ZNALECKÝ POSUDEK č. 1056-2014 o ceně bytové jednotky č.1563/6 a spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp.1561,1562,1563,1564 v ulic Hábova a podílu na pozemcích v kat. území Stodůlky, obec Praha. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Pan JUDr. Pavel Čížkovský advokát a insolvenční správce Václavské nám. 18 110 00 Praha 1 Podle stavu ke dni 7.5.2014 znalecký posudek vypracoval: V Praze 27. 5. 2014 Ocenění je provedeno pro účely insolvenčního řízení na majetek pana Františka Dohnala (MSPH 94 INS 31992/2012 155/6). Znalecký ústav DOMUS s.r.o. Ing. Antonín Randa Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
Znalecký úkol Znalecký posudek je proveden ve dvou cenových úrovních: V části A je stanovena cena dle cenového předpisu, dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. V části B je stanovena tržní hodnota dle porovnání s jednotkami na současném trhu. 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.1563/6 Adresa předmětu ocenění: Hábova 1563/6 150 00 Praha Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Stodůlky Počet obyvatel: 1 246 780 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27. 3. 2012 za přítomnosti pana Františka Dohnala, kontrolní orientační prohlídka na místě 7.5.2014. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku * Informace z KN, LV 8998, LV 2201 a LV 12694, Katastrální úřad pro hl.m.prahu, katastrální pracoviště Praha, katastrální území Stodůlky. * Informace zjištěné při místním šetření. * Cenová mapa Prahy pro rok 2014. 4. Vlastnické a evidenční údaje Bytová jednotka č.1563/6 je ve výlučném vlastnictví pana Františka Dohnala. 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla k dispozici. Zaměření bytu bylo provedeno při místním šetření. 6. Celkový popis nemovitosti Bytový dům čp. 1561,1562,1563,1564 (4 sekce) má 8 nadzemních a 1 podzemní podlaží, je situován ve Stodůlkách v blízkosti stanice metra a okružní čtyř pruhové komunikace Jeremiášova. Dům v panelové technologii pochází z počátku 80. let 20. století, orientace hlavních fasád je západ - východ. Je využito denivelace terénu, takže podzemní podlaží je na západní straně přístupné přímo z ulice, na východní straně je částečně zapuštěno do terénu, ale celý prostor je přirozeně větrán a osvětlen. V 1. PP jsou umístěny sklepní kóje jednotlivých bytů, kočárkárny, sušárny, prádelny a v jedné sekci výměníková stanice. Objekt je zateplen, jsou vyměněna okna za plastová, včetně - 2 -
vstupních portálů, výtah rekonstruovaný, vnitřní rozvody taktéž. Jinak je interiér domu původní, tzn. jednoramenné schodiště a chodby s PVC krytinou, u vstupů do objektu původní dlažba. Střecha plochá, oplechování z pozinku. Možnost parkování před domem a v okolních ulicích, celkem omezená. Kompletní městská infrastruktura - obchody, škola, školka, zdravotnické zařízení, stanice autobusů MHD a metra - je buď součástí sídlištní výstavby nebo v nedaleké původní zástavbě Stodůlek. Bytový dům je napojen na městské sítě - vodovod, kanalizace, elektro, slaboproud, horkovod, plyn. Dům stojí na pozemcích parc. č. 155/6 - zastavěná plocha a - 286 m 2 155/7 - zastavěná plocha a - 270 m 2 155/8 - zastavěná plocha a - 268 m 2 155/9 - zastavěná plocha a - 274 m 2 Část A - ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Bytová jednotka č.1563/6 Bytová jednotka č. 1563/6 o velikosti 3+1 s lodžií se nachází v 2.NP, sklepní kóje náležící k bytu je v 1.PP. Plocha bytu je 71,1 m 2, zasklená lodžie 6,27 m 2 a sklepní kóje 1,5 m 2. Byt je skoro v původním stavu, ale dobře udržovaný. Stěny umakartového jádra jsou obloženy dřevěnými palubkami, v předsíni je vestavěná skříň. V kuchyni původní kuchyňská linka, s kombinovaným sporákem a vestavěná skříň pro uložení potravin. V koupelně plechová vana s umyvadlem a pračkou. Na podlahách je PVC, vše zakryto celoplošnými koberci. V obytných místnostech jsou upraveny stropy polystyrenovými podhledy. Elektroinstalace je vedena v lištách po povrchu. Vnitřní dveře jsou plné nebo ze 2/3 prosklené v ocelových zárubních, okna plastová, kromě oken a dveří vedoucích na lodžii, ty jsou původní dřevěná. Lodžie je zasklena systémem Optimi. Vstupní dveře jsou upraveny jako bezpečnostní. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ Název 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2 cen. mapa zastavěná plocha a Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 155/6 286,00 3 000,00 858 000,- 155/7 270,00 3 000,00 810 000,- 155/8 268,00 3 000,00 804 000,- - 3 -
2 cen. mapa zastavěná plocha a 158/9 274,00 3 000,00 822 000,- Ostatní stavební pozemky - celkem 3 294 000,- Pozemky - zjištěná cena = 3 294 000,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 3 294 000,- Kč 3 294 000,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 3 294 000,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 18 Stáří stavby: 32 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): 37 329,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: obývací pokoj: = 19,00 m 2 pokoj: = 12,00 m 2 pokoj: = 12,30 m 2 kuchyň: = 14,80 m 2 předsíň: = 8,40 m 2 komora: = 1,20 m 2 koupelna: = 2,60 m 2 WC: = 0,80 m 2 lodžie: = 6,27 m 2 Podlahová plocha bytu: = 77,37 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: = 1,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 77,37 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,50 m 2 * 0,10 = 0,15 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 77,52 m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Byt 3+1: 77,52 * 1,00 = 77,52 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 77,52 m 2-4 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kritérium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 32 let: s = 1-0,005 * 32 = 0,84 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,84 = 0,798 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,960 4 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00-5 -
6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,000 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 37 329,- Kč/m 2 * 0,798 = 29 788,54 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 77,52 m 2 * 29 788,54 Kč/m 2 * 0,960 * 1,000= 2 216 839,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 216 839,32 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 3 294 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 711 / 60 716 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 294 000,- Kč * 711 / 60 716 = 38 573,59 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 38 573,59 Kč = 2 255 412,91 Bytová jednotka č.1563/6 celkem = 2 255 412,91 Kč Část B Posudek: tržní hodnota obvyklá cena Pro srovnání jsou vzaty bytové jednotky, které jsou na trhu přímo v dané lokalitě. Ceny jsou nabídkové, představující přání prodávajícího nikoli realizovanou cenu, je proto provedena redukce ceny 0,95. Byt 3+1/L, 78 m2, OV, Janského ul., Praha - Stodůlky Panelový dům, zrekonstruovaný, nedaleko stanice metra Stodůlky, slunný byt v 4.NP se zasklenou lodžií, byt po částečné rekonstrukci 2 480 000,- Kč 31 794,- Kč/m2 Byt 3+1/L, 76m2, OV, ul.heranova, Praha - Stodůlky Panelový dům, byt v 5.NP, původní stav 2 232 000,- Kč 29 368,- Kč/m2 Byt 3+1/L, 72,5 m2, OV, ul.přecechtělova, Praha - Stodůlky Panelový dům, byt v 7.NP, původní stav 2 199 000,- Kč 30 331,- Kč/m2-6 -
Byt 3+1/L, 80m2, OV, ul. Přecechtělova, Praha - Stodůlky Panelový dům, byt v původním stavu 2 250 000,- Kč 28 125,- Kč/m2 Byt 3+1/L, 77m2, OV, ul. Prusíkova, Praha - Stodůlky Panelový dům, byt v původním stavu, v 6.NP 2 450 000,- Kč 31 818,- Kč/m2 Při vyloučení max. a min. ceny je průměr: (31 794+29 368+30 331) / 3 = 30 497,66 Kč/m2 Redukce nabídkové ceny: Hodnocená jednotka: 30 497,66*0,95 = 28 973,- Kč/m2 28 973,- Kč/m2 * 77,52 m2 = 2 245 986,90 Kč Tržní hodnota obvyklá cena bytové jednotky č. 1536/6 je stanovena ve výši 2 246 000,- Kč Slovy: dvamilionydvěstěčtyřicetšesttisíc korun českých V Praze 27.5.2014 Pracoviště: 102 00 Praha 10 Azalková 1 Zodp. pracovník: Ing. Antonín Randa Znalecký ústav DOMUS s.r.o. Skalka 691 383 01 PRACHATICE 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl vypracován znaleckým ústavem DOMUS ustanoveným Ministerstvem spravedlnosti ČR na základě 21 zákona číslo 37/1967 Sb. dne 20. 7. 1998 pod číslem jednacím 120/98-OOD pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s oprávněním pro oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek je evidován pod č. 1056. - 7 -