ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo A

Transkript

1 ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo A NEMOVITOST: o ceně areálu v obci Vyšehněvice č.p.56 včetně příslušenství a pozemku v obci Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice, okres Pardubice Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice Adresa nemovitosti: Vyšhněvice 56, Vlastník stavby: Peter Senkulič, Vyšehněvice 56, 53341, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Peter Senkulič, Vyšehněvice 56, 53341, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, Kladno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Tomáš Maršál Lidická 342, Středokluky IČ: telefon: DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: Kč stran V Středoklukách, dne Přehled podkladů - výpis z KN Pardubice LV č.208 Stav ke dni : Počet příloh: Tomáš Maršál NÁLEZ Počet vyhotovení: 2

2 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele -zástavní právo smluvní - zástavní právo soudcovské - uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl. BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl. bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku autobus silnice II.,III.tř Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňovaných pozemků, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do areálu v obci Vyšehněvice č.p.56 včetně příslušenství a pozemku v obci Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice, okres Pardubice. Jedná se o: budovu č.p. 56 (způsob využití rodinný dům) postavenou na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. 61/3, budovu bez čp/če (způsob využití průmyslový objekt) postavenou na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. 61/4, budovu bez čp/če (způsob využití občanská vybavenost) postavenou na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. 62, pozemek označený jako stavební parcela č. parc. 61/3 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 263 m2, pozemek označený jako stavební parcela č. parc. 61/4 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 667 m2, pozemek označený jako stavební parcela č. parc. 62 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 221 m2, pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 127/3 (druh pozemku ostatní plocha) o výměře 9224 m2, vše v katastrálním území Vyšehněvice; uvedené nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 208 pro obec a katastrální území Vyšehněvice, okres Pardubice, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice. Jde o ucelený areál provozních staveb lihovaru. Pozemky tvoří jeden funkční celek a jsou rovinaté. Lihovar má vlastní zdroj pitné vody (2 studny a jeden vrt), vlastní čistírnu odpadních vod a přípojku zemního plynu. Je kompletně oplocen, přístup je po zpevněné cestě chráněné zvukovým zabezpečovacím zařízením, v areálu jsou zpevněné manipulační a parkovací plochy. Vlevo od vjezdu je mostní váha, v areálu se dále nachází sýpka a vlastní budova lihovaru, dále pak obytná budova, sklad a garáž. Všechny budovy jsou zděné, tradičního typu, obytná budova je po provedené rekonstrukci. Stavebně technický stav dobrý.účel užití - bydlení, podnikání. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru -2-

3 nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek OBSAH 1. Výnosové ocenění 1.1 výnosová metoda 2. Porovnávací ocenění 2.1 o ceně areálu v obci Vyšehněvice č.p.56 včetně příslušenství a pozemku v obci Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice, okres Pardubice OCENĚNÍ 1. Výnosové ocenění 1.1 výnosová metoda Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží 1.Obytné prostory byt 2.Ostatní prostory sklad 3.Ostatní prostory sklad 4.Ostatní prostory sklad Celkový výnos za rok: podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Výpočet hodnoty výnosovým způsobem -3- míra kapit. [%] 11,50 11,50 11,50 11,50

4 Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota PP RC m2 Kč Nj Kč/(m2*ro k) Kč/rok % Kč/rok Nj * PP Nh Kč/rok Kč/rok 10,00 % * Nh Kč/rok 0,50 % * Nh Kč/rok Kč/rok V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok % Cv Kč % , Porovnávací ocenění 2.1 o ceně areálu v obci Vyšehněvice č.p.56 včetně příslušenství a pozemku v obci Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice, okres Pardubice Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Zastavěná plocha: Plocha pozemku: 936,00 m m ,00 m2 Popisy porovnatelných nemovitostí Heřmanův Městec Prodej plně vybavené truhlárny v Heřmanově Městci - okr. Chrudim o CP 700 m2. V objektu se nachází veškeré stroje potřebné k provozování truhlářské činnosti. K objektu náleží vrátnice, kancelář, šatny, sociální zařízení, sběrné silo na odsávané piliny a dostatek volného prostranství. K objektu náleží vlastní parkoviště. Možnost užívání i pro jinou činnost podnikání. Veškerá občanská vybavenost v místě. Přelouč víceúčelový areál o výměře m2 s rodinným domem(2 samostatné bytové jednotky), dílnami a skladovými prostory, jež se nachází v obci Štěpánov, vzdálené cca 2 km od Přelouče a 15 km od Pardubic.Areál je celý oplocen, s dobrou příjezdovou cestou. Součástí je budova bývalého špejcharu(362m2), stodola (650m2), sklady (420m2) a 2 dílny (2x 150m2). Objekt dílen prošel rozsáhlou rekonstrukcí- nová střecha, okna, podlahy, sociální zařízení( šatna, kuchyňka, dvě sprchy, WC), vytápění pomocí elektrokotle, rozvody vody, elektřiny, odpad sveden do septiku, vlastní čistička. Před dílnami je rozsáhlá nově vydlážděná plocha. Areál je velmi vhodný pro různou výrobní a opravárenskou činnost s rozsáhlými skladovacími a manipulačními plochami. V areálu -4-

5 studna - artézský vrt na pitnou vodu. Kunčí komerční areál, výroba, kanceláře, sklady, c.p m2, Kunčí. výrobní objekt zaměřený na kovovýrobu, zámečnictví. Objekt byl celý kompletně rekonstruován na potřeby zámečnické výroby. V přízemí hlavní dílna vybavená pojízdným el. jeřábem (ruční řízení) o nosnosti 2 t., dále 5 t. kočka a další strojní vybavení a svářecí agregáty. V přízemí je vedle hlavní dílny na zámečnickou výrobu obráběcí dílna se soustruhem a frézkami a dále skladovací prostory. V celém objektu je rozvod stlačeného vzduchu. První patro je zařízené jako zázemí výroby, s šatnou, jídelnou, kanceláří, odpočinkovým prostorem a umývárnou. Srovnatelné nemovitosti Název: Heřmanův Městec Lokalita: Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3 Obest. prostor 1 723,00 m3 Výměra pozemku m2 1,01 0,85 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0, Celková cena Jednotková cena Kč Kč/ks Název: Přelouč Lokalita: Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3 Obest. prostor 2 236,00 m3 Výměra pozemku m2 1,01 0,97 0,85 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0, Celková cena Jednotková cena Kč Kč/ks -5-

6 Název: Kunčí Lokalita: Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3 Obest. prostor 1 923,00 m3 0,98 0,80 Výměra pozemku m2 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0, Celková cena Jednotková cena Kč Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Výnosové ocenění 1.1 výnosová metoda 2. Porovnávací ocenění 2.1 o ceně areálu v obci Vyšehněvice č.p.56 včetně příslušensví a pozemku v obci Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice, okres Pardubice Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč Kč 0 Kč 0 Kč ,00 Kč ,00 Kč

7 Obvyklá cena Kč slovy: Šestmilionůsedmdesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Pardubice LV č.208 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR :1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : ,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi- tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je ,- Kč slovy:šestmilionůsedmdesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou, která se nachází v obci Vyšehněvice. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do Pardubic, Prahy. Dále je cena ovlivněna také velikostí, napojení na inž.sítě, přístupem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu v obci Vyšehněvice, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na areálu v obci Vyšehněvice č.p.56 včetně příslušenství a pozemku v obci Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice, okres Pardubice podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu areálu v obci Vyšehněvice č.p.56 včetně -7-

8 příslušenství a pozemku v obci Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice, okres Pardubice ve výši: ,-Kč Koncesní listina: Koncesní listina - Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne , č.j. 91/05/K/Tr, vydal Městský úřad Černošice. V Středoklukách Tomáš Maršál Lidická Středokluky -8-

9 -9-

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -