 3.1 Použitá metodika ocenění Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. 3.2 Ocenění pozemků Všechny oceňované pozemky jsou začleněny do větších půdních celků (honů), na kterých hospodaří společnost Nový Dvůr Kunovice, a.s. Společnost Nový Dvůr Kunovice, a.s. vykupuje pozemky, na kterých hospodaří, za jednotnou cenu 6,- Kč/m 2 (informace poskytnutá zástupkyní společnosti paní Sochorcovou). V okolních obcích jsou pozemky užívané k zemědělské prvovýrobě vykupovány za srovnatelné ceny. Lze tedy konstatovat, že cena 6,- Kč/m 2 je v místě obvyklou cenou. Pozemky celkem Parcela Druh Výměra Jednotková cena Cena celkem číslo pozemku m 2 Kč/m 2 Kč parc.č. 3833/129 orná půda 3045 6,00 18 270,00 parc.č. 3834/81 ostatní plocha ostatní komunikace 24 6,00 144,00 parc.č. 3836/193 ostatní plocha ostatní komunikace 24 6,00 144,00 parc.č. 3838/2 ovocný sad 43 6,00 258,00 parc.č. 3850/440 orná půda 70 6,00 420,00 Celkem pozemky 19 236,00 Celkem pozemky (zaokrouhleně) 19 240,00 Z toho id. ½ 9 820,00
8 4. Závady váznoucí na předmětných nemovitostech Na oceňovaných pozemcích podle údajů z katastru nemovitostí neváznou žádná věcná břemena. Oceňované nemovitostí nejsou podle dostupných informací pronajaty; respektive není se stávajícím vlastníkem uzavřena řádná nájemní smlouva. 5. Práva spojená s nemovitostmi Podle dostupných informací nebyla zjištěna práva spojená s oceňovanými nemovitostmi (např. práva, která jako věcná břemena váznou na jiné nemovitosti ve prospěch nemovitosti, která je předmětem ocenění).
9 6. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce bylo určit obvyklou cenu id. ½ nemovitostí evidovaných na LV č. 4509 pro obec a k.ú. Hluk. Jedná se o pozemky, které jsou zahrnuty do větších půdních celků (honů), na kterých hospodaří společnost Nový Dvůr Kunovice, a.s., nebo jsou užívány jako nezpevněná polní cesta mezi hony. Cena nemovitostí byla zjištěna jednak podle cenového předpisu, tj. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění aktuálním ke dni ocenění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění aktuálním ke dni ocenění viz POSUDEK I a jednak porovnávacím způsobem viz POSUDEK II. Jednotlivé zjištěné ceny jsou uvedeny v následujících tabulkách: Pozemky Cena zjištěná podle cenového předpisu (zaokrouhleně) Cena zjištěná porovnávacím způsobem (zaokrouhleně) Cena id. ½ nemovitostí 18 885,- Kč 9 820,- Kč Obvyklou cenu nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Podle výpisu z katastru nemovitostí neváznou na oceňovaných nemovitostech žádná věcná břemena. Podle dostupných podkladů nejsou oceňované pozemky pronajaty; respektive není se stávajícím vlastníkem uzavřena řádná nájemní smlouva. Obvyklá cena id. ½ pozemků je Slovy: devěttisícosmsetdvacet Kč 9 820,- Kč V Uherském Hradišti dne 14. 4. 2011 Ing. Šárka Kovaříková Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně čj. Spr 1410/99 ze dne 25. 2. 2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové). Znalecký posudek je zapsán pod č. 653-33/2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Uherském Hradišti dne 14. 4. 2011 Ing. Šárka Kovaříková Seznam příloh: Fotodokumnetnace (1 strana) Kopie mapy obce Hluk s vyznačením polohy oceňovaných pozemků (1 strana) Kopie listu vlastnictví (4 strany) Kopie katastrální mapy (2 strany)
10 Pohled na lokalitu s oceňovanými pozemky (od hranice katastrů Hluk a Ostrožská Nová Ves)
11 kopie mapy části obce Hluk s vyznačení polohy oceňovaných pozemků kopie fotomapy dotčené části obce Hluk s vyznačením přibližné polohy oceňovaných pozemků
12