ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 17319915 NEMOVITÁ VĚC: o ceně RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.dubí u Kladna, okres Kladno Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Kladno, k.ú. Dubí u Kladna Adresa nemovité věci: Průmyslová 823, 272 01 Kladno Vlastník stavby: Miroslav Rác, Zahradní 52, 273 51 Braškov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Miroslav Rác, Zahradní 52, 273 51 Braškov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, Mgr. Hynek Sekyrka Adresa objednavatele: Murmanská 1475/4, 10000 Praha 10 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 145 EX 809/14-121(ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3 600 000 Kč Datum místního šetření: 10.8.2015 Stav ke dni : 10.8.2015 Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet:19 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 15.8.2015 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol o ceně RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v
obci Kladno, k.ú.dubí u Kladna, okres Kladno. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Kladno, LV č.31427 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - Usnesení č.j. 145 EX 809/14-12 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.dubí u Kladna, okres Kladno Jedná se o RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.dubí u Kladna, okres Kladno, který je zapsaná u KN Kladno na LV č.31427. Objekt RD č.p.823 je koncový RD nachází se v ulici Průmyslová nedaleko centrální části obce. RD je částečně podsklepen má dvě nadzemní podlaží, podkroví a sklonitou střechu. V budově se nacházejí 3 byt.jednotky. Stavebnětechnický stav objektu dobrý, je provedena rekonstrukce, běžná údržba. Objekt je napojen na inž. Sítě (elektro, voda) odkanalizováno do veř.kanalizace. Parkování před domem i na pozemku u objektu. U RD se nacházejí vedlejší stavby ( přípojky, sklad, přístřešek, zp.plocha, oplocení). Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.31427, nedoloženy nájemní smlouvy k byt.jedn. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.823 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č.1661, 1662 v obci Kladno, k.ú.dubí u Kladna, okres Kladno Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.dubí u Kladna, okres Kladno 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00-3 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV č. 31427 II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy 5 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní VI -0,05 objekty (průmysl výrobní haly) zatěžující okolí 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,06 okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,890 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,890 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Dubí u Kladna: 11 Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - 4 -
1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.823 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Kladno Celková rekonstrukce provedena Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 645,- Kč/m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 762,78 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stavby po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (2 + 15)= 0,915 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,915 = 1,143 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,890 12 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 645,- Kč/m 3 * 1,143 = 3 023,24 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 762,78 m 3 * 3 023,24 Kč/m 3 * 1,000 * 0,890= 2 052 399,64 Kč - 5 -
Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 052 399,64 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č.1661, 1662 v obci Kladno, k.ú.dubí u Kladna, okres Kladno Jedná se o pozemek p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.dubí u Kladna, okres Kladno. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 31427 u KN Kladno. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - hluk, prašnost I -0,02 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,980 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,890 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,980 * 0,890 = 0,872 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 500,- 0,872 1 308,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1661 81,00 1 308,00 105 948,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1662 446,00 1 308,00 583 368,- - 6 -
Stavební pozemky - celkem 527,00 m 2 689 316,- Pozemky p.č.1661, 1662 v obci Kladno, k.ú.dubí u Kladna, okres Kladno - zjištěná cena = 689 316,- Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.dubí u Kladna, okres Kladno Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 208,40 m 2 Obestavěný prostor: 763,00 m 3 Zastavěná plocha: 80,79 m 2 Plocha pozemku: 904,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 345 m2, pozemek 233 m2 ke koupi městský bytový dům, ideální ke kombinaci bydlení a podnikání, na pozemku o celkové výměře 233 m2, v Kladně. Jedná se o cihlový, částečně podsklepený objekt se dvěma nebytovými prostory v 1.NP, bytovou jednotkou 3+1 ve 2.NP a půdou vhodnou k vestavbě. V přízemí domu se nachází dvě prodejny (38 a 41 m2) se zázemím a samostatnými vchody z hlavní ulice. V 1. patře je prostorná bytová jednotka 3+1 (103 m2). Vstup na pozemek a do domu je z postranní ulice, přes zahrádku za domem. Vytápění domu ústředním topením s plynovým kotlem, ohřev vody bojlerem. IS: el.230/400v, vodovod, plyn, kanalizace, telefon. Lokalita Kladno Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,02 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,95 K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,97-7 - Upravená j. cena Kč/m 2 15 781 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 245,00 m 2 233 m 2 3 990 000 Kč 16 286 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 260 m2, pozemek 920 m2 V obci Kladno,k prodeji větší dvougenerační rodinný dům s dispozicí 3+1 v přízemí a 4+1 v patře s užitnou plochou 260 m2 a se zastavěnou plochou 108 m2, garáží se zast.pl. 33 m2, dvorem s parkovacím stáním 98 m2 a zahradou 681 m2. Celková výměra pozemků činí 920 m2. Celý dům je
