ZNALECKÝ POSUDEK č. 3064/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3064/2013 o ceně nemovitostí v katastrálním území Bošovice, obec Bošovice, okres Vyškov: pozemků parc. č. 3540, 3541, 3544, 4818, 4871, 5618, 5718 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Exekutorský úřad Brno-město Minská 54, Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitosti povinného v rámci exekuce č.j. 97 EX 5331/06 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, Brno, tel.: Datum místního šetření: 17. dubna 2013 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: 17. dubna 2013 k datu místního šetření Nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Tento posudek obsahuje 19 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Jihlava č.j. 97 EX 5331/ je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí - spoluvlastnického podílu povinného Jiřího Hlaváčka o velikosti id. 1/2. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 17. dubna Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění administrativní cenou - dle BPEJ. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.

3 3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotovený dne pro k.ú. Bošovice : A: Vlastník: Hlaváček Jiří Ing., Husova 165/5, Brno RČ /401 Podíl 1/2 ROSTĚNICE, a.s., Rostěnice 49, Rostěnice-Zvonovice IČ Podíl 1/2 B: Nemovitosti: Parcela: m 2 orná půda m 2 orná půda m 2 orná půda m 2 orná půda m 2 orná půda m 2 orná půda m 2 orná půda C: Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Podrobnosti viz. příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Bošovice z Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 17. dubna Prohlídka nemovitosti byla provedena bez účasti povinného Ostatní - Smlouva o nájmu zemědělských pozemků s datem uzavření , se Zvláštním dodatkem ke smlouvě ze dne a Výpočtem nájemného po změně sazby od ze dne Územní plán obce Bošovice Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998.

4 4 Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecké standardy, Areas Brno, Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovitosti: Pozemek parc. č orná půda o výměře 875 m 2 Pozemek parc. č orná půda o výměře 216 m 2 Pozemek parc. č orná půda o výměře 2841 m 2 Pozemek parc. č orná půda o výměře 1447 m 2 Pozemek parc. č orná půda o výměře 1442 m 2 Pozemek parc. č orná půda o výměře 6512 m 2 Pozemek parc. č orná půda o výměře 4540 m 2 Oceňované zemědělské pozemky se nachází ve 3 lokalitách v k.ú. Bošovice: - lokalita Padělky, jihozápadně od centra obce - parcely č. 3540, 3541, lokalita Čtvrtě, severozápadně od centra obce parcely č. 4818, lokalita Žleby u Lovčiček, severně od obce parc.č. 5618, 5718 Všechny pozemky jsou dle LV v druhu pozemku orná půda, k datu ocenění jsou zemědělsky využívány, nachází se ve zvlněném, mírně svažitém terénu. Jsou přístupné po polních nezpevněných, příp. zpevněných cestách. Přes parcely č a 4818 prochází elektrické vedení vvn, přes parcelu č elektrické vedení vn. Dle územního plánu obce se pozemky nachází v plochách zemědělsky využívaných.

5 5 2. Posudek I - administrativní ocenění pozemků dle BPEJ 2.1 Pozemky zemědělské ( 29) Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ (příloha č. 19). Není-li zemědělský pozemek bonitován, použije se k jeho ocenění průměrná základní cena zemědělských pozemků v katastrálním území. Tato cena se upraví podle přílohy č. 20 se zdůvodněním a koef. K p z přílohy č. 36. Ocenění zemědělských pozemků podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo Část a b Druh pozemku orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda Výměra m BPEJ ZC dle příl. 22 Kč/m 2 15,01 10,27 15,01 15,01 11,23 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % Srážky a přirážky celkem % Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 15,01 10,27 15,01 15,01 11,23 Cena části pozemku Kč 4 998, , , , ,07 Pozemek celkem Kč , , ,39 Ocenění zemědělských pozemků podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo Část a b a b Druh pozemku orná půda orná půda orná půda orná půda Výměra m BPEJ ZC dle příl. 22 Kč/m 2 15,01 10,27 10,27 8,80 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % Srážky a přirážky celkem % Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 1,00 1,00 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 15,01 10,27 10,27 8,80 Cena části pozemku Kč 3 242, , , ,60 Pozemek celkem Kč , ,85

6 6 Ocenění zemědělských pozemků podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo Část a b a b Druh pozemku orná půda orná půda orná půda orná půda Výměra m BPEJ ZC dle příl. 22 Kč/m 2 10,27 8,80 10,27 8,80 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % Srážky a přirážky celkem % Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 1,00 1,00 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 10,27 8,80 10,27 8,80 Cena části pozemku Kč , , , ,40 Pozemek celkem Kč , , Rekapitulace ocenění administrativní cenou Objekt Cena současný stav (Kč) Stavby celkem 0,00 Pozemky : , , , , , , ,79 Pozemky celkem ,84 Trvalé porosty celkem 0,00 Celkem ,84 Celkem po zaokrouhlení ,00

7 7 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (pozemky) ve srovnatelných lokalitách v okresech Vyškov a Brno-venkov z databáze znalce nebo uveřejněnými na internetových stránkách (březen - duben 2013). 3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realizovaný prodej: Lokalita Popis lokality Základní popis okr. Brno-venkov, Malešovice Jedná se o 23 pozemků v Kat.území Malešovice, v obci Malešovice, okr. Brno-venkov. Pozemky leží v západní nezastavěné části obce. 15 pozemků je v kat.nemovitosti vedeno ve zjednodušené evidenci, dle srovnávacího sestavení parcel se jedná o ornou půdu. 8 pozemků je v kat.nemovitostí evidováno jako lesní pozemek, lesní porost je částí bývalého větrolamu. Předmětem prodeje byly pozemky jako celek. Druh pozemku Orná půda Územní plán Stupeň Záplavová oblast Ne Inženýrské sítě Nejsou Kupní cena (Kč) Poznámka Výměra (m 2 ) Cena za (Kč/m 2 ) 12,00 Datum prodeje 05/11 Prodávající Soukromá osoba Výměra orné půdy je m 2, lesního pozemku m 2.Dle zjištěné ceny tvoří orná půda 97,22 % a lesní pozemek s porosty 2,78 % celkové ceny. KS PU Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej, pozemek zemědělská půda, m² Celková cena: Kč Cena za m²: 11,50 Kč za m² Poznámka k ceně: včetně provize a právních služeb Adresa: Letonice, okr. Vyškov Datum aktualizace: Plocha pozemku:9 682 m 2 nabízíme k prodeji zemědělskou půdu o výměře m2 v obci Letonice.

8 8 Prodej, pozemek zemědělská půda, m² Celková cena: Kč Cena za m²: 15 Kč za m² Adresa: Nosislav, okr. Brno-venkov Datum aktualizace: Plocha pozemku: m 2 Nabízíme k prodeji zemědělskou půdu v katastru obce Nosislav. Jedná se o pozemek o celkové výměře m2. Vhodné pro vinici nebo ovocný sad. Prodej, pozemek zemědělská půda, m² Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 20 Kč za m² Adresa: Medlov, okr. Brno-venkov Datum aktualizace: Plocha pozemku:6 700 m 2 Nabízíme k prodeji zemědělský pozemek o celkové výměře m2 nacházející se v katastrálním území Medlov, okr. Brno-venkov. Pozemek byl součástí bývalého sadu. Prodej, pozemek zemědělská půda, m² Celková cena: Kč Cena za m²: 26 Kč za m² Adresa: Měnín, okr. Brno-venkov Datum aktualizace: Plocha pozemku: m 2 Zemědělské pozemky - Měnín u Brna ha nabízíme na prodej. Pozemky jsou v nájmu, roční výpovědní lhůta. Celkem m2, Pozemky jsou v těsné blízkosti dálnice.

9 9 Na základě nabídek zemědělských pozemků ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji jednotkovou cenu 18 Kč/m 2 Porovnávací cena pozemků Parcela číslo Druh pozemku Lokalita - využití Výměra m 2 ZC Kč/m 2 Cena Kč 3540 orná půda Padělky - orná půda , , orná půda Padělky - orná půda , , orná půda Padělky - orná půda , , orná půda Čtvtě - orná půda , , orná půda Čtvtě - orná půda , , orná půda Žleby u Lovčiček - orná půda , , orná půda Žleby u Lovčiček - orná půda , ,00 Porovnávací cena ,00 Porovnávací cena - zaokrouhleno ,00 4. Práva a závady Na výpisu z katastru nemovitostí LV 1456 v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Objednatelem byla předložena Smlouva o nájmu zemědělských pozemků s datem uzavření , se Zvláštním dodatkem ke smlouvě ze dne a Výpočtem nájemného po změně sazby od ze dne Smlouva o nájmu se vztahuje na všechny oceňované pozemky (uvedené na LV 1456). Pozemky jsou pronajaty za obvyklý nájem (viz Výpočet nájemného od ) na dobu neurčitou s výpovědní dobou 5 let. Cena závady (právo nájmu) se ocení výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Cena závady nemá vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Cena závady (tj. dle nájemní smlouvy roční nájemné) činí Kč za spoluvlastnický podíl id. 1/2, tj. 0,8936 ha, při sazbě Kč/ha.

10 10 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná administrativním způsobem dle BPEJ Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/2 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 Obvyklá cena - slovy: třistatisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/2 - slovy: jednostodvacettisíckorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 (tj ,00 Kč) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,8 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. Závada 2 283,00 Kč V Brně dne 29. dubna 2013 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3064/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 29. dubna 2013 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 1456 str. 1, 4, 5 Přibližné zákresy skupin parcel do mapy katastru s vyznačením lokalit Přibližné zákresy skupin parcel do fotomapy Výřezy z katastrální mapy s fotodokumentací Mapa oblasti

11 11

12 12

13 13