ZNALECKÝ POSUDEK O CEN OBVYKLÉ íslo ZP-6562 NEMOVITÁ VC: Katastrální údaje : Adresa nemovité vci OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚEL OCENNÍ: Jednotka. 60/18, Byt Most Kraj Ústecký, okres Most, obec Most, k.ú. Most II Lidická 60/15, 434 01 Most EXEKUTORSKÝ ÚAD KLATOVY, JUDr. Dalimil MIKA, LL. M., soudní exekutor Za Beránkem 836, 339 01 Klatovy Znalecká spolenost s.r.o. Palackého 715/15 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Msto I: 29042054 telefon: e-mail: DI: CZ29042054 fax: Exekuní ízení. j. 120 EX 18399/13 (ocenní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 315 000 K Datum místního šetení: 4.7.2014 Stav ke dni : 4.7.2014 Poet stran: 15 stran Poet píloh: 7 Poet vyhotovení: 1 V Praze, dne 14.7.2014
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenní cenou obvyklou jednotky. 60/18 (byt) v budov Most.p. 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70 (bytový dm, LV 20854) na pozemcích parc.. 4936/28 (LV 20854), parc.. 4936/29 (LV 20854), parc.. 4936/30 (LV 20854), parc.. 4936/31 (LV 20854), parc.. 4936/32 (LV 20854), parc.. 4936/33 (LV 20854), parc.. 4936/34 (LV 20854), parc.. 4936/35 (LV 20854), parc.. 4936/36 (LV 20854), parc.. 4936/37 (LV 20854), parc.. 4936/38 (LV 20854) vetn podílu na spolených ástech domu a pozemk parc.. 4936/28 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/29 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/30 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/31 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/32 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/33 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/34 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/35 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/36 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/37 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/38 (zastavná plocha a nádvoí) o velikosti 6938/1593725 v kat. území Most II, obec Most, ást obce Most, okres Most, zapsáno na LV 21449. Ocenní je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku a o zmn nkterých zákon (zákon o oceování majetku), ve znní pozdjších pedpis. Výklad pojm a popis metod ocenní: 1) Majetek a služba se oceují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpsob oceování. Obvyklou cenou se pro úely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného popípad obdobného majetku nebo pi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trh, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi trhu se rozumjí napíklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, dsledky pírodních i jiných kalamit. Osobními pomry se rozumjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným zpsobem oceování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základ je a) nákladový zpsob, který vychází z náklad, které by bylo nutno vynaložit na poízení pedmtu ocenní v míst ocenní a podle jeho stavu ke dni ocenní, b) výnosový zpsob, který vychází z výnosu z pedmtu ocenní skuten dosahovaného nebo z výnosu, který lze z pedmtu ocenní za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací zpsob, který vychází z porovnání pedmtu ocenní se stejným nebo obdobným pedmtem a cenou sjednanou pi jeho prodeji; je jím též ocenní vci odvozením z ceny jiné funkn související vci, d) oceování podle jmenovité hodnoty, které vychází z ástky, na kterou pedmt ocenní zní nebo která je jinak zejmá, - 2 -
e) oceování podle úetní hodnoty, které vychází ze zpsob oceování stanovených na základ pedpis o úetnictví, f) oceování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny pedmtu ocenní zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceování sjednanou cenou, kterou je cena pedmtu ocenní sjednaná pi jeho prodeji, popípad cena odvozená ze sjednaných cen. 3) Nižší obchodovatelnost spoluvlastnických podíl. V pípad oceování spoluvlastnického podílu na nemovité vci musí být pi stanovení ceny obvyklé zohlednna jeho nižší obchodovatelnost v porovnání s prodejem nemovitých vcí jakožto celku. De facto je však v první ad nutné konstatovat, že v podstat neexistuje v tuzemských podmínkách trh se spoluvlastnickými podíly na nemovitých vcech, což velmi ztžuje nejen jejich prodej, ale i již samotné ocenní. Metodicky se pro stanovení ceny obvyklé vychází ze vzork podobných nemovitých vcí nabízených k prodeji (nebo již zrealizovaných prodej), obecn tedy z aktuální tržní ceny porovnatelných nemovitých vcí, avšak nemovitých vcí nabízených i již prodaných jako celek. Akoliv stav, kdy se nemovité vci nachází ve spoluvlastnictví více osob, není nijak neobvyklý, tak vesms se jednotlivé spoluvlastnické podíly na nemovitých vcech, až na vzácné výjimky, veejn neobchodují, nebo na realitním trhu je takka mizivá poptávka po takovýchto ástech nemovitých vcí. Tato faktická neexistence trhu se spoluvlastnickými podíly na nemovitých vcech je pímým dsledkem nízké obchodovatelnosti spoluvlastnických podíl na nemovitých vcech. Skutenost, že v podstat nejsou k dispozici vzorky porovnatelných spoluvlastnických podíl na nemovitých vcech, nýbrž pouze srovnatelné obchodované nemovité vci jakožto celky, musí být jako taková rovnž zohlednna pi ocenní spoluvlastnického podílu na nemovité vci, kdy se tak dje prostednictvím užití koeficientu nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podíl. Vedle výše zmínného problematického aspektu pi obchodování se spoluvlastnickým podílem na nemovitých vcech spoívajícím v nkdy až absentujícím trhu se spoluvlastnickými podíly na nemovitých vcech je rovnž nutné zmínit, že situace, kdy pedmtem obchodní transakce není celá nemovití vc, nýbrž pouze spoluvlastnický podíl, pedstavuje pro pípadného zájemce o koupi nemovité vci znaný zdroj potencionálních potíží, a to z toho dvodu, že se po nabytí daného spoluvlastnického podílu nestane výluným vlastníkem nemovité vci, tedy nebude oprávnn rozhodovat o osudu dotyné nemovité vci zcela libovoln dle vlastního úsudku ani s ní takto nakládat, nýbrž bude do budoucna nucen vždy njakým zpsobem kooperovat s ostatními spoluvlastníky. Tyto nepíjemnosti, které jsou spojené s koupí pouze spoluvlastnického podílu na nemovité vci, se následn odrážejí v zájmu potencionálních kupujících pi nabídce spoluvlastnických podíl k prodeji, který je obecn nižší v porovnání se situací, kdy je nabízena celá nemovitá vc, v dsledku ehož je rovnž i dosahovaná prodejní cena spoluvlastnického podílu nižší, než by napovídala velikost konkrétního spoluvlastnického podílu tedy napíklad u spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 je jeho prodejní cena nižší než polovina celé nemovité vci, u velikosti 1/3 je jeho prodejní cena nižší než tetina celé nemovité vci atp. Nejinak je tomu i v pípad prodeje spoluvlastnického podílu v exekuním ízení formou veejné dražby, naopak skutenost je taková, že v tomto pípad jsou výše zmínné problematické charakteristiky spoluvlastnického podílu kupujícími vnímány dokonce ješt intenzivnji, nebo se s ostatními spoluvlastníky zpravidla neznají a riziko pípadných budoucích neshod mezi nimi je tím pádem ješt akcentováno. - 3 -
Tato snížená obchodovatelnost musí být pi oceování samotného spoluvlastnického podílu na nemovité vci samozejm zohlednna a tato komplikace musí být promítnuta do zjištné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu, jak ostatn vyplývá i z dikce ustanovení 2 odst. 1 zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku: Obvyklou cenou se pro úely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného popípad obdobného majetku nebo pi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. S ohledem k výše nastínné obecn obtížné obchodovatelnosti spoluvlastnických podíl je tedy nutné stanovit obvyklou cenu pouhého spoluvlastnického podílu na nemovité vci nižší, než by odpovídalo mechanickému matematickému vyjádení hodnoty podílu z celku. Nelze tudíž výslednou cenu stanovit pouze jako souin velikosti spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné nejen zjištnou obvyklou cenu celku ped korekcí ceny vynásobit spoluvlastnickým podílem, nýbrž ješt cenu dále ponížit, a to koeficientem nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podíl. Pehled podklad Usnesení soudního exekutora JUDr. Dalimila Miky, LL. M. o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku ze dne 24.6.2014 pod.j. 120 EX 18399/13-62. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace poízena pi prohlídce, zjištní skutenosti a zamení posudkem dotené nemovité vci dne 4.7.2014. Výpis z geografického informaního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních spoleností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veejn dostupných zdroj. Kopie smlouvy o pevodu vlastnictví družstevního bytu a zízení pedkupního práva jako vcného práva ze dne 24.2.2011. Ohledání probhlo za úasti dcery vlastník, která podala ástené informace, ale neumožnila vnitní ohledání. - 4 -
Literatura: Bradá, A.: Teorie oceování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradá, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceování a právní vztahy - 4. pepracované a doplnné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hoínkové a Jana Tuláka, Praha 2007 Bradá, A., Krejí, P., Scholzová, V.: Úední oceování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradá, A., Kledus, M., Weigel, L.: Pedpisy pro oceování nemovitostí s komentáem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceování nemovitostí podle cenových pedpis, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Msto Most se nachází v Ústeckém kraji, cca 20 km severozápadn od msta Louny, cca 18 km severovýchodn od msta Chomutov a cca 33 km jihozápadn od krajského msta Ústí nad Labem. Mstem protéká eka Bílina. Jedná se o msto s rozvinutou infrastrukturou a s rozšíenou nabídkou obanského vybavení. Rozšíená nabídka obanského vybavení je dostupná i ve výše zmínných mstech. Oceovaná nemovitá vc se nachází v jihovýchodní zastavné ásti msta Most v ulici Lidická.p. 60. SOUASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna prmyslová zóna Okolí : bytová zóna prmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Pípojky: / voda / kanalizace / plyn Pípojky: / voda / kanalizace / plyn ve. / vl. / elektro telefon ve / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t silnice II.,III.t Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Pístup k pozemku zpevnná komunikace nezpevnná komunikace - 5 -
Celkový popis Jedná se o adový, krajní bytový dm panelové konstrukce. Dm je pravdpodobn založen na základových roštech. Budova má 8 nadzemních podlaží, kde se nacházejí jednotky a 1 podzemní podlaží, ve kterém jsou sklepy a spolené prostory. V budov je výtah. Jednotlivé jednotky jsou pístupné z centrálního schodišt. Stecha budovy je plochá. Na steše je bleskosvod. Okna budovy jsou plastová. Vchodové dvee jsou plastové prosklené. Stavebn-technický stav objektu je dobrý. Budova je po rekonstrukci. Fasáda domu je zateplená. Pístup je po zpevnné komunikaci s chodníkem. Parkování je možné u domu domem. Oceovaná jednotka. 60/18 se nachází v budov.p. 60 v 6. NP, její dispozice je 3+1. Plocha jednotky je 69,38 m 2 a sestává se z kuchyn (10,33 m 2 ), obývacího pokoje (17,98 m 2 ), pokoje (12,09 m 2 ), pokoje (12,12 m 2 ), komory vnitní (2,42 m 2 ), koupelny s vanou a WC (3,50 m 2 ), chodby (9,67 m 2 ) a komory vnjší (1,27 m 2 ). K bytu patí sklepní kóje. 18 a lodžie (6,09 m 2 ). Podlahová plocha lodžie a sklepní kóje se nezapoítává do celkové podlahové plochy jednotky. Byt je po rekonstrukci. Okna bytu jsou plastová. Vstupní dvee jsou devné. Na podlahách v byt je dlažba nebo plovoucí podlaha. Koupelna je po rekonstrukci a dle sdlení dcery vlastník je WC v koupeln. Z inženýrských sítí je nemovitá vc napojena na elektinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápní bytu je ústední s rozvody do radiátor. Ohev teplé vody je centrální. Na pozemku parc.. 4936/28 stojí bytový dm s.p. 60. Pozemek je pravidelného tvaru. V Katastru nemovitostí je veden jako zastavná plocha a nádvoí. Pozemek je v podílovém spoluvlastnictví jednotlivých vlastník jednotek. Píslušenstvím nemovité vci je sklepní kóje. Tyto skutenosti jsou zohlednny ve výsledné cen obvyklé. Podlahová plocha bytu byla urena z údaj kopie smlouvy o pevodu vlastnictví družstevního bytu. Nájemní smlouvy nebyly zjištny. Vcná bemena nebyla zjištna. Bylo zjištno pedkupní právo: - pedkupní právo na dobu 5-ti let s povinností k jednotce. 60/18 pro MOSTECKÁ BYTOVÁ a.s. Ohledání bylo provedeno dne 4.7.2014 za úasti dcery vlastník, která podala ástené informace, ale neumožnila vnitní ohledání. - 6 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité vci: Nemovitost je ádn zapsána v katastru Nemovitost není ádn zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožuje podpis zástavní Stav stavby neumožuje podpis zástavní smlouvy (vznikla vc) smlouvy Skutené užívání stavby není v rozporu s její Skutené užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Pístup k nemovitosti pímo z veejné Není zajištn pístup k nemovitosti pímo z komunikace je zajištn veejné komunikace Rizika spojená s umístním nemovité vci nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Vcná bemena a obdobná zatížení: Pedkupní právo Zástavní právo Exekuce Komentá: Vcná bemena nebyla zjištna. Bylo zjištno pedkupní právo: - pedkupní právo na dobu 5-ti let s povinností k jednotce. 60/18 pro MOSTECKÁ BYTOVÁ a.s. Ostatní rizika: nejsou Komentá: Nájemní smlouvy nebyly zjištny. 1. Porovnávací ocenní 1.1 Jednotka OBSAH - 7 -
OCENNÍ 1. Porovnávací ocenní 1.1 Jednotka Oceovaná nemovitá vc Užitná plocha: 69,38 m 2 Popis oceované nemovité vci Jedná se o adový, krajní bytový dm panelové konstrukce. Dm je pravdpodobn založen na základových roštech. Budova má 8 nadzemních podlaží, kde se nacházejí jednotky a 1 podzemní podlaží, ve kterém jsou sklepy a spolené prostory. V budov je výtah. Jednotlivé jednotky jsou pístupné z centrálního schodišt. Stecha budovy je plochá. Na steše je bleskosvod. Okna budovy jsou plastová. Vchodové dvee jsou plastové prosklené. Stavebn-technický stav objektu je dobrý. Budova je po rekonstrukci. Fasáda domu je zateplená. Pístup je po zpevnné komunikaci s chodníkem. Parkování je možné u domu domem. Oceovaná jednotka. 60/18 se nachází v budov.p. 60 v 6. NP, její dispozice je 3+1. Plocha jednotky je 69,38 m 2 a sestává se z kuchyn (10,33 m 2 ), obývacího pokoje (17,98 m 2 ), pokoje (12,09 m 2 ), pokoje (12,12 m 2 ), komory vnitní (2,42 m 2 ), koupelny s vanou a WC (3,50 m 2 ), chodby (9,67 m 2 ) a komory vnjší (1,27 m 2 ). K bytu patí sklepní kóje. 18 a lodžie (6,09 m 2 ). Podlahová plocha lodžie a sklepní kóje se nezapoítává do celkové podlahové plochy jednotky. Byt je po rekonstrukci. Okna bytu jsou plastová. Vstupní dvee jsou devné. Na podlahách v byt je dlažba nebo plovoucí podlaha. Koupelna je po rekonstrukci a dle sdlení dcery vlastník je WC v koupeln. Popisy porovnatelných nemovitých vcí Byt Most Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází ve mst Most v ulici Vítzslava Nezvala. Dm má 5 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Budova je po rekonstrukci (zateplení fasády, plastová okna, nové rozvody vody, odpad, plynu). Jednotka se nachází ve zvýšeném pízemí panelového domu. Byt je v pvodním, ale dobrém stavu. Okna bytu jsou plastová. K bytu patí zasklená lodžie. Z inženýrských sítí je nemovitá vc napojena na dostupné pípojky. Vytápní bytu je ústední. Parkování je možné u domu. Pistup k nemovité vci je z místní zpevnné komunikace s chodníkem. Byt Most Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází ve mst Most v ulici Jaroslava Vrchlického. Budova je po kompletní rekonstrukci. Jednotka se nachází ve tvrtém nadzemní podlaží panelového domu. Byt je po ástené rekonstrukci. Okna bytu jsou plastová. K bytu patí sklep. Z inženýrských sítí je nemovitá vc napojena na dostupné pípojky. Vytápní bytu je ústední. Parkování je možné u domu. Pistup k nemovité vci je z místní zpevnné komunikace s chodníkem. - 8 -
Byt Most Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází ve mst Most v ulici Josefa Ševíka. Dm má 6 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Budova je v dobrém stavu. Jednotka se nachází ve tetím nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po rekonstrukci. Okna bytu jsou plastová. K bytu patí lodžie a sklep. Z inženýrských sítí je nemovitá vc napojena na dostupné pípojky: elektinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápní bytu je ústední dálkové. Parkování je možné u domu. Pistup k nemovité vci je z místní zpevnné komunikace s chodníkem. Byt Most Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází ve mst Most v ulici Kpt. Jaroše. Dm má 8 podlaží. Budova je po rekonstrukci (zateplení obvodového plášt budovy, fasáda, plastová okna, vstupní prostory domu). Jednotka se nachází v sedmém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po rekonstrukci. Okna bytu jsou plastová. K bytu patí zasklená lodžie a sklep. Z inženýrských sítí je nemovitá vc napojena na dostupné pípojky: elektinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápní bytu je ústední dálkové. Parkování je možné u domu. Pistup k nemovité vci je z místní zpevnné komunikace s chodníkem. Byt Most Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází ve mst Most v ulici Josefa Suka. Dm má 8 podlaží. Budova je po rekonstrukci (zateplená fasáda, plastová okna). Jednotka se nachází v prvním nadzemním podlaží panelového domu. Byt je v pvodním, ale velmi dobrém stavu. Okna bytu jsou plastová. K bytu patí balkón. Z inženýrských sítí je nemovitá vc napojena na dostupné pípojky: elektinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápní bytu je ústední. Parkování je možné u domu. Pistup k nemovité vci je z místní zpevnné komunikace s chodníkem. Stanovení a zdvodnní jednotkové ceny oceované nemovité vci Koeficient K1 zohleduje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitých vcech. Koeficient K2 zohleduje velikost oceované nemovité vci vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient K3 zohleduje polohu nemovité vci v rámci územního celku (velikost sídla, obanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient K4 zohleduje polohu nemovité vci v rámci funkního celku (podlaží, orientace, pístup) vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient K5 zohleduje provedení, vybavení a píslušenství oceované nemovité vci vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient K6 zohleduje celkový stav oceované nemovité vci vzhledem k nemovitým vcem srovnávacím. Koeficient K7 zohleduje velikost pozemku oceované nemovité vci vzhledem k pozemkm srovnávacích nemovitých vcí. Koeficient K8 zohleduje obtížnou prodejnost nemovité vci na souasném realitním trhu. Nabídka nemovitých vcí v dané lokalit pevyšuje poptávku. - 9 -
Postup výpotu Prmrná jednotková cena oceované nemovité vci (JTC 0 ) je vypotena aritmetickým prmrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitých vcí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypoteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypoten jako násobek jednotlivých koeficient K1 až K n. V koeficientech jsou zahrnuty odlišnosti oceované nemovité vci vzhledem k nemovitým vcem, které byly použity pro porovnání. Obvyklá cena oceované nemovité vci byla vypotena pímým porovnáním jako aritmetický prmr jednotkových upravených cen srovnávacích nemovitých vcí. Srovnatelné nemovité vci Název: Byt Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha v rámci územního celku 1,00 K4 Poloha v rámci funkního celku 1,02 K5 Provedení a vybavení 1,02 K6 Celkový stav 1,05 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenní 0,90 Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena K/m 2 4 577 Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 71,00 m 2 0 m 2 355 000 K 5 000 K/m 2 Název: Byt Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha v rámci územního celku 1,00 K4 Poloha v rámci funkního celku 1,00 K5 Provedení a vybavení 1,02 K6 Celkový stav 1,00 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenní 0,90 Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena K/m 2 4 613-10 -
Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 69,00 m 2 0 m 2 365 000 K 5 290 K/m 2 Název: Byt Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha v rámci územního celku 1,00 K4 Poloha v rámci funkního celku 1,00 K5 Provedení a vybavení 1,00 K6 Celkový stav 1,00 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenní 0,90 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena K/m 2 4 777 Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m 2 0 m 2 395 000 K 5 643 K/m 2 Název: Byt Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha v rámci územního celku 1,00 K4 Poloha v rámci funkního celku 1,00 K5 Provedení a vybavení 1,00 K6 Celkový stav 1,00 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenní 0,90 Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena K/m 2 4 315 Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m 2 0 m 2 339 000 K 4 843 K/m 2 Název: Byt Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha v rámci územního celku 1,00-11 -
K4 Poloha v rámci funkního celku 1,02 K5 Provedení a vybavení 1,00 K6 Celkový stav 1,03 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenní 0,90 Celkový koef. K C 0,91 Upravená j. cena K/m 2 4 670 Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 68,00 m 2 0 m 2 350 000 K 5 147 K/m 2 Výpoet porovnávací hodnoty nemovité vci na základ užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitých vcí 4 315 K/m 2 Prmrná jednotková cena porovnávaných nemovitých vcí 4 590 K/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitých vcí 4 777 K/m 2 Stanovená jednotková cena oceované nemovitých vcí 4 590 K/m 2 Celková užitná plocha oceované nemovité vci 69,38 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 318 454 K REKAPITULACE OCENNÍ 1. Porovnávací ocenní 1.1 Jednotka 318 454,00 K Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Vcná hodnota Hodnota pozemku Souasný stav 318 454 K 0 K 0 K 0 K Obvyklá cena 315 000 K slovy: Tistapatnácttisíc K zpracováno programem Komentá ke stanovení obvyklé ceny Pi zjištní ceny obvyklé klademe draz na srovnání nemovitých vcí nabízených k obchodování v daném míst a ase se skutenostmi zjištnými místním šetením. Pi stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údaj uvedených v informaních zdrojích realitních kanceláí, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 35 porovnávacích nemovitých vcí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceovanému objektu co do lokality, velikosti, stáí a celkového stavu; tyto porovnávací nemovité vci byly následn použity pro výpoet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovnž obtížná prodejnost nemovitých vcí na souasném realitním trhu. Urení ceny nemá za cíl zjištní tržní, obecné i jinak stanovené ceny nemovité vci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá vc hodnotu, za níž mže být skuten prodána, se ukáže teprve v dražb. - 12 -
Závr I. Nemovitá vc, které se výkon týká: - jednotky. 60/18 (byt) v budov Most.p. 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70 (bytový dm, LV 20854) na pozemcích parc.. 4936/28 (LV 20854), parc.. 4936/29 (LV 20854), parc.. 4936/30 (LV 20854), parc.. 4936/31 (LV 20854), parc.. 4936/32 (LV 20854), parc.. 4936/33 (LV 20854), parc.. 4936/34 (LV 20854), parc.. 4936/35 (LV 20854), parc.. 4936/36 (LV 20854), parc.. 4936/37 (LV 20854), parc.. 4936/38 (LV 20854) vetn podílu na spolených ástech domu a pozemk parc.. 4936/28 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/29 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/30 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/31 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/32 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/33 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/34 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/35 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/36 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/37 (zastavná plocha a nádvoí), parc.. 4936/38 (zastavná plocha a nádvoí) o velikosti 6938/1593725 v kat. území Most II, obec Most, ást obce Most, okres Most, zapsáno na LV 21449. II. Píslušenství nemovité vci, které se výkon týká: - sklepní kóje. III. Výsledná cena nemovité vci (I.) a jejího píslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 315.000,- K. IV. Známá vcná bemena, výmnky a nájemní, pachtovní i pedkupní práva, která prodejem v dražb nezaniknou: Bylo zjištno pedkupní právo: - pedkupní právo na dobu 5-ti let s povinností k jednotce. 60/18 pro MOSTECKÁ BYTOVÁ a.s. S nemovitou vcí je spojeno výše uvedené pedkupní právo, které prodejem v dražb nezanikne, a to ve prospch MOSTECKÁ BYTOVÁ a.s. V Praze 14.7.2014 Znalecká spolenost s.r.o. Palackého 715/15 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Msto - 13 -
Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká spolenost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Msto, Palackého 715/15, PS 110 00, I 29042054, zapsaná MSpr R.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák.. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl.. 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis, do prvého oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Mgr. Petr Slepika Ing. Jan Petrásek Za Znalecká spolenost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumonících) Znalecký posudek byl zapsán pod po.. ZP-6562 znaleckého deníku. - 14 -
SEZNAM PODKLAD A PÍLOH Podklady a pílohy poet stran A4 píloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 21449 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovité vci 1 Schématické znázornní 1-15 -