ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2010

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2010 o obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č.620/3 v budově č.p.620 a č.p.621, realizovaném na pozemku p.č. 1480/14, vč. spoluvlastnických podílů na domě č.p.620 a č.p.621 a pozemku p.č. 1480/14, vše v obci Ústí nad Labem, katastrální území Krásné Březno (kód: ) Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář Na Plískavě 1525/ Praha 10 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti 3 EX 2298/08-43 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s přihlédnutím k vyhlášce Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb. a č.460/2009 Sb. ze dne s účinností od Oceněno ke dni: 4.listopadu 2010 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle Posudek byl vypracován v 4 vyhotoveních. 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 11 stran a přílohy. V Praze, dne 16.listopadu 2010

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn obvykle třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v aktuálních cenách (ceny obvyklé místně a časově) a určení jejího opotřebení (technický stav k datu ocenění). - metoda výnosová - určuje schopnost nemovitosti tvořit výnos. - metoda srovnávací - statistické vyhodnocení cen porovnatelných nemovitostí. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny zjištěné nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou (administrativní) vypočtenou podle platného oceňovacího předpisu. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou (administrativní), stanovenou podle oceňovacího předpisu a cenou obvyklou, (tržní). Oceňovací předpis, podle kterého je ocenění zpracováno, postupuje při stanovení porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné (administrativní), vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude zjištěna i se znalostí cen podobných nemovitostí porovnávacím způsobem

3 NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Nemovitost bytová jednotka č. 620/3 se nalézá v budově č.p.620 a č.p.621, ulice Přemyslovců s náležícím vchodem č.p.620, v městské části Ústí nad Labem Krásné Březno. Nemovitost je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech domu č.p.620 a č.p.621. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 736/ na pozemku p.č.1480/14 v obci Ústí nad Labem, katastrální území Krásné Březno (kód: ). Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 736/31455 Bytový dům č.p.620 a č.p.621 je situován v lokalitě se zástavbou převážně rezidenčního charakteru. Budova má jedno podzemní a osm nadzemních podlaží. V Budově se nalézá 48 bytových jednotek. V suterénu jsou sklepní kóje, prádelna, sušárna, a dílny. V ostatních podlaží jsou bytové jednotky. Budova je realizována tradiční panelovou technologií s užitím tradičních materiálů a obvyklých konstrukčních detailů. Jedná se o typový samostatně stojící bytový panelový dům. V budově je výtah. Objekt je užíván, dle informací získaných v archivu Magistrátu města Ústí nad Labem, od roku Během let 2005 a 2006 došlo k rekonstrukci domu, jejíž součástí bylo i zateplení a výměna stávajících oken a balkonových dveří za plastová okna a dveře s pětikomorovým systémem. Ostatní konstrukce a vybavení jsou v původním stavu. Technický stav budovy odpovídá zvolenému konstrukčnímu systému, použitým materiálům, době a způsobu užívání. Objekt je napojen na úplnou sestavu inženýrských sítí. Bytová jednotka č. 620/3 je umístěná v 1. nadzemním podlaží, nebyla zpřístupněna a z tohoto důvodu technický stav jednotky odborně odhadnut a vybavení je považováno za původní. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora Mgr. Richarda Bednáře, Exekutorský úřad Praha 10 č.j. 3 EX 2298/08-43 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Krásné Březno (kód: ), obec Ústí nad Labem, list vlastnictví č ze dne Prohlášení vlastníka dle 4 zákona č. 72/94 Sb. Registrované Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Ústí nad Labem, vklad práva povolen rozhodnutím sp.zn. č.j. v-3523/01 ze dne Technická dokumentace výstavby bytového domu č.p.620 a č.p.621 z roku 1979 Technická dokumentace rekonstrukce bytového domu z roku 2004 Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Ústí nad Labem. Fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření. Místní šetření znalce konané dne

4 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č.2312 pro k.ú. Krásné Březno (kód: ), obec Ústí nad Labem zapsáni: SJM Zybelev Evgeny identifikátor: /2657 a Zybelevová Eva identifikátor: /2015 oba bytem: Přemyslovců 620/ Ústí nad Labem-Krásné Březno Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Příklady porovnatelných nemovitostí Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových 2) Stavební pozemek * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -

5 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ (ADMINISTRATIVNÍ) Byty v domech vícebytových Oceněno podle 25 vyhlášky. Popis Oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka č. 620/3 v budově č.p.620 a č.p.621, ulice Přemyslovců s náležícím vchodem č.p. 620, realizované na pozemku p.č. 1480/14 v obci Ústí nad Labem, katastrální území Krásné Březno (kód: ), vč. příslušenství a podílu na společných částech budovy a pozemků. Jednotka je definována v Prohlášení vlastníka (viz Podklady pro vypracování posudku) a nachází se v 1. nadzemním podlaží budovy. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 3+1 o celkové výměře 78,32 m 2, k bytové jednotce náleží užívání sklepní kóje. Výměra je bezezbytku převzata z Prohlášení vlastníka. Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovacím předpisem. Vybavení a konstrukce domu, resp.bytové jednotky je zohledněno ve výpočtu. Vzhledem k tomu, že bytová jednotka nebyla znalci zpřístupněna, technický stav je, při přihlédnutí k nedávné celkové rekonstrukci domu, odhadnut jako původní se zanedbanou údržbou. Bytová jednotka je považována za standardní. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 736/ Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry kuchyně 11,40 = m 2 pokoj 20,00 = m 2 pokoj 12,10 = m 2 pokoj 11,90 = m 2 předsíň 14,45 = m 2 koupelna 2,80 = 2.80 m 2 WC 0,97 = 0.97 m 2 lodžie 4,70 = 4.70 m 2 sklepní kóje 1,10*0,10 = 0.11 m 2-5 -

6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní povinný je jeden ze SJM Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Nepreferovaná sídlištní zástavba 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem - 6 -

7 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Jižní, severní - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - podstandardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - lodžie, sklepní kóje 8. Vytápění bytu Ústřední 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 30 let) Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1-0.10) x = Výpočet ceny objektu ( 25 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 7447,69 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,36 Byty v domech vícebytových Cena celkem Kč ,- Stavební pozemek Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Pozemek p.č.1480/14 o výměře 575 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Krásné Březno č.p.620 a č.p.621 Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 736/ Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% - 7 -

8 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 800,- Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 800,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 880,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.080,65 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,10 Započtení spoluvl.podílu 736/31455 = Kč ,27 Stavební pozemek Cena celkem Kč ,- CENA ZJIŠTĚNÁ (ADMINISTRATIVNÍ) - REKAPITULACE 1) Byty v domech vícebytových Kč ,- 2) Stavební pozemek Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,

9 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Jak je již výše konstatováno, použití jednotlivých metod pro stanovení obvyklé ceny je vždy upraveno podle konkrétních případů. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou (administrativní) vypočtenou podle platného oceňovacího předpisu. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou (administrativní), stanovenou podle oceňovacího předpisu a cenou obvyklou, tržní. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Navíc ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovitosti, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). Z tohoto postupu inzerentů lze odvodit řadu skutečností, zejména pak nereálně vysoko nastavenou cenu k jednání. Za předpokladu, že nemovitosti uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné (administrativní). Z výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné (administrativní). 1) Cena zjištěná (administrativní) Kč ,- Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena oceňované nemovitosti - bytové jednotky č.620/3 v budově č.p.620 a č.p.621, realizovaném na pozemku p.č. 1480/14, vč. spoluvlastnických podílů na domě č.p.620 a č.p.621 a pozemku p.č. 1480/14, vše v obci Ústí nad Labem, katastrální území Krásné Březno (kód: ) ,- Kč Slovy: šest set tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitosti předpokládá absenci neodstranitelných právních vad

10 Rizika - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je nízké - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde je nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, usnesení soudu o nařízení exekuce) Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne vypracoval

11 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2010. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz