Zápis č. 28/03/2014 z jednání Finančního výboru zastupitelstva města konaného dne 11.03.2014 v zasedací místnosti Magistrátu města Hradec Králové Přítomni: dle prezenční listiny ze dne 11.03.2014 Tajemník finančního výboru: Ing. J. Frydrych Hosté: Ing. J. Bernhardová SNHK Ing. J. Henzl TSHK T. Pospíšil DiS. TSHK Program: 1) Zahájení a jmenování ověřovatele zápisu 2) Strategie nakládání s nemovitým majetkem na období 5 let 3) Pasporty komunikací zařazených do majetku města, doplněné o náklady na údržbu a obnovu K bodu č. 1 Zahájení a jmenování ověřovatele zápisu Ověřovatelem zápisu byl jmenován Ing. M. Červinka. K bodu č. 2 Strategie nakládání s nemovitým majetkem na období 5 let Komentář k předkládanému materiálu přednesla Ing. J. Bernhardová, ředitelka Správy nemovitostí HK. Strategie správy majetku města vychází ze základního cíle, kterým je nutnost správy potřebného majetku a zabezpečení zdrojů pro jeho udržitelnost. Jinými slovy ponechání pouze toho majetku, který obec k hospodaření a zabezpečování potřeb občanů nezbytně potřebuje a zajištění zdrojů a procesů pro jeho údržbu a opravy. Koncepce proto vychází z nutných postupných kroků: 1. Analýza stavu včetně vývojových trendů Analýza stavu majetku ve správě SNHK byla provedena zpracováním podrobného pasportu bytových domů a jejich bytů v roce 2012 a nebytových domů a ostatních prostor města Hradec Králové v r. 2013. Oba materiály, včetně obrazových příloh, byly předloženy členům Finančnímu výboru Zastupitelstva města Hradec Králové a následně dány k dispozici členům zastupitelstva města. Oba pasporty tvoří stěžejní analytickou část, na kterou navazuje soubor priorit a konkrétních opatření ve střednědobém horizontu. 2. Plánovaný vývoj bytového fondu (BF) a nebytového fondu (NBF) ve vlastnictví Statutárního města Hradec Králové, včetně priorit a principů udržitelného rozvoje ve střednědobém horizontu V následující části je předložen seznam BF a NBF ve správě SNHK- stav k 30. 9. 2013, částečně upraven k 28. 2. 2014 se stanoviskem bytové komise. U každé z popisovaných nemovitostí je stěžejní Zapsala: Mgr. Ivona Součková 1/5 11.03.2014
stanovení předpokladu: zda si nemovitost ponechat, či se jedná o nemovitost zbytnou nebo dokonce ztrátovou. A - BYTOVÉ DOMY Bytové domy jsou řazeny podle doporučení PRODAT NEPRODAT (PONECHAT). U každé nemovitosti je uvedeno zdůvodnění doporučení. Při posouzení nemovitostí se vycházelo z několika hledisek a kritérií: 1. roční návratnost investic: Úvaha předpokládaných a nutných investic (oprav) v určitém časovém horizontu (5let) do domu k předpokládanému ročnímu příjmu z nájemného BF. menší než 5 let v rozmezí 5 10 let větší než 10 let neprodat nemovitost zvážit vlastnictví nemovitosti prodat nemovitost 2. Rentabilita (výnosnost) prodeje: rentabilita - poměr příjmu z nájemného k předpokládanému výnosu z prodeje domu. Je zvažován roční příjem z nájemného k předpokládané ceně bytů. Je-li rentabilita menší než 6% doporučuje se dům prodat. Výši procent velmi ovlivňuje obsazenost bytů (neboť v úvaze je nájem z obsazených bytů), výše nájemného a samozřejmě prodejní cena. Cena bytů je uvažována 15tis. Kč za m 2. Bude-li nižší, je vhodné zvážit prodej znovu. 3. ostatní hlediska K finančním hlediskům se zvažovali i další hlediska: význam domu, stávající stav, obsazenost, velikost bytů, velikost a výnosnost z NP, poloha domu atd. V souboru jsou tato hlediska v některých případech uvedeny. V kategorii DOPORUČENÍ PRODAT jsou uvedeny na 1.-5. místě domy, u kterých se doporučuje prodat pouze bytové jednotky, ponechat si NP a již tento stav řešíme. (ČSA 303, Mostecká 290, Ulrichovo nám 733, Gočárova 760, K.H.Máchy 747). Tyto byty jsou obsazeny max. z cca 65%. Byty jsou de facto neobsaditelné, veliké, průměrně 95 m 2. Nájemné stanoveno 90,60Kč/ m 2 /měsíc. Při obsazování bytů se nepodařilo zohlednit ani nižší nájemné nad 80 m 2. Byty je potřeba rekonstruovat a domy rovněž. U těchto domů je roční návratnost větší než 10 let, rentabilita se pohybuje do 5,2%. V některých případech je uváděn prodej včetně nebytového prostoru z technických a právních důvodů. Dále jsou v seznamu uvedeny 2 domy, kde město není 100% vlastník, zde se již prodej připravuje. Rovněž tam jsou k řešení hájenky, domy k demolici (Honkova, Vážní atd.) Dále domy - v kategorii budoucí kupní smlouva Pod Zámečkem. Zde je očekáváno stanovisko ministerstva ke změně původní hranice, která umožňovala u bytů postavených v rámci Státního fondu rozvoje bydlení jejich prodej až po 20 letech. Současná úprava je nyní 10 let. Podobným případem, ale bez vlivu SFRB, jsou přístavby Jungmannova a Gagarinova. V kategorii DOPORUČENÍ NEPRODAT na 1.-15. místě jsou klasické nájemní domy, které jsou obsazené nájemníky, mají v některých případech nebytové prostory a u každého je uveden důvod. Roční návratnost investic je menší než 10 let, pokud je 5-10 let, jsou tam i jiné důvody. Zapsala: Mgr. Ivona Součková 2/5 11.03.2014
V této kategorii jsou domy tzv. SOCIÁLNÍ Jungmannova, Harmonie, ubytovna, Zámostí, Pražská atd. B - NEBYTOVÉ DOMY jsou řazeny v členění areály, garáže, komerční, MMHK, kulturní zařízení, ostatní a zbytkové nebytové prostory, shodně jako v pasportizaci z r. 2013. V kategorii nebytové domy jsou uvedeny předpokládané náklady v horizontu 5 let, v areálech jsou uvedeny minimální náklady na opravy, konečné řešení předpokládá mnohem vyšší částky. Proti tomu jsou uvedeny pravděpodobné výnosy v příštích 5 letech. Konečné doporučení prodat či neprodat je opět dáno řadou aspektů, porovnáním nákladů a výnosů, stavem nemovitostí, polohou atd. Zbytkové nebytové prostory - zde nutno k nákladům připočíst odvod do fondu oprav (FO) soukromým SVJ, které z těchto fondů opravy nemovitosti zajišťují. V některých případech je zbytkový prostor zcela ztrátový. Nutno prioritně řešit. SNHK hradí z rozpočtu města do FO soukromým vlastníkům cca 9,3 mil. Kč ročně. Výši částky za každý zbytkový prostor určují vlastníci na schůzi SVJ, průměrně činí 25Kč/m 2 /měsíc. Samostatně je v úvaze tř. E. Beneše a Selicharova ul., kde navrhujeme konečné řešení ponechat po dokončení 1. fáze regenerace Benešovy třídy. Návrh dalšího postupu od odboru správy majetku města: 1. podle přiloženého materiálu zahájit prodej zbytného majetku. a. Schválit předloženou strategii Komisí pro majetek a následně Finančním výborem ZM únor 2014 b. Zahájit prodej ztrátových nebytových prostor dle seznamu 03/2014 c. Předložit ZM seznam bytů určených k prodeji včetně návrhu prodejního schématu 05/2014 d. Stanovení způsobu prodeje 06/2014 (aukce vs. VŘ) e. Předložit ZM seznam domů určených k prodeji včetně nebytových prostor a schválení prodejního schématu pro prodej NP v bytových domech 06/2014 2. Realizace prodeje zbytného majetku 06/2014 12/2016 3. Kontrola limitní kapacity pro udržení principů komunitního plánování 06/2014 Členy Finančního výboru byly diskutovány: prodejní cena bytů, rentabilita, řešení neplatičů, návrhy na prodeje jednotlivých nebytových a bytových prostor, stanovisko bytové komise k prodejům bytů, finanční požadavky na údržbu bytového fondu, strategie nakládání s bytovým a nebytovým fondem, platby do fondu oprav. Finanční výbor projednal Strategii nakládání s nemovitým majetkem na období 5 let po proběhlé diskusi s tím že, FV požaduje doplnit předloženou strategii o finanční souhrnnou tabulku obsahující příjmy a výdaje za jednotlivé druhy majetku, vč. plánu údržby a oprav a předložit FV před projednáním v ZM. Hlasování k bodu č. 2: pro 11, proti 0, zdržel se 0, Usnesení bylo přijato. Zapsala: Mgr. Ivona Součková 3/5 11.03.2014
K bodu č. 3 Pasporty komunikací zařazených do majetku města, doplněné o náklady na údržbu a obnovu Komentář k předkládanému materiálu přednesl T. Pospíšil, DiS., vedoucí správy místních komunikací Technické služby HK. Doplnění provedl ředitel TSHK Ing. J. Henzl. Zákon č. 13/1997 S. a vyhláška č. 104/1997 Sb., část druhá 5 stanoví, že pasport komunikací vede správce komunikací. Rada města Hradec Králové svým usnesením č. RM/2009/280 rozhodla o vypsání výběrového řízení na Pasport pozemních komunikací. Pasport byl zhotoven firmou Geos Laser Star spol. s.r.o. Práce byly zahájeny v červenci 2009 a ke konci roku 2010 byl pasport dokončen. Od roku 2011 probíhají editace. Kromě TSHK, kde změny provádí pracovník p. Novotný, p. Pospíšil, provádí změny v pasportu např. i odbor hlavního architekta, odbor správy majetku města MMHK aj. TSHK na základě přidělených financí provádějí opravy a údržbu místních komunikací. Na účelových komunikacích provádějí údržbu pouze na základě pokynu odboru správy majetku města MMHK, jako vlastníka pozemku. Jednotlivé úseky jsou hodnoceny podle technického stavu porušení - od stupně 1 - bezvadný až po stupeň 5 - havarijní. Odhadované profinancování v kategorii 1-4 z běžných výdajů organizace činí cca 6-8 mil. Kč/rok, z toho: - Kategorie 1 (stav bezvadný) 0,5 mil. Kč - Kategorie 2 (stav chvalitebný) 1,5 mil. Kč - Kategorie 3 (stav dobrý) 4 mil. Kč - Kategorie 4 (stav zastaralý) 2 mil. Kč Další činností je údržba a oprava v rámci konkrétních, specifických akcí v rozsahu 17 21 mil. Kč/rok. Potřebné finanční prostředky na opravu, rekonstrukci úseků vozovek s živičným krytem, panelové, popř. nezpevněné a prašné, zařazené do kategorie 4 zastaralé tak, aby splňovaly veškeré dopravní zatížení, platné ČSN, TP a další předpisy a došlo tak ke snížení počtu v kategorii 4: - Vozovky nezpevněné, prašné, panelové: 11.376,3 m 2 x 1.700 Kč/ m 2 = 19,4 mil. Kč, - Vozovky s živičným krytem: 27.709,7 m 2 x 1.000 Kč/m 2 = 27,7 mil. Kč, - Všechny ostatní vozovky, kde není v pasportu komunikací uveden vlastník, protože má úsek více vlastníků. Jedná se většinou o účelové vozovky: 27.443,4 m 2 x 1.300 Kč/m 2 = 35,7 mil. Kč, Orientační náklady na opravu, rekonstrukci všech vozovek v kategorii 4 zastaralé - 82,8 mil. Kč. Vzhledem ke zkušenostem s reálným stavem vozovek by bylo zapotřebí navýšit rozpočet v rámci běžné údržby tak, aby došlo k minimalizování v kategorii 3 a 4 a pro udržení stávajících kategorií: - Kategorie 1 0,5 mil. Kč - Kategorie 2 1 mil. Kč - Kategorie 3 3,5 mil. Kč - Kategorie 4 2 mil. Kč Závěr: - TSHK vycházejí při plánu oprav komunikací z rozpočtu organizace na daný kalendářní rok. - Při případném navýšení rozpočtu do 2212 lze naplánovat více stavebních akcí - oprav vozovek. - Při plánování oprav v krátkodobém horizontu 2 let je však nutné veškeré větší stavební akce projednávat se správci inženýrských sítí. Plánovaná a určená vozovka v kategorii 4 se proto nemusí dostat do plánovaného pořadí opravy či rekonstrukce. - Na vozovkách s ozn. 1 3 TSHK provádějí údržbu z běžných výdajů organizace pro daný kalendářní rok cca 8 mil. Kč / rok. Zapsala: Mgr. Ivona Součková 4/5 11.03.2014
- Po dokončení oprav či rekonstrukcí vozovek se vždy upravuje zatřídění technického stavu úseku vozovky na stav 1 - bezvadný. - Z dokončených akcí zahrnutých v pasportu komunikací lze zjistit náklady na jednotku. Členy Finančního výboru byly diskutovány: potřeba finančních prostředků na kategorii 4, zařazování akcí do rozpočtu města, připomínky KMS k seznamu realizovaných akcí, aktuálnost pasportu, zhoršování stavu komunikací, jmenovité akce a běžná údržba, navýšení rozpočtu na opravy komunikací, úspory na zimní údržbě a použití na opravy komunikací. Usnesení: Finanční výbor projednal Pasporty komunikací zařazených do majetku města, doplněné o náklady na údržbu a obnovu po proběhlé diskusi s tím, že doporučuje zastupitelstvu města při projednávání rozpočtu na r. 2015 a rozpočtového výhledu na roky 2016 2017, zohlednit potřebu navýšení výdajů na opravy komunikací o 7 mil. Kč ročně. Hlasování k bodu č. 3: pro 10, proti 0, zdržel se 0, Usnesení bylo přijato. Jednání bylo zahájeno v 14:00 hod. a ukončeno v 16:45 Příloha: Prezenční listina Rozdělovník: Primátorovi města Tajemnici magistrátu města Všem členům zastupitelstva Všem členům finančního výboru Tajemníkovi finančního výboru 1x archivace Ing. Milan Sommer předseda finančního výboru Ověřovatel zápisu: Přílohy: Analýza stavu bytového fondu Analýza stavu nebytového fondu Zapsala: Mgr. Ivona Součková 5/5 11.03.2014