Znalecký posudek č. 6603-106/2016 Stanovení ceny obvyklé bytové jednotky č. 374/1 včetně podílu na pozemcích katastrální území Vejprnice, vedeno u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj Zpracoval: Dolmen servis, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) Identifikační číslo: 615 011 07 Sídlo: Anny Letenské 1120/17, Praha 2 Objednatel posudku: JUDr. Filip Exner - Exekutorský úřad Praha 7 (Dále též jako Zadavatel ) Sídlo: Přívozní 1054/2, Praha 7 č.j. 151 EX 101/16-64 Posudek obsahuje celkem 42 stran textu včetně titulní strany a příloh a je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě. Dolmen servis, s.r.o. ; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: 61501107; Spisová značka: C 30759 vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.
Obsah: 1 ÚVOD... 4 1.1 Účel a předmět ocenění... 4 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky... 4 1.3 Rozhodné datum ocenění... 5 1.4 Vymezení pojmu obvyklá cena... 5 1.5 Vymezení pojmu hodnota... 5 1.6 Jmenování znalce... 6 1.7 Podkladové materiály... 6 1.8 Hlavní používané zkratky a pojmy... 7 1.9 Použitá literatura... 8 2 IDENTIFIKACE VLASTNÍKA... 9 3 IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI... 9 3.1 Technický popis... 9 3.2 Poloha... 10 3.3 Využití ploch územní plán... 11 3.4 Dopravní poměry... 12 3.5 Infrastruktura... 12 3.6 Majetkoprávní vztahy... 12 4 METODY OCENĚNÍ... 13 4.1 Nákladová metoda... 13 4.2 Výnosová metoda... 13 4.3 Porovnávací metoda... 14 5 ANALÝZA HODNOTY... 15 5.1 Volba metody... 15 5.2 Výpočet výnosovou metodou... 15 5.3 Výpočet porovnávací metodou... 18 6 REKAPITULACE... 19 7 ZÁVĚREČNÝ VÝROK... 20 8 ZNALECKÁ DOLOŽKA... 21 9 PŘÍLOHY... 22 Tabulky: Tabulka č. 1: Výměry jednotlivých místností Bytu... 9 Tabulka č. 2: Stanovení hodnoty hrubého ročního výnosu Bytu... 16 Tabulka č. 3: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti... 17 Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty Nemovitosti výnosovou metodou... 17 2
Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací Bytového domu v rámci širší lokality... 10 Obrázek č. 2: Ortomapa Bytového domu... 11 Obrázek č. 3: Územní plán pozemku pod Nemovitostí... 11 Obrázek č. 5: Lokalizace porovnávané oblasti... 18 3
1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: Bytové jednotky č. 374/1 nacházející se v bytovém domě č. p. 374 (dále též jako Bytový dům ) jenž se nachází na pozemku parc. č. 33 včetně podílu na společných částech Bytového domu a pozemku parc. č. 33 ve výši 7663/41362, jak je zapsáno LV č. 1266 (Bytový dům a pozemek parc.č. 33) a LV č. 1498 (Byt č. 374/1); A dále podíl ve výši 2/10 na pozemku parc. č. 40/19, jak je zapsáno na LV č. 1914 a podíl ve výši 2/10 na pozemku parc.č. 40/2, jak je zapsáno na LV č. 1920; vše katastrální území Vejprnice, okres Plzeň-sever, vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, (Dohromady dále též jako Byt či Nemovitost ). V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem nebo Nájemcem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele nebo Nájemce, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 4
6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Platnost tohoto znaleckého posudku je 6 měsíců od data zpracování. 1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 26. září 2016. 1.4 Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 1.5 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 2011 1, kde Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými 1 International Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12. 5
partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 1.5.1 Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 2...odhadnutá částka... - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,...by měl být majetek směněn... - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,...k datu ocenění... - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,...mezi ochotným kupujícím... - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,...ochotným prodávajícím... - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,...při transakci samostatných a nezávislých partnerů... - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),...po náležitém marketingu... - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,...a bez nátlaku... - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. 1.6 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne 2. 8. 2016 usnesením č. j. 151 EX 101/16-64 Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce. 1.7 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1266, katastrální území Vejprnice, vyhotovený dne 1. 8. 2016 a poskytnutý Zadavatelem, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1498, katastrální území Vejprnice, vyhotovený dne 1. 8. 2016 a poskytnutý Zadavatelem, 2 MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha : Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 6
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1914, katastrální území Vejprnice, vyhotovený dne 1. 8. 2016 a poskytnutý Zadavatelem, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1920, katastrální území Vejprnice, vyhotovený dne 1. 8. 2016 a poskytnutý Zadavatelem, Kopie snímku katastrální mapy, Prohlášení vlastníka s popisem Bytu a dispozicí získané na příslušném katastrálním úřadě, Výřez územního plánu hl. obce Vejprnice, Místní šetření. Místní šetření proběhlo dne 26. 9. 2016 dle termínu uvedeném v dopise povinnému. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. 1.8 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo parc. č. st. - parcelní číslo stavebního pozemku č.p. číslo popisné budovy/stavby če číslo evidenční budovy/stavby GP geometrický plán RK realitní kancelář MF ČR Ministerstvo financí (www.mfcr.cz) MMR Ministerstvo pro místní rozvoj (www.mmrcr.cz) IRI Institut regionálních informací, s.r.o. (www.iri.name) ARK Asociace realitních kanceláří (www.arkcr.cz). 7
1.9 Použitá literatura 1. LING, David C., Archer, Wayne R. Real Estate Principles: A Value Approach. New York: McGraw-Hill, 2013 (4 th edition). 671 s. ISBN 978-0-07-337734-6. 2. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha : Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. 3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. 4. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. 5. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. 6. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. 7. Bradáč Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. vyd. Praha: LINDE Praha, 2009. 364 s. ISBN 978-80-7201-761-4. 8. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2010: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 9. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2012: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 10. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2014: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 98 s. 11. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2015: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 116 s. Zákony a vyhlášky 12. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů včetně platné prováděcí vyhlášky. 8
2 Identifikace vlastníka Jméno: Adresa: Sziliová Lenka Dukelská 374, 330 27 Vejprnice Nemovitosti zapsané na LV č. 1914 a 1920 jsou ve vlastnictví jednotlivých vlastníků bytových jednotek v domech č. p. 374 a 375. Předmětem ocenění je podíl p. Lenky Sziliové. 3 Identifikace Nemovitosti Oceňovaný Byt č. 374/1 je umístěn v 1. NP (nadzemní podlaží) Bytového domu a má výměru 76,63 m 2 podlahové plochy a dispozici 2 +1 (dle prohlášení vlastníka). Pozemky parc.č. 40/19 a 40/2 tvoří přístupové pozemky z veřejné komunikace (ulice Dukelská) k Bytovému domu. 3.1 Technický popis Jedná se o Byt v cihlovém bytovém domě o dispozici 2+1, v 1. nadzemním podlaží dvoupodlažního Bytového domu s obytným podkrovím. Bytový dům pochází z cca ze sedmdesátých let minulého století, dle informací na místním šetření byl postaven důlním státním podnikem v Tlučné společně s ostatními Bytovými domy. Bytový dům prošel částečnou rekonstrukcí zateplení ze tří stran, výměna rozvodů elektřiny a částečně vody a kanalizace. Byt neprošel za posledních deset let žádnou rekonstrukcí kromě aktuálně vyměněného okna v obývacím pokoji za plastové (k datu místního šetření dosud nedokončeny úpravy). Podlahy jsou dřevěné prkenné s kobercem v obytných místnostech, v ostatních keramická dlažba. Vybavení koupelny s WC je stáří cca 25 let (provedeno svépomocí, spojen záchod s koupelnou), kuchyně cca 15 let (obložením kuchyňská linka a spotřebiče). Okna dřevěná špaletová kromě plastového okna v obývacím pokoji, vytápění kotly na tuhá paliva, jeden se nachází v obývacím pokoji, jeden v ložnici. Byt disponuje sklepem v 1. PP Bytového domu. Tabulka č. 1: Výměry jednotlivých místností Bytu Místnost Podlahová plocha (m 2 ) Pokoj 23 Pokoj 14,57 Kuchyně 11,75 Předsíň 7,8 Koupelna + WC 4,49 Komora 3,32 9
Místnost Podlahová plocha (m 2 ) Sklep 11,7 Celkem bez sklepa 64,93 Pozemek parc. č. 40/19 tvoří příjezdovou komunikaci (štěrk/šotolina) z veřejné komunikace, ulice Dukelská, dále se zde nachází přístřešek na jeden osobní automobil, který je užívaný konkrétním vlastníkem bytové jednotky v domě č.p. 374. Pozemek parc. č. 40/2 tvoří okolí Bytového domu č.p. 374 a parkovací manipulační plochu severně od Bytového domu. Oba pozemky jsou rovinaté. 3.2 Poloha Bytový dům se nachází v severní části obce Vejprnice v zástavbě shodných bytových cihlových domů. Vejprnice je obec s 4 tisíci obyvateli ležící 8 km západně od Plzně v okresu Plzeň-sever. Vejprnicemi protéká Vejprnický potok. Vejprnice jsou obsluhovány vlakem (trať Domažlice - Plzeň) a linkou ČSAD Plzeň - Vejprnice - Tlučná. Po silnici z plzeňských částí Skvrňany, Nová Hospoda či Křimice. Vejprnice mají základní občanskou vybavenost. Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací Bytového domu v rámci širší lokality 10
Obrázek č. 2: Ortomapa Bytového domu a pozemků (vyznačeno červeně) 3.3 Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Vejprnice se pozemky parc. č. 33, 40/2 a 40/19 nachází v území definovaném jako BČ, tedy plochy bydlení čisté. Obrázek č. 3: Územní plán pozemku pod Nemovitostí 11
3.4 Dopravní poměry Bytový dům se nachází v docházkové vzdálenosti od autobusové zastávky Vejprnice, Bytovky, resp. vlakové stanice Vejprnice. Parkování je možno na pozemcích parc.č. 40/2, 40/19 a v ulici Dukelská. 3.5 Infrastruktura Byt má dle dostupné dokumentace zavedenou vodu, elektřinu, je napojen na kanalizaci. Plynová přípojka je do Bytového domu zavedena, nicméně v Bytě není. Vytápění Bytu je kamny na tuhá paliva. 3.6 Majetkoprávní vztahy Dle výpisu z KN LV č. 1498 jsou v části C (Omezení vlastnického práva) ve výpisu z katastru nemovitostí uvedena omezení související s exekučním řízením, zástavní právo smluvní ve prospěch obce Vejprnice a dále předkupní právo ve prospěch obce Vejprnice, viz Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1498, katastrální území Vejprnice. Dle výpisů z KN LV č. 1914 a 1920 jsou v části C (Omezení vlastnického práva) ve výpisu z katastru nemovitostí uvedena omezení (týkající se předmětného podílu) související s exekučním řízením, Viz Příloha č. 3: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1914, katastrální území Vejprnice a Příloha č. 4: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1920, katastrální území Vejprnice. Nájemní právo nezjištěno, Byt obýván vlastníkem. 12
4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti (či určení obvyklého nájemného), které lze sdružit do tří základních přístupů: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti či (obvyklé nájemné) lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota majetku či služby zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám posuzované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). 4.1 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku či služby se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek či služba pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 4.2 Výnosová metoda Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti (či služby nájemného) je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 13
u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 4.3 Porovnávací metoda Tržní porovnání je založeno na porovnání oceňované nemovitosti (či služby) s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány (či nabízeny k nájmu). Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. 14
5 Analýza hodnoty 5.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Jako pomocná byla použita metoda výnosová. Metoda výnosová je založena na stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být pronajímána při zohlednění nákladů spojených s vlastnictvím Nemovitosti. Zhotovitel vyšel z předpokladu existence ustáleného poměru mezi jediným čistým ročním výnosem dosažitelným v následujícím roce po datu ocenění, který je možno pro posuzované nemovitosti pokládat za typický a dlouhodobě udržitelný, a výnosovou hodnotou Nemovitosti. Z tohoto předpokladu rezultuje aplikace standardní kapitalizační metody. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. Nákladová metoda nebyla použita, protože u segmentu Bytů nelze přesně určit náklad na výstavbu jedné bytové jednotky v bytovém domě (samotný bytový dům je jiná kategorie). Hodnota podílů na pozemcích parc. č. 40/19 a 40/2 které tvoří příjezdovou cestu a parkování je již započtena v hodnotě Bytu. 5.2 Výpočet výnosovou metodou Ocenění Nemovitosti výnosovou metodou stanovuje hodnotu budoucích výnosů z pronájmu Nemovitosti za předpokladu, že bude využívána k bydlení a bude pronajata jako Byt pro nájemní bydlení. Stanovení hodnoty pronajímané Nemovitosti výnosovým způsobem probíhá ve dvou krocích. V prvním kroku je nutné stanovit hodnotu čistého ročního výnosu, který bude generován pronajatou Nemovitostí. Ve druhém kroku se stanoví hodnota pronajímané Nemovitosti jako současná hodnota budoucích čistých výnosů, při zohlednění rizikovosti a časové hodnoty peněz prostřednictvím kapitalizační míry. 15
V následujícím textu bude proveden rozbor generátoru hodnoty - tržeb a s nimi souvisejícími náklady. 5.2.1 Výnosy Podkladem pro stanovení výše výnosů Nemovitosti, byla analýza realizovaného nájemného na současném trhu a v porovnatelných lokalitách. Pro určení průměrných výnosů byly vzaty pro porovnání byty obdobné dispozice a plochy v lokalitě a zároveň byl zohledněn technický stav, který je horší než průměrně nabízené byty k pronájmu (především vytápění na tuhá paliva).. Výše nájemného byla určena na úrovni 70 Kč/m 2 /měsíc. Kapacita Nemovitosti Celková výše pronajímatelné plochy Bytu byla ztotožněna s užitnou plochou a činí 64,9 m 2. Tabulka č. 2: Stanovení hodnoty hrubého ročního výnosu Bytu P.č. Typ Plocha Nájemné m 2 Kč/m 2 /měs. Kč/rok Bytová jednotka 3+1 č. 374/1 64,90 70 54 516 Výnosy z ročního pronájmu Nemovitosti 64,90 54 516 Kč/rok Výsledné výnosy plynoucí z pronájmu Nemovitosti jsou tedy součtem hrubých ročních výnosů z pronájmu Nemovitosti po zohlednění její průměrné obsazenosti. Výpadek nájemného Při použití výnosové metody je nutno uvažovat i riziko výpadku nájemného, které může být způsobeno např. tím, že při změně nájemníka dochází vzhledem k delšímu časovému průběhu této transakce k částečnému výpadku nájemného po dobu, než prostory začne využívat a nájem platit nový nájemník. Pro stanovení obsazenosti do budoucna vycházíme z předpokládaných trendů vývoje obsazenosti obdobných nemovitostí na trhu a stanovujeme míru obsazenosti na 83 % z celkové pronajímatelné plochy Nemovitosti, tedy cca 10 měsíců v roce. Celkové roční výnosy Celkové roční výnosy po zohlednění míry neobsazenosti určujeme ve výši 45 248 Kč. 5.2.2 Celkové roční Náklady Podklady pro stanovení průměrných ročních nákladů, které vznikají v souvislosti s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti (daň z nemovitosti, pojištění apod.), byly získány odborným odhadem, viz Tabulka č. 3: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti. Předpokládá se, že náklady na energie, opravy a údržba menšího rozsahu by byly hrazeny potenciálním nájemcem Nemovitosti. 16
Tabulka č. 3: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti Položka nákladů Daň z nemovitosti (odborný odhad) Pojištění nemovitosti (odborný odhad) Záloha na rekonstrukce (odborný odhad) Opravy a údržba většího rozsahu (odborný odhad) Roční náklady celkem Kč/rok 800 Kč 1 200 Kč 5 000 Kč 3 000 Kč 10 000 Kč/rok 5.2.3 Výpočet čistého ročního výnosu Čistý roční výnos je vypočten jako rozdíl výnosů generovaných pronájmem Nemovitosti a celkových ročních nákladů. Celková výše čistého ročního výnosu Nemovitosti je 35 248 Kč. 5.2.4 Výpočet kapitalizační míry Princip výnosového ocenění spočívá v tom, že diskontováním budoucích ročních výnosů získáme výnosovou hodnotu Nemovitosti. Diskontní sazba tak přepočítává budoucí hodnotu ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. Pro účely výpočtu hodnoty výnosovým způsobem odhadujeme kapitalizační míru ve výši 6,0 %. Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty Nemovitosti výnosovou metodou Roční výnosy (Kč/rok) 54 516 Procento obsazenosti (%) 83,0% Korigované výnosy (Kč/rok) 45 248 Celkové roční náklady (Kč/rok) 10 000 Čistý roční výnos (Kč/rok) 35 248 Diskontní sazba (%) 6,0% Celkem 587 471 Kč Hodnota Bytu včetně příslušenství stanovená výnosovou metodou činí po zaokrouhlení 600 000 Kč. 17
5.3 Výpočet porovnávací metodou Pro porovnání bylo vycházeno z realizovaných i nabídkových obchodních transakcí prodejů bytů v rámci panelových bytových domů obdobných parametrů, především tedy bytů v blízkosti Bytového domu, Forma stanovení užitné plochy porovnávaných nemovitostí a oceňované Nemovitosti byla pro výpočet sjednocena. Vztažnou jednotkou porovnání byl m 2 podlahové plochy. Obrázek č. 4: Lokalizace porovnávané oblasti 3 Samotné tržní porovnání včetně výpočtu viz Příloha č. 6: Výpočet porovnávací metodou. Hodnota Bytu včetně příslušenství stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 900 000 Kč. 3 Maps.google.com 18
6 Rekapitulace Hodnota oceňovaného Bytu byla k datu ocenění 26. září 2016 stanovena Výnosovou metodou: Porovnávací metodou: 600 000 Kč 900 000 Kč Pro účely tržního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zvážení všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotám stanovených metodou porovnávací. Důvodem k tomuto rozhodnutí jsou především ty skutečnosti, že výsledek, dosažený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné tržní hodnotě Nemovitosti v daném místě a čase a představuje dle našeho názoru hledanou tržní hodnotu. Celková tržní hodnota Bytu činí 900 000 Kč. 19
7 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 26. září 2016 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: 900 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo nájemní právo nezjištěno. Věcná břemena nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b Výsledná obvyklá cena nemovitosti: Bytové jednotky č. 374/1 nacházející se v bytovém domě č. p. 374 jenž se nachází na pozemku parc. č. 33 včetně podílu na společných částech Bytového domu a pozemku parc. č. 33 ve výši 7663/41362, jak je zapsáno LV č. 1266 (Bytový dům a pozemek parc.č. 33) a LV č. 1498 (Byt č. 374/1), dále podíl ve výši 2/10 na pozemku parc. č. 40/19, jak je zapsáno na LV č. 1914 a podíl ve výši 2/10 na pozemku parc.č. 40/2, jak je zapsáno na LV č. 1920; vše katastrální území Vejprnice, okres Plzeň-sever, vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj činí ocenění 26. září 2016: 900 000 Kč Slovy: devět set tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 20
