Stavební bytové družstvo Třebíč, družstvo Nerudova 1190/3 PSČ 674 01 Zápis z porady statutárních zástupců SVJ bytových domů ve správě Stavebního bytového družstva Třebíč, konané dne 23.04.2014 Účast: SA - přítomno 82 zástupců SA z 156 pozvaných, tj. 71 % Program: 1. Zahájení 2. Hospodaření SBD Třebíč 3. Hospodaření SVJ, stavy DPZ, pohledávky 4. Vyúčtování topné sezóny 2013, přepočty úhrad za užívání bytů od 1.7.2014 5. Opravy bytového fondu 6. Rozdělovače topných nákladů 7. Různé: nová legislativa, průkazy energetické náročnosti budovy, stanovy družstva - volební obvody, stanovy SVJ 8. Závěr K bodu 1: Zahájení Poradu předsedů zahájil Ing. Zdeněk Veškrna, ředitel družstva. Přivítal přítomné zástupce SVJ. Program jednání obdrželi všichni na pozvánkách. K bodu 2: Hospodaření SBD Třebíč za rok 2013 Povinný audit prováděl Ing. Zdeněk Jaroš, auditor č. oprávnění 1477. Audit proběhl v prosinci 2013 a březnu 2014. Audit hospodaření byl ukončen dne 21.3.2014, nebyly zjištěny nedostatky. Hospodaření družstva k 31.12.2013 Plánovaný zisk za družstvo 317 000,00 Kč Skutečnost před zdaněním 459 000,19 Kč Daň z příjmů právnických osob 243 410,00 Kč Zisk po zdanění 215 590,19 Kč K bodu 3: Stavy DZ (dříve DPZ), pohledávky v Kč 3.1 Hospodaření společenství vlastníků jednotek - Průběžná kontrola dokladů zástupci SVJ, inventarizace závazků a pohledávek - Vyúčtování daně z příjmu ze závislé činnosti (všechna SVJ) - do 28.2.2014 - Vyúčtování daně vybírané srážkou (SVJ, kde byla srážková daň z dohod o provedení práce) do 28.2.2014 - Zdravotní pojišťovny - měsíční přehledy u těch SVJ, kde jsou funkcionářské odměny (i když není vyplacena) - Vypracování účetní závěrky (výkaz zisku a ztrát, rozvaha) v termínu do 20.3.2014 - podpisy za SVJ - Vyhotovení daňových přiznání k dani z příjmů právnických osob - Vypracování a předání zprávy o hospodaření (pro schůzi shromáždění SVJ) 3.2 Povinnosti SVJ - Projednat zprávu o hospodaření a schválit účetní závěrku na shromáždění - Zveřejnění účetní závěrky elektronicky do sbírky listin na rejstřík společenství zajistní správce - Projednat a schválit plán oprav a rozpočet na příští rok 3.3 Kontrola VZP v roce 2013 byla kontrolována všechna SVJ - Původně přihlášena k platbě zdravotního pojištění všechna SVJ - V případech, kdy si některá SVJ odsouhlasila, že statutární orgány vykonávají činnost bezplatně a vlastníci mohou být odměňováni za práci pro SVJ dle zákoníku práce, byla uvedená změna ze strany VZP akceptována bez připomínek. Tato SVJ byla ze zdravotního pojištění odhlášena Upozornění: Při skončení pracovního poměru, kdy bezprostředně nenavazuje nový pracovní poměr nebo evidence na úřadu práce, je plátcem pojistného SVJ (vypočtené z minimální mzdy). Tato skutečnost nastala u tří SVJ, kdy SVJ muselo za statutárního zástupce pojistné doplatit týká se SVJ, kde je vyplácena funkcionářská odměna. 1
3.4 Odměny vyplácené v SVJ od 1.1.2014 Dohoda o provedení práce za práce vykonávané pro SVJ (odměny) do částky 10 000,- Kč - Srážková daň 15 % - nepodává se daňové přiznání Funkcionářské odměny - Vždy zálohová daň (15 % ze superhrubé mzdy) a zdravotní pojištění (4,5 % zaměstnanec, 9 % SVJ) bez ohledu na výši odměny - Povinnost podat přiznání k dani z příjmu fyzických osob (netýká se starobních důchodců, kteří nemají jiný příjem) 3.5 Stavy DPZ - Tvorba a zůstatky v návaznosti na plánované opravy, případně splátky úvěrů - Celkem 77 SVJ s vyřízenými úvěry, výše nesplacených úvěrů u SVJ 235 mil. Kč - Všechna SVJ splácí bez problémů, nebyly ze stany financujících bank žádné sankce 3.6 Úvěry - Snížení poplatku za vedení úvěrového účtu u všech úvěrů v ČSOB od 1.7.2013 na poloviční částku - U SVJ s přijatým úvěrem je nutné dodržovat minimální zůstatek DZ dle úvěrové smlouvy a to u KB a.s. trojnásobek anuitní splátky (v případě nedodržení možné sankce), posunutí záloh a u ČSOB a.s. - blokace finančních prostředků ve výši dvojnásobku anuitní splátky - Dle znění úvěrových smluv dodržovat další podmínky pro čerpání DZ (oznamovací povinnost) 3.7 Roční kontrola plnění podmínek úvěrových smluv - Předkládání účetních výkazů, příjem dotací, změny vlastníků - DZ (rozbor tvorby a čerpání, další investice, revize, drobné opravy) K bodu 4: Vyúčtování topné sezóny 2013, přepočty nájemného od 1.7.2014 4.1 Celkový přehled nákladů 2013 2012 2011 2010 Vytápění 44 645 608 44 253 717 44 855 731 54 879 884 TUV 28 958 064 29 056 539 28 627 050 28 369 551 SV 22 771 708 21 702 744 20 032 536 19 301 957 Elektřina 3 182 612 3 619 661 3 635 294 3 616 005 Výtahy 1 734 737 1 803 004 1 806 992 1 655 161 Vyúčtování bylo předáno na bytové domy 28. 3. 2014 Připomínky do: 30. 4. 2014 Odeslání přeplatků: 20. 5. 2014 Z přeplatků bylo převedeno na nedoplatky nájemného a úhrad od vlastníků 570 tis. Kč. 4.2 Přepočty úhrad od vlastníků k 1. 7. 2014 - plošné přepočty prováděny nebudou, individuální změny nahlásit do 10.6.2014 4.3 Pravidla pro rozúčtování nákladů služby: Od 1.1.2014 jsou nově stanovena pravidla zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostoru v domě s byty. Rozúčtování nákladů na dodávku tepla - viz 6 zákona 67/2013 Sb. - dohoda všech vlastníků v domě - pokud se nedohodnou je rozúčtování nákladů provedeno dle vyhl. 372/2001 Sb. a to: - nejsou-li nainstalovány RTN - podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu - jsou-li nainstalovány RTN - rozdělením na základní a spotřební složku - základní složka 40-60 % - dle plochy - spotřební složka 60-40 % - dle korigované hodnoty (spotřebních dílků) Rozúčtování nákladů na centralizované poskytování teplé vody - viz 6 zákona 67/2013 Sb. - dohoda všech vlastníků v domě - pokud se nedohodnou je rozúčtování nákladů provedeno dle vyhl. 372/2001 Sb., a to u nákladů na ohřev vody: - 30 % dle základní složky - 70 % dle spotřební složky (dle náměrů vodoměrů) 2
Montáž rozdělovačů topných nákladů v průběhu zúčtovacího období - Doložit souhlas 100 % všech vlastníků bytů, aby od okamžiku instalace rozdělovačů topných nákladů byl náklad rozdělen na základní a spotřební složku. Spotřební složku doporučujeme 60 %. Změna způsobu rozúčtování možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období ( 6 z.67/2013 Sb.). Rozúčtování nákladů na ostatní služby -zejména elektřina společných prostor a provoz výtahu - Dle 5, odst. 2 písm. d zákona 67/2013 Sb. - dle počtu osob rozhodných pro rozúčtování nedojde-li k ujednání shromáždění - Vlastníci jednotek si schválili na prvním shromáždění způsob rozúčtování: - 30% nákladů dle plochy - 70 % nákladů dle osob - Rozúčtování bude i nadále provedeno dle tohoto rozhodnutí, náklady na výtahy budou rozúčtována na všechny vlastníky bez ohledu na umístění bytu. Jestliže SVJ bude vyžadovat jiný způsob rozúčtování, musí doložit usnesením se shromáždění (schváleno nadpoloviční většinou přítomných vlastníků). Osoby rozhodné pro rozúčtování služeb - vždy minimálně 1 osoba, i když v bytě celý rok nikdo nebydlí - náklady na provoz výtahu budou rozpočítány na všechny jednotky v domě, pokud nebude doloženo jiné rozhodnutí Povinnost oznamovat poskytovateli služeb písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování ( 12) K bodu 5: Opravy bytového fondu plán na rok 2014 1 134 SVJ Okrajová 1171-5 45 I.-elektro, DPST, II-lodžie 2 633 SVJ Tkalcovská 1062-4 64 zateplení sev.stěny, štít 3 145 SVJ Lidická 843-5 39 zateplení, lodžie, střecha 4 700 SVJ Divišova 661-2 16 zateplení, přístavba lodžií 5 480 SV Náměšť, Nad Příhořím 943-4 24 zateplení, přístavba lodžií 6 147 SVJ Revoluční 850-1 26 zateplení, přístavba lodžií 7 326 SVJ Kněžice 242-3 12 zateplení, oprava balkonů 8 313 SVJ Dělnické nám. 832 24 zateplení, přístavba lodžií 9 323 SVJ Přibyslavice 183-5 12 zateplení, přístavba lodžií 10 311 SVJ Lidická 837-41 65 zateplení, přístavba lodžií 11 702 Přibyslavice 162 4 zateplení 12 425 SVJ Stařeč 408 4 zateplení, přístavba lodžií 13 475 SVJ Jindřichova 203 12 zateplení 14 142 SVJ Bartuškova 712-3 26 zateplení, přístavba lodžií 15 312 SVJ Dělnické nám. 829 24 zateplení, přístavba lodžií 16 155 SVJ Modřínová 308-9 12 zatepl. jižní, rozšíření lodžií 17 456 SVJ Opatov 305-7 24 zateplení, přístavba lodžií 18 148 SVJ Spojenců 872-4 31 zateplení, přístavba lodžií - akce č. 14-18 nemají doloženy 100% souhlasy, čeká se na rozhodnutí stavebního úřadu V městské části Borovina bude využita finanční podpora JESSICA - poskytuje SFRB, v roce 2014 je k využití 600 mil. Kč, využití pouze ve městech se schváleným IPRM Třebíč - Borovina, splatnost až na dobu 30 let, - úrok v minimální míře v souladu s pravidly poskytování veřejné podpory - 0,58 % p.a. úvěry do 10 let splatnosti (RSEU + 0 %) - 1,58 % p.a. pro 10-20 let (RSEU + 1 %) - 2,58 % p.a. pro 20-30 let (RSEU + 2 %) - účelový úvěr použitelný jen na krytí způsobilých výdajů, ukončení 31.12.2015. K bodu 6: Rozdělovače topných nákladů Zákonem č. 318/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, byla vlastníkům budovy, resp. společenství vlastníků jednotek uložena mimo jiné povinnost osadit rozdělovače topných nákladů v jednotlivých bytech do termínu 31.12.2014 a dále povinnost zpracovat průkaz energetické náročnosti. 3
Povinnosti v této oblasti jsou uvedeny v těchto paragrafech: 7 (4) Stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou dále povinni a) vybavit vnitřní tepelná zařízení budov přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie konečným uživatelům v rozsahu stanoveném prováděcím právním předpisem; konečný uživatel je povinen umožnit instalaci, údržbu a kontrolu těchto přístrojů, 12 (1) Fyzická osoba se dopustí přestupku tím, že j) jako konečný uživatel neumožní instalaci, údržbu nebo kontrolu přístrojů regulujících dodávku tepelné energie konečným uživatelům podle 7 odst. 4 písm. a). (2) Za přestupek lze uložit pokutu do a) 50 000 Kč, jde-li o přestupek podle odstavce 1 písm. i) nebo j), 12a (1) Právnická nebo podnikající fyzická osoba se dopustí správního deliktu tím, že i) jako stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek nesplní některou z povinností podle 7 odst. 4 nebo 7a odst. 1, (3) Za správní delikt se uloží pokuta do b) 200 000 Kč, jde-li o správní delikt podle odstavce 1 písm. b), h), i), j) nebo podle odstavce 1 písm. k) bodu 2 nebo 4, Družstvo vypsalo výběrové řízení na dodávku systému měření TE, SV, TV a zpracování dat. Dodavatelem byla vybrána firma ista ČR s.r.o. S touto firmou byly uzavřeny: 1) Smlouva o dílo č. 1DNTR/2013 na dodávku a montáž rozdělovačů topných nákladů 2) Smlouva o dílo č. 2DNTR/2013 na dodávku a montáž vodoměrů 3) Smlouva o dílo č. 3DNTR/2013 na zajištění servisu, odečítacích služeb a rozúčtování RTN dodává se jen s dálkovým odečtem: Dodávka, montáž a pasportizace RTN 1 ks 341,- Kč Roční odečet a rozúčtování 1 ks 41,- Kč Vodoměry: repase starého vodoměru 1 ks 335,- Kč nový bez dálkového odečtu 1 ks 408,- Kč nový s dálkovým odečtem 1 ks 632,- Kč Roční odečet a rozúčtování 1 ks 23,- Kč Poznámka: Při výpočtu spotřeby tepla v jednotlivých bytech je hodnota odečtená na displeji RTN dále korigovaná koeficienty. Tím jsou stanoveny stejné podmínky pro všechny byty v bytovém domě. Seznámení s průběhem osazování. Počty Namontováno Plán montáží Zbývá SBD SV Celkem 2013 Počet BJ 2 303 3 074 5 377 4 do 042014 plán 062014 Počet I-RTN 7 411 8 658 16 069 1 745 2 399 3 535 8 390 Počet vodoměrů 4 588 5 951 10 539 Metodika výpočtu spotřeby tepla - ista Česká republika s.r.o. Společnost ista Česká republika provádí stanovení podílu jednotlivých bytových jednotek na celkové spotřebě tepla podle norem ČSN EN 834 a ČSN EN 835. Přepočet provádí s využitím tzv. jednotné stupnice, kdy je použita jednotná, shodná stupnice pro všechna otopná tělesa (OT). Pro stanovení podílu na spotřebě tepla je údaj odečtený z IRTN (indikátoru-rozdělovače topných nákladů) vynásoben výsledným korekčním faktorem SF a koeficientem polohy místnosti. Korekční faktor SF zahrnuje přepočet výkonu otopného tělesa, korekci na přestup tepla mezi OT a IRTN a korekci prostorového teplotního čidla IRTN. K bodu 7: Různé 7.1 Průkazy energetické náročnosti budovy Od 1. ledna 2013 platí novela zákona o hospodaření s energií č. 406/2000 Sb., která vyšla jako zákon č.318/2012 Sb. Předpisem k tomuto zákonu je Vyhláška o energetické náročnosti budov č.78/2013 Sb., která platí od 1. dubna 2013. Pro SVJ a bytová družstva nastává povinnost zpracovat PENB: - od 1.1.2013, přičemž PENB musí být zpracován nejpozději: - do 1. ledna 2015 u bytového domu nad 1500 m2 - do 1. ledna 2017 u bytového domu nad 1000 m2
- od 1. ledna 2019 se tato povinnost týká i bytových domů pod 1000 m2 - Od 1. ledna 2013, pokud se renovuje více jak 25% obálky budovy - Vlastník budovy nebo společenství vlastníků jsou povinni zajistit zpracování průkazu při prodeji budovy nebo její ucelené části a při pronájmu celé budovy od 1. ledna 2013, při pronájmu ucelené části budovy od 1. ledna 2016 - Vlastník budovy nebo společenství vlastníků jsou povinni předat vlastníkovi na jeho písemné vyžádání energetický průkaz nebo jeho ověřenou kopii. Pokud vlastníkovi jednotky nebyl na písemné vyžádání předán průkaz, může jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé tři roky. - Při převodu či pronájmu družstevního bytu není povinnost předložit PENB za celou budovu, protože se právně nejedná o prodej bytu, nýbrž o převod družstevního podílu v družstvu Stav zpracování PENB na SBD Třebíč, družstvo: Počet bytových domů v členění dle EVP (energeticky vztažná plocha): SBD SVJ Celkem I. skupina (nad 1.500 m 2 ) 51 77 128 II. skupina (nad 1.000 m 2 ) 11 20 31 III. skupina (do 1.000 m 2 ) 27 85 112 Zpracované PENB: SBD (%) SVJ (%) Celkem (%) I. skupina (nad 1.500 m 2 ) 16 (31,37) 27 (35,06) 43 (33,59) II. skupina (nad 1.000 m 2 ) 1 (9,09) 5 (25,0) 6 (19,35) III. skupina (do 1.000 m 2 ) 3 (11,11) 1 (1,18) 4 (3,57) Další plán zpracování PENB na rok 2014: - zabezpečit zpracování PENB pro BD v I. skupině (dle zákona) formou VŘ, cca ve 3 časových etapách (orientačně červenec, září, listopad); - zabezpečovat zpracování PENB pro všechny skupiny dle žádostí BD v návaznosti na individuální požadavky (BD, vlastníci) 7.2 Nová legislativa od 1.1.2014 K 31. 12. 2013 skončila platnost zákona 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Nové právní normy 7.2.1 Zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník Bytové spoluvlastnictví: 1158 a následující, především: - 1194 - Společenství vlastníků jednotek nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem - 1206 odst. 2 - Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. (např. modernizace, změna stavby). - 1208 Do působnosti shromáždění patří především: schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků, schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky - 1177 oznamovací povinnost vlastníka bytu o počtu a adresy osob bydlících v bytě včetně jejich změny osobě odpovědné za správu domu a to i v případě nabytí jednotky - 1180 odst. 2 - Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejich orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně 7.2.2 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím - Upravuje mimo jiné podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku - 7 - Výčet činností týkající se správy domu a pozemku - 13 - Působnost statutárního orgánu - Statutární orgán (výbor nebo předseda společenství) může rozhodnout: 1. o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10 000,- Kč, pokud stanovy neurčí částku vyšší (nákup a prodej nářadí, sekačky apod.). Tzn. je nutné, aby nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí nad 10000,- Kč/ročně schválilo shromáždění vlastníků, při úpravě stanov lze stanovit částku vyšší. 2. o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000,- Kč v průměru na každou jednotku, pokud stanovy neurčí částku vyšší nebo se 5
jedná o havárii. Tzn. je nutné, aby opravy nad 1000,-/byt/akci schválilo shromáždění vlastníků, při úpravě stanov lze stanovit částku vyšší. - 15 - Shromáždění vlastníků schvaluje rozpočet na kalendářní rok, sestavený podle pravidel určených ve stanovách a to: a) hospodaření s dlouhodobou zálohou: - zůstatek k 1. lednu - tvorba z pravidelných a mimořádných příspěvků - čerpání na jmenovitě uvedené opravy, modernizace a rekonstrukce společných částí - zůstatek k 31.12. b) náklady nehrazené z dlouhodobé zálohy: - pojištění domu a pozemku - odměny členů orgánů společenství - ostatní provozní náklady (mzdy dle ZP) - odměna správce - bankovní poplatky c) výnosy - příspěvky členů společenství na správu domu a pozemku (mimo DZ) - úroky z vkladů na bankovních účtech a jiné výnosy 7.2.3 Zákon 586/1992 Sb., o daních z příjmů - 17a odst. 2 písm. e) ZDP - Společenství vlastníků jednotek není veřejně prospěšným poplatníkem (dříve poplatník, který nevznikl za účelem podnikání) nemůže snižovat základ daně o určené částky, tedy využívat režim daňové výhody veřejně prospěšné společnosti - 18 odst. 2 písm. h) - Z předmětu daně z příjmů právnických osob jsou vyloučeny příjmy společenství vlastníků z: - dotací - příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku - úhrad za plnění spojená s užíváním bytu a nebytových prostor - 36 odst. 9 písm. b) bod 2 ZDP - Zvláštní sazba dně z příjmů činí 19 % u poplatníků daně z příjmů právnických osob pro úrokový příjem z účtu u společenství vlastníků jednotek (KB srazila až od února) - 38 mb písm. b) ZDP - Daňové přiznání není povinno podat společenství vlastníků, pokud má pouze příjmy, které nejsou předmětem daně, příjmy od daně osvobozené nebo příjmy, z nichž je daň vybíraná srážkou 7.3. Stanovy SVJ NOZ ukládá společenství vlastníků (SVJ) přizpůsobit text stanov novým předpisům do 3 let ode dne účinnosti NOZ (tj. do 1.1.2017). V případě, že nebude novým předpisům odpovídat název společenství (SVJ nebude v názvu obsahovat slova společenství vlastníků ) budou SVJ povinna změnit název formou změny stanov do 2 let od účinnosti NOZ (tj. do 1.1.2016). 7.3.1 Povinné náležitosti stanov Co se týče obsahu stanov SVJ, povinnými náležitostmi jsou tyto údaje nově vyžadované údaje jsou podtrženy ( 1200 NOZ): a) název obsahující slovo společenství vlastníků a označení domu, pro který SVJ vzniklo b) sídlo c) předmět činnosti d) členská práva a povinnosti vlastníků a způsob jejich uplatňování e) určení orgánů (statutární orgán a případně další nepovinné orgány), jejich působnost, počet členů volených orgánů, délka funkčního období, způsob utváření, způsob svolávání, způsob jednání a způsob usnášení f) pravidla pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí g) pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pravidla pro příspěvky na správu domu, pro úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky h) první členové statutárního orgánu 7.3.2 SBD Třebíč připravuje pro společenství vlastníků návrh stanov Podstatné rozdíly od původních stanov: - více rozpracovaná členská práva a povinnosti vlastníků jednotek: - podmínky nahlížení do dokumentace společenství, - povinnosti členů společenství oznamovat jméno a adresu vlastníka, počet osob v domácnosti, dále změnu počtu osob, v případě pronájmu i jméno a adresu této osoby, sdělení jména a adresy kteréhokoliv člena společenství - hlásit stavební úpravy v bytě, umožnit přístup pro ověření provádění stavebních úprav, vyžádat si souhlas při zásahu do společných částí domu, i když se nachází uvnitř bytu. 6
- nově pravidla pro užívání společných částí domu mohou nahradit domovní řád - orgány společenství - statutární orgán je výbor nebo předseda společenství (nyní pověřený vlastník), členem statutárního orgánu nemusí být člen společenství (vlastník bytu). - U odstoupení končí funkce dnem, kdy výbor odstoupení na své schůzi projednal, nejpozději však uplynutím dvou měsíců ode dne doručení oznámení o odstoupení. V případě, že by nedošlo k volbě orgánů společenství, jmenuje chybějící členy orgánů soud na návrh osoby, která