Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2395 50/14 - o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 337/8 ve 4. nadzemním podlaží / 3. patře / v objektu bydlení č.p. 337,338 v části obce Zliv s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 337,338 a pozemků st. parcela č. 368 zastavěná plocha a nádvoří a st. parcela č. 369 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 21/341 zapsané na LV č. 1930 resp. budova č.p. 337,338 a pozemky st. parcela č. 368 - zastavěná plocha a nádvoří a st. parcela č. 369 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 1367 vše s příslušenstvím pro katastrální území Zliv u Českých Budějovic a obec Zliv a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61 181 00 Praha 8 IČO : 250 23 217 č.j. 408/2014-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 30.4.2014 Zohlednění stavu ke dni : 30.4.2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 30.4.2014 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českých Budějovicích dne 1.5.2014 dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 pan Jan Mikloško ze dne 16.4.2014 s předáním podkladů mailem č.j. 408/2014-N. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.4.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 1930 A: Vlastník : 1. Pešek Dominik, bytem Dolní náměstí 585, 373 44 Zliv 1/1 B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 337/8 v bytovém domě č.p. 377,378 na st. parcele č. 368 a č. 369 obě zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 21/341 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha vše v k.ú. České Budějovice Zliv u Českých Budějovic a v obci Zliv viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 30.4.2013 viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření souseda a správce domu byl objekt bytového domu č.p. 337,338 kolaudován na konci 50. minulého století. 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 30.4.2014 za účasti znalce. Vlastník bytu ani jeho zástupce se místního šetření nezúčastnili. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Bytový dům čp. 377,378 s oceňovaným bytem č.p./č.j. 377/8 se nachází nedaleko centra města Zliv v Jáchymovské ulici v lokalitě zastavěné převážně objekty pro bydlení a několika objekty občanské vybavenosti. Příjezd zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace, teplovod a slaboproud.
3 Společně s bytovou jednotkou č. 377/8 je oceňován podíl na pozemcích st. parcela č. 368 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 174 m2 a st. parcela č. 369 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 174 m2 ve výši id. 21/341. Bytová jednotka je, dle sdělení sousedů, užívána vlastníkem k trvalému bydlení. Velikost oceňovaného bytu je 3+1, k bytové jednotce náleží i balkon a mimo byt v 1.podzemním podlaží jeden sklep. Oceňované pozemky tvoří zastavěnou plochu objektu bytového domu č.p. 377,378. Pozemky jsou zatíženy běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Zliv nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Neleží v zátopové oblasti. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 30.4.2014. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky bytu a bytového domu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku vnitřních prostor bytu. K místnímu šetření svolanému na den 30.4.2014 v 9:00 hod. se vlastník a ani zástupe vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavili. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru, ze zjištění znalce, z informací sousedů a z dalších dostupných podkladů. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 337/8 1.2 Pozemek st. parcela č. 368 a č. 369 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 337/8 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 337/8 4. Rekapitulace a závěr
4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že dle provedených srovnání cena stanovená nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení obdobných staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu nákladovou metodou. 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 337/8 ( 21 oceňování jednotek ) 1.1.1 Popis Budova č.p. 377,378 ve které se nachází oceňovaný byt má obdélníkový tvar, je podsklepená, se čtyřmi nadzemními podlažími a dvěma vchody / 1. podzemní podlaží je technické a v každém dalším podlaží jsou dvě bytové jednotky v každém vchodě / a s valbovou střechou. Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", která byla postavena na přelomu padesátých a šedesátých let minulého století s centrálním schodištěm ve středu dispozice, bez výtahu a se dvěma byty na každém nadzemním podlaží každé sekce. V technickém podlaží jsou prádelna, sušárna, kočárkárna, kotelny, chodba, sklepy. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při pravidelně prováděné běžné údržbě vzhledem ke stáří průměrný. Dům je, kromě zemního plynu, napojen bezprostředně na ostatní inženýrské sítě vč. teplovodu. Oceňovaný byt 3+1 leží ve 4. nadzemním podlaží objektu. Přesnou dispozici bytu nebylo možno zjistit, kromě tří pokojů má kuchyň, koupelna, chodbu, balkon. Mimo byt je jako příslušenství jedna sklepní místnost. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : vápenocementová omítka Střecha : dřevěný valbový krov Střešní krytina : betonová taška Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, teplovod Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění pravděpodobně 2014-1959 = 55 let. Popis společných prostor Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Schodiště : prefa s povrchem z teraca Okna : plastová Dveře : dřevěné plné i prosklené, vchodové plastová Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V/380V, pojistkové automaty Vytápění : dálkové
5 Rozvod vody : studené i teplé Rozvod plynu : neproveden Pravděpodobné vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 377/8 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled, nespalný Podlaha : PVC, jekor Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené v ocelových zárubních Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : dálkové Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : neproveden Zdroj teplé vody : z centrálního zdroje Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, elektrický sporák, digestoř Sociální zařízení : WC, umyvadlo a vana ve zděném jádře 1.1.2 Výměry pro ocenění Podlahové plochy jednotlivých místností oceňovaného bytu nebylo možno změřit a nebyly sděleny ani vlastníkem. Je zřejmé, že spoluvlastnický podíl ke společným částem budovy vychází z podlahové plochy jednotlivých bytů a je ve výši id. 21/341, čemuž odpovídá podlahová plocha bytu ve výši 63 m2. 1.1.3 Koeficienty Byt podle 21 a přílohy č. 8 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.PP, 1.NP až 4. NP, valbová střecha ) ZC 9 630,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 63,00 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) pol. č. 4 ostatní města K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,112 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní předpoklad znalce na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S 0.06000 0.06000 2 Svislé konstrukce Zděné z cihel S 0.18800 0.18800 3 Stropy Rovné nespalné S 0.08200 0.08200 4 Zastřešení Valbová střecha S 0.05300 0.05300 5 Krytiny střech Tašková S 0.02400 0.02400 6 Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S 0.00700 0.00700 7 Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S 0.06900 0.06900 8 Úprava vnějších povrchů Omítky břízolitové S 0.03100 0.03100 9 Vnitřní obklady keramické Keramické S 0.02100 0.02100 10 Schody Teracové S 0.03000 0.03000 11 Dveře Náplňové plné i prosklené S 0.03200 0.03200 12 Vrata Neuvažuje se - - - 13 Okna Plastová zdvojená S 0.05400 0.05400 14 Povrchy podlah Dlažba, jekor, plovoucí S 0.03100 0.03100 15 Vytápění Dálkové S 0.04700 0.04700 16 Elektroinstalace 220 V, poj. automaty S 0.05200 0.05200
6 17 Bleskosvod Instalován S 0.00400 0.00400 18 Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S 0.03300 0.03300 19 Vnitřní kanalizace Instalována S 0.03200 0.03200 20 Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH 0.00400 0.00000 21 Ohřev teplé vody Dálkové S 0.02100 0.02100 22 Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S 0.01800 0.00300 23 Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S 0.03800 0.03800 24 Výtahy Nevyskytují se CH 0.01300 0.00000 25 Ostatní Odvětrání, zvonky S 0.05600 0.05600 26 Instalační prefa jádro Nevyskytuje se - - - CELKEM 1.00000 0.98300 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.98300 Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč/m 2 ZCU 18 773,24 1.1.4 Stáří a opotřebení Bytový dům je dle odhadu cca 55 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba není, dle souseda, prováděna v posledních letech vůbec. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. střešní krytina. Bytová jednotka je pravděpodobně v průměrném technickém stavu. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / 1959 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 55 let 45 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 55,00 % 1.1.5 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 2 9 630,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 2 18 773,24 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 63,00 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč 1 182 714,34 Opotřebení 55,00 % - 650 492,88 Cena časová bytu č.p./č.j. 337/8 ke dni odhadu Kč 532 221,46
7 1.2 St. parcela č. 368 a č. 369 zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky st. parcela č. 368 a č. 369 obě zastavěná plocha a nádvoří o výměře 174 m2 resp. 174 m2 jsou zastavěny bytovým domem č.p. 377,378. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v sousední obce Dívčice, žádný srovnatelný pozemek není v současné době ve městě Zliv prodáván. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace, EI ) jsou v příjezdové cestě u pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 515,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,80 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 412,- Kč/m2. Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Obec Dívčice u Zlivi, okraj zastavěné části obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu RD, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku kromě zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m2 1088 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,80 x 560 000,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 412,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce, nízkopodlažní bytová 1.00 a smíšená zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený kromě zemního plynu 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F 0.5775 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město Zliv, zastavěná část obce, smíšená zástavba, převažuje funkce bydlení Popis oceňovaného pozemku rovinatý pozemek, zastavěný stavbou BD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě Výměra oceňovaného pozemku 174 + 174 m2 348 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce 1.00
8 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený kromě zemního plynu 1.40 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.819 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.418 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 584,29 Cena oceňovaných pozemků Kč 203 333,24 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 21/341 Cena pozemků st. parcela č. 368, 369 ke dni odhadu Kč 12 520,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 337/8 532 220,- Kč 55,00 % 1 182 710,- Kč Podíl st. parcela č. 368, 369 12 520,- Kč 12 520,- Kč celkem 544 740,- Kč 1 195 230,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Oceňovaná bytová jednotka není, dle vyjádření sousedů, pronajímána. Její technický stav pronajmutí umožňuje, možné obvyklé nájemné je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu ve výši 80,- Kč/m2 podlahové plochy bytu/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 377/8 výměra m2 63,00 Jednotkové nájemné bytu Kč/m2/rok 960,00
9 Celkem příjem z nájemného ročně Kč 60 480,00 Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,90 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok 54 432,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) 1 182 710,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) 532 220,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 55 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 55,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,75 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 400,00 Pojištění nemovitostí / 0.0008 x RC / Kč/rok 946,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC / Kč/rok 8 870,00 Správa nemovitostí Kč/rok 600,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 11 187,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 22 003,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 54 432,00 Výdaje ročně celkem Kč 22 003,00 Čisté roční nájemné Kč 32 429,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 32 429,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 540 477,28 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč 540 480,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 337/8 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu.
10 Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací bytová jednotka č.1 Byt 3+1 v osobním vlastnictví ve Zlivi Lokalita : zastavěná část města Zliv, Jáchymovská ul. K prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví o výměře 55 m2. Byt se nachází ve 2 patře zděného domu bez výtahu. K bytu náleží velký sklep o výměře 22 m2. Byt je v dobrém, standardně udržovaném stavu. K dispozici je kuchyňská linka, koupelna s vanou. V bytě je zavedena pevná tlf. linka. Dům má novou střechu. Jedná se o klidný dům se 4 byty. Dům je po kompletní rekonstrukci, nové zateplení, společné prostory. Veškerá občanská vybavenost se nachází v blízkosti bytu, autobusová zastávka v dosahu 20 m. Klidná lokalita. V případě zájmu možnost prodeje i částečně zařízeného bytu. Bezproblémové parkování. Byt je volný ihned k nastěhování. Podlaží : 2 Technický stav : průměrný Podlahová plocha bytu 55 m2 + sklep 22 m2 Nabídková cena : 860 000,- Kč
Srovnávací bytová jednotka č.2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví ve Zlivi Lokalita : zastavěná část města Zliv, Jáchymovská ul. 11 Zděný byt 3+1 v bytovém domě zděném ve Zlivi u Českých Budějovic. Byt je v udržovaném stavu. Zděné jádro. Ihned k nastěhování. Podlaží : 4 Technický stav : Podlahová plocha bytu 65 m2 Nabídková cena : 899 000,- Kč Srovnávací bytová jednotka č. 3 Byt 3+1 v osobním vlastnictví ve Zlivi Lokalita : zastavěná část města Zliv, Jáchymovská ul. Prodej prostorného bytu 3+1 v osobním vlastnictví v bytovém domě ve Zlivi o velikosti 74 m2 podlahové plochy v klidné části obce Zliv. K bytu náleží zděná sklepní kóje o velikosti 10 m2. Byt je v původním, ale udržovaném stavu a nachází se ve 4. nadzemním podlaží ( ze 4 ). Dispozičně jsou v každém podlaží 2 bytové jednotky. Byt je velmi dobře dispozičně řešen a je orientován na JV a JZ. Měsíční náklady na fond oprav jsou ve výši 4.400,- Kč ( fond oprav, voda, topení ) + spotřeba elektrické energie. Byt je napojen na dálkové topení. Možnost využívat společné prostory - kolárnu, prádelnu a sušárnu umístěné ve sklepních prostorech. Ve městě je veškerá občanská vybavenost. Podlaží : 4 Technický stav :
12 Podlahová plocha bytu 64 m2 + 10 m2 sklep Nabídková cena : 650 000,- Kč Porovnání bytových jednotek Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj Bytová jednotka zděný dům obec Zliv, část obce Zliv 3+1 63 m2 vč.sklepa a balkonu průměr/ ne - průměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Bytová jednotka zděný dům obec Zliv, část obce Zliv 3+1 77 m2 vč. sklepa průměr/ ne - průměr 2 Bytová jednotka zděný dům obec Zliv, část obce Zliv 3+1 65 m2 + sklep průměr / ne - dobrý 3 Bytová jednotka zděný dům obec Zliv, část obce Zliv 3+1 64 m2 + sklep průměr / ne - průměr Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 860 000 0,85 731 000 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,050 696 190,- 2 899 000 0,85 764 150 1,00 1,02 1,00 1,10 1,00 1,00 1,122 681 061,- 3 650 000 0,90 585 000 1,00 1,01 1,00 1,00 1,00 1,00 1,010 579 208,- Celkový průměr ceny bytu Kč 652 150,- Minimum Kč 579 208,- Maximum Kč 696 190,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 /
13 Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací. Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem cena 1 195 230,- Kč 544 740,- Kč 540 480,- Kč 652 150,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 337/8 dle odborného odhadu znalce 650 000,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 337/8 ve 4. nadzemním podlaží / 3. patře / v objektu bydlení č.p. 337,338 v části obce Zliv s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 337,338 a pozemků st. parcela č. 368 zastavěná plocha a nádvoří a st. parcela č. 369 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 21/341 zapsané na LV č. 1930 resp. budova č.p. 337,338 a pozemky st. parcela č. 368 - zastavěná plocha a nádvoří a st. parcela č. 369 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 1367 vše s příslušenstvím pro katastrální území Zliv u Českých Budějovic a obec Zliv a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : šestsetpadesáttisíckorunčeských 650 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně oceňovaných nemovitostí zohledněna.
14 v Českých Budějovicích dne 1.5.2014 Ing. Michal Sirový Příloha : 3x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č. 1930 1x kopie katastrální mapy
15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2395-50/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 50/14. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 1. května 2014 Ing. Michal Sirový
16 FOTODOKUMENTACE čelní pohled na bytový dům č.p. 337,338 zadní pohled na bytový dům č.p. 337,338 / horní balkon vpravo /
17 hlavní vchodové dveře do bytu č. 337/8