Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1192/052/2012/1 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, RD č.p. 412 Adresa nemovitosti: U Herty 412, 468 41 Tanvald Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Tanvald, k.ú. Šumburk nad Desnou, kód ČSÚ: 765 031, LV: 12 Ostatní stavby: Pozemky: st. 480, 217/4, 219 Vlastník stavby: Michal Brož, Velké Hamry 611, 468 45 Velké Hamry, vlastnictví: podílové, spoluvlast podíl: 1 / 2 Ivana Brožová, U Herty 412, 468 41 Tanvald, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Michal Brož, Velké Hamry 611, 468 45 Velké Hamry, vlastnictví: podílové, spoluvlast. podíl: 1 / 2 Ivana Brožová, U Herty 412, 468 41 Tanvald, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 7.5.2012 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800 900 490 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 800 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 18.5.2012 Datum zpracování : 18.5.2012 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 5 České Lípě, dne 18.5.2012 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1920 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 6+1 250 / 1 6 643 957 114 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 810 000 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota 2 860 000 Kč Obvyklá cena 1 800 000 Kč - z toho hodnota pozemku 1 330 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 3 600 000 Kč - z toho hlavní budova 3 600 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v obci a okolí. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. V ceně není zahrnuta zástavní práva, protože dražbou zaniknou. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 12 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Obec Tanvald má 6950 obyvatel. Nachází se na jižním okraji Jizerských hor.město má základní infrastrukturu. Pracovní nabídka je omezená. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Tanvald v městské části Šumburk nad Desnou u zpevněné komunikace. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Věcné břemeno odběru z pramene na pozemkových parcelách PK č. 215/3 a PK č. 216/2 a vodovod přes pozemkové parcely PK č. 215/3 a PK č. 216/2 pro dům č.p. 37, chůze a jízdy přes pozemkové parcely oprávnění pro č.e. 104. Toto věcné břemeno nepředstavuje žádné riziko a nemá vliv na obvyklou cenu. Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní na pohledávku ve výši 2.623.400,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky až do výše 2.623.400,- Kč, ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o dům zděný, s polovalbovou střechou, dům má 1. podzemní, 1.nadzemní podlaží a podkroví. Dům byl postaven v roce 1920. Dům je připojen na studnu ( zajištěno věcným břemenem) a elektrickou distribuční síť, kanalizace do septiku Druh stavby - účel využití Rodinný dům Dispoziční řešení 6+1 Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel, stropy jsou s rovným podhledem, schodiště je kamenné, střecha je polovalbová, krytina eternitová, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění ústřední s elektro kotlem, v podkroví jsou přímotopy.vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, kanalizace standardní, koupelna s vanou, sprchou a umyvadlem, 2x samostatné WC, elektroinstalace třífázová. okna dřevěná špaletová, v podkroví 1x plastové. kolna a venkovní úpravy Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody kamenné 11. Dveře dřevěné 12. Vrata 13. Okna dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah koberce 15. Vytápění ústřední 15. Vytápění přímotopy 16. Elektroinstalace třífázová - 3 -
17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramika 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo, vana, sprcha 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra standard Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 480 o velikosti 198m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 217/4 o velikosti 850m 2 evidovaný v KN v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 219 o velikosti 5595m 2 evidovaný v KN v druhu pozemku trvalý travní porost. pozemek p.č. 219 je územním plánem určen k zastavění rodinnými domy. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se v obci a okolí pohybuje cena stavebních pozemků mezi 150-500,- Kč/m 2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 200,- Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 480 198 200 39 600 zahrada 217/4 850 200 170 000 trvalý travní porost 219 5 595 200 1 119 000 Hodnota pozemků celkem 1 328 600 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor Spodní stavba 114,0*2,38 = 271,32 m 3 Vrchní stavba 114,0*(3,23+1,23) = 508,44 m 3 Zastřešení 114,0*3,11/2 = 177,27 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 957,03 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 114 Obestavěný prostor [m 3 ] 957,03 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 766 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 604 175 0 Stáří roků 92 Další životnost roků 68 Opotřebení % 57,50 Věcná hodnota (VH) Kč 1 531 770-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Tanvald 200,00 1 503 2 590 000 12 950 0,557 7 212 Samostatný RD se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví, 4+1,stáří cca 80 let, dobrý tech stav Tanvald, Šumburk 240,00 600 2 900 000 12 083 0,502 6 066 Samostatný RD se sedlovou střechou, 1.PP, 1.NP, podkroví, 5+1, stáří cca 80-90 let, ústřední vytápění, po celkové rekonstrukci. Desná, Žďár 130,00 943 2 300 000 17 692 0,473 8 375 Samostatný RD se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví 2+1 stáří cca 89-90 let, horší technický stav. Průměrná cena 7 217 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 250,20 m 2 Porovnávací hodnota 1 805 801 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -