Znalecký posudek č. 5080 224 / 2011 O ceně obvyklé: Rodinného domu č.p. 22 na p.č. st. 102 a domu č.p. 68 na p.č. st. 101, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 101, st. 102 a 738, uvedeno na LV č. 771, vše v k.ú. Zdislavice, v obci Troubky-Zdislavice, v okrese Kroměříţ Objednatel posudku: EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Uherském Hradišti, 10.11. 2011
1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 22 na p.č. st. 102 a domu č.p. 68 na p.č. st. 101, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 101, st. 102 a 738, uvedeno na LV č. 771, vše v k.ú. Zdislavice, v obci Troubky-Zdislavice, v okrese Kroměříţ Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro draţbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 3.11.2011. Speciální poţadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných draţbách je podkladem pro odhad ceny předmětu draţby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Ţádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 22 na p.č. st. 102 Region: Okres: Katastrální území: 768 02 Troubky - Zdislavice Zlínský Kroměříţ Zdislavice Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka proběhla dle výzvy dne 3.11.2011 v 10,00 hod. Vlastník nemovitosti znalci dům nezpřístupnil, ale zapůjčil dřívější ocenění č. 514-31/07 zpracované znalcem Ing. Šojdrem, ze kterého byly převzaty rozměry. Umoţnil prohlídku a foto ze dvorní části, nikoliv v interiéru. Popsal provedené stavební úpravy od nákupu nemovitosti v r. 2007 doposud. Prohlídka proběhla z uliční a dvorní strany za účasti paní Galové a pana Přikryla. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z katastru nemovitostí LV č. 771 pro k.ú. Zdislavice, ze dne 26.9.2011 Objednávka ze dne 18.10.2011 Původní ocenění č. 514-31/07 z 11.4.2007 zpracované znalcem Ing. Šojdrem Nahlíţení do KN - internet Vlastnické a evidenční údaje Dle předloţeného LV č. 771 pro k.ú. Zdislavice jsou vlastníky předmětného majetku: Galová Lucie, Zdislavice 64, 768 02 Troubky-Zdislavice, r.č. 845315/4402, podíl 1/2 Přikryl Antonín, Zdislavice 64, 768 02 Troubky-Zdislavice, r.č. 840805/4391, podíl 1/2 Váznoucí závazky Dle přiloţeného LV č. 771 pro k.ú. Zdislavice ze dne 26.9.2011 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: - Zástavní právo smluvní 1) k zajištění pohledávek v celkové výši 700 000,- Kč s příslušenstvím 2) k zajištění veškerých budoucích pohledávek aţ do celkové výše 700 000,- Kč, které mohou vzniknout do 30.11.2040 Oprávněný: Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, IČ: 45244782 Povinnost k: stavba, Zdislavice, č.p. 22 a č.p. 68, parcela 738, st. 102, st. 101 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 24.5.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 1.6.2007, V-1769/2007-708. 3
Celkový popis nemovitosti Lokalita obec Troubky-Zdislavice ( 519 obyvatel ), okres Kroměříţ Pozice v obci dům je situován v místní části Zdislavice, v zastavěné okrajové západní části obce, v zástavbě rodinných domů, vlevo od místní komunikace ve směru jízdy od centra obce, cca 100 m od konce obce Dostupnost centra dům leţí cca 2 km od centra obce Troubky Převaţující zóna domy pro rodinné bydlení, zahrady Napojení na sítě a dům má veškeré přípojky IS, je přístupný z místní zpevněné komunikace komunikace Kapacita sítí dostatečná pro rodinné bydlení Dopravní dostupnost zastávka autobusu v obci Dostupnost sluţeb v obci je pošta, je základní škola 1. - 4. ročník, je zdravotnické zařízení, není zařízení Policie ČR, je vodovod, je plynofikace Parkování Omezené u předmětného domu Škodlivé vlivy nezjištěny Podnikatelská aktivita slabá Konkurenční prostředí v současné době je v obci Troubky-Zdislavice nabízeno 7 rodinných domů Současný způsob dům pro rodinné bydlení vyuţití Ostatní Dle KN jde o dva samostatné rodinné domy: č.p. 22 a č.p. 68. Ve skutečnosti je dům č.p. 68 dvorním křídlem domu č.p. 22, který je situován v uliční části. Příslušenstvím těchto domů jsou vedlejší stavby (bývalé chlévy ve zhoršeném technickém stavu) a přípojky inţ. sítí. Pozemek /zahrada) p.č. 738 netvoří s předmětnými domy jeden celek, leţí východně od těchto domů, cca 30 m směrem do centra. Na tomto pozemku je umístěn skleník ve zhoršeném technickém stavu.. 3. POSUDEK Rodinný dům č.p. 22 na p.č. st. 102 Prohlídka interiéru nebyla znalci umoţněna, výměry a popisy vychází z ocenění p. Šojdra anebo z výpovědi paní Galové a pana Přikryla. Základy Betonové pasy Zdivo, podezdívka KS zděný na tl. 0,45m Stropy Dřevěné vázané, Střecha Plochá v uliční části (dům č.p. 22), v části krov trámový sedlového tvaru (ve dvorní části dům č.p. 68) Krytina Ţivičná, pálené tašky Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Vnitřní omítky Omítky vápenné dvouvrstvé 4
Fasádní omítky břízolit Vnější obklady nejsou Vnitřní obklady keramické v kuchyni a v koupelně Schody Ţb monolitické s běţným povrchem Dveře a vrata Dřevěné vstupní dveře, interiérové dřevěné, plné nebo částečně prosklené Okna Dřevěná špaletová Podlahy obytných PVC místností Podlahy ostatních PVC místností Vytápění ÚT Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod Instalován Rozvod vody rozvod T+S vody Zdroj teplé vody bojler Instalace plynu provedena Kanalizace Napojena na veřejný řad Vybavení kuchyně kuchyňská linka, dřez, plynový sporák Vnitřní vybavení WC, vana, umývadlo Záchod Splachovací Ostatní Nezjištěno Dostavby, prístavby Nebyly provedeny Rekonstrukce, modernizace V letech 2007 aţ 2010 rozvody sítí (voda, odpady), podlahy ( beton ve dvorní části), příčky, kuchyně, koupelna, solární panely včetně zásobníku na teplou vodu Počet bytů 1 Přístupnost objektu Z místní zpevněné komunikace na p.č. 714/1 v KN vedené jako ostatní komunikace Vnitřní dispozice 1.NP vstup, chodba, WC, koupelna, 2x komora, 3x pokoj, kuchyně 2.NP chodba, spíţka, 2x pokoj, terasa Úroveň údrţby běţná Závaţné nedostatky Nedokončená rekonstrukce Z roku 1920 Ţivotnost Současný a minulý způsob vyuţití 100 roků Dům pro rodinné bydlení s jednou bytovou jednotkou b 1 ) Vedlejší stavba na p.č. st. 102 Stavba v uliční části dvora, samostatně stojící, zděného konstrukčního systému, sedlový krov, krytina šablony. V části stavba je uţívána jako stání vozidla. Chybí omítky, stavba ve zhoršeném technickém stavu. b 2 ) Hospodářská stavba na p.č. st. 101 Bývalé chlévy v zadní části dvora, na hranici pozemku. Zděný systém, sedlový krov, krytina tašková. Zhoršený technický stav. 5