8 Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s. r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsán podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 6603-106/2016 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Hrabec Podpis za znalecký ústav: V Praze dne 30. září 2016 Ing. Pavel Dytrych 21
9 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1498, katastrální území Vejprnice Příloha č. 3: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1914, katastrální území Vejprnice Příloha č. 4: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1920, katastrální území Vejprnice Příloha č. 3: Část prohlášení vlastníka s popisem Bytu Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 5: Fotopříloha 22
Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce
Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1498, katastrální území Vejprnice
Příloha č. 3: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1914, katastrální území Vejprnice
Příloha č. 4: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1920, katastrální území Vejprnice
Příloha č. 5: Část prohlášení vlastníka s popisem Bytu
Příloha č. 6: Výpočet porovnávací metodou
Oceňovaná nemovitost: Jednotka č. 374/1, Vejprnice Byt v 1. NP o dispozici 2+1 v cihlovém typovém bytovém domě Vztažná jednotka srovnání m 2 užitné plochy Identifikace nemovitosti Popis 1 Koef. 2 Porovnávané nemovitosti Koef. 3 Koef. 4 Koef. 5 Vejprnice, Plzeň - sever Komenského, Nýřany Vejprnice, Plzeň - sever Nýřany, Plzeň - sever Revoluční, Nýřany Byt o dispozici 2+1 po rekonstrukci, Bytový dům po částečné rekonstrukci Byt o dispozici 2+1 po částečné rekonstrukci, Bytový dům po rekonstrukci Byt o dispozici 3+kk v novostavbě bytového domu po celkové rekonstrukci Byt o dispozici 2+1 po částečné rekonstrukci, Bytový dům po rekonstrukci Koef. Byt o dispozici 3+1/L po částečné rekonstrukci Vejprnice - Plzeň-sever Lokalita Shodná 1 Horší 1,05 Shodná 1 Horší 1,05 Horší 1,05 Umístění v Lepší Lepší Obdobné Lepší Lepší 1. NP rámci Bytového 0,9 0,9 1 0,9 0,9 2. NP 3. NP 1. NP 4. NP 3. NP domu Částečná rekonstrukce (zateplení 3 stran, částečná výměna rozvodů) původní, bez provedených rekonstrukcí, topení na tuhá paliva Parkování možno v ulici a pozemcích 64,93 m 2 Technický stav Bytového domu Technický stav Bytu Dopravní obslužnost Podlahová plocha jednotek Obdobný 1 Mírně lepší 0,9 Garáž Lepší 55 m² menší Lepší Celková rekonstrukce Lepší rekonstrukce jádra, koupelny a WC 0,9 Lepší 0,9 Lepší 0,9 Obdobný 1 0,8 Lepší vyšší standard provedení 0,8 Lepší Rekonstrukce jádra, koupelny a WC 0,8 částečná rekonstrukce, Lepší 0,9 horší 1 Obdobné 1 Obdobné 1 Obdobné 1 0,95 59 m² obdobná 1 79 m² větší 1,05 65 m² Obdobná 1 54 m² menší 0,9 0,95 x Zdrojová cena (Kč/m 2 ) 28 181 Kč 21 186 Kč 23 670 Kč 22 307 Kč 22 129 Kč x Zdroj Nabídková cena realitní ČS září 2016 0,9 Nabídková cena sreality.cz červenec 2016 0,9 Dražba v insolvenci e-drazby.cz září 2016 1 Nabídková cena RK Comfort červenec 2016 0,9 Nabídková cena sreality.cz září 2016 0,9 Upravená cena Kč/m² 15 500 Kč 0,55 11 652 Kč 0,55 17 753 Kč 0,75 12 269 Kč 0,55 15 490 Kč 0,70 Průměrná upravená cena na (Kč/m 2 ) 14 533 Kč Podlahová plocha jednotky (m 2 ) 64,93 Hodnota Bytu 943 608 Kč Hodnota Bytu zaokrouhleně (kč) 900 000 Kč
Příloha č. 7: Fotopříloha
Pohled z ulice Dukelská Pohled ze severu -zateplení Kuchyně Koupelna Kamna Pokoj Přístup k Bytovému domu Sklep