ZNALECKÝ POSUDEK č. 672-21/16 o obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 965/7 obsažené v bytovém domě čp. 965, 966 a 967 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 85/1, 85/2 a 85/3, k.ú. Horní Litvínov, obec Litvínov Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 14000 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. podle stavu ke dni 29.6.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 tel. 724242282 Počet stran: 5 včetně titulního listu, stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 4. 7. 2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 965/7 obsažené v bytovém domě čp. 965, 966 a 967 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 85/1, 85/2 a 85/3, k.ú. Horní Litvínov, obec Litvínov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č. 965/7 Adresa předmětu ocenění: Vinohradská 965 436 01 Horní Litvínov Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Litvínov Katastrální území: Horní Litvínov Počet obyvatel: 24 783 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 040,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 29.6.2016 bez přítomnosti uživatele bytové jednotky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku pro k.ú. Horní Litvínov, LV - 4956 pro k.ú. Horní Litvínov, LV - 4898 - kopie katastrální mapy k.ú. Horní Litvínov, oblast oceňované nemovitosti - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výpočet koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle LV 4956 Bláhová Eva, Vinohradská 956, Horní Litvínov, 43601 Litvínov 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě. Prohlídka byla umožněna insolvenčním správcem, vlastník nemovitosti zde nebydlí, bytová jednotka je prázdná. Stáří bytového domu bylo odhadnuto dle konstrukčního systému. Jde o výstavbu několika za sebou stojících bytových domů panelové zástavby. Domy jsou situovány naproti obchodním nákupním domům. Současný vlastník je insolvenčním dlužníkem. Nemovitost nabyl za základě kupní smlouvy V-3518/2005-508 ze dne 4.10.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 27.10.2005. Obytný dům se skládá z třech vchodů se samostatnými popisnými čísly a má obdélníkový půdorys. Objekt se nachází v původním stavu, nově byla zateplena fasáda domu. Pozemky se nachází pod zastavěnou plochou domu. - 2 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná jednotka je součástí obytného domu v ulici Vinohradská, nachází se v krajním levém vchodu. Dům má jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží. Dům je zcela napojen na veřejné inženýrské sítě, přístupný z ulice. Zastřešení domu je ploché. Dům je panelový, stropy jsou rovné železobetonové, schody teracové dvouramenné. Okna jsou dvojitá plastová. Dům je bez výtahu. Stáří domu cca 30 roků.. Pod domem je pozemek obdélníkového tvaru. B. ZNALECKÝ POSUDEK Bytová jednotka č. 965 Jde o ocenění bytové jednotky o velikosti 2+1 umístěné ve čtvrtém nadzemním podlaží obytného domu. Celková plocha bytové jednotky s příslušenstvím je 55,18 m 2. K vlastnictví bytové jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku parc. č. 85/1, 85/2 a 85/3 o velikosti 5518/2000271. Bytová jednotka se nachází ve stavu rekonstrukce. Záměrem je patrně přestavba na 3+kk. Původní umakartové jádro je částečně rekonstruováno v koupelně. WC je původní. Původní kuchyně je rozestavěná, je zde plynový kotel Junkers, kuchyňská linka je přestěhována do obývacího pokoje. Vybavenost bytové jednotky - - předsíň - podlahová krytina PVC - původní kuchyň - PVC - pokoje - PVC, koberec - sociální zařízení samostatné - koupelna s rohovou vanou, umývadlem, keramická dlažba, na stěnách tapeta - WC původní PVC, WC mísa se zadní nádržkou na vodu - vnitřní dveře dřevěné prosklené, na WC plné, do kuchyně chybí - okna jsou plastová. Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850-3 -
9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,850 = 0,708 i = 1 Porovnání srovnatelných nemovitostí vel. 2+1/ 3+kk nabídková cena Kč upravená cena Kč k=0,85*) koeficient vybanení cena obvyklá Kč cena Kč/m2 lokalita Litvínov 1 pozn. cihla, po reko, Ukrajinská 66 419 000 356 150 0,8 284 920 4 317 výtah Vinohradská 56 329 000 279 650 0,8 223 720 3 995 po reko cihla, Vinohradská 58 349 000 296 650 0,85 252 153 4 347 reko cihla po Valdštejnská 49 359 000 305 150 0,75 228 863 4 671 reko po částečné reko, Vinohradská 57 510 000 433 500 1 433 500 7 605 cihla K loučkám 57 399 000 339 150 1 339 150 5 950 cihla, původní stav udržova ný Vinohradská 68 399 900 339 915 0,95 322 919 4 749 průměr 5 090 Porovnávaná nemovitost Vinohradská 55,18 0,708 198 853 5 090*) *) - koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům **) - reálná cena za 1m2 podlahové plochy bytu průměr nabídek trhu Vzhledem k výše uvedenému je možná reálná hodnota dosažená za nemovitost 200 000 Kč. - 4 -
C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví Oceňovaná nemovitost - bytová jednotka č. 965/7 je ve vlastnictví výhradním. Obvyklá cena nebude upravena z důvodu menšinového podílu. Bytová jednotka v bytovém domě čp. 965, 966 a 967 je včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 85/1, 85/2 a 85/3, k.ú. Horní Litvínov, obec Litvínov D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňovaných nemovitostech lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení je na bytovou jednotku č. 965/7 včetně podílu na bytovém domě č. 965 a podílu na zastavěné ploše parc. č. 85/1, 85/2 a 85/3 uvaleno řízení zástavní smluvní a exekutorské, exekutorský příkaz k prodeji. Tyto právní vady nemají vliv na určení obvyklé hodnoty nemovitosti. Bytová jednotka není v době ocenění užívána. Návrh obvyklé ceny nemovitosti bytové jednotky č. 965/7 obsažené v bytovém domě čp. 965, 966 a 967 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 85/1, 85/2 a 85/3, k.ú. Horní Litvínov, obec Litvínov, je navržena k datu zpracování znaleckého posudku na částku slovy: Dvěstětisíc Kč 200.000,- Kč V Praze 4. 7. 2016 Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 Seznam příloh pro k.ú. Horní Litvínov, LV - 4956 - kopie katastrální mapy k.ú. Horní Litvínov, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 14.10.1996, pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 672-21/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 672-21/16. - 5 -