Poznámka: Rozsah a charakter dalšího příslušenství není výjimečný. Takovýto stávající typ příslušenství obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o 5%, není proto samostatně příslušenství počítáno, je zahrnuto do jednotkové ceny stavby hlavní. Jednotková cena hlavní stavby v sobě zahrnuje i příslušenství venkovních úprav Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 22 na p.č. st. 102 a č.p. 68 na p.č. st. 101 768 02 Zdislavice 22 Region: Zlínský Okres: Kroměříţ Katastrální území: Zdislavice 3.1. VĚCNÁ HODNOTA a 1 ) Rodinný dům č.p. 22 na p.č. st. 102 a č.p. 66 na p.č. st. 101 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: 1.NPa: 2,37*3,68 = 8,72 m 2 1.NPb: 5,45*11,06 = 60,28 m 2 1.NPc: 12,61*5,31 = 66,96 m 2 1.NPd: 6,31*3,39 = 21,39 m 2 2.NP: 5,45*11,06 = 60,28 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NPa: 8,72 m 2 2,90 m 1.NPb: 60,28 m 2 3,00 m 1.NPc: 66,96 m 2 3,56 m 1.NPd: 21,39 m 2 2,80 m 2.NP: 60,28 m 2 3,00 m Jednotkové mnoţství: Jednotka: m 3 1.NPa: (2,37*3,68)*(2,90) = 25,29 m 3 1.NPb: (5,45*11,06)*(3,00) = 180,83 m 3 1.NPc: (12,61*5,31)*(3,56) = 238,37 m 3 1.NPd: (6,31*3,39)*(2,80) = 59,89 m 3 2.NP: (5,45*11,06)*(3,00) = 180,83 m 3 Zastřešení: (12,61*5,31*2,55/2)+(3,39*6,31*2,09/2) = 107,73 m 3 Jednotkové mnoţství celkem: = 792,95 m 3 6
Ocenění: Základní cena: 3 600,- Kč/ m 3 792,95 m 3 * 3 600,- Kč/ m 3 = 2 854 620,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 91 roků Opotřebení: 65,000 % - 1 855 503,- Kč Rodinný dům č.p. 22 na p.č. st. 102 a č.p. 66 na p.č. st. 101 = 999 117,- Kč b 1 ) Vedlejší stavba na p.č. st. 102 Jednotkové mnoţství: Jednotka: m 3 1.NP: = 142,00 m 3 Jednotkové mnoţství celkem: = 142,00 m 3 Ocenění: Základní cena: 2 200,- Kč/ m 3 142,00 m 3 * 2 200,- Kč/ m 3 = 312 400,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 50 roků Opotřebení: 70,000 % - 218 680,- Kč Vedlejší stavba na p.č. st. 102 - výsledná cena = 93 720,- Kč b 2 ) Hospodářská stavba na p.č. st. 101 Jednotkové mnoţství: Jednotka: m3 1.NP: = 65,00 m3 Jednotkové mnoţství celkem: = 65,00 m3 Ocenění: Základní cena: 2 200,- Kč/m3 65,00 m3 * 2 200,- Kč/m3 = 143 000,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 50 roků Opotřebení: 70,000 % - 100 100,- Kč Hospodářská stavba na p.č. st. 101 - výsledná cena = 42 900,- Kč 7
Rekapitulace věcné hodnoty objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 22 na p.č. st. 102 a č.p. 66 na p.č. st. 101 = 999 120,- Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Vedlejší stavba na p.č. st. 102 = 93 720,- Kč b 2 ) Hospodářská stavba na p.č. st. 101 = 42 900,- Kč Věcná hodnota objektů činí celkem 1 135 740,- Kč a 1 ) Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 771 pro k.ú. Zdislavice : Parcela Druh pozemku m2 st. 101 zastavěná plocha a nádvoří 310 st. 102 zastavěná plocha a nádvoří 292 738 ostatní plocha, jiná plocha 167 Pozemek p.č. st. 101 je zastavěn rodinným domem č.p. 68. Pozemek p.č. st. 102 je zastavěn rodinným domem č.p. 22. Pozemek p.č. 738 je volnou zatravněnou plochou nedaleko od oceňovaných domů. Pozemek má nepravidelný čtvercový tvar, je mírně svaţitý, má veškeré veřejné přípojky inţenýrských sítí. Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří, anebo ze skutečně realizovaných ceny dle vlastní databáze. V současné době není realitními kancelářemi nabízen ţádný pozemek v k.ú. Zdislavice. Pro porovnání byly vybrány pozemky v obdobných obcích vzdálených do 5 km od obce Troubky- Zdislavice. 1) Stavební pozemek v obci Prasklice Stavební pozemek o výměře 2895 m2 v Prasklicích na Kroměřížsku, který vznikl demolicí a odklizením budovy. Mírně svažitá parcela má všechny inženýrské sítě do 5 metrů od dolní paty pozemku a je situována uprostřed obce. Na pozemek je možný příjezd z dolní i horní strany, součástí parcely je studna s dostatkem vody, používané jako užitková, nachází se zde i hluboký sklep s vynikajícím a stálým klimatem, postavený v roce 1904. Pozemek má na dolní straně ( k silnici) šířku 16 metrů, horní strany, kde je možno zřídit zahradu je široká 25 metrů. Délka asi 100 metrů. Prasklice jsou menší obec na rozhraní okresů Kroměříž a Prostějov, sjezd z dálnice ve vzdálenosti 5 km. V bezprostřední blízkosti je městečko Morokovice s veškerou občanskou vybaveností. Nabídková cena 669 000,-, tj. 230,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kanceláře Multicont reality ze dne 30.5.2011 8
2) Stavební pozemek v obci Rošín Prodej pozemku s možností výstavby RD, celková plocha 1066 m2. Udržovaná přístupová cesta. Nabídková cena 550 000,-, tj. 516,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kanceláře Zvonek s.r.o. ze dne 12.10.2011 3) Stavební pozemek v obci Rataje Prodej pozemku s možností výstavby RD, celková plocha 900 m2. Projektová dokumentace k dispozici. Nabídková cena 600 000,-, tj. 666,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kanceláře Zvonek s.r.o. ze dne 20.10.2011 Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 230 666,- Kč. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší neţ skutečně dosaţené. Všechny nabídky svou výměrou umoţňují stavbu samostatně stojícího rodinného domu. Oceňovaný pozemek je přiměřené výměry, netvoří jeden celek, jde o dva samostatné pozemky oddělené pozemkem souseda. Pro oceňovaný pozemek dovozujeme cenu obvyklou ve výši 200,- Kč/ m2 zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 101 310 m 2 á 200,- Kč/m 2 = 62 000,- Kč zahrada p.č. st. 102 292 m 2 á 200,- Kč/m 2 = 58 400,- Kč ostatní plocha p.č. 738 167 m 2 á 200,- Kč/m 2 = 33 400,- Kč Pozemky porovnávací hodnota = 153 800,- Kč 9
3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA V současné době nabízené rodinné domy 1) Rodinný dům v obci Troubky-Zdislavice Dům typu venkovského stavení k celoročnímu vyuţití. Dům je dispozičně řešen jako 6 + 1 s moţností rozšíření v podkroví o další 2 pokoje. V 1 NP jsou 2 velké místnosti, kde je kuchyň + společenská místnost. V kuchyni je zachovalá kachlová pec. Ve druhé místnosti moţnost vytápění pomocí kachlových kamen. V 2NP jsou 4 samostatné pokoje. V 3NP je zastřešená terasa + podkroví. Střešní krytina a krovy jsou nové. Elektrika + odpady jsou nové cca před 15 lety. V celém domě je ústřední vytápění pomocí plynového kotle. V koupelně je plně funkční sauna. Voda je obecní + studna. Dům je v blízkosti lesa. Zastavěná plocha je 123 m2, uţitná plocha domu 218 m2, pozemek o velikosti 300 m2. Nabídka realitní kanceláře: RE/MAX Action Nabídková cena: 1 090 000,- Kč, tj. 5 000,- Kč/m2 2) Rodinný dům v obci Zdislavice RD 4+1 ve Zdislavicích, dům je moţný ihned k nastěhování, dvě studny, plynový kotel na teplou vodu a teplo, krbová kamna. Dispozičně je řešen 1NP kuchyň, obývací pokoj, loţnice, koupelna. 2NP 2 místnosti, technické místnost, půda. Součástí je dvorek, zahrada a přístřešek před domem. Zastavěná plocha je 120 m2, uţitná plocha domu 192 m2, pozemek o velikosti 592 m2. Nabídka realitní kanceláře: M&M reality holding, a.s. Nabídková cena: 830 000,- Kč, tj. 4 323,- Kč/m2 3) Rodinný dům v obci Troubky-Zdislavice Prodej RD 2+1 Troubky Zdislavice okres Kroměříţ K prodeji nabízíme samostatně stojící rodinný v obci Zdislavice okres Kroměříţ. Dům dispozičně 2+1 v udrţovaném stavu. Veškeré IS. Vytápění ústřední plynové. K domu dvůr se zděnými přístavby a vlastní studna na pozemku. Dům podsklepený s garáţí. Střecha sedlová. Zahrada o výměře 1800 m2. Klidná a pěkná lokalita k bydlení. Moţné vyuţití i k rekreačním účelům Zastavěná plocha 200 m2, podlahová plocha domu 120 m2, pozemek o výměře 3800 m2. Nabídka realitní kanceláře: SDK reality Nabídková cena: 750 000,- Kč, tj. 6 250,- Kč/m2 10
Komentář: V minulosti obchodované domy v lokalitě byly v rozptylu 4323,- Kč/m2 aţ 6250,- Kč/m2. Dům č. 1 leţí ve stejné obci, má menší výměru pozemku, menší opotřebení, je v dobrém technickém stavu, je nadměrně veliký. Oceňovaný dům je horší technickým stavem a celkovým uspořádáním. Dům č. 2 leţí ve stejné obci, má obdobnou výměru pozemku, menší technické a morální opotřebení, mírně větší výměru. Oceňovaný dům je horší technickým stavem a celkovým uspořádáním. Dům č. 3 leţí ve stejné obci, má velký pozemek, mírně menší kapacitu obytných ploch, je v lepším technickém stavu. Oceňovaný dům je horší technickým stavem a celkovým uspořádáním. Ze srovnání vyplývá, ţe porovnávací hodnota oceňovaného domu bude niţší neţ 4 300,- Kč/m2. Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvaţujeme jednotkovou cenu : 4 000,- Kč/m2 (při výměře podlahových ploch 143 m2) Porovnávací hodnota: 572 000,- Kč REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota objektů: Hodnota pozemků: Věcná hodnota celkem: Porovnávací cena: 1 135 740,- Kč 153 800,- Kč 1 289 540,- Kč 572 000,- Kč 11
3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, ţe na objektu v případě vydraţení nevzniknou ţádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Silné stránky nemovitosti : Název hodnoty Kč věcná hodnota 1 289 540 porovnávací hodnota 572 000 moţnost veškerých přípojek inţenýrských sítí dům po částečné rekonstrukci přiměřeně velký pozemek Slabé stránky nemovitosti : dům architektonicky nevhodně řešen sloţitý právní stav jedna stavba, dvě čísla popisné nedokončená rekonstrukce interiéru oddělené pozemky S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou cenu obvyklou majetku k datu prohlídky ve výši: 550 000,- Kč 12
4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 22 na p.č. st. 102 a domu č.p. 68 na p.č. st. 101, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 101, st. 102 a 738, uvedeno na LV č. 771, vše v k.ú. Zdislavice, v obci Troubky-Zdislavice, v okrese Kroměříţ ke dni 3.11.2011, pro potřeby draţby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši : 550 000,- Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík V Uherském Hradišti, 10.11.2011 ZNALECKÁ DOLOŢKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5080-224/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura. SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 771 pro k.ú. Zdislavice ze dne 26.1.2011 Snímek katastrální mapy pro k.ú. Zdislavice zdroj internet Nahlíţení do KN Fotopříloha 13