ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo

Transkript

1 ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo NEMOVITOST: o ceně RD č.p.247 vč.pozemků a příslušenství v obci Košťálov, k.ú. Košťálov, okres Semily. Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Semily, obec Košťálov, k.ú. Košťálov Adresa nemovitosti: Košťálov 247, Vlastník stavby: Josef Brodský, Tyršova 408, Semily, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Josef Brodský, Tyršova 408, Semily, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Express Dražby a.s. Adresa objednatele: Štěpánská 633/49, Praha 1 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Tomáš Maršál Lidická 342, Středokluky IČ: telefon: DIČ: CZ fax: (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne Tomáš Maršál NÁLEZ Přehled podkladů - výpis z KNSemily, LV č snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb.

2 - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.. 450/12 sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky databáze znalce - Zástavní právo z rozhodnutí Z-6618/ , Z-2499/ věcné břemeno bytu Z-3367/ zahájení exekuce Z-89775/ Smlouva o převodu nemovitosti RI 553/1991 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti RD č.p.247 vč.pozemků a příslušenství v obci Košťálov, k.ú. Košťálov, okres Semily.. Jedná se o RD č.p.247 vč.pozemků a příslušenství v obci Košťálov, k.ú. Košťálov, okres Semily, který zapsán u KN Semily na LV č.266. Přístup po komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. RD je samostatně stojící. Objekt je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a sklonitou střechu. Svislé nosné konstrukce dřevěné, vytápění ÚT. Možné napojení na inž.sítě, voda elektro, žumpa. Rozvody provedené. Na pozemku je zpevněná plocha na parkování, vedlejší stavba( garáž, zpevněná plocha). Dobrá dopravní dostupnost autobusovým spojením. Úplná občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, rekreace, podnikání. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy Stav stavby neumožňuje podpis zástavní (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -

3 Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno doživotního užívání Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.266 Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p Ocenění pozemků 2.1 pozemek č.p. 272/3, 272/4 Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.247 na pozemku č.p. 272/4 2.2 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.247 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2000 obyvatel Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 477,- Kč/m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 347,95 m 3 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,19-3 -

4 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří : 0,70 12 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,70 = 0,450 i = 1 Index polohy Název znaku č. Pi 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I -0,01 (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,990 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Ti - 4 -

5 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - viz.lv 266 I -0,03 3 Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,870 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,450 * 0,990 * 0,870 = 0,388 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 4 477,- Kč/m 3 * 0,388 = 1 737,08 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 737,08 Kč/m 3 * 347,95 m 3 = ,99 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,99 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek č.p. 272/3, 272/4 Popis Jedná se o pozemek p.č.272/3, 272/4 v obci Košťálov, k.ú. Košťálov, okres Semily, které jsou zapsané na LV č.266 u KN Semily. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -2 % Úprava cen: -2 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití) 1,5740 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. Ki Kp ] [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 40,14 1,00 2,1460 1,5740-2,00 132,87 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 40,14 0,40 2,1460 1,5740-2,00 53,15 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 272/4 63,00 132, ,81-5 -

6 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 272/3 925,00 53, ,75 Stavební pozemky - celkem ,56 Pozemek č.p. 272/3, 272/4 - zjištěná cena = ,56 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek č.p. 272/3, 272/ ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.247 na pozemku č.p. 272/4 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 131,20 m 2 Obestavěný prostor: 348,00 m 3 Zastavěná plocha: 63,28 m 2 Plocha pozemku: 988,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí RD Kundratice RD připraven k rekonstrukci. Přízemí:chodba, kuchyň, obýv.pokoj, ložnice, koupelna vč.wc a bojleru.2.patro půdní prostor vhodný k další vestavbě.součástí přízemí hospod.budova a tech.místnost.na pozemku velká dřevěná kůlna, sklep, garáž.stání - 6 -

7 RD Stružinec rodinný domek v obci Stružinec u Lomnice nad Popelkou, vhodný pro trvalé bydlení i pro rekreaci, technický stav dobrý. RD je s malým klenbovým sklípkem, v přízemí kuchyň, pokoj, ložnice, komora, prádelna, suchý záchod, bývalý chlívek, prostor krovu stavebně neupravený. Vytápění lokální, napojení na elektriku. veřejný vodovod, vlastní studna, dřevěná kolna. Pěkný pozemek - na zahradě možnost výstavby nového RD. Dostupnost do města Lomnice nad Popelkou 3 km, do města Semily 12 km, atraktivní podhorská lokalita s dostupností rekreačních středisek Krkonoš i Českého ráje do 20 km. Srovnatelné nemovitosti Název: RD Kundratice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 0,85 Kv Koeficient vybavení 0,85 K1 K1 0,80 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,58 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 159,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD Stružinec Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 0,85 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 K1 0,80 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,68 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 114,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2-7 -

8 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 131,20 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 2.2 Oceňovaná nemovitost REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek č.p. 272/3, 272/ ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.247 na pozemku č.p. 272/ ,00 Kč 2.2 0,00 Kč ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Pětsetdvacettisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Semily LV č.266 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti - 8 -

9 bez závad je minimálně : ,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je ,- Kč slovy:pětsetdvacettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Košťálov. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do Semil. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Košťálov, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.247 vč.pozemků a příslušenství v obci Košťálov, k.ú. Košťálov, okres Semily podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.247 vč.pozemků a příslušenství v obci Košťálov, k.ú. Košťálov, okres Semily ve výši: ,-Kč Koncesní listina: Koncesní listina - Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne , č.j. 91/05/K/Tr, vydal Městský úřad Černošice

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze

11 - 11 -

12 - 12 -