Znalecký posudek íslo 3498/254/2016

Transkript

1 Znalecký posudek íslo 3498/254/2016 o obvyklé cen vcí nemovitých pozemk parc , 4062, 4063, 4064, pozemku ve zjednodušené evidenci PK parc , vetn všech souástí a píslušenství vše v Mutnicích, okr. Hodonín, vetn všech souástí a píslušenství, vše v k.ú. Mutnice, obec Mutnice, okres Hodonín, vše zapsáno na LV. 273, Objednatel : Úel posudku : Advokátní kancelá Zrstek, Ldl a partnei v.o.s. Insolvenní správce dlužník Havlík Josef a Ing. Havlíková Svatoslava, spolen bytem Slovácká 18, Mutnice Doudlebská 1699/ Praha 4 Stanovení obvyklé ceny vcí nemovitých pro poteby objednatele Ocenno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 13 stran bez píloh a objednateli se pedává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenní vcí nemovitých Porovnávací metoda ocenní vcí nemovitých 8 3. Stanovení obvyklé ceny vcí nemovitých a vyhodnocení rizik 11 Pílohy Píloha 1 Mapa s umístním vcí nemovitých Píloha 2 Letecký snímek Píloha 3 Fotodokumentace Píloha 4 Výpisy z katastru nemovitostí (LV. 1531, 273) Píloha 5 Kopie katastrální mapy a PK mapy Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENNÍ Pro vypracování ocenní vcí nemovitých byly použity následující podklady: 1.a.: Výpisy z katastru nemovitostí, LV. 273, 1531, k.ú. Mutnice, vyhotoveno dne dálkovým pístupem. 1.b.: 1.c.: 1.d.: Kopie z katastrální mapy pro k.ú. Mutnice vyhotovená z nahlížení do KN a kopie mapy pozemkového katastru (PK) získané na Obecním úad. Vlastní databáze vcí nemovitých a databáze spolupracujících znalc. Místní šetení provedené zhotovitelem ocenní Ing. Tomášem Chalupou dne za úasti insolvenního správce Mgr. Zrstka, advokátky Mgr. Karolíny erné, pana starosty obce MVDr. Horáka a za úasti obecní policie. 1.e.: Fotodokumentace poízená pi místním šetení dne f.: 1.g.: Mapa obce a okolí. Zákon. 151/1997 Sb. o oceování majetku, v platném a úinném znní. 1.h.: Zákon. 121/2001 Sb. ve znní pozdjších pedpis, v platném a úinném znní. 1.ch.: Zákon. 26/2000 Sb. ve znní pozdjších pedpis, v platném a úinném znní. 1.i.: 1.j.: 1.k.: 1.l: Zákon. 89/2012 Sb. obanský zákoník. Informace a sdlení poskytnutá objednatelem posudku a panem starostou MVDr. Horákem. Informace a sdlení získaná z místních realitních kanceláí, realitních novin a internetového serveru ( Informace získané z internetového serveru: a z dalších veejných zdroj. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENNÍ VCÍ NEMOVITÝCH Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní vc jako pedmt prodeje a koup v rozhodné dob a míst dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, úel ocenní Pedmtem ocenní jsou vci nemovité a to pozemky pozemk parc , 4062, 4063, 4064, pozemku ve zjednodušené evidenci PK parc , vetn všech souástí a píslušenství vše v Mutnicích, okr. Hodonín, vetn všech souástí a píslušenství, vše v k.ú. Mutnice, obec Mutnice, okres Hodonín, vše zapsáno na LV. 273, Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé cen vcí nemovitých pro poteby objednatele zapsaných na LV. 273, 1531 pro k.ú. Mutnice ze dne a to k datu místního šetení, tj. k Informace o vcech nemovitých Vlastník viz. píloha. 4 LV. 273 Katastrální území Mutnice (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Mutnice (586412), Hodonín (CZ0645) ást obce,.p./.e, zpsob využití, parc.íslo, výmra, druh - Parc.íslo, výmra, druh 4061, 255 m 2, ostatní plocha 4062, 935 m 2, ostatní plocha 4063, 307 m 2, ostatní plocha 4064, 1112 m 2, ostatní plocha zemdlský pdní fond Vlastník viz. píloha. 4 LV Katastrální území Mutnice (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana - Mutnice (586412), Hodonín (CZ0645) ást obce,.p./.e, zpsob využití, parc.íslo, výmra, druh - Parc.íslo, výmra, druh PK 2293, 1475 m 2 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Prohlídka a zamení vcí nemovitých Prohlídka a zamení vcí nemovitých bylo provedeno na základ sdlení a listinných podklad poskytnutých objednatelem posudku a na základ výsledk místního šetení provedeného na míst samém dne za úasti znalce, insolvenního správce Mgr. Zrstka, advokátky Mgr. Karolíny erné, pana starosty obce MVDr. Horáka a za úasti obecní policie. Nájemní smlouva Na základ informací získaných od objednatele posudku není na oceovaných vcech nemovitých k datu ocenní uzavena žádná nájemní smlouva. Vcná bemena a jiná omezení vlastnictví V souasné dob na výpisu z katastru nemovitostí LV ze dne pro k.ú. Mutnice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána: zástavní práva, zahájení exekucí, exekuní píkazy k prodeji nemovitostí, naízení exekucí, naízení pedbžného opatení a naízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí (viz. píloha. 4 LV. 1531). Na ostatní omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva, zahájení exekucí, exekuní píkazy k prodeji nemovitostí, naízení exekucí, naízení pedbžného opatení a naízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí není pi tomto ocenní brán zetel. V souasné dob na výpisu z katastru nemovitostí LV. 273 ze dne pro k.ú. Mutnice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána: zástavní práva, zahájení exekucí, exekuní píkazy k prodeji nemovitostí, naízení exekucí a naízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí (viz. píloha. 4 LV. 273). Na ostatní omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva, zahájení exekucí, exekuní píkazy k prodeji nemovitostí, naízení exekucí a naízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí není pi tomto ocenní brán zetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenní vcí nemovitých zapsaných na LV. 273, 1531 pro k.ú. Mutnice vše se všemi souástmi a píslušenstvím. Obecné pedpoklady a omezující podmínky provedeného ocenní Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenní vcí nemovitých zapsaných na LV. 273, 1531 pro k.ú. Mutnice vše se všemi souástmi a píslušenstvím bylo vypracováno v souladu s následujícími pedpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenní zohleduje všechny jemu známé skutenosti, které by mohly ovlivnit dosažené závry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neruí za pedložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní dsledky nepravých doklad a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem pedložených podklad pro zpracovaní ocenní jsou vrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich pesnosti a úplnosti ovovány. Zpracovatel vyhotovil ocenní podle podmínek trhu v dob jeho zpracování a neodpovídá za pípadné zmny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po pedání ocenní. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 Zpracované ocenní respektuje podmínky daného pípadu a bylo provedeno za úelem stanovení obvyklé ceny vcí nemovitých pro poteby objednatele. Odhad obvyklé ceny pedmtu dražby vcí nemovitých Obvyklá cena je definována v zákon. 151/1997 Sb., o oceování majetku, ve znní zákona. 303/2013 Sb., platného od , kde je v 2 tohoto zákona definováno, že cena obvyklá vyjaduje hodnotu vci a urí se porovnáním. Definice obvyklé ceny dle zákona íslo 151/1997 Sb., ze dne o oceování majetku ve znní zákona íslo 121/2000 Sb., zákona íslo 237/2004 Sb., zákona íslo 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb.,. 188/2011 Sb.,. 350/2012 Sb.,. 340/2013 Sb.,. 303/2013 Sb.,. 344/2013 Sb. a. 228/2014 Sb. 2 Zpsoby oceování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpsob oceování. Obvyklou cenou se pro úely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného popípad obdobného majetku nebo pi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi trhu se rozumjí napíklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, dsledky pírodních i jiných kalamit. Osobními pomry se rozumjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjaduje hodnotu vci a urí se porovnáním. Zákon. 89/2012 Sb., obanský zákoník, uvádí ve svém 492, lze li vyjádit hodnotu vci v penzích, je to její cena. Cena vci se urí jako cena obvyklá, pokud není nco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provádno jak v zahraniní, tak v naší praxi v zásad temi základními metodami, které jsou používány v rzných modifikacích. Struná charakteristika tchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (vcná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na poízení v souasných cenách a urení opotebení pimeného stáí a skutenému stavu (asová cena, vystihující reálný, technický stav v ase hodnocení). - metoda výnosová (píjmová) Vyjaduje schopnost vci nemovité vytváet výnos (píjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, srovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných vcí nemovitých. S vcmi nemovitými tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenní bude proto použito metody: porovnávací. Stanovení ceny vcí nemovitých metodou porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutenných prodej vcí nemovitých nebo nabízených srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 Nepedpokládá se, že s ohledem na stávající trh s vcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typ vcí nemovitých, že uskutenné prodeje a vyhodnocované prodeje by mly být starší než 1 rok. To proto, že se pedpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základ vlastního przkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údaj z denního i odborného tisku, vývsek realitních kanceláí, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kanceláemi a správci vcí nemovitých. Závrem tohoto šetení je odhadovaná obvyklá (prodejní) cena, se zohlednním souasné situace na trhu a pro srovnatelné vci nemovité. Celkový popis vcí nemovitých Obec Mutnice, ve které se nachází oceované vci nemovité - pozemky, leží v Jihomoravském kraji v okrese Hodonín ve vzdálenosti cca 10 km severozápadn od centra Hodonína. Pedmtem ocenní jsou pozemky parc , 4062, 4063, 4064 situované v extravilánu obce v severozápadní ásti nad vinnými sklepy a pozemek ve zjednodušené evidenci PK parc situovaný za lesíkem Dubií v oblasti Díly na Vyšicku, která je umístná také severozápadním smrem od centrální ásti Mutnic. Rozdlení oceovaných vcí nemovitých Parc.. Výmra (m 2 ) Druh pozemku Zpsob ochrany ostatní plocha orná pda ZPF orná pda ZPF vinice ZPF PK Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 2.1. POROVNÁVACÍ METODA OCENNÍ VCÍ NEMOVITÝCH Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecn cenu vci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenní voln prodávanými vcmi, na základady hledisek, jako nap.: druhu a úelu vci, koncepce a technických parametr, kvality provedení, opravitelnosti apod Popis Pedmtem ocenní jsou v ásti rovinaté a v ásti svažité pozemky situované v extravilánu obce v severozápadní ásti nad vinnými sklepy. Pozemky parc , 4062, 4063, 4064 spolu sousedí, pozemek parc je v horní ásti využívaný jako orná pda (louka, bez založeného vinohradu), ve spodní ásti jako vinohrad a pozemky parc , 4062, 4063, PK 2293 jsou využívané jako vinohrad. Dle platného územního plánu obce jsou pozemky vedené v ploše oznaené 14d smíšená vinohradnická. Pozn.: Informace o pozemcích týkající se územního plánu (platný ÚP z ledna 2016) byly získány z oficiálních stránek obce Mutnice ( Výmry Parc.. Výmra (m 2 ) PK Celková plocha pozemk dle výpis z Katastru nemovitostí LV. 273, 1531 iní celkem m Výpoet obvyklé ceny pozemk Vzhledem k tomu, že v dané oceované lokalit došlo ke m známým realizovaným prodejm pozemk o porovnatelné výme a druhu užití. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje prodeje pozemk, které jsou s pedmtným zadáním srovnatelné, pevážn s ohledem na druh lokality, výmru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní ceny a to porovnání jako celku. Komentá: vzhledem ke skutenosti, že pedmtné pozemky jsou využívány jako vinohrady a pozemky s tím související, jsou v níže uvedené porovnávací tabulce uvedeny srovnatelné pozemky bez porost a porosty jsou zohlednny v koef. K3 jiné. Za podobné vhodné prodeje lze uvést následující porovnání: Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Zjištní ceny pímým porovnáním pozemk - list 1. Lokalita (okres Hodonín) Velikost pozemku m 2 Zpsob využití Vlastnosti Oce. objekt Mutnice, k.ú. Mutnice zem. podrobný popis - viz. posudek 1 Mutnice zem. 2 Mutnice zem. 3 Mutnice zem. 4 Mutnice zem. jedná se o pozemky parc /1, 4068 o celkové výme m2, celková kupní cena iní ,- K, zdroj: katastr nemovitostí, vkladové ízení.: V- 2243/2015, právní úinky vkladu ze dne , podklady jsou uloženy v archivu znalce jedná se o pozemky zapsané na LV pro k.ú. Mutnice o celkové výme m2, celková kupní cena iní ,- K, zdroj: katastr nemovitostí, vkladové ízení.: V-10102/2015, právní úinky vkladu ze dne , podklady jsou uloženy v archivu znalce jedná se o pozemky parc /9, 4584/10 o celkové výme m2, celková kupní cena iní ,- K, zdroj: katastr nemovitostí, vkladové ízení.: V-5018/2015, právní úinky vkladu ze dne , podklady jsou uloženy v archivu znalce jedná se o pozemky zapsané na LV o celkové výme m2, celková kupní cena iní ,- K, zdroj: katastr nemovitostí, vkladové ízení.: V-2426/2016, právní úinky vkladu ze dne , podklady jsou uloženy v archivu znalce Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Zjištní ceny pímým porovnáním pozemk - list 2. Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 KC (1-4) Cena oce objektu K/m 2 pramen ceny K/m 2 poloha velikost jiné úvaha znalce. K/m ,14 1,00 17,14 1,00 0,90 0,50 0,90 0, ,50 1,00 24,50 1,00 0,95 0,50 0,95 0, ,35 1,00 7,35 1,00 0,98 0,50 0,98 0, ,85 1,00 15,85 1,00 0,98 0,50 0,98 0,48 33 Celkem jednotková cena - prmr K/m 2 36 Minimum K/m 2 15 Maximum K/m 2 54 K1 Koeficient úpravy na polohu K2 Koeficient úpravy na velikost K3 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K4 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC KC = (K1 K2 K3 K4) Pozn.: V uvedeném pehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky realizovaný prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená ástka v plné výši korekní koeficient je stanoven na základ interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 1,00). Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalit a ase jsou obchodovatelné v rozmezí 15,- K/m 2 až 54,- K/m 2, prmrnou hodnotou je 36,- K/m 2. Vzhledem k poloze, velikosti, umístní, využití a uvedeným skutenostem navrhuji obvyklou cenu jako prmrnou, tj. na 36,- K/m 2. Jednotková cena pozemk 36,- K/m 2 Celková výmra m 2 Obvyklá cena pozemk 36,- K/m m 2 = ,- K Obvyklá cena pozemk Obvyklá cena pozemk po zaokrouhlení ,- K ,- K Obvyklá cena oceovaných vci nemovitých navržená porovnávací metodou iní po zaokrouhlení ,- K (slovy: stopadesáttisíc korun eských). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VCÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Vcná bemena V souasné dob na výpisech z katastru nemovitostí LV. 273, 1531 ze dne pro k.ú. Mutnice v oddíle C - omezení vlastnického práva není zapsáno žádné omezení vcnými bemeny. Zástavní práva V souasné dob na výpisu z katastru nemovitostí LV ze dne pro k.ú. Mutnice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána: zástavní práva, zahájení exekucí, exekuní píkazy k prodeji nemovitostí, naízení exekucí, naízení pedbžného opatení a naízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí (viz. píloha. 4 LV. 1531). Na ostatní omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva, zahájení exekucí, exekuní píkazy k prodeji nemovitostí, naízení exekucí, naízení pedbžného opatení a naízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí není pi tomto ocenní brán zetel. V souasné dob na výpisu z katastru nemovitostí LV. 273 ze dne pro k.ú. Mutnice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána: zástavní práva, zahájení exekucí, exekuní píkazy k prodeji nemovitostí, naízení exekucí a naízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí (viz. píloha. 4 LV. 273). Na ostatní omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva, zahájení exekucí, exekuní píkazy k prodeji nemovitostí, naízení exekucí a naízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí není pi tomto ocenní brán zetel. Ostatní rizika Na základ informací získaných od objednatele posudku není na oceovaných vcech nemovitých k datu ocenní uzavena žádná nájemní smlouva. Na oceovaných vcech nemovitých se dle zjištní a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné ceny nemovitých vcí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceovaných vcí nemovitých a použitým vstupním údajm tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou cenu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 Stanovení obvyklé ceny Vzhledem ke stavu, velikosti a funknímu využití vcí nemovitých, investiním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenním vcem nemovitým, právním vztahm, zohlednním výše zmiovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou cenu vcí nemovitých - pozemk parc , 4062, 4063, 4064, pozemku ve zjednodušené evidenci PK parc , vetn všech souástí a píslušenství vše v Mutnicích, okr. Hodonín, vetn všech souástí a píslušenství, vše v k.ú. Mutnice, obec Mutnice, okres Hodonín, vše zapsáno na LV. 273, 1531, vedeno u Katastrálního úadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno Hodonín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za úelem stanovení obvyklé ceny vcí nemovitých pro poteby objednatele k datu ocenní , po zaokrouhlení na: ,- K (slovy: stopadesáttisíc korun eských). V Brn, dne 5. prosince 2016 Ing. Tomáš Chalupa Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostrav ze dne , pod.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvtví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvtví stavby obytné a prmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod po /254/2016 znaleckého deníku. Znalené a náhradu náklad útuji dokladem. - dle faktury. V Brn, dne 5. prosince 2016 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

14 Pehledná mapa s umístním posuzovaných vcí nemovitých Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

15 Letecký snímek Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

16 Fotodokumentace Píjezdová komunikace Oceované pozemky Oceované pozemky Oceované pozemky Oceované pozemky Oceované pozemky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16