ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5431-01/2014 o obvyklé ceně nemovitosti pozemek p.č.599/48 v katastrálním území Radouň u Štětí (kód:738654), obec Štětí, okres Litoměřice Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - 003 EX 19352/11-43 Oceňovací vyhláška: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s přihlédnutím k vyhlášce Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších vyhlášek, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 30. prosince 2013 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních. 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 8 stran a přílohy. V Praze, dne 6. ledna 2014
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY STANOVENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v aktuálních cenách (ceny obvyklé místně a časově) a určení jejího opotřebení (technický stav k datu ocenění). - metoda výnosová - určuje schopnost nemovitosti tvořit výnos. - metoda srovnávací - statistické vyhodnocení cen porovnatelných nemovitostí. Pro tento konkrétní případ ocenění pozemku se cena nákladovým způsobem nestanovuje a v posudku je nahrazena cenou zjištěnou, vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Pro užití výnosové metody nebylo možno obstarat dostatek ověřitelných informací o obvyklém nájemném. Nemovitost není proto hodnocena výnosově. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, vychází ze základní ceny pozemku, která je upravena koeficienty. Tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v katastrálním území Radouň u Štětí (kód: 738654), obec Štětí. Oceňovaný pozemek je přístupný z nezpevněné komunikace, která navazuje na místní zpevněnou komunikaci. Pozemek se nalézá cca 500 m jižně od obce Radouň, která je součástí správního celku města Štětí. Město Štětí se nalézá přibližně 2 km západním směrem od oceňovaného pozemku. Štětí je dobře dopravně dostupné, městem prochází silniční komunikace II. třídy č.261, která spojuje město s okresními městy Litoměřice a Mělník. Litoměřice jsou vzdáleny cca 20 km severozápadním směrem od Štětí, a město Mělník je vzdáleno přibližně 15 km jihovýchodně. Hromadnou dopravní obsluhu zajišťují autobusové a vlakové linky s přímými spoji na Litoměřice, Mělník a ostatní obce a města. Dle Malého lexikonu obcí je ve Štětí 9020 stálých obyvatel. Ve Štětí je komplexní sortiment zboží a služeb a základní občanská vybavenost. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne 21.11.2013 č.j. 003 EX 19352/11-43 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Radouň u Štětí (kód:738654), obec Štětí, list vlastnictví č.195, vyhotovený dálkovým přístupem dne 21.11.2013 Územní plán města Štětí a přilehlých obcí Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Radouň u Štětí (kód: 738654) Místní šetření znalce dne 30.12.2013. Údaje zjištěné znalcem na místě a na místně příslušných úřadech. Mapa širších souvislostí. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.195 pro katastrální území Radouň u Štětí (kód: 738654), obec Štětí zapsán: Tomáš Kail identifikátor: 491016/263 Sluneční náměstí 2580/13 158 00 Praha - Stodůlky 4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.599/48-3 -
* * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.599/48 Oceněno podle 29 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.599/48, evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, výměra 12615 m 2, katastrální území Radouň u Štětí (kód:738654), obec Štětí. BPEJ je 13101. Pozemek je přístupný z nezpevněné komunikace, nalézá se přibližně 500 m od obce Radouň, cca 2 km od města Štětí. Sousedí se zemědělskými pozemky. Pozemek je dle územního plánu i skutečného stavu využíván jako pozemek zemědělský, a je tak i oceněn. 1.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 5-10 tis. obyvatel - území obce (80%) 80% 1.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=13101) = Kč 4,73 Cena za celou výměru 12615.00 m 2 = Kč 59.668,95 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x 1.0000 Po započtení 80.00% všech přirážek a srážek = Kč 107.404,11 Pozemek p.č.599/48 Cena celkem Kč 107.404,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.599/48 Kč 107.404,- Zjištěná výsledná cena Kč 107.404,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 107.400,- - 5 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je zemědělský pozemek nalézající se 2 km od města Štětí. Pozitivním faktorem je relativní blízkost města Štětí a pravidelný tvar pozemku. Negativním faktorem je především značný převis nabídky, rozkolísaný trh s nemovitostmi v lokalitě a přístup ke zpevněné komunikaci přes pozemky jiných vlastníků. Samotný přístup k pozemku je po komunikaci nezpevněné. Pro užití výnosové metody nebylo možno obstarat dostatek ověřitelných informací o obvyklém nájemném (nemovitost tohoto typu se v lokalitě nepronajímá). Nemovitost není proto hodnocena výnosově. Pro tento konkrétní případ ocenění pozemku se cena nákladovým způsobem nestanovuje a v posudku je nahrazena cenou zjištěnou, vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, vychází ze základní ceny pozemku, která je upravena koeficienty. Tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. 1) Cena zjištěná Kč 107.400,- Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena oceňované nemovitosti - pozemek p.č.599/48 v katastrálním území Radouň u Štětí (kód:738654), obec Štětí, okres Litoměřice je: 110 000,- Kč Slovy: jedno sto dest tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitosti předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. - 6 -
Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje. - území se nenachází v lokalitě s výskytem přírodních katastrof. - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské). - na nemovitosti neváznou žádná práva ani závady, které by dražbou nezanikly. Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: - Cena zjištěná, stanovená podle platné oceňovací vyhlášky: 107.400,- Kč - Na nemovitosti neváznou žádné závady, které by měly vliv na cenu obvyklou - Na nemovitosti neváznou žádné závady, které by dražbou nezanikly - Nemovitost není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb., o státní památkové péči. - Cena obecná, za níž je nemovitost v dražbě prodejná: 110.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 6. ledna 2013... vypracoval - 7 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5431-01/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 8 -