Znalecký posudek č. 3347-868/2016 Objednatel: PROKONZULTA, a. s. Křenová 26 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky o dispozici 2+1 v typovém panelovém bytovém domě, č. 318/9 v obci Liberec, v okrese Liberec, a podílu na pozemku pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., podle stavu ke dni 12.09.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 27.9.2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 318/9 v ulici Ruprechtická, obec Liberec, kat. území Liberec, okres Liberec, a podílu ve výši 527/18914 na parc. č. 2255/15, 2255/16 pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 318/9 v ulici Ruprechtická, v obci Liberec č. p. 318/16, ulice Adresa: Ruprechtická Kraj: Liberecký Okres: Liberec Katastrální území: Liberec Obec: Liberec Počet obyvatel: 102 562 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 3 200,00 Kč/m 2 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.09.2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 27.09.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje zjištěné při prohlídce dne 12.09.2016 - výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.8.2016 - informace sdělené při prohlídce paní Tichou, místopředsedkyní spol. vlastníků - informace sdělené společností Limit Liberec s.r.o., která provádí pro spol. vlastníků správu nemovitostí - částečná stav. dokumentace zjištěná ve stavebním archivu města Liberce 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Killarová Marta, Ruprechtická 318/16, Liberec I-Staré Město, 46001 Liberec Vlastnické údaje k datu ocenění: Killarová Marta, Ruprechtická 318/16, Liberec I-Staré Město, 46001 Liberec Nemovitosti: Bytová jednotka č. 318/9 v ulici Ruprechtická, obec Liberec, kat. území Liberec, okres Liberec, a podíl na parc. č. 2255/15, 2255/16 ve výši 527/18914 6. Celkový popis nemovitosti 2
Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 9 v ulici Ruprechtická, obec Liberec, kat. území Liberec, okres Liberec Slovní popis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v typovém panelovém bytovém domě o šesti nadzemních podlažích, s jedním podzemním podlažím. Konstrukci domu tvoří železobetonové panely, základy jsou železobetonové izolované. Stropy objektu jsou železobetonové. Vnější omítky jsou zateplené kryté vrchní omítkou na bázi umělé hmoty, vnitřní omítky objektu jsou vápenocementové. Střecha je rovná, krytinu tvoří živičná lepenka. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dům byl postaven přibližně v roce 1975 a rekonstruován přibližně mezi lety 2010-2013. Společné části domu: vchod do domu, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna, sklad. Zdivo bytového domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střecha bytového domu je bez viditelných vad. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený bytový dům s dobrou údržbou. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve třetím nadzemním podlaží výše popsaného bytového domu. Dispozice bytové jednotky je 2+1. Pro účely ocenění nebylo umožněno provést detailní místní šetření, tedy nebyla vlastníkem poskytnuta součinnost k prohlídce bytové jednotky, která je předmětem ocenění. Byly sděleny některé základní informace členem SVJ p. Tichou, dále byly sděleny některé informace (podlahová plocha, podlaží a dispozice) společností Limit Liberec s.r.o., která provádí pro společenství vlastníků správu nemovitosti. Některé informace a částečná st. dokumentace byly zjištěny ze stavebního archivu města Liberce. Popis místností bytové jednotky : rozměry bytové jednotky dle dostupných zjištění celkem 52,7 m2 (dispozice 2+1) Okna v objektu jsou plastová s dvojsklem. Okna obytných místností objektu jsou orientována na jihovýchodní/jihozápadní stranu. Vybavení bytu předpokládá se standardní vybavení bytu s umakartovým jádrem. Byt je připojen k elektrické síti - 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plyn nezjištěno. Vytápění v jednotce je řešeno dálkově - dodávkově, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen dálkově - dodávkově. Stav bytové jednotky předpokládá se standard / podstandard (umakartové byt. jádro) Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Samotný pozemek je rovinatý, neoplocený. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se objekt nachází ve střední části obce. V okolí objektu je zástavba bytovými domy se zahradami. Lokalita má úplnou vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě kompletní vybavenost. Pro sportovní vyžití je v lokalitě 3
kompletní vybavenost. Všechny úřední záležitosti je možné řešit v místě díky kompletní soustavě důležitých úřadů. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě parků je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V docházkové vzdálenosti se nachází zastávky MHD a dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou v blízkosti bytového domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis bytového domu: Popis bytové jednotky Typ bytového domu: typový panelový bytový dům Počet nadzemních podlaží : 6 Počet podzemních podlaží : 1 Dům byl postaven v roce: přibližně 1975 (stáří 41 let) Rok rekonstrukce domu: přibližně 2010-2013 Rozsah rekonstrukce domu: výměna oken, zateplení, fasáda, vchodové dveře, stoupačky Základy : železobetonové izolované Konstrukce : panelová konstrukce Stropy : železobetonové Střecha : rovná Krytina střechy : lepenka Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Společné prostory bytového domu : Popis stavu bytového domu : Vady bytového domu : Dispozice bytové jednotky : 2+1 Podlaží bytové jednotky : 3 plechové-pozinkované zateplení polystyrenem, krytina nástřik umělou hmotou vápenocementové vchod do domu, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna, sklad standardní bytový dům s dobrou údržbou vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad Rok rekonstrukce jednotky: / Rozsah rekonstrukce jednotky: / Bytové jádro: předpokládá se umakartové jádro 4
Popis pozemku bytového domu Typ oken v jednotce : plastová s dvojsklem Orientace oken obytných místností : orientace obytných místností na jihovýchodní/jihozápadní stranu Vybavení koupelny : nezjištěno - předpokládá se standardní vybavení Toalety : nezjištěno - předpokládá se standardní vybavení Vstupní dveře : nezjištěno - předpokládá se standardní vybavení Typ zárubní: nezjištěno - předpokládá se standardní vybavení Vnitřní dveře : nezjištěno - předpokládá se standardní vybavení Osvětlovací technika : nezjištěno - předpokládá se standardní vybavení Klimatizace : / Pohybový alarm a kamerový systém : / Vestavěné skříně : nezjištěno Kuchyňská linka : nezjištěno - předpokládá se standardní vybavení Popis místností a rozměry v m2 rozměry bytové jednotky celkem 52,7 m2 (dispozice 2+1) Elektřina : připojení k rozvodné síti, 220 V Vodovod : připojení k obecnímu vodovodu Svod splašek : připojení k obecní kanalizaci Plynovod : nezjištěno Řešení vytápění v bytě : dálkově Topná tělesa : závěsné radiátory Řešení ohřevu vody v bytě : dálkově Podlahy v bytě : Popis stavu bytové jednotky : Vady bytové jednotky : Trvalé porosty na zahradě : nezjištěno nezjištěno - předpokládá se standard / podstandard nezjištěno- předpokládá se standard / podstandard bez porostů Venkovní stavby : / Sklon pozemku : rovinatý Oplocení : neoplocený Přístupová cesta k objektu : přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : zástavba bytovými domy se zahradami Poloha v obci : bytový dům se nachází ve střední části obce dostupnost obchodů - úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, Vybavenost : dostupnost škol - v místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení, kulturní vyžití - v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - kompletní soustava úřadů v blízkém okolí 5
kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, Věcná břemena Další informace: Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - zastávka MHD a dálkových spojů v docházkové vzdálenosti, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti v blízkosti bytového domu vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, kriminalita - v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Pro ocenění bytové jednotky nebyla poskytnuta součinnost vlastníka. Informace o bytové jednotce byly zjištěny částečnou stavební dokumentací ze stavebního archivu města Liberec, a dále sdělením společnosti Limit Liberec s.r.o., která provádí pro společenství vlastníků správu nemovitostí a paní Tichou místopředsedkyní společenství vlastníků. 6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 12.09.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 12.09.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 7
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 8
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,060 Koeficient pp = I T * I P = 1,060 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,060 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,060 = 1,060 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 3 200,- 1,060 3 392,00 9
