Znalecký posudek č. 5868-250/15 O obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotky č. 1722/1, ve druhém nadzemním podlaží bytového domu v ulici Krašovská č.p. 1722, v obci Plzeň, na pozemku parc. č. 3833, katastrální území Bolevec, zapsané u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město, okres Plzeň - město. Objednatel posudku: Mgr. Jaromír Franc soudní exekutor Exekutorský úřad Jičín Husova 64 506 01 Jičín Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení (usnesení sp. zn. 023 EX 01985/14-067) Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.06.2015 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 13 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 03.08.2015
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - bytové jednotky č. 1722/1, ve druhém nadzemním podlaží bytového domu v ulici Krašovská č.p. 1722, v obci Plzeň, na pozemku parc. č. 3833, katastrální území Bolevec, zapsané u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město, okres Plzeň - město. 2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 29.06.2015 bez přítomnosti vlastníka. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, tudíž bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovité věci. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 3363 ze dne 29.06.2015 - kopie katastrální mapy - zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - kupní smlouva ze dne 29.08.2008 - usnesení soudního exekutora Mgr. Jaromíra France o ustanovení znalce ze dne 02.06.2015 - informace a údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Plzeňský Obec: Plzeň Katastrální území: Bolevec (722120) List vlastnictví číslo: 3363 Vlastník: Shushka Vasyl Krašovská 1722/2, Bolevec, 323 00 Plzeň 5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3363 ze dne 29.06.2015 váznou na oceňované nemovité věci zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Kooperativa pojišťovnu, a.s., Vienna Insurance Group, - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Českou spořitelnu, a.s. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3363 dále vyplývá, že na majetek vlastníka oceňované nemovité věci byla zahájena exekuce - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno.
3 6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl pouze vnější ohledání nemovitosti. Výměra bytové jednotky byla zjištěna z Kupní smlouvy ze dne 29.08.2008. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1722/1, která se nachází v 2.NP typového panelového domu v ulici Krašovská č.p. 1722, na severním okraji města Plzeň, v místní části Bolevec, na pozemku parc. č. 3833 - zastavěná plocha a nádvoří. Bytový dům je samostatně stojící, nepodsklepený, s jedenácti nadzemními podlažími, se dvěma výtahy. Svislé a vodorovné konstrukce montované z dílců železobetonových plošných, střecha plochá. Fasáda je opatřena kontaktním zateplovacím systémem a strukturovanou omítkou. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. Bytový dům byl postaven kolem roku 1989. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny žádné viditelné závady. Stavebnětechnický stav bytového domu lze označit jako průměrný. 8. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky II. Byt a) Byt
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,930 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné 0,00 parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost centra obce 0,01
5 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost III. Nižší než je průměr v kraji 0,01 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,990 i = 2 I. Pozemek a) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Plzeň - oblast 2 Základní cena pozemku: ZC = 2 050, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,990 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,921 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 888,0500 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 3833 Zastavěná plocha a nádvoří 476 898 711,80 Pozemky určená cena: 898 711,80 Kč Rekapitulace cen pozemku: a)pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt spoluvlastnický podíl: 65 / 3 315 898 711,80 Kč 898 711,80 Kč 17 621,80 Kč
6 II. Byt a) Byt 38 Bytová jednotka č. 1722/1 o velikosti 3+1 se nachází v 2.NP bytového domu. Skládá se z kuchyně, tří pokojů, předsíně, koupelny, WC a lodžie. K bytu náleží sklepní kóje v 1.NP bytového domu. Celková výměra bytové jednotky činí 65,13 m 2. Bytová jednotka je vytápěna dálkově. K oceňované bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl ve výši 65/3315 na společných částech domu a pozemku parc. č. 3833. Podlahové plochy jednotky (PP): Bytová jednotka 3+1 65,13 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Plzeň Počet obyvatel: 168 034 Základní cena (ZC): 22 303, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III. 2.- 4. NP s výtahem 0,05 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1989 Stáří stavby (y): 26 Koeficient pro úpravu (s): 0,870 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i ) V 10 ): 0,776 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 17 307,13 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 0,930 Index polohy (I P ): 0,990 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 65,13 17 307,13 0,930 0,990 = 1 037 825,36 Kč
7 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 898 711,80 Kč Spoluvlastnický podíl: 65 / 3 315 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 17 621,80 Kč + 17 621,80 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 055 447,16 Kč Byt určená cena: 1 055 447,16 Kč
8 C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena určená má pouze pomocný indikační charakter. Rekapitulace cen pozemku: a)pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt spoluvlastnický podíl: 65 / 3 315 898 711,80 Kč 898 711,80 Kč 17 621,80 Kč Výsledné ceny bytu: a) Byt 1 055 447,16 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 1 055 450, Kč Určená cena: 1 055 450, Kč. Cena slovy: Jedenmilionpadesátpěttisícčtyřistapadesát Kč.
9 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
10 Popis oceňované bytové jednotky: Bytová jednotka č. 1722/1, ul. Krašovská, Plzeň - Bolevec Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část Stáří objektu cca 26 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - nezjištěno Podlaží, výtah 2.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB montované se zateplením Výměra byt. j. 65,13 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Bytová jednotka v ul. Krašovská, Plzeň-Bolevec Popis: Bytová jednotka 3+1 po rekonstrukci, dispozičně řešena: předsíň s chodbou, kuchyň, obývací pokoj se vstupem na lodžii, ložnice, dětský pokoj, koupelna a WC. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 45 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 1.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB montované Výměra byt. j. 80 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Ano Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne 2 390 000, Kč 29 875, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 0,95 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,77 Přepočtená standardní cena 23 004, Kč Objekt č. 2: Bytová jednotka v ul. Rabštejnská, Plzeň-Bolevec Popis: Bytová jednotka po rekonstrukci, dispozičně řešen: prostorná chodba, ze které jsou vstupy do dalších místností: kuchyně s kuch.linkou vybavenou spotřebiči, obývací pokoj, 2 dětské pokoje, samostatné wc, koupelna s vanou. Byt prošel v roce 2013 rekonstrukcí, jsou zde dřevěné podlahy Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 40roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 4.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB montované Výměra byt. j. 82 m 2 Dispozice 3+1
11 Balkon/Lodžie Ano Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne 2 100 000, Kč 25 610, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 0,95 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,73 Přepočtená standardní cena 18 695, Kč Objekt č. 3: Bytová jednotka v ul. Žlutická, Plzeň-Bolevec Popis: Bytová jednotka po rekonstrukci v roce 2011. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 48 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 4.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB montované Výměra byt. j. 68 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Ano Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne 2 040 000, Kč 30 000, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,77 Přepočtená standardní cena 23 100, Kč Objekt č. 4: Bytová jednotka v ul. Žlutická, Plzeň-Bolevec Popis: Bytová jednotka v původním stavu se zděným jádrem. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 45 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný
12 Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 6.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB montované Výměra byt. j. 70 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Ano Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne 1 250 000, Kč 17 857, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,90 Přepočtená standardní cena 16 071, Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytové jednotky je stanovena ve výši 21 000,- Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 1 368 000,- Kč. Za tuto cenu by byla bytová jednotka č. 1722/1, dle LV č. 3363, v obci Plzeň, k.ú. Bolevec, běžně prodejná. Obvyklá cena: 1 368 000,- Kč. Cena slovy: Jedenmiliontřistašedesátosmtisíc Kč. V Praze dne 03.08.2015 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
13 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5868-250/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne 03.08.2015 Ing. Karel Schwarz