Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 235/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1182/5 v bytovém domě č.p. 1181, 1182 na pozemku parc.č. 655/1, 655/2, vč. podílu o velikosti 713/8442 na společných částech domu č.p. 1181, 1182 a pozemku parc.č. 655/1, 655/2 vše v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3080. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Václav Kukač umožnil vstup do oceňované bytové jednotky. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 3233/15. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Podle stavu ke dni 26.10.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 26.10.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1182/5 v bytovém domě č.p. 1181, 1182 na pozemku parc.č. 655/1, 655/2, vč. podílu o velikosti 713/8442 na společných částech domu č.p. 1181, 1182 a pozemku parc.č. 655/1, 655/2 vše v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3080. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Prvomájová 1182 153 00 Praha Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Radotín Počet obyvatel: 1 243 201 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.10.2015 za přítomnosti znalce a povinného p. Václava Kukače. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - 2 -
- výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.10.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 3080; - kopie katastrální mapy; - informace získané od povinného p. Václava Kukače; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - bytová jednotka č. 1182/5 v bytovém domě č.p. 1181, 1182 na pozemku parc.č. 655/1, 655/2, vč. podílu o velikosti 713/8442 na společných částech domu č.p. 1181, 1182 a pozemku parc.č. 655/1, 655/2 vše v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3080. Bytový dům č.p. 1181, 1182 - jedná se o zděný bytový dům v zastavěné části města Prahy, část Radotín, na ul. Prvomájová. Objekt je postaven jako zděný s jedním podzemním a se třemi nadzemními podlažími. Dům se dvěma vchody, vždy dva byty na patře, tj. celkem 12 bytů v domě. Dům je po celkové rekonstrukci, ve velmi dobrém technickém stavu v průběhu posledních cca pěti až šesti lety byla provedena nová konstrukce sedlové střechy, zateplení domu, opravy balkonů a vikýřů v uliční fasádě, výměna oken ve společných prostorech, úprava společných prostor, vstupy do domu, stoupačky. Stáří objektu cca 45 let. Bytová jednotka č. 1182/5 (3+1) - se nachází ve 3.NP bytového domu. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3+1, I. kategorie s celkovou podlahovou plochou 68,99m2, podlahová plocha sklepní kóje mimo byt je 5,0m2, podlahová plocha lodžie je 2,31m2. Bytová jednotka je po stavebních úpravách provedených cca v roce 2012 - nová koupelna (ker.obklady a dlažby, nové vybavení sanitou, nové instalace), dále částečná výměna podlahových krytin za plovoucí a ker.dlažby, nová elektroinstalace, oprava vnitřních omítek, plastová okna, nová kuch.linka, vnitřní dveře s obložkou. Dispozice: - 3 x pokoj, kuchyň, chodba, koupelna, WC, lodžie, sklepní kóje. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna plastová, dveře dřevěné hladké v obložkové zárubni, podlahy plovoucí a ker.dlažby, elektroinstalace světelná, vytápění je lokální el. přímotopy, příprava TÚV přes el. bojler, v koupelně je vana, umyvadlo, WC je splachovací, bytové jádro je zděné, v kuchyni je kuchyňská linka s el. sporákem, dřezem. K bytové jednotce náleží podíl ve výši 713/8442 na společných částech domu č.p. 1181, 1182 a na pozemku parc.č. 655/1, 655/2. Tento podíl se vztahuje také k příslušenství bytového domu - přípojky IS (plyn, voda, elektro, kanalizace). 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 1182/5 b) Pozemky - podíl 713/8442 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 1,010 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,990 11 i = 2-4 -
Koeficient pp = I T * I P = 1,000 a) Bytová jednotka č. 1182/5 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 16 Stáří stavby: 45 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 43 971,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy koupelna: 3,95 * 1,00 = 3,95 m 2 chodba: 7,96 * 1,00 = 7,96 m 2 pokoj: 13,52 * 1,00 = 13,52 m 2 pokoj: 26,87 * 1,00 = 26,87 m 2 pokoj: 9,99 * 1,00 = 9,99 m 2 WC: 0,81 * 1,00 = 0,81 m 2 kuchyně: 5,89 * 1,00 = 5,89 m 2 lodžie: 2,31 * 0,20 = 0,46 m 2 sklepní kóje: 5,0 * 0,10 = 0,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 69,95 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 45 let: s = 1-0,005 * 45 = 0,775 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,775 = 0,760 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,010-5 -
Index polohy pozemku I P = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 43 971,- Kč/m 2 * 0,760 = 33 417,96 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 69,95 m 2 * 33 417,96 Kč/m 2 * 1,010 * 0,990= 2 337 352,54 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 337 352,54 Kč Ocenění b) Pozemky - podíl 713/8442 Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 655/1 165,00 5 440,00 897 600,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 655/2 165,00 5 440,00 897 600,- Ostatní stavební pozemky - celkem 330,00 m 2 1 795 200,- Pozemky - podíl 713/8442 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 1 795 200,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 713 / 8 442 Pozemky - podíl 713/8442 - zjištěná cena = 151 620,18 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 1182/5 = 2 337 352,- Kč b) Pozemky - podíl 713/8442 = 151 620,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 2 488 972,- Kč - 6 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Realizovaný prodej 08/2015 - ul. Prvomájová, Praha-Radotín. Bytová jednotka je dispozičního uspořádání 3+1 (64,70m2) + balkon, nachází se ve 3.NP - poslední. Byt je řádně udržovaný, po dílčích úpravách a obnovách. V bytě jsou plastová okna, dveře v kovových zárubních, povrchy podlah obytných místností tvoří koberce položené na betonových podlahách, v kuchyni a koupelně je dlažba, vytápění lokální elektrická nová akumulační kamna, prostorový termostat v obývacím pokoji, ohřev vody el.bojlerem (půl roku starý). Bytové jádro je původní zděné, původní vybavení koupelny - vana, umyvadlo, toaleta samostatně. V obývacím pokoji je arkýř s možností využití i jako zimní zahrada apod., při jednom pokoji je malý balkon. K bytu patří uzavřený zděný sklep o ploše 6,5m2 v 1.PP. Realizovaná cena 08/2015 : 2.800.000,- Kč. (43.277,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (byt v sousedním domě na ul. Prvomájová); uvedený byt je ve srovnatelném technickém stavu, bytový dům je ve stejném technickém stavu. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 43.277,- Kč/m2 podlahové plochy. - 7 -
2. srovnatelná nemovitost Realizovaný prodej 08/2015 - ul. Prvomájová, Praha-Radotín. Bytový dům z roku 1988, montované konstrukce ze ŽB panelů, střecha plochá s asfalt. pásy, fasáda původní bez zateplení, okna plastová s iz. dvojsklem v celém domě vč. společných prostor, výtahy osobní. Jedná se o bytovou jednotku situovanou ve 3.NP panelového domu z roku 1988 o dispozicích 3+1 (72,70m2) + sklepní kóje a balkon. Bytová jednotka je po kompletní rekonstrukci provedenou v roce 2009-2010. Dispozice bytu byly pozměněny jen mírně. Kompletní rekonstrukcí došlo především k výstavbě nového zděného bytového jádra s novou koupelnou a samostatným WC, v celém bytě nové rozvody elektro, vody a kanalizace, nové podlahové krytiny, nové dveře, plastová okna (v rámci revitalizace domu), nová kuch. linka standardního provedení, kompletně nové štuky, vestavěný nábytek v předsíni, nové dveře včetně obložkových zárubní, SDK podhledy Realizovaná cena 08/2015: 2.800.000,- Kč. (38.514,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká lokalita na ul. Prvomájová, Praha-Radotín); uvedený byt je v lepším technickém stavu (kompletní rekonstrukce) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95, bytový dům je v horším technickém stavu (bez zateplení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,05. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 38.514,- Kč/m2 podlahové plochy. - 8 -
3. srovnatelná nemovitost Nabízíme Vám k prodeji zrekonstruovaný byt o dispozici 3+1 v ulici Prvomájová v Praze-Radotíně. Byt se nachází ve 4.NP panelového domu, jehož vnitřní prostory prošly rovněž modernizací. Okna jsou plastová, kuchyňská linka plně vybavená, koupelna prostorná s vanou i sprchovým koutem. Celková výměra bytu činí 72,7 m2.byt sestává z vstupní předsíně, z které je přístup do koupelny, na samostatné WC a dále do obývacího pokoje a dětského pokoje. Z obývacího pokoje je přístupná ložnice, která má výstup na balkon s výhledem do klidného vnitrobloku. Z obývacího pokoje je dále vchod do kuchyně. K bytu přináleží sklepní koje cca 2,5 m2. Nabídková cena RK: 3.000.000,- Kč. (41.265,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká lokalita na ul. Prvomájová, Praha-Radotín); uvedený byt je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je v horším technickém stavu (bez zateplení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,05; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 41.265,- Kč/m2 podlahové plochy. - 9 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 38.514,- až 43.277,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 41.019,- Kč/m2 podlahové plochy 68,99m2 (podlahové plochy oceňované bytové jednotky) x 41.019,- Kč/m2 = 2.829.901,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 2.830.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) 2.488.972,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti 2.830.000,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti bytové jednotky č. 1182/5 v bytovém domě č.p. 1181, 1182 na pozemku parc.č. 655/1, 655/2, vč. podílu o velikosti 713/8442 na společných částech domu č.p. 1181, 1182 a pozemku parc.č. 655/1, 655/2 vše v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3080, vše vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění 26.10.2015 po zaokrouhlení na: 2.830.000,- Kč. - 10 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 1182/5 v bytovém domě č.p. 1181, 1182 na pozemku parc.č. 655/1, 655/2, vč. podílu o velikosti 713/8442 na společných částech domu č.p. 1181, 1182 a pozemku parc.č. 655/1, 655/2 vše v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3080, vše vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění 26.10.2015 po zaokrouhlení na: 2.830.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 1182/5 v bytovém domě č.p. 1181, 1182 na pozemku parc.č. 655/1, 655/2, vč. podílu o velikosti 713/8442 na společných částech domu č.p. 1181, 1182 a pozemku parc.č. 655/1, 655/2 vše v katastrálním území Radotín, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 3080, vše vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha, podle tohoto odhadu k datu ocenění 26.10.2015 po zaokrouhlení na: 2.830.000,- Kč. Slovy : dvamilionyosmsettřicettisíc korun českých V Hlučíně, 26.10.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 235/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 235/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 11 -
Fotodokumentace pořízená dne 26.10.2015-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
OZN.: Prvomájová č.p. 1182, Praha-Radotín. OZN.: Prvomájová č.p. 1182, Praha-Radotín. - 17 -