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2255/15 233,00 3 392,00 790 336,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 2255/16 235,00 3 392,00 797 120,- Stavební pozemky - celkem 468,00 1 587 456,- Pozemky - zjištěná cena = 1 587 456,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 1 587 456,-Kč 1 587 456,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 1 587 456,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberec Stáří stavby: 41 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 18 892,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Bytová jednotka: 52,7 * 1,00 = 52,70 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 52,70 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní II 0,00 světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - II -0,01 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10
10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 41 let: s = 1-0,005 * 41 = 0,795 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,795 = 0,635 i = 1 III 0,85 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 18 892,- Kč/m 2 * 0,635 = 11 996,42 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 52,70 m 2 * 11 996,42 Kč/m 2 * 1,000 * 1,060= 670 144,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 670 144,01 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 587 456,- Kč Spoluvlastnický podíl: 527 / 18 914 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 587 456,- Kč * 527 / 18 914 = 44 231,22 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 44 231,22 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 714 375,23 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 714 375,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 714 375,20 Kč Celkem 714 375,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 714 375,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 714 380,- Kč slovy: Sedmsetčtrnácttisíctřistaosmdesát Kč 11
II. Ocenění srovnávací metodou Bytová jednotka č. /9 v ulici Ruprechtická, obec Liberec, kat. území Liberec, okres Liberec, a parc. č. 2255/15, 2255/16 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Č. K1 poloha Oceňovaný objekt 1 2 Liberec, Staré Město, ul. Ruprechtická Liberec Ruprechtice, ul.třešňová Liberec, Staré Město, ul. Budyšínská K2 velikost (m2 podl.plochy) K3 konstrukce K4 stav K5 vybavení 52,7 panelová 58 panelová 55 panelová podstandard, umakartové jádro podstandard, umakartové jádro podstandard, umakartové jádro, část.rekonstruovány některé místnosti, podlahy bez dalšího vybavení bez dalšího vybavení vlastní plynový kotel na vytápění K6 další okolnosti zateplený dům po revitalizaci, nebylo umožněno provést prohlídku zateplený dům po revitalizaci zateplený dům po revitalizaci 3 Liberec, Kristiánov, ul. Školní 52 panelová po kompletní rekonstrukci, zděné jádro lodžie, dům má vlastní kotelnu zateplený dům po revitalizaci 12
Č. Cena požadova ná resp. zaplacená (za 1 m2) Koef. redukc e pramen u ceny Cena po redukci K1 poloh a K2 veliko st K3 konstru kce K4 stav K5 vybav ení K6 další okoln osti IO cena oceň. objektu Kč cena oceň. objektu po redukci (Kč/IO) 1 27 414 0,9 24 673 1 1,05 1 1 1 1,05 1,10 24 673 22 379 2 29 982 0,9 26 984 1 1,02 1 1,1 1,1 1,05 1,30 26 984 20 822 3 31 731 0,9 28 558 0,95 1 1 1,25 1,15 1,05 1,43 28 558 19 916 Celkem průměr 21 039 Výběrová směrodatná odchylka 1 246 Minimum 19 916 Maximum 22 379 K1 - koeficient za polohu objektu K2 - koeficient za velikost objektu K3 - koeficient za konstrukci objektu K4 - koeficient za celkový stav objektu K5 - koeficient za vybavení objektu K6 - koeficient za další okolnosti Koeficient redukce pramenu ceny - u inzerovaných nemovitostí přiměřeně redukováno IO - index odlišnosti (součin koeficientů odlišnosti K1 - K6) Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody: 21039 * 52,7 = 1108755 Kč Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 1 109 000,-- Kč 13
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 714 380,-- Kč 1 109 000,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: 1 100 000,-- Kč Slovy: Jedenmilonjednostotisíc Kč-- V Praze, dne 27.09.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Svoboda D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3347-868/2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 14
Výpisy z el. verze KN 15
Fotodokumentace 16
17
Srovnávací nemovitosti 18
19
20