osvědčí právní zájem, případně soud ustanoví opatrovníka. - Shromáždění - shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. Pokud se jedná o přijetí rozhodnutí o změně velikosti podílů na společných částech všem vlastníků jednotek nebo o změně poměrů výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílu na společných částech je vyžadován souhlas všech členů společenství. Je možné upravit i jiné kvórum při hlasování např.: Pokud se jedná o přijetí rozhodnutí o stavebních úpravách spočívajících v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech, způsobu rozúčtování nákladů na služby (vyjma nákladů na dodávku tepla a teplé vody) na vlastníky jednotek a o uzavření úvěrové smlouvy, je vyžadován souhlas alespoň ¾ většiny hlasů vlastníků přítomných na shromáždění. Není-li svolané shromáždění způsobilé se usnášet, může statutární orgán navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby členové společenství rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. Rozhodování mimo zasedání je také upraveno v návrhu stanov. - Zastupování každý člen je oprávněn dát se na zasedání zastoupit kteroukoli fyzickou osobou. Plná moc může být udělena vždy jen na určité shromáždění, generální plná moc pro všeobecné zastupování vlastníka není přípustná (výjimky se týkají spoluvlastnictví jednotky a manželů jako společných členů). Je dána povinnost společných členů společenství, ať spoluvlastníků či manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů, zajistit jednotný projev navenek, tedy zmocnit společného zástupce ( 1185 odst. 2 NOZ). Tímto společným zástupcem přirozeně může být jeden ze spoluvlastníků, jeden z manželů, případně třetí osoba. Je na uvážení společenství, zda bude požadovat další náležitosti týkající se zmocnění, tedy že zmocnění musí být písemné a případně že podpisy na zmocnění musí být úředně ověřeny. Písemné zmocnění lze však doporučit vždy. - Stanovy vyžadují formu veřejné listiny notářský zápis 7.4 Stanovy družstva: Vlastníci členové družstva mohou být voleni do orgánů družstva: mohou být delegáti, kandidáti do představenstva a kontrolní komise. V roce 2015 budou svolány volební obvody pro volbu delegáta, kandidátů do představenstva a kontrolní komise družstva: - volební obvody určuje představenstvo dle rozsahu práv, výše členských vkladů a územnímu členění volební obvody nájemců, vlastníků, - volební obvod u členů vlastníků min. 10 a max. není stanoven, - schůze volebních obvodů bude svolávat představenstvo. Volební obvod může schůzovat i formou dílčích schůzí, - pro svolání schůze, jednání, hlasování a vyhotovení zápisu včetně možnosti svolání náhradní schůze platí přiměřeně ustanovení o konání členské schůze, - pozvánky na schůzi volebního obvodu budou zveřejněny na vývěskách domu společně se seznamem členů družstva. 7.5 Družstvo nabízí zajištění těchto činností: Změny stanov úplné: - návrh změny stanov dle NOZ - svolání shromáždění vlastníků ke schválení změny stanov (pozvánky, prezence, vzor návrhu stanov pro každého vlastníka) - účast zástupce družstva na shromáždění s výkladem návrhu stanov - zpracování zápisu ze shromáždění - zajištění notářského zápisu - uložení stanov SV do sbírky listin veřejného rejstříku (rejstřík SV) Cena za tyto veškeré tyto činnosti 6 000,- Kč vč. DPH + 30,- Kč/byt. Změny stanov částečné (jen některé články, např. hlasování na shromáždění): 7
- svolání shromáždění vlastníků ke schválení změny stanov (pozvánka, prezence, vzor návrhu změny stanov), bez doručení - notářský zápis Cena za tyto činnosti 3700,- vč. DPH. Cena za úkony související s uložením změny stanov SVJ do sbírky listina činí 300,- Kč vč. DPH Při požadavku SV na účast zástupce družstva na shromáždění je třeba zaslat objednávku paní Bendové. V tomto případě bude účtován poplatek ve výši 600,- Kč vč. DPH za osobu. Cena za úkony související s provedením změny zapisovaných skutečností SVJ u OR v Brně činí 500,- Kč vč. DPH. Společenství vlastníků nejsou od 1.1.2014 osvobozena od poplatků na veřejném rejstříku. Za jakoukoliv změnu v rejstříku je poplatek ve výši 2000,- Kč. 7.6. Diskuse 7.6.1 Zápisy ze shromáždění - pozvánka na shromáždění musí být zveřejněna na vývěsce v domě, musí obsahovat informaci, kde se vlastníci bytů mohou seznámit s podklady - zápis musí obsahovat především: - usnášeníschopnost shromáždění, od kdy do kdy byla pozvánka zveřejněna na vývěsce domu - volbu ověřovatele zápisu a jmenování zapisovatele, program - usnesení u každého hlasování musí být rekapitulace přítomnosti vlastníků a poté hlasování. - razítko a podpis statutárního orgánu SVJ včetně razítka, přílohou prezence - vzory zápisu jsou zveřejněny na webových stránkách družstva, prezenci je možné si vyzvednout v kanceláři účetní nebo emailem - na shromáždění se hlasuje dle spoluvlastnických podílů vlastníků bytů (je uvedeno na prezenční listině) 7.6.2 Volební období - dodržovat volební období, před ukončením svolat shromáždění a zvolit členy orgánů na nové volební období 7.6.3 Stanovy SVJ - Rozhodující je, co obsahují platné stanovy SVJ a není v rozporu se zákonem. U hlasování je rozhodující znění platných stanov, v případě potřeby změnit kvórum hlasování, je nutná změna stanov za účasti notáře. 7.6.4 Topné náklady - pro rozúčtování topných nákladů: např. 80% dle rozdělovačů a 20% dle plochy je nutný 100% souhlas vlastníků bytů - teplo ve společných prostorách se neměří, využití sušáren doporučujeme vyřešit paušálním poplatkem - větrání ve společných prostorách minimální teplota 10 C 7.6.5 Uzamykání společných prostor Doporučení - člen společenství je povinen zajistit, aby byly vchodové dveře uzamykány v době od 22 hodin večer do 6 hodin ráno. Při uzamykání musí však být splněny požadavky požárních předpisů, týkající se únikových cest panikové kování. 7.6.6 Rozdělovače topných nákladů - prezentace firmy ista ČR družstvo se pokusí zajistit - vyúčtování provádí firmy ista ČR za poplatek 41 Kč vč. DPH - smlouva na rozúčtování je uzavřena mezi SBD a firmou ista ČR a zahrnuje i SVJ ve správě SBD, v případě rozúčtování pro jiné subjekty bude cena řešena dohodou těchto subjektů. 7.6.7. Pojištění - družstvo má v rámci pojistné smlouvy s ČPP a.s. uzavřeno i pojištění pro případ odcizení a vandalismus, v případě krádeží ve společných prostorách je nutné doložit protokol od Policie ČR, spoluúčasti je 1 tis. Kč 7.6.8 Kalkulace na regeneraci 4 b.j. (zateplení, výplně otvorů, střecha apod.) - zpracovaná vzorová kalkulace, doporučujeme obrátit se osobně na Ing. Rožnovskou. Miloslav Peštál v.r. předseda představenstva Ing. Zdeněk Veškrna v.r. ředitel družstva Zapsala: Bendová Ivana 8