podsklepený. V přízemí se nachází prostorná předsíň s halou a schodištěm, dále tři pokoje, kuchyně, koupelna s vanou a samostatné WC, v patře jsou čtyři pokoje a kuchyně a koupelna se sprchovým koutem a WC. Dům je vytápěn ústředním topením s kotlem na tuhá paliva (koks) s možností přebudovat na vytápění zemním plynem (připravená přípojka). Dům je napojen na veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci. V domě jsou instalována nová plastová okna s vertikálními žaluziemi. Na zahradě je zbudován nezapuštěný bazén s filtrací a skleník. Lokalita Kladno Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,02 Kč Časový koeficient 0,98 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,95 K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 18 244 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 260,00 m 2 920 m 2 4 995 000 Kč 19 212 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 200 m2, pozemek 272 m2 Prodej RD s dvěmi bytovými jednotkami o dispozici 2+kk a 1+1 s garáží na pozemku o velikosti 272m2 v Kladně. V přízemí je bytová jednotka 1+1 se samostatným vchodem, koupelna s vanou a samostatné WC. V patře je bytová jednotka 2+kk, ložnice, obývací pokoj s kuchyní, koupelna s vanou a společným WC a samostatným vchodem. Dům je zčásti podsklepen, vytápění je ústřední plynové, možnost půdní vestavby. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, elektřina, plastová okna, rozvody vody a plynu. Stavba je napojena na obecní vodovod i kanalizaci. V místě veškerá občanská vybavenost. Lokalita Kladno Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,95 K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 15 195 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m 2 272 m 2 3 199 000 Kč 15 995 Kč/m 2-8 -
Název: Prodej rodinného domu prodej dvoupatrového, domu v osobním vlastnictví po částečné rekonstrukci, kde se nachází 6 místností, v 1 patře lodžie, kuchyň, sklep, 2x koupelna, zahrada 486m2, dvůr za domem lokalita Kladno - Dříň. K domu náleží přilehlý pozemek (342 m2), který slouží jako zahrada a průjezd možný k parkování. Dům je podsklepený. Dispozice: v přízemí jsou dvě místnosti vytápěný samostatným plynovým kotlem s ohřevem vody, koupelna a WC jsou společné pro jedno patro. V prvním patře jsou 4 místnosti - vstupní chodba, koupelna a WC jsou společné pro jedno patro. Dům má prostornou půdu, kde lze realizovat půdní přístavba střecha je nová. Budova je po částečné rekonstrukci vody, odpadu, a topení. V Kladně je veškerá občanská vybavenost a velmi dobrá dopravní dostupnost, do Prahy autem 15 min. Lokalita Kladno - Dubí Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 0,98 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,95 K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,93 Upravená j. cena Kč/m 2 15 916 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 163,20 m 2 486 m 2 2 790 000 Kč 17 096 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu k prodeji samostatně stojící, prostorný dům v blízkosti centra města. Dům je zděný, plně podsklepený. Dispozice: suterén - kuchyň, 2 pokoje, prádelna, dílna, sklep, WC, komora; přízemí - 4+1, komora, soc. zařízení, zimní zahrada, veranda. Prostorná půda o výměře 150 m2 s možností vestavby. Dvě garáže, dvorek, zahrádka. Celkem pozemek 408 m2. Veřejný vodovod, kanalizace, plyn, el. 220/380V. V okolí kompletní občanská vybavenost, blízko autobusové nádraží. Díky lokalitě je vhodný k bydlení, popř. sídlo firmy, kanceláře, aj. Lokalita Kladno Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 0,98 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,95 K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,91 Upravená j. cena Kč/m 2 21 897 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena - 9 -
150,00 m 2 408 m 2 3 600 000 Kč 24 000 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 15 195 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 17 407 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 21 897 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 17 407 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 208,40 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 3 627 619 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.823 2 052 400,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č.1661, 1662 v obci Kladno, k.ú.dubí u Kladna, okres Kladno 689 316,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.dubí u Kladna, okres Kladno 3 627 619,00 Kč 2.2 0,00 Kč 3 627 619,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 3 627 619 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 2 741 716 Kč Obvyklá cena 3 600 000 Kč slovy: Třimilionyšestsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém stavu. Objekt nemá - 10 -
viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Kladno LV č.31427 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 3 600 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 3 600 000,- Kč slovy: třimilionyšestsettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Kladno, k.ú.dubí u Kladna, okres Kladno. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Kladna, Prahy. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Kladno, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.dubí u Kladna, okres Kladno podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích - 11 -
kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.dubí u Kladna, okres Kladno ve výši 3 600 000,- Kč. : 3 600 000,-Kč Obvyklá cena: 3 600 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. - 12 -
Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 15.8.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 17319915 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17319915. - 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 6-14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -