ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2099/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2099/2012 O ceně pozemků ve zjednodušené evidenci PK 1190/2, PK 1191, PK 1192, PK 1226, PK 1227, PK 1231, PK 1232 k.ú. Svatá Kateřina u Svatého Mikuláše. Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny předmětu nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám Chrudim telefon: ivana.hudova@centrum.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Chrudimi Výtisk č. 1

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úvod, použitá metodika ocenění: Na základě objednávky ze dne napsané dražebníkem Dražbyprost s.r.o., se sídlem v Ústí nad Labem je předmětem objednávky vyhotovení znaleckého posudku - provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby: - pozemky ve zjednodušené evidenci PK 1190/2, PK 1191, PK 1192, PK 1226, PK 1227, PK 1231, PK 1232 vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora, na listu vlastnictví č. 640 pro katastrální území Svatá Kateřina u Svatého Mikuláše, obec Svatý Mikuláš. Vlastník: Pavel Charvát, Ke Kamenici 115, Starý Kolín. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou, cenou podle platného oceňovacího předpisu vyhlášky 387/2011ze dne 30. listopadu 2011, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: "Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim." Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny použita následující metodika: I. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění). II. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky ve zjednodušené evidenci PK 1190/2, PK 1191, PK 1192, Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: PK 1226, PK 1227, PK 1231, PK 1232 Svatá Kateřina Svatá Kateřina Středočeský Kutná Hora Svatý Mikuláš - 2 -

3 Katastrální území: Svatá Kateřina u Svatého Mikuláše Počet obyvatel: 786 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady: Výpis z katastru nemovitosti LV 640, pro k.ú. Svatá Kateřina u Svatého Mikuláše, ze dne Situační podklady: Kopie katastrální mapy pro k.ú. Svatá Kateřina u Svatého Mikuláše. 3.Použité předpisy: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. VYHLÁŠKA Ministerstva financí č. 387 ze dne 30. listopadu 2011, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů. 5. Vlastnické a evidenční údaje A) Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Charvát Pavel, Ke Kamenci 115, Bašta, Starý Kolín B) Nemovitosti Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) Parcela Výměra [m2] 1190/

4 6. Celkový popis nemovitosti Pozemky se nacházejí v k.ú. Svatá Kateřina u Svatého Mikuláše, který spadá pod obce Svatý Mikuláš. Svatá Kateřina je část obce Svatý Mikuláš v okrese Kutná Hora. Nachází se asi 1,5 km na severozápad od Svatého Mikuláše. Oceňované pozemky se nacházejí na sever od místní části Svatá Kateřina. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky evidované ve zjednodušené evidenci PK 1190/2, PK 1191, PK 192, PK 1226, PK 1227, PK 1231, PK

5 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky evidované ve zjednodušené evidenci PK 1190/2, PK 1191, PK 192, PK 1226, PK 1227, PK 1231, PK 1232 Popis: Pozemky se nacházejí na sever od místní části Svatá Kateřina, části obce Svatého Mikuláše. Pozemky jsou bez trvalých porostů a jsou součástí zemědělských honů. Pozemek PK 1226 je téměř obdélníkového půdorysného tvaru, PK 1192 je podélný z východní strany PK 1191, ostatní pozemky jsou nepravidelného půdorysného tvaru. Stavby, trvalé porosty, ani venkovní úpravy se na pozemcích nenacházejí. Pozemky nejsou určeny zastavění - nacházejí se v nezastavěném území. Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] PK 1190/ ,00 9,06 20,00 10, ,85 PK ,00 9,06 20,00 10, ,89 PK ,00 12,22 20,00 14, ,14 PK ,00 12,22 20,00 14, ,24 PK ,00 12,22 20,00 14, ,06 PK ,00 12,22 20,00 14, ,26 PK ,00 12,22 20,00 14, ,70 Mezisoučet , ,14 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,14 Pozemky evidované ve zjednodušené evidenci PK 1190/2, PK 1191, PK 192, PK 1226, PK 1227, PK 1231, PK zjištěná cena = ,14 Kč - 5 -

6 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky evidované ve zjednodušené evidenci PK 1190/2, PK 1191, PK 192, PK 1226, PK 1227, PK 1231, PK ,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: Kč slovy: Dvěstějedenácttisícčtyřicet Kč D. Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádný okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Cena obecná (obvyklá) pozemků: Obvyklá cena zemědělských pozemků vychází především z kvality půdy, která je vyjádřena kódem BPEJ. Bonitované půdně ekologické jednotky vyjadřují hlavní půdní a klimatické podmínky, jenž mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení. První číslice kódu BPEJ značí příslušnost ke klimatickému regionu, druhá a třetí číslice vymezuje příslušnost k určité hlavní půdní jednotce, čtvrtá číslice stanoví kombinaci svažitosti a expozice pozemku ke světovým stranám a pátá číslice určuje kombinaci hloubky půdního profilu a jeho skeletovitosti. Na cenu zemědělských pozemků má také vliv vzdálenost od zastavěné části obce a vzdálenost pozemků od zpevněných komunikací, případně nezpevněných komunikací - polních cest. Oceňované pozemky nejsou přístupné po zpevněné komunikaci a hranice pozemků nejsou v terénu vyznačeny. Pozemky jsou součástí zemědělského lánu a nejsou určeny k zastavění. Oceňované pozemky pozemky mají kód BPEJ a

7 Kód BPEJ vyjadřuje, že se pozemek nachází v teplém a mírně suchém klimatickém regionu a že se jedná o středně těžké půdy nezamokřené. Jedná se o rovinné pozemky, bez skeletovitosti s hlubokým půdním profilem. Kód BPEJ vyjadřuje, že se pozemek nachází v teplém a mírně suchém klimatickém regionu a že se jedná o středně těžké půdy zamokřené. Jedná se o rovinné pozemky, bez skeletovitosti s hlubokým půdním profilem. Obvyklou cenu pozemků s BPEJ uvažuji ve výši 8,- Kč/m2. Obvyklou cenu pozemků s BPEJ uvažuji ve výši 11,- Kč/m2. Výpočet obvyklé ceny: 8.302m 2 * 8,- Kč/m2 = ,- Kč 8.240m 2 *11,- Kč/m2 = ,- Kč Obvyklá celková cena je ve výši : Na základě provedené analýzy s použitím metody porovnávací hodnoty cenu obvyklou stanovuji ve výši ,- Kč V Chrudimi Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám Chrudim D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr 1884/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2099/2012 znaleckého deníku

8 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 640 ze dne Snímek katastrální mapy z náhledu do KN 2-8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -