Znalecký posudek č. XXXX-XX/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. XXXX-XX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) pozemku parc. č. 101/4, (vč. chaty neevidované v katastru nemovitostí), zapsaného na listu vlastnictví č , kat. území Masečín, obec Štěchovice, okres Praha-západ Zhotovitel: Zadavatel: ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) V Celnici 1031/ Praha 1 IČO: Exekutorský úřad Praha 2 (dále též jako Zadavatel ) JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká Praha 3 Č. j. 132 EX 6104/09-34 Posudek obsahuje celkem 17 stran textu včetně titulní strany a XX stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích. VYHOTOVENÍ č. 1

2 Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXXX-XX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) pozemku parc. č. 101/4, (vč. chaty neevidované v katastru nemovitostí) zapsaného na listu vlastnictví č , kat. území Masečín, obec Štěchovice, okres Praha-západ (dále též jako Nemovitost ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, Praha 1, IČO: , jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění činí po zaokrouhlení: Kč Slovy: tři sta osmdesát dva tisíce korun českých 2

3 Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXXX-XX/ NÁLEZ Účel a předmět ocenění Místní šetření Hlavní používané zkratky a pojmy Identifikace vlastníka Popis Nemovitosti Poloha Dopravní poměry Občanská vybavenost Infrastruktura Cenová mapa pozemků Územní plán Majetkoprávní vztahy OCENĚNÍ Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Analýza trhu Metody ocenění Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Volba metody ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Tabulky: Tabulka č. 1: Odhad užitné plochy Chaty... 5 Tabulka č. 2: Výměry Pozemku... 5 Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 6 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy... 8 Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu

4 1 Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) pozemku parc. č. 101/4 (dále též jako Pozemek ), vč. chaty neevidované v katastru nemovitostí (dále též jako Chata ). Pozemek je zapsaný na listu vlastnictví č , kat. území Masečín, obec Štěchovice, okres Praha-západ (dále Pozemek a Chata dohromady též jako Nemovitost ). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: Místní šetření Místní šetření proběhlo dne za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Ivana Korčáka. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán NP nadzemní podlaží PP podzemní podlaží ÚP územní plán Povinný ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění id. ideální podíl IVS Mezinárodní oceňovací standardy nemovitost pojem odpovídající pojmu Nemovitá věc, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. 1.4 Identifikace vlastníka Povinný: Jaroslava Vondrášková Nešporova 573/2, Praha 4-Háje, PSČ: , RČ: /126 Za účasti manžela: Ondřej Vondrášek Nešporova 573/2, Praha 4-Háje, PSČ: , RČ: /229 4

5 Vlastnictví Pozemku zapsaného na LV. č Jméno: Ondřej Vondrášek RČ: Trvalé bydliště: /229 Nešporova 573/2, Háje, Praha Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvoří: Parcela parc. č. 101/4 o výměře m 2, druh trvalý travnatý porost, Chata situována na pozemku parc. č. 101/4, která není k datu ocenění evidována v katastru nemovitostí, a tedy není uvedena na listu vlastnictví č , vč. příslušenství, vše kat. území Masečín, obec Štěchovice, okres Praha západ, zapsané na LV Pozemek je v současné době využíván jako trvalý travnatý porost (zahrada), o celkové výměře m 2. Součástí předmětné parcely je rovněž objekt, který je k datu ocenění využíván jako rekreační chata. Tento objekt není k datu ocenění evidován v katastru nemovitosí, a tudíž není ani zapsaný na předmětném listu vlastnictví. Pozemek je částečně oplocený. Chata je dvoupodlažní, dřevěná, na betonové podezdívce, přičemž druhé nadzemní podlaží Chaty je zřejmě využíváno jako podkroví. U Chaty je umístěna garáž a kůlna. Tabulka č. 1: Odhad užitné plochy Chaty Typ plochy Výměra (m 2 ) Zastavěná plocha (ZP) 30,0 Počet podlaží 2 Koeficient UP/ZP 0,8 Užitná plocha (UP) 48,0 Pozn.: UP - užitná plocha, ZP - zastavěná plocha Zastavěná plocha byla zjištěna pouze odměřením z katastrální mapy. Tabulka č. 2: Výměry Pozemku Parc. č. Výměra (m 2 ) Druh 101/ trvalý travní porost Celkem Poloha Oceňovaná Nemovitost se nachází na samotě v údolí potoka Kocanda nedaleko městysu Štěchovice, který leží v okrese Praha-západ, kraj Středočeský, asi 29 km jižně od centra Prahy. Štěchovicemi protéká řeka Vltava. Obě strany Vltavy spojuje Most Dr. Edvarda Beneše, sloužící pro automobilovou dopravu. V obci se do Vltavy vlévá říčka Kocába, kolem níž je mnoho 5

6 trampských osad a krásná příroda. Štěchovice jsou s Prahou spojeny okresní silnicí vedoucí souběžně s rychlostní silnicí Praha-Příbram, sítí autobusových linek příměstské dopravy a také dálkovými linkami do jižních Čech. Souřadnice GPS: 49 50'38.46"N, 14 22'12.54"E 1.7 Dopravní poměry Nemovitost je dostupná pouze nezpevněnou komunikací vedoucí z obce Masečín. V obci Masečín začíná silnice 106 Štěchovice - Kamenný Přívoz - Týnec nad Sázavou - Benešov. Veřejná doprava z obce Masečín je pouze autobusová vedou autobusové linky do těchto cílů: Benešov, Hradištko, Milevsko, Neveklov, Nový Knín, Praha, Sedlčany. Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti 6

7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti 1.8 Občanská vybavenost Vzhledem k umístění Nemovitosti na samotě se v okolí Nemovitosti nevyskytuje žádná občanská vybavenost. 1.9 Infrastruktura Na Pozemku je umístěna studna s pumpou. Vzhledem k umístění Nemovitosti na samotě nepředpokládáme napojení Nemovitosti na další inženýrské sítě Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků. 7

8 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy 1.11 Územní plán Oceňovaná Nemovitost je v současném územním plánu obce Štěchovice Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským a exekučním příkazem k prodeji, viz Chyba! Nenalezen zdroj odkazů.. V části E listu vlastnictví nabývající tituly a jiné podklady zápisu je uvedeno, že k předmětné Nemovitosti se vztahuje smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V 14101/ pro Vondrášek Ondřej, Nešporova 573/2, Háje, Praha 4. 8

9 Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu 9

10 2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti S ohledem k současnému využití Pozemku považujeme toto současné využití jako pozemek ve funkčním celku s Chatou za nejlepší a nejvyšší. Bude však nutné zajistit kolaudaci Chaty a její zápis do katastru nemovitostí. Vzhledem k bezprostřední blízkosti říčky Kocandy je třeba počítat s možností jejího rozlití na Pozemek v době jejího rozvodnění. 2.2 Analýza trhu Vývoj trhu do značné míry závisí na vývoji faktorů, které dlouhodobě ovlivňují poptávku zejména po rekreačních nemovitostech, a to jsou dobrá dojezdová vzdálenost, občanská vybavenost v místě, voda, plyn, elektřina, ihned obyvatelné. Lidé také již většinou odmítají stavení a chaty na cizích pozemcích. Ceny chat a chalup nejrychleji reagují na různé krize a konjunktury. V posledních 5 letech jejich ceny spadly o desítky procent. Teď se zdá, že by se mohl pád cen zastavit. Změnil se totiž i pohled řady příslušníků střední třídy na tento typ bydlení. Patrný začíná být trend, že zejména ti lidé, kteří se přibližují důchodovému věku, přestávají na chaty a chalupy hledět jen jako na sezónní rekreační nemovitosti, ale upravují si je pro trvalé celoroční bydlení. Počítají s tím, že až budou v důchodu, budou v nich žít a své stávající byty pronajmou nebo prodají. Dále se dá vysledovat, že značné procento chat a chalup se neprodává na volném trhu, ale převádí se v rámci rodiny nebo širšího příbuzenstva. Vzhledem k těmto faktům předpokládáme stagnaci či mírné zvyšování tržní hodnoty Pozemku v delším časovém horizontu. 2.3 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 10

11 2.4 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 2.5 Výnosová metoda Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na 11

12 její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 12

13 2.7 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě Štěchovice. Porovnávané nemovitosti 1 Porovnávaná nemovitost č. 1 Chaty o dispozici 2+1 s terasou a výměře 35 m 2 se nachází na vlastním pozemku o rozloze 380 m 2. Pozemek se nachází vedle lesa a skýtá dostatek soukromí a pěkný výhled na údolí řeky Kocáby. Chata se skládá ze zasklené verandy, prostorného obývacího pokoje s kuchyňkou a podkrovní ložnice se vstupem na terasu. Do chaty je přivedená elektřina 220V a 380V. Vlastní vrt s pitnou vodou se nachází na pozemku (možnost zavedení do chaty). Dále se na pozemku nachází dřevěná dílna a vedle chemická toaleta. Příjezdová cesta je asfaltová, posledních 100 m rovná kamenná (parkování před pozemkem, nebo po malých úpravách přímo na pozemku. V okolí je spousta zeleně a vodních ploch, veškerá občanská vybavenost ve Štěchovicích vzdálených 2,5km. Perfektní dopravní spojení (zastávka busu MHD vzdálená 200 m). Porovnávaná nemovitost č. 2 Chatu v údolí Kocáby, osada Luisiana. Chata je určena k celkové rekonstrukci. Zastavěná plocha je 72 m 2 a celková plocha pozemku je 836 m 2. Pozemek je rovinatý, přístupová cesta až k chatě. Je zavedena elektřina i voda, voda je z vlastní studny. 1 Zdroj: 13

14 Porovnávaná nemovitost č. 3 Dřevěný srub ze třicátých let dvacátého století ve velmi dobrém stavu. Srub se nachází na vlastním rovinatém pozemku u řeky Kocáby v osadě Lousiana cca 3 km od Štěchovic. Elektřina zavedena. V přízemí je obývací pokoj s kamny a oddělený kuch. kout. Dále kůlna se samostatným vstupem. V podkroví je ložnice s výhledem na řeku. Pozemek je rovinatý. WC suché, voda je v osadě. Přístup k chatě je po veřejné silnici vedoucí podél osady Maják k další osadě Havran. Auta parkují za řekou, přes kterou vedou k jednotlivým chatám dřevěné můstky. Porovnávaná nemovitost č. 4 Udržovaná dřevěná chata s dispozicí velikosti 4+1 na vlastním pozemku v malé chatové osadě Kopanina v Třebenicích nedaleko Slapské přehrady. Zastavěná plocha chaty 61 m2, užitná cca 100 m 2, vlastní pozemek 550 m 2. V chatě je v přízemí k dispozici prosklená veranda s posezením, obývací místnost k krbem, zděnými kamny a schodištěm do patra, kuchyňka (kde je také umístěn kotel na ústřední vytápění celého objektu) a přístavek, ve kterém je koupelna se sprchovým koutem a umyvadlem, suché WC, dílna a šatna. V patře jsou 2 ložnice. Na kamenné podezdívce je kolem chaty venkovní terasa. Dále je k dispozici zastřešené venkovní posezení, skleník a přístřešky pro dřevo. Objekt je zčásti podsklepen, parkovací stání pro 2 auta na pozemku u chaty. Voda z vlastní vrtané study na pozemku. Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč. 14

15 3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění stanovena následovně: a) Cena obvyklá pozemku parc. č. 101/4, (vč. chaty neevidované v katastru nemovitostí), zapsaného na listu vlastnictví č , kat. území Masečín, obec Štěchovice, okres Prahazápad činí k datu ocenění: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo Nezjištěno Věcná břemena Nezjištěno Chata umístěná na Pozemku není zapsána v katastru nemovitosti. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná pozemku parc. č. 101/4, (vč. chaty neevidované v katastru nemovitostí), zapsaného na listu vlastnictví č , kat. území Masečín, obec Štěchovice, okres Prahazápad, činí k datu ocenění : Kč Slovy: tři sta osmdesát dva tisíce korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 15

16 4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD- SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXXX-XX/2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Ivan Korčák Podpis za znalecký ústav: V Praze dne XX.X.2014 Ing. Andrea Paslerová 16

17 5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví č Příloha č. 6: Výpočty k porovnávací metodě Příloha č. 7: Fotopříloha 17

18 Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

19 Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

20 Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

21 Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 2 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 3 odhadnutá částka - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, by měl být majetek směněn - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, k datu ocenění - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, mezi ochotným kupujícím - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, ochotným prodávajícím - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, při transakci samostatných a nezávislých partnerů - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), po náležitém marketingu - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, a bez nátlaku - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 2 International Valuation Standards 2005, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

22 Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

23 Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Usnesení o jmenování znalce č.j. 132 EX 6104/09-34, Exekuční příkaz č.j. 132 EX 6104/09-28, Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. ISBN

24 Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

25

26 Příloha č. 5: List vlastnictví č

27

28

29 Příloha č. 6: Výpočty k porovnávací metodě

30 Poř. č. Porovnávací nemovitosti Lokalita Celk. nabídková cena Plocha Nabídková cena Koef. nab. ceny Koef. Polohy Koef. tech. stavu Koef. inž. sítí Koef. dopr. dostupnosti Koef. práv. stavu Koef. Celkem Upravená cena (Kč/měs.) (m 2 ) (Kč/m 2 /měs.) (Kč/m 2 ) 1 Štěchovice - Masečín Kč Kč 0,90 1,00 1,00 1,00 0,80 0,90 0, Štěchovice - Masečín Kč Kč 0,90 1,00 1,00 0,90 0,90 0,90 0, Štěchovice - Masečín Kč Kč 0,90 1,00 0,90 0,90 0,90 0,90 0, Štěchovice Kč Kč 0,90 1,00 0,90 0,90 0,80 0,90 0, Průměr Oceňovaná Nemovitost Lokalita Cena obvyklá Plocha Hodnota (Kč) (m 2 ) (Kč/m 2 ) Chata, Štěchovice na parc. č. 101/

31 Příloha č. 7: Fotopříloha

32

33

34