ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 12362042012 NEMOVITOST: o ceně byt.jednotky č.1341/14 vč.podílu 698/43698 na společných částech domu č.p.1341,1342, 1343 a pozemků p.č.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha, k.ú. Michle, okres Hl.m.Praha, Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Michle Adresa nemovitosti: Ohradní 1341, Praha 4 Vlastník stavby: Kateřina Dlouhá, Ohradní 1341/17, 14000 Praha 4, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Kateřina Dlouhá, Ohradní 1341/17, 14000 Praha 4, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, 27201 Kladno Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: telefon: 603 838 561 e-mail: DIČ: fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 800 000 Kč Datum místního šetření: 16.12.2012 Stav ke dni : 16.12.2012 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 22.12.2012 Tomáš Maršál NÁLEZ
Přehled podkladů: - výpis z KN Praha město LV č.7265, 1917 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - zástavní právo smluvní V-32859/2011-101 - smlouva kupní V-61452/2008-101 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované byt.jednotky č.1341/14 vč.podílu 698/43698 na společných částech domu č.p.1341,1342, 1343 a pozemků p.č.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha, k.ú. Michle, okres Hl.m.Praha, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do byt.jednotky č.1341/14 vč.podílu 698/43698 na společných částech domu č.p.1341,1342, 1343 a pozemků p.č.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha, k.ú. Michle, okres Hl.m.Praha. Jedná se o bytovou jednotku a příslušný spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemcích (dále také jen předmět dražby ). Jedná se o: jednotku č. 1341/14 (způsob využití byt) v obci Praha, části obce Michle, která se nachází v budově č.p. 1341, č.p. 1342 a č.p. 1343 postavené na pozemcích č. parc. 785/3, č. parc. 785/4 a č. parc. 785/5 v katastrálním území Michle; spoluvlastnický podíl ve výši 698/43698 na společných částech budovy č.p. 1341, č.p. 1342 a č.p. 1343 postavené na pozemcích č. parc. 785/3, č. parc. 785/4 a č. parc. 785/5 v katastrálním území Michle; spoluvlastnický podíl ve výši 698/43698 na pozemcích č. parc. 785/3, č. parc. 785/4 a č. parc. 785/5 v katastrálním území Michle. Shora uvedená jednotka č. 1341/14 je evidována v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 7265 pro obec Praha a katastrální území Michle, okres Hlavní město Praha, shora uvedená budova č.p. 1341, č.p. 1342 a č.p. 1343 a shora uvedené pozemky č. parc. 785/3, č. parc. 785/4 a č. parc. 785/5 jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 1917 pro obec Praha a katastrální území Michle, okres Hlavní město Praha, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Předmětná jednotka se nachází v částečně rekonstruované budově (bytovém domě) zateplení, plastová okna, fasáda. Budova se nachází v klidné residenční části hlavního města Prahy (ulici Ohradní). V okolí dostatek parkovacích míst. V lokalitě je veškerá občanská vybavenost, bohaté možnosti sportovního i kulturního vyžití. K vlastní bytové jednotce bylo zjištěno, že jde o prostorný byt o dispozici 3+1, s podlahovou plochou cca 75,5 m2, umístěný v pátém nadzemním podlaží. Další popis konstr. prvků je popsán ve znaleckém posudku. Stavebně technický stav dobrý. RIZIKA - 2 -
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.1341/14 Obsah tržního ocenění majetku: 1. Ocenění pozemků 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.1341/14 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.1341/14 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky č.p.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha, k.ú.michle, okres Hlavní město Praha. Popis: Jedná se o pozemky č.p.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha, k.ú.michle, okres Hlavní město Praha, - 3 -
Které jsou zapsané u KN HL.m.Praha. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Byla použita cenová mapa stavebních pozemků pro Hl.m.Prahu pro rok 2012. Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 785/3 265,00 3 000,00 795 000,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 785/4 262,00 3 000,00 786 000,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 785/5 264,00 3 000,00 792 000,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 2 373 000,- Pozemky č.p.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha, k.ú.michle, okres Hlavní město Praha. - zjištěná cena = 2 373 000,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: pozemky č.p.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha, k.ú.michle, okres = 2 373 000,- Kč Hlavní město Praha. 2 373 000,- Kč Cena příslušenství - celkem: = 2 373 000,- Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 4 Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 48 092,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: byt.jedn.č.1341/14: 75,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 75,50 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00-4 -
4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,90 = 0,750 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02 výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi II -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,750 * 1,020 * 0,950 = 0,727 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 48 092,- Kč/m 2 * 0,727 = 34 962,88 Kč/m 2 CP = CU * PP = 34 962,88 Kč/m 2 * 75,50 m 2 = 2 639 697,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 639 697,44 Kč - 5 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 2 373 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 698 / 43 698 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 373 000,- Kč * 698 / 43 698 = 37 904,57 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 37 904,57 Kč Byt.jedn. č.1341/14 - zjištěná cena = 2 677 602,01 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt.jedn. č.1341/14 2 677 602,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 677 602,- Kč Celkem 2 677 602,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 677 602,- Kč Ocenění majetku obecnou metodikou: 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.1341/14 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 75,50 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: byt 3+1 Byt v 6.n.p. po částečných úpravách v klidné ulici Ohradní. Byt je nezařízený, okna plastová, bytové jádro montované, bytový dům zateplený, provedené nové instalace. byt. jednotka 3+1 Byt. jednotka po celkové rekonstrukci, nové obklady, plovoucí podlahy, instalace, plastová okna, žaluzie, koupelna + WC. Srovnatelné nemovitosti - 6 -
Název: byt 3+1 Lokalita Praha Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m 2 31 421 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 0 m 2 2 700 000 Kč 33 750 Kč/m 2 Název: byt. jednotka 3+1 Lokalita Praha, Michle Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,02 Upravená j. cena Kč/m 2 42 750 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 68,00 m 2 0 m 2 2 850 000 Kč 41 912 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 31 421 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 37 086 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 42 750 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 37 086 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 75,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 799 993 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: - 7 -
1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.1341/14 2 677 600,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Ocenění pozemků 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.1341/14 2 799 990,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena Současný stav 2 800 000 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 2 677 602 Kč 2 800 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha město LV č.7265, 1917 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 2 800 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi - tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 2 800 000,- Kč slovy:dvamilionyosmsettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou, která se nachází v obci Praha. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost je velmi dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do centra Prahy. Dále je cena ovlivněna také velikostí, napojení na inž.sítě, přístupem.obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu v obci Praha, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jednotce č.1341/14 vč.podílu 698/43698 na společných částech domu č.p.1341,1342, 1343 a pozemků p.č.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha, k.ú. Michle, okres Hl.m.Praha včetně příslušenství a pozemku podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.v podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze - 8 -
kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jednotky č.1341/14 vč.podílu 698/43698 na společných částech domu č.p.1341,1342, 1343 a pozemků p.č.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha, k.ú. Michle, okres Hl.m.Praha ve výši: 2 800 000,-Kč SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 2-9 -
- 10 -