ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2014 o obvyklé ceně nemovitosti bytová jednotka č.101/9 v budově č.p.101, realizované na pozemku p.č.404 v katastrálním území Bubeneč (kód:730106), obec Praha se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a pozemku. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/ Praha 10 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti - 003EX 6311/12-42 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s přihlédnutím k vyhlášce Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších vyhlášek, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 10.prosince 2013 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivován. Celkem posudek obsahuje 11 stran a přílohy. V Praze, dne 12.února 2014

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v aktuálních cenách (ceny obvyklé místně a časově) a určení jejího opotřebení (technický stav k datu ocenění). - metoda výnosová - určuje schopnost nemovitosti tvořit výnos. - metoda srovnávací - statistické vyhodnocení cen porovnatelných nemovitostí. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Pro užití výnosové metody nebylo možno obstarat dostatek ověřitelných informací o obvyklém nájemném. Nemovitost není proto hodnocena výnosově. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro stanovení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude stanovena i se znalostí cen podobných nemovitostí

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovitosti Nemovitost - bytová jednotka č.101/9 se nalézá v budově č.p.101, ulice Nad Královskou oborou 3, městská část Praha - Bubeneč. Budova je realizována na pozemku p.č.404 v katastrálním území Bubeneč (kód:730106). Nemovitost je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech budovy č.p.101. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky č.101/9 je 4976/ na pozemku p.č.404 v obci Praha, katastrální území Bubeneč (kód:730106). Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky č.101/9 je 4976/ Bytový dům č.p.101 je objekt realizovaný jako původní zástavba lokality koncem 30.let minulého století. Objekt je realizován tradiční technologií a z obvyklých zdících materiálů. Podle dostupných informací je objekt řádně kolaudován (1937) a užíván je v souladu s právním stavem. Technický stav objektu odpovídá zvolenému konstrukčnímu systému, použitým materiálům, době a způsobu užívání a běžné údržbě. Staticky významné poruchy nebyly zjištěny. Vybavení vesměs standardní (plynová přípojka je odpojena). Bytová jednotka č.101/9 je umístěna ve 4.np (ozn. podlaží je převzato z Prohlášení vlastníka budovy - viz Podklady pro vypracování posudku) a její vybavení je z hlediska oceňovací vyhlášky standardní. Opotřebení konstrukcí a vybavení s krátkodobou a střednědobou životností je přiměřené zvoleným materiálům, běžnému užívání a odpovědné údržbě. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor č.j.003ex 6311/12-42 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Bubeneč (kód:730106), obec Praha, list vlastnictví č.5707 (bytová jednotka) vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro hl.m. Prahu, katastrální pracoviště Praha dne Informace z katastru nemovitostí pro katastrální území Bubeneč (kód:730106), obec Praha, list vlastnictví č.5419 (budova a pozemek) vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro hl.m. Prahu, katastrální pracoviště Praha dne Mapa geografického informačního systému, katastrální mapa vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro hl.m. Prahu, katastrální pracoviště Praha dne Cenová mapa Prahy CMP2013 Prohlášení vlastníka v domě č.p.101, Praha 7, k.ú. Bubeneč, Nad Královskou oborou 101/3 podle 4 zák. č.72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, vklad práva povolen rozhodnutím V-72516/ Katastrálního úřadu pro hl.m. Prahu, katastrální pracoviště Praha, vklad práva zapsán v katastru nemovitostí dne , právní účinky vkladu vznikly dne Fotografická dokumentace pořízená znalcem při místním šetření dne Údaje a informace získané na místně příslušném Stavebním úřadě. Údaje a informace, které znalci poskytl vlastník nemovitosti při místním šetření. Opakovaná místní šetření konané znalcem dne a za účasti vlastníka nemovitosti a za účasti vlastníka nemovitosti a exekutorského kandidáta pana Mgr. Erika Smoly

4 3. Vlastnictví Podle Informace z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č.5707 pro katastrální území Bubeneč (kód:730106), obec Praha zapsáni SJM JUDr. Vladimír Strakatý identifikátor /0804 a PhDr. Helena Strakatá identifikátor /0545 Nad Královskou oborou 101/ Praha 7 - Bubeneč 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Informace z katastru nemovitostí - Mapa geografického informačního systému, katastrální mapa - Cenová mapa Prahy CMP Ortomapa - Příklady porovnatelných nemovitostí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových 2) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -

5 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Byty v domech vícebytových Oceněno podle 25 vyhlášky. 1.1 Popis Posuzovanou - oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka č.101/9 v budově č.p.101 realizované na pozemku p.č.404 v katastrální území Bubeneč (kód:730106), vč. příslušenství a podílu na společných částech budovy. Jednotka je definována v Prohlášení vlastníka a nachází se ve 4.nadzemním podlaží domu. Dispoziční uspořádání bytové jednotky: charakter 1+1 (2+kk) o celkové výměře 49.76m 2. Výměra je bezezbytku převzata z Prohlášení vlastníka (nabývacího titulu). Celková výměra pro výpočet ceny je upravena v souladu s oceňovacím předpisem. Bytový dům, ve kterém se nachází oceňovaná bytová jednotka je řádně kolaudován (1937) a je užíván v souladu s právním stavem. Jeho stavebnětechnický stav je přiměřený zvolenému konstrukčnímu systému, použitým materiálům, době a způsobu užívání a odpovědné údržbě. Objekt je bez staticky významných poruch konstrukce. V posledních letech byly opraveny některé z hlavních částí společných částí budovy. Vybavení bytové jednotky je ve sledovaných znacích standardní (v bytovém domě není proveden rozvod plynu, plynová přípojka je odpojena). Tato skutečnost je zohledněna ve výpočtu. Technický stav odpovídá způsobu užívání a odpovědné údržbě. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky č.101/9 je 4976/ Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné 1.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha pokoj m 2 kuchyně m 2 spíž m 2 koupelna m 2 WC m 2 předsíň m 2 balkon 3.40* m 2 Podlahová plocha bytu celkem m 2-5 -

6 1.4 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 20. Vnitřní plynovod chybí % * Vnitřní hyg.zařízení vč.wc nadstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní *) povinný je jedním z vlastníků v SJM Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Preferovaná *) vyhledávaná lokalita rezidenčního charakteru v těsné blízkosti významné pražské přírodní lokality 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Objekty pro bydlení, parky 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Špatné veřejné komunikace 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.13 Ip = 1 + SUMA(Pi) = =

7 1.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu Žádné z uvedených v oceňovací vyhlášce 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon 8. Vytápění bytu Ústřední 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav Byt ve výborném stavu (hodnota 1.25 vynásobena koef. s=0.7+0 pro stáří 76 let) Celkem * 0.13 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 25 vyhlášky) Index. prům. cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,15 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,57 Byty v domech vícebytových Cena celkem Kč ,- 2. Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Oceněno podle 27 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č.404 o výměře 192m 2, zastavěná plocha a nádvoří, Bubeneč č.p.101 Pozemek je oceněn v Cenové mapě Prahy CMP2013. Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky č.101/9 je 4976/

8 2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 27 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 9.710,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Započtení spoluvl.podílu 4976/91151 = Kč ,60 Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Cena celkem Kč ,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Byty v domech vícebytových Kč ,- 2) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,

9 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je bytová jednotka č.101/9 s celkovou výměrou 49,76 m 2, která je situována ve 4.NP zděného bytového domu v ulici Nad královskou oborou, v městské části Praha - Bubeneč. Jednotka byla zpřístupněna vlastníkem nemovitosti a její vybavení je standardní. Pozitivním faktorem ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitosti je: - Vyhledávaná lokalita - Dobrý technický stav budovy i bytové jednotky - Dobrá dostupnost prostředky MHD Negativními faktory ovlivňujícími obvyklou cenu nemovitosti jsou především: - Rozkolísaný trh s nemovitostmi v lokalitě - Komplikovaná možnost parkování v lokalitě (omezený počet míst ve zpoplatněných zónách) Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovitosti, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). Z tohoto postupu inzerentů lze odvodit řadu skutečností, zejména pak nereálně vysoko nastavenou cenu k jednání. Obvyklá cena nemovitosti vychází ze skutečnosti, že průměrná jednotková cena (1m2 podlahové plochy) se bytových jednotek tohoto typu, velikosti a umístění se pohybuje kolem 70000,- Kč. Určitou jedinečnost oceňované nemovitosti (dobrý technický stav budovy a její umístění v těsné blízkosti pražské přírodní památky) odráží stálý nárůst jednotkové ceny, přes obecnou stagnaci na realitním trhu. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena celkově pro pozemek i stavbu, protože v tomto případě tvoří stavba i pozemek jednu ekonomickou jednotku. Za předpokladu, že nemovitosti uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné. Pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné. 1) Cena zjištěná Kč ,

10 Podle sdělení vlastníka nemovitosti (v SJM) JUDr. Vladimíra Strakatého je k oceňované bytové jednotce uzavřena nájemní smlouva. Znalec neměl možnost tuto informaci ověřit, a proto dále uvedené hodnoty vycházejí pouze z informací podaných vlastníkem. Nájemní vztah je uzavřen vždy na dobu jednoho roku (12 měsíců) a čisté nájemné (bez služeb a dalších nákladů spojených s pronájmem) je 12000,- Kč/měs. ( Kč/rok). Podle zjištění znalce výše uvedené nájemné odpovídá nájemnému v místě a čase obvyklému. Nájemní vztah lze hodnotit jako závadu na obvyklé ceněn nemovitosti. 1) Cena závady (nájemní vztah) Kč ,- Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovitosti - bytová jednotka č.101/9 v domě č.p.101, realizovaném na pozemku p.č.404 v katastrálním území Bubeneč (kód:730106), obec Praha se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku je: ,- Kč Slovy: tři miliony pět set tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitosti předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde je nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - povinný je jedním z vlastníků v SJM - na nemovitosti vázne nájemní vztah, který má vliv na cenu obvyklou. - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské a zástavní právo smluvní) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná, stanovená dle platné oceňovací vyhlášky: ,- Kč. 2. Na nemovitosti vázne nájemní vztah, jehož hodnota má vliv na cenu obvyklou: ,- Kč 3. Na nemovitosti vázne nájemní vztah, který prodejem z dražby nezanikne. 4. Nemovitost není kulturní památkou va smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb., o státní památkové péči. 5. Obvyklá cena, za níž je nemovitost v dražbě prodejná: ,- Kč (při započtení existujícího nájemního vztahu). Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 12.února vypracoval

11 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz