Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1960/055/2016 6 NEMOVITOST: Pozemek p.č. st. 67/1 s rodinným domem, č.p. 104 Adresa nemovitosti: Pod Kostelíčkem 104, Liběchov Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Liběchov, k.ú. Liběchov, kód k.ú. 681920, LV 445 Ostatní stavby: Pozemky: st. 67/1 Vlastník stavby: Miroslav Kožnar, Pod Kostelíčkem 104, 277 21 Liběchov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Miroslav Kožnar, Pod Kostelíčkem 104, 277 21 Liběchov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 163/2016-A Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 140 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 30.3.2016 Datum zpracování : 30.3.2016 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 30.3.2016 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1850 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 1 051 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: k celkové rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 1+kk 0 / 0 158 454 70 100,00 / 158 0 0 ZP KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 140 594 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 270 767 Kč 0 Kč Obvyklá cena 140 000 Kč - z toho hodnota pozemku 7 900 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 752 447 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 1 752 447 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu. NÁLEZ - 2 -
Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 445 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Liběchov je obec s 1051 obyvateli cca 5km severně od okresního města Mělník. V obci je základní infrastruktura. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost je v zástavbě rodinných domů ve svahu v ulici Pod Kostelíčkem RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn ANO Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Stavba je částečně na pozemku p.č. st. 67/2 ve vlastnictví Města Liběchov RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Všechny exekuce a zástavní práva dražbou zaniknou a proto nejsou zohledněna v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 2.NP se sedlovou střechou. Povinný, i když byl písemně informován o datu a čase místního šetření nebyl přítomen a neumožnil řádné místní šetření. Znalec musel nemovitost ocenit podle vnějších znaků. Některé rozměry musely být odhadnuty. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení Pravděpodobně 1+kk Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou částečně zděné převážně z kamene - opuky, částečně roubené a částečně hrázděné. Vodorovné nosné konstrukce předpokládám s viditelnými trámy. Střecha je sedlová - propadající se krov s taškovou krytinou ( dožitou, děravou bez bleskosvodu, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu - dožité, zničené bez svodů. Fasáda je břizolitová a vápenná dožitá opadávající, okna jsou původní dřevěná dožitá. Vnitřní konstrukce předpokládám dožité, zničené. I z vnějšku je zjevné, že celé 1.NP a větší část 2.NP je neobyvatelná. Předpokládám, že pouze jedna místnost je schopna jakéhosi omezeného užití Celý objekt je dožitý a bez okamžité a nákladné rekonstrukce brzy podlehne zkáze.. Příslušenství stavby Rozpadající se kolna - propadlá střecha, rozpadávající se stěny - není do ocenění zahrnuta pro špatný stav. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací Bez izolace proti zemní vlhkosti 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo 3. Stropy viditelné trámy 4. Krov, střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře - 3 -
12. Vrata 13. Okna dřevěná dvojitá 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st..67/1 o velikosti 158m 2 zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je rovinatý okolo je prudký svah. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v obci se v současné době pohybuje od 50,- Kč do 400,-Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze odhadnuta ve výši 50,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 67/1 158 50 7 900 Celková výměra pozemků 158 Hodnota pozemků celkem 7 900 Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou částečně zděné převážně z kamene - opuky, částečně roubené a částečně hrázděné. Vodorovné nosné konstrukce předpokládám s viditelnými trámy. Střecha je sedlová - propadající se krov s taškovou krytinou ( dožitou, děravou bez bleskosvodu, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu - dožité, zničené bez svodů. Fasáda je břizolitová a vápenná dožitá opadávající, okna jsou původní dřevěná dožitá. Vnitřní konstrukce předpokládám dožité, zničené. I z vnějšku je zjevné, že celé 1.NP a větší část 2.NP je neobyvatelná. Předpokládám, že pouze jedna místnost je schopna jakéhosi omezeného užití Celý objekt je dožitý a bez okamžité a nákladné rekonstrukce brzy podlehne zkáze. Elektroměr odpojen. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor vrchní stavba 4,90x14,35x4,80 = 337,51 m 3 zastřešení 4,90x14,35x3,30 2 = 116,02 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 453,53 m 3 Současný stav Budoucí stav - 4 -
Zastavěná plocha [m 2 ] 70 Obestavěný prostor [m 3 ] 453,53 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 864 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 752 447 Stáří roků 166 Další životnost roků 4 Opotřebení % 85,00 Věcná hodnota (VH) Kč 262 867 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Liběchov 788,00 360 1 470 000 1 865 0,17 311 Zděný RD s 1.PP, 1.NP, podkroví, 2+1. dobrý technický stav. Pozemek 360m 2. Liběchov 825,00 500 650 000 788 0,39 309 Zděný rodinný dům s 2.NP, před rekonstrukcí. Pozemek 500m 2, Liběchov 1 402,00 893 1 149 000 820 0,38 310 Samostatně stojící zděný RD, 2.NP, před rekonstrukcí. Pozemek 893m 2, Variační koeficient před úpravami: 43,21 % Variační koeficient po úpravách: 0,26 % Průměrná cena 310 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 453,53 m 3 Porovnávací hodnota 140 594 Kč Výpočet výnosové hodnoty - 5 -
Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 0 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 140 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 0,00 % 0Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 7 900Kč Upravená obvyklá cena: 132 100Kč Započitatelná plocha: 0,00m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 132 100Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -