Znalecký posudek č / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek č / 2014 Byt č. 911/131 v bytovém domě č.p. 910, 911 na pozemku p.č. st včetně id. podílu 79/946 na společných částech domu a na pozemku p.č. st. 1529, uvedeno na LV č. 2827, v k.ú. Vizovice, v obci Vizovice, v okrese Zlín. Objednatel posudku: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební Uherské Hradiště Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulní strany a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne

2 1. ÚVOD Předmětem posudku je byt č. 911/131 v bytovém domě č.p. 910, 911 na pozemku p.č. st včetně id. podílu 79/946 na společných částech domu a na pozemku p.č. st. 1529, uvedeno na LV č. 2827, v k.ú. Vizovice, v obci Vizovice, v okrese Zlín. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2

3 2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Byt č. 911/ Vizovice Region: Zlínský Okres: Zlín Katastrální území: Vizovice Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne , za účasti paní Ulmanové Naděždy a ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka, jako zástupců znaleckého ústavu, kterým byla umožněna celková prohlídka a zaměření nemovitých věcí a podány doplňující informace. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č pro k.ú. Vizovice, ze dne Snímek katastrální mapy zdroj nahlížení do KN ČÚZK Informace získané při místním šetření dne Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č pro k.ú. Vizovice je vlastníkem předmětného majetku: Ulman Martin, Čtvrť A. Háby 911, Vizovice, r.č /0085, podíl id. 1/2 Ulmanová Naděžda, Čtvrť A. Háby 911, Vizovice, r.č /4118, podíl id. 1/2 Váznoucí závazky Dle LV č pro k.ú. Vizovice ze dne váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské, Zástavní právo smluvní, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Nařízení exekuce dle Výpisu z katastru nemovitostí, LV č

4 Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Město Vizovice, okres Zlín, Zlínský kraj. Vizovice jsou také obcí s rozšířenou působností. Nachází se asi patnáct kilometrů východně od Zlína. Oceňovaný bytový dům je situován ve Čtvrti A. Háby, cca 600 m od městského úřaduˇ, na sídlišti bytových domů, v klidné části obce, v blízkosti místní vodoteče řeky Lutoninka. Dobrá, cca 600 m po místních komunikacích Převažující zóna Rodinné bydlení, občanská vybavenost Napojení na sítě a Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, přístupný je z veřejné komunikace komunikace ve vlastnictví Města Vizovice. Kapacita sítí Dostatečná Dopravní dostupnost Lokalita má dobrou dostupnost po místní obslužné komunikaci Dostupnost služeb V obci je mateřská, základní i střední škola, nemocnice, ordinace praktických lékařů a zubařů, policejní stanice, pošta, obecní úřad, obchody i služby, kulturní i sportovní zařízení. Parkování Omezené na odstavném parkovišti u domu Škodlivé vlivy Životní prostředí bez poškození Podnikatelská aktivita Střední Konkurenční prostředí V současné době je ve Vizovicích v nabídce realitních kanceláří přibližně 22 bytů, z toho 12 třípokojových Současný způsob Bydlení, byt se nachází ve 3.NP využití Ostatní Bytový dům má dva vchody, 1 PP a 3 NP, stojí na vlastním pozemku p.č. st V domě není výtah. 4

5 3. POSUDEK 3.1. Popis majetku Byt č. 911/131 Základy Betonové pasy s izolací Svislé konstrukce Panelové Stropy Železobetonové s rovným podhledem Krov, střecha Střecha plochá Krytiny střech Folie Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Úprava vnitřních povrchů Vápenné hladké omítky Úprava vnějších povrchů Břízolitové Vnitřní obklady Keramické na sociálních zařízeních a kolem kuchyňské linky Schody Železobetonové s povrchem PVC Dveře Dřevěné lakované plné, vchodové dveře hliníkové Okna Plastová Povrchy podlah PVC, keramická dlažba Vytápění Ze společné kotelny Elektroinstalace 220V Bleskosvod Osazen Vnitřní vodovod Rozvody T+S vody Vnitřní kanalizace Do veřejného řadu Vnitřní plynovod Přípojka ke kuchyňskému sporáku Ohřev vody Ze společné kotelny Vybavení kuchyní Kuchyňská linka, kombinovaný sporák, dřez, odsavač par Vnitřní hygienická Vana, umývadlo, samostatné WC vybavení Výtahy Chybí Ostatní Domovní telefon Instalační pref. jádra Nebyla provedena Dostavby a přístavby Nebyly provedeny Rekonstrukce a V roce 2010 plastová okna, oprava balkonů modernizace Úroveň využitelných ploch Byty pro rodinné bydlení ve dvou vchodech Přístupnost objektu Z místní obslužné zpevněné komunikace Vnitřní dispozice 3x pokoj, chodba, WC, koupelna, šatna, kuchyň, balkon, sklep Úroveň údržby Řádná Závažné nedostatky Nebyly zjištěny Z roku 1970 Životnost 100 roků Současný a minulý způsob využití Bytový dům s byty pro rodinné bydlení. Oceňovaná bytová jednotka je situována ve 3.NP vchodu č Byt má orientaci oken na V-Z. Ostatní Nezjištěno. 5

6 Dispoziční řešení včetně výměr: Podlaží Název místnosti m2 12.NP chodba 5,80 pokoj 21,23 balkon 2,58 pokoj 16,75 WC 0,85 koupelna 2,60 šatna 4,10 kuchyň 8,45 pokoj 8,26 sklep 3,20 celkem 73, Analýza ocenění Věcná hodnota Obsah : Bytová jednotka 911/ Pozemky Rekapitulace věcné hodnoty Bytová jednotka 4078/122 Zastavěné plochy a výšky podlaží Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 72,22 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 44 Další životnost roků 56 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč Pozemky Jedná se o pozemek vedený ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Vizovice: P.č. Druh pozemku Výměra st zastavěná plocha 400 6

7 Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru, situovaný v intravilánu města, v lokalitě zástavby bytových domů a občanské vybavenosti. Má možnost veškerých přípojek inženýrských sítí, přístup po zpevněných plochách p.č. 549/6 ve vlastnictví Města Vizovice Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na porovnání předmětného pozemku se zjištěnými cenami pozemků, jež jsou v současnosti v nabídce v realitní inzerci. V současnosti je přímo ve městě Vizovice v nabídce 9 stavebních pozemků. p.č. výměra Kč Kč/m2 Lokalita Vizovice Vizovice Vizovice Vizovice Vizovice Vizovice Vizovice Vizovice Vizovice Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 240 až 690,- Kč/m 2. U nabídkových cen je nutné přihlížet k faktu nejistoty jejich následné realizovatelnosti. Ceny v inzerci jsou obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené při reálném prodeji, a to mnohdy až o 20 %. S přihlédnutím na tento stav, lze dovodit cenu pozemku u uvedených vzorků v rozptylu 192,- Kč/m 2 až 552,- Kč/m 2. Na základě zvážení výše uvedených aspektů pro další výpočet hodnoty pozemku dovozujeme jednotkovou porovnávací hodnotu ve výši 400,- Kč/ m 2. Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st , ,00 Celkem ,00 = ,- Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Id. podíl 79/946 * 79,00 / 946,00 = ,52 Výsledná cena = ,52 Kč 7

8 Rekapitulace věcné hodnoty Název Věcná hodnota [ Kč ] Byt č. 911/ Pozemky CELKEM Věcná hodnota je po zaokrouhlení ,- Kč Porovnávací hodnota 1) Byt ve Vizovicích, ul. Štěpská Nabídka k prodeji byt 3+1 v lokalitě Vizovice - ul. Štěpská. Byt je po částečné rekonstrukci - výměna plast. oken a nové stupačky, jinak velmi udržovaný stav. Z prostorné chodby s komorou je vstup do obytných místností, které jsou neprůchozí. Ložnice jsou orientovány na jihovýchod s výhledem do zeleně. Nabídka RK AGENTURA ZVONEK ze dne Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 2) Byt ve Vizovicích, Masarykovo nám. Nabídka k prodeji zděný byt 3+1 na Masarykově náměstí ve Vizovicích Nabízíme k prodeji prostorný byt m2 4/4 NP ve zděném domě na Masarykově náměstí ve Vizovicích. Byt má vlastní plynový kotel jak na teplo tak i teplou vodu. Veškerá občanská vybavenost v nejbližším dosahu. Parkování přímo u domu. Nabídka RK MACHALA REALITY ze dne Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 3) Byt ve Vizovicích, ul. 3. Května Prodej cihlového bytu 2+1, 63 m2, OV, Vizovice. Byt je ve zvýšeném přízemí cihlového domu, rok výstavby Prošel rekonstrukcí, má balkon i oplocenou terasu s posezením. Samostatná komora na pračku a vlastní plynový kotel je před vstupem do bytu. K bytu patří sklep. Parkování u domu Nabídka RK AAA BYTY.CZ, a.s. ze dne Nabídková cena: ,- Kč, tj ,- Kč/m 2 8

9 Komentář: Všechny srovnávané byty se nachází ve městě Vizovice. Jedná o nabídky realitních kanceláří. Srovnávané byty se jednotkovou cenou pohybují v rozptylu ,- Kč/m2 až ,- Kč/m2/rok. 1. Srovnávaný byt leží v ulici Štěpská, bližší centra města, je mírně větší výměry, byt je po částečné rekonstrukci. Oceňovaný byt je horší. 2. Srovnávaný byt leží přímo v centru města, má mírně větší výměru, je moderněji zařízený, s vlastním kotlem ÚT a zdrojem TUV v jednotce. 3. Srovnávaný byt leží v ulici 3. května, vzdálenější centra města, má menší plochu. Bytový dům je výrazně mladší, byt má modernější vybavení i dispozici. Na základě analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných bytových jednotek, lze konstatovat, že porovnávaná jednotka je kvalitativně nejvíce odpovídající prvnímu vzorku, v původním stavu, jen po minimální modernizaci. Lokalitou jsou všechny srovnávané byty podobné, se shodnou dostupností občanské vybavenosti a parkovacími možnostmi. Po zohlednění faktu že zdrojem informace všech srovnávaných jednotek jsou nabídky realitních kanceláří pro oceňovanou bytovou jednotku dovozuji srovnávací hodnotu ,- Kč/m 2 užitné plochy (při celkové výměře podlahových ploch 73,82 m 2 ). Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení ,- Kč Závěrečná analýza majetku Pro stanovení odhadu ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledný odhad tržní hodnoty stanovený touto metodou je platný za předpokladu, že byt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu a jeho technický stav se podstatně nezhorší. Název hodnoty Kč Věcná hodnota Porovnávací hodnota

10 Silné stránky nemovitých věcí: Možnost veškerých přípojek inženýrských sítí Provedena výměna oken Klidná lokalita v blízkosti centra Slabé stránky nemovitých věcí: K bytu nepřísluší garáž Technické zařízení bytu je původní S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: ,- Kč 10

11 4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou bytové jednotky č. 911/131 v bytovém domě č.p. 910, 911 na pozemku p.č. st včetně id. podílu 79/946 na společných částech domu a na pozemku p.č. st. 1529, uvedeno na LV č. 2827, v k.ú. Vizovice, v obci Vizovice, v okrese Zlín, ke dni , pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: ,- Kč slovy: Jedenmilion korun českých Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 11

12 5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Zlín ze dne Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotopříloha 12