Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /136/2014 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, č.p. 232 Adresa nemovitosti: Lesné 232, 407 55 Dolní Podluží Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Jiřetín pod Jedlovou, k.ú. Jiřetín pod Jedlovou, kód ČSÚ: 661 007, LV: 91 Ostatní stavby: Pozemky: st. 330/2, 2075, 2076 Vlastník stavby: František Zadražil, náměstí T.G.Masaryka 1 / 1, 470 01 Česká Lípa, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: František Zadražil, náměstí T.G.Masaryka 1 / 1, 470 01 Česká Lípa, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 200 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 2.12.2014 Datum zpracování : 2.12.2014 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 2.12.2014 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1910 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 0 0 2 017 1 490 220 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 200 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 390 000 Kč Obvyklá cena 200 000 Kč - z toho hodnota pozemku 30 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 3 560 000 Kč - z toho hlavní budova 3 560 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. V tomto regionu je ztížené pracovní uplatnění a tím i nízká kupěschopnost obyvatelstva, nemovitosti se velmi obtížně prodávají a prodej je obvykle dlouhodobá záležitost. V lokalitě je nízká poptávka a velmi nízká koupěschopnost. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č.,91 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Dolní Podluží je obec s 1180 obyvateli. Lesná je odloučená místní část u silně frekventované silnice I/9 ve Šluknovském výběžku v okresu Děčín, Ústecký kraj. V celém šluknovském výběžku je značná komunita nepřizpůsobivého obyvatelstva. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost je v odloučené místné části Lesné.. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo exekutorská, další z rozhodnutí správního orgánu, dále zástavní práva smluvní, exekuce atd.. V ceně nejsou tato rizika zahrnuta, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící dům s 2.NP a částečným podsklepením. Objekt byl postaven v roce 1910. Povinný ač vyzván se nedostavil a znalec musel vycházet z okolností, které bylo možné zjistit z vnějšku a z telefonických informací od majitele. Některé rozměry musely být odhadnuty.. Druh stavby - účel využití Dle výpisu z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 91 je nemovitost č.p. 232 rodinný dům Dispoziční řešení Dispoziční řešení nebylo možné zjistit Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné bez izolace. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Vodorovné nosné konstrukce jsou s viditelnými trámy. Střecha je sedlová s taškovou krytinou - propadající se s velkým otvorem. vzhledem k zatékání je předpoklad silně poničeného interiéru, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná dožitá, vnitřní obklady chybí, okna jsou dřevěná dvojitá. Podlahy jsou prkenné, vodoinstalace jen studená, topení je lokální na tuhá paliva. Ostatní snad standardní. Objekt je neudržovaný, přístupy a okna zabedněné, většina konstrukcí je na konci životnosti. Příslušenství stavby Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací Kamenné základy bez izolace 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo 3. Stropy dřevěné 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozink plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna dřevěná dvojitá 14. Povrchy podlah prkna palubky 15. Vytápění lokální 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod chybí - 3 -
18. Vnitřní vodovod jen studená 19. Vnitřní kanalizace chybí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody chybí 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení umyvadlo, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 330/2 o velikosti 252m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 2075 o velikosti 737m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemek p.č. 2076 o velikosti 1028m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v obci a okolí se v současné době pohybuje od 50,-Kč do 150,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 50,-Kč/m 2 u zemědělské půdy 10,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 330/2 252 50 12 600 trvalý travní porost 2075 737 10 7 370 trvalý travní porost 2076 1 028 10 10 280 Hodnota pozemků celkem 30 250 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor vrchní stavba 7,25*15,87*6,00+6,98*6,30*5,25+12,75*4,80*4,60 = 1 202,73 m 3 zastřešení 7,25*15,87*3,50/2+12,75*4,80*2,80/2 = 287,03 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 489,76 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 220 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 489,76 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 391 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 562 014 0 Stáří roků 104 Další životnost roků 86 Opotřebení % 90,00 Věcná hodnota (VH) Kč 356 200-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Varnsdorf, Myslivecká 1 485,00 1 428 690 000 465 0,273 127 Zděný RD s 2.NP. Před rekonstrukcí. Stáří cca 100 let. Pozemek 1428m 2. Dolní Podluží, Kateřina 985,00 993 390 000 396 0,358 142 Zděný rodinný dům s 2.NP, 7+1, před rekonstrukcí, stáří cca 100 let. Pozemek 993m 2, Jiřetín pod Jedlovou, Žižkova 595,00 410 799 000 1 343 0,103 138 Samostatně stojící roubený RD s 1.NP a podkrovím, podsklepení, dobrý technický stav, 3+1, stáří cca 150 let. Pozemek 410m 2, Průměrná cena 136 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 1 489,76 m 3 Porovnávací hodnota 202 071 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 3 560 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 360 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 106 800 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 106 800 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0-5 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -