Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1938/033/2016 6 NEMOVITOST: Pozemek p.č.st. 17 s rodinným domem č.p. 13 Adresa nemovitosti: Struhy 13, Čachovice - Struhy Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Čachovice, k.ú. Struhy, kód k.ú. 757098, LV 129 Ostatní stavby: Přístřešek, Kolna Pozemky: st. 17 Vlastník stavby: SJM Bc. Zoltán Adamec, Struhy 13, 294 43 Čachovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Olga Adamcová, Struhy 13, 294 43 Čachovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Bc. Zoltán Adamec, Struhy 13, 294 43 Čachovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Olga Adamcová, Struhy 13, 294 43 Čachovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 1096/2015-A Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 800 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 19.2.2016 Datum zpracování : 19.2.2016 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 19.2.2016 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2002 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Počet obyvatel: 882 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: lokální - elektřina Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+1 0 / 0 1 090 490 139 100,00 / 1 090 0 0 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 802 518 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 2 179 083 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 800 000 Kč - z toho hodnota pozemku 301 800 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 297 573 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 2 089 573 Kč - ostatní objekty 208 000 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu. S majiteli bylo telefonicky domluveno místní šetření na pátek 19.2.2016 v 9.00. Ovšem majitelé dohodu nedodrželi, na místě nebyl nikdo přítomen. Telefon nebrali v čase místního šetření ani při následujících cca 10ti pokusech. Tím znemožnili řádné místní šetření. znalec musel vycházet z exteriéru domu a z údajů získaných jiným způsobem. to znamená, že můžou být odchylky od uvedeného stavu. Současná stavba je zcela v jiném místě pozemku a má jiný tvar než je zaneseno v katastrální mapě. Z této skutečnosti můžou vyvstat potíže a je nutné současný stav dát do souladu s katastrem nemovitostí. ZP - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 129 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Čachovice jsou obec s 882 obyvateli. Struhy jsou odloučená místní část s minimální infrastrukturou. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost je v obci Čahovice v odloučené místní části Struhy. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: ANO Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Komentář: Zákres domu v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti. Stavba je v úplně jiném koutu pozemku. Buď chybí stavební povolení, nebo není dokončena kolaudace. Záporný vliv na cenu nemovitosti. RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Všechny zástavní práva, exekuce a insolvence nejsou zohledněna v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP, podkrovím se sedlovou střechou. V domě je jeden byt 4+1. Současná stavba je zcela v jiném místě pozemku a má jiný tvar než je zaneseno v katastrální mapě. Z této skutečnosti můžou vyvstat potíže a je nutné současný stav dát do souladu s katastrem nemovitostí. Druh stavby - účel využití Rodinný dům Dispoziční řešení 4+1 Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašková 6. Klempířské konstrukce plast 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky zateplená 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna plastová Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová s taškovou krytinou s bleskosvodem, klempířské konstrukce jsou z plastu, okna jsou plastová, fasáda je zateplená, Sokl není dokončen. Vnitřní konstrukce předpokládám standardní, tj, vodoinstalaci studenou i teplou, vytápění elektrické lokální ( zjištěno z jiných zdrojů ). V podkroví výška místností nesplňuje normové požadavky na obytné místnosti. vedlejší stavby - přístřešek, kolna, venkovní úpravy. - 3 -
14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění přímotopy 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 17 o velikosti 1090m 2 zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je rovinatý. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 300,-Kč do 700,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 300,-Kč/m 2.U výměry nad 1000m 2 byla cena odhadnuta na 20,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 17 1 000 300 300 000 st. 17 90 20 1 800 Celková výměra pozemků 1 090 Hodnota pozemků celkem 301 800 Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová s taškovou krytinou s bleskosvodem, klempířské konstrukce jsou z plastu, okna jsou plastová, fasáda je zateplená, Sokl není dokončen. Vnitřní konstrukce předpokládám standardní, tj, vodoinstalaci studenou i teplou, vytápění elektrické lokální ( zjištěno z jiných zdrojů ). V podkroví výška místností nesplňuje normové požadavky na obytné místnosti. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 139,21 m 2 0,00 m 2 podkroví 139,21 m 2 0,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP - celkem 0,00 m 2 0,00 m 2 podkroví podkroví - celkem 0,00 m 2 0,00 m 2-4 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor vrchní stavba 139,21x2,50 = 348,02 m 3 zastřešení 139,21x2,00 2 + 2,1x1,45x1,00 = 142,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 490,28 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 139 Obestavěný prostor [m 3 ] 490,28 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 262 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 089 573 Stáří roků 14 Další životnost roků 86 Opotřebení % 14,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 797 033 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Přístřešek st. 17 226,00 m3 500 Kč/m3 113 000 Kč 50 % 56 500 Kč Kolna st. 17 95,00 m3 1 000 Kč/m3 95 000 Kč 75 % 23 750 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 80 250 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Smilovice - Bratronice 620,00 752 1 870 000 3 016 1,16 3 509 Zděný RD s 1.NP + stodola, po rekonstrukci. Pozemek 752m 2. Čachovice, Struhy 530,00 214 490 000 925 3,80 3 514 Zděný rodinný dům s 1.NP + podkroví, dobrý technický stav, Pozemek 214m 2, Dalešice 480,00 248 2 122 000 4 421 0,80 3 532 řadový zděný RD s 1.NP a podkrovím, novostavba. Pozemek 248m 2, Variační koeficient před úpravami: 51,54 % Variační koeficient po úpravách: 0,28 % Průměrná cena 3 518 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 512,37 m 3 Porovnávací hodnota 1 802 518 Kč - 5 -
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 0 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 800 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 3,00 % 54 000Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 301 800Kč Upravená obvyklá cena: 1 444 200Kč Započitatelná plocha: 0,00m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 1 444 200Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -