Znalecký posudek č. 5269-026-02/14 O obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotky č. 1357/7, ve druhém nadzemním podlaží bytového domu v ulici Klausova č.p. 1357, v obci Praha, na pozemcích parc. č. 2339/213, parc. č. 2339/214 a parc. č. 2339/215, katastrální území Stodůlky, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení (usnesení sp. zn. 095 Ex 736/13/U 04-063) Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 17.01.2014 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 15 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 23.01.2014
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - bytové jednotky č. 1357/7, ve druhém nadzemním podlaží bytového domu v ulici Klausova č.p. 1357, v obci Praha, na pozemcích parc. č. 2339/213, parc. č. 2339/214 a parc. č. 2339/215, katastrální území Stodůlky, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. 2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 17.01.2014 za přítomnosti zástupce vlastníka. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 21823 ze dne 02.09.2013 - cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy - kupní smlouva ze dne 10.03.2004 - návrh na vklad vlastnického práva do KN ze dne 10.03.2004 - usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce ze dne 17.12.2013 - informace a údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Praha Katastrální území: Stodůlky (755541) List vlastnictví číslo: 21823 Vlastník: Společné jmění manželů Gedevanishvili Alexander, Klausova 1357/13c, Stodůlky, 155 00 Praha Gedevanišvili Kvas Rita, Mederčská 751/2, Komárno, Slovensko 5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 21823 ze dne 02.09.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví.: - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Komerční banku, a.s., - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Alenu Petrákovou, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Elenu Kamaleeva. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.
3 Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 21823 dále vyplývá, že na majetek vlastníka oceňované nemovitosti byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a byla zahájena exekuce - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno. Na oceňované nemovitosti vázne věcné břemeno (podle listiny) - vedení a provozů kabelů s právem vstupu a vjezdu na parc. č. 2339/103, parc. č. 2339/213 a parc. č. 2339/214. Oprávnění pro PREdistribuce, a.s. Věcné břemeno nemá vliv na obvyklou cenu nemovitosti. 6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovité věci na místě samém. Výměry podlahových ploch bytové jednotky byly získány z Kupní smlouvy ze dne 10.03.2004. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1357/7, která se nachází v 2.NP bytového domu v ulici Klausova č.p. 1357, v Praze 5, v městské části Stodůlky. Bytový dům je samostatně stojící, podsklepený, s pěti nadzemními podlažími, s výtahem. Svislé konstrukce železobetonové monolitické, vyzdívané, stropy železobetonové monolitické. Střecha plochá, střešní krytina živičná. Fasáda je opatřena strukturovanou omítkou. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví hlavního města Prahy. Bytový dům byl postaven v roce 2003. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny žádné viditelné závady. Stavebně-technický stav bytového domu lze označit jako dobrý. 8. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky Byt a) Bytová jednotka č. 1357/7
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Pozemky a) Pozemky 2 Cena pozemků je stanovena na základě cenové mapy stavebních pozemků na území hlavního města Prahy. 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Zákl. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 2339/103 Ostatní plocha 2 808 6 100, 17 128 800, 2339/184 Ostatní plocha 1 606 6 100, 9 796 600, 2339/213 Zastavěná plocha a nádvoří 646 6 100, 3 940 600, 2339/214 Zastavěná plocha a nádvoří 646 6 100, 3 940 600, 2339/215 Zastavěná plocha a nádvoří 644 6 100, 3 928 400, Součet: 6 350 38 735 000, Pozemky zjištěná cena: 38 735 000, Kč Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky 38 735 000, Kč Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: 38 735 000, Kč Bytová jednotka č. 1357/7 spoluvlastnický podíl: 12 432 / 1 031 626 466 790,79 Kč Byt a) Bytová jednotka č. 1357/7 38 Bytová jednotka č. 1357/7 o velikosti 3+kk se nachází v 2.NP bytového domu. Skládá se z předsíně, komory, haly, WC, koupelny, dvou pokojů, obývacího pokoje s kuchyňským koutem a lodžie. K bytu náleží sklep v 1.PP bytového domu. Celková výměra bytové jednotky, včetně příslušenství, bez lodžie, činí 124,32 m 2. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a vestavěnými spotřebiči. Zařizovací předměty standardní - vana, umyvadlo, WC, bidet. Okna jsou plastová, dveře dýhované, do obložkových zárubní. Podlahy místností jsou betonové, pokryté keramickou dlažbou a plovoucími podlahami. Vytápění a ohřev vody je zajištěno plynovým kotlem, umístěným v komoře. Stavebně-technický stav bytové jednotky lze označit jako dobrý. K oceňované bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl ve výši 12432/1031626 na společných částech domu a pozemcích parc. č. 2339/103, parc. č. 2339/184, parc. č. 2339/213, parc. č. 2339/214 a parc. č. 2339/215.
5 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná Předsíň 5,53 1,00 5,53 Komora 3,53 1,00 3,53 Hala 16,15 1,00 16,15 WC 2,35 1,00 2,35 Koupelna 4,50 1,00 4,50 Pokoj 20,91 1,00 20,91 Pokoj 16,09 1,00 16,09 Obývací pokoj + kk 50,88 1,00 50,88 Lodžie 10,50 1,00 10,50 Sklep 4,38 0,10 0,44 134,82 130,88 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena (ZC): 37 329, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III. 2.- 4. NP s výtahem 0,05 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok kolaudace: 2010 Stáří stavby (y): 4 Koeficient pro úpravu (s): 0,980 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 1,127 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 42 069,78 Kč/m 2 Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi II. Poptávka nižší než nabídka 0,03
6 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 4 Index trhu (I T = P 5 (1 + P i)): 0,930 i=1 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,10 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = P 1 (1 + P i)): i=2 0,900 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 130,88 42 069,78 0,930 0,900 = 4 608 599,68 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 38 735 000, Kč Spoluvlastnický podíl: 12 432 / 1 031 626 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 466 790,79 Kč + 466 790,79 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 5 075 390,47 Kč Bytová jednotka č. 1357/7 zjištěná cena: 5 075 390,47 Kč
7 C. Rekapitulace Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter. Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky 38 735 000, Kč Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: 38 735 000, Kč Bytová jednotka č. 1357/7 spoluvlastnický podíl: 12 432 / 1 031 626 466 790,79 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č. 1357/7 5 075 390,47 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 5 075 390, Kč Zjištěná cena: 5 075 390, Kč Cena slovy: pětmilionůsedmdesátpěttisíctřistadevadesát Kč.
8 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
9 Popis oceňované bytové jednotky: Bytová jednotka č. 1357/7, ul. Klausova, Stodůlky, Praha 5 Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část Stáří objektu 11 roků Stav objektu Byt. dům - dobrý Byt. jednotka - dobrý Podlaží 2.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB monolitické, vyzdívané Výměra byt. j. 130,88 m 2 Dispozice 3+kk Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Bytová jednotka v ul. Klausova, Stodůlky, Praha 5 Popis: Udržovaná bytová jednotka. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část Stáří objektu 11 roků Stav objektu Byt. dům - dobrý Byt. jednotka - dobrý Podlaží, výtah 3.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB monolitické, vyzdívané Výměra byt. j. 121 m 2 Dispozice 3+kk Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne 7 500 000, Kč 61 983, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,95 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,86 Přepočtená standardní cena 53 305, Kč Objekt č. 2: Bytová jednotka v ul. Klausova, Stodůlky, Praha 5 Popis: Prostorná bytová jednotka. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část Stáří objektu 11 roků Stav objektu Byt. dům - dobrý Byt. jednotka - dobrý Podlaží, výtah 4.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB monolitické, vyzdívané Výměra byt. j. 263 m 2 Dispozice 3+kk Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne
10 13 990 000, Kč 53 194, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,95 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,80 Celkový koeficient: 0,76 Přepočtená standardní cena 40 427, Kč Objekt č. 3: Bytová jednotka v ul. Klausova, Stodůlky, Praha 5 Popis: Udržovaná bytová jednotka. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část Stáří objektu 11 roků Stav objektu Byt. dům - dobrý Byt. jednotka - dobrý Podlaží, výtah 2.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB monolitické, vyzdívané Výměra byt. j. 167 m 2 Dispozice 3+kk Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne 7 500 000, Kč 44 910, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,95 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,86 Přepočtená standardní cena 38 623, Kč Objekt č. 4: Bytová jednotka v ul. Radlická, Praha 5 Popis: Novostavba bytové jednotky. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část Stáří objektu 1 rok Stav objektu Byt. dům - dobrý Byt. jednotka - dobrý Podlaží, výtah 4.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB monolitické, vyzdívané Výměra byt. j. 98 m 2 Dispozice 3+kk
11 Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne 7 165 795, Kč 73 120, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,90 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,95 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,77 Přepočtená standardní cena 56 302, Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytové jednotky je stanovena ve výši 38 700,- Kč. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši 5 065 000,- Kč. Za tuto cenu by byla bytová jednotka č. 1357/7 dle LV č. 21823, v obci Praha, k.ú. Stodůlky, běžně prodejná. Obvyklá cena: 5 065 000,- Kč Cena slovy: Pětmilonůšedesátpěttisíc Kč. V Praze dne 23.01.2014 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
12 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5269-026-02/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne 23.01.2014 Ing. Karel Schwarz
Příloha č. 1 Fotodokumentace 13
14
Příloha č. 2 Mapa oblasti 15