ZNALECKÝ POSUDEK. íslo 3745/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo 3745/2012 NEMOVITOST: Garáž, 1/3 garáže bez.p./.ev. a pozemek parc.. 240/2 Katastrální údaje : Kraj Jihoeský, okres Tábor, obec Veselí nad Lužnicí, k.ú. Veselí nad Lužnicí Adresa nemovitosti: V. Filípka, Veselí nad Lužnicí Vlastníci stavby: Jana Havelková, Chlebov 64, Sobslav, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 9 Jií Plecer, Pod Markem 469, Veselí nad Lužnicí I, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Marie Plecerová, Sviny 51, Veselí nad Lužnicí I, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 9 Radka Ženatová, Sídlišt T.G.Masaryka 581, Kardašova eice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Vlastníci pozemku: Jií Plecer, Pod Markem 469, Veselí nad Lužnicí I, vlastnictví: SJM Radka Ženatová, Sídlišt T.G.Masaryka 581, Kardašova eice, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úad Litomice, JUDr. Ondej Mareš Novobranská 20, Litomice-Msto ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚEL OCENNÍ: Exekuní ízení.j. 124 EX 4402/09-54 (ocenní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA GAR. OBVYKLÁ CENA POZ. Souasný stav K K Budoucí stav Datum místního šetení: Stav ke dni : Poet stran: 8 stran Poet píloh: 10 Poet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Pehled podklad: - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV pro kat. úz. Veselí nad Lužnicí, Katastrální úad pro Jihoeský kraj, KP Tábor - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV pro kat. úz. Veselí nad Lužnicí, Katastrální úad pro Jihoeský kraj, KP Tábor - snímek z katastrální ze dne pro kat. úz. Veselí nad Lužnicí, list mapy. Veselí nad Lužnicí 4-2/13 - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti. 124 Ex-4402/09-54 ze dne exekuní píkaz k prodeji nemovitosti. 124 Ex-4402/09-25 ze dne usnesení o ustanovení znalce. 124 Ex-4402/09-70 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutenosti zjištné na míst samém Místopis Msto Veselí nad Lužnicí se nachází na území okresu Tábor a náleží pod Jihoeský kraj. Píslušnou obcí s rozšíenou psobností je msto Sobslav. Obec Veselí nad Lužnicí se rozkládá asi 28 km jižn od Tábora a 9 km jižn od msta Sobslav. Msto se základní obanskou vybaveností. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veejný vodovod. Mstem prochází železnice a je zde i železniní stanice. SOUASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna prmyslová zóna Okolí : bytová zóna prmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Pípojky: / voda / kanalizace / plyn Pípojky: / voda / kanalizace / plyn ve. / vl. / elektro telefon ve / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t silnice II.,III.t Poloha v obci: okrajová ást - smíšená zástavba Pístup k pozemku zpevnná komunikace nezpevnná komunikace Celkový popis: Oceovaná adová garáž je situována na okraji msta Veselí nad Lužnicí, kat. úz. Veselí nad Lužnicí, okres Tábor. Pístup je pes panelovou cestu ve vlastnictví msta. Garáž je adová vnitní, má betonové základy, svislé konstrukce jsou zdné. Strop betonový. Stecha plochá s lepenkovou krytinou. Oplechování z pozink. plechu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je ádn zapsána v katastru Nemovitost není ádn zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožuje podpis zástavní Stav stavby neumožuje podpis zástavní smlouvy (vznikla vc) smlouvy Skutené užívání stavby není v rozporu s její Skutené užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Pístup k nemovitosti pímo z veejné Není zajištn pístup k nemovitosti pímo z komunikace je zajištn veejné komunikace 2

3 Rizika spojená s umístním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Vcná bemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OCENNÍ Garáž Výpoet vcné hodnoty stavby Zatídní pro poteby ocenní: Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zdná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožující zízení podkroví Kód klasifikace stavebních dl CZ-CC: 1274 Výpoet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 3,00*6,00 = 18,00 Zastavné plochy a výšky podlaží: Zastavná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 18,00 m 2 2,20 m Obestavný prostor: Výpoet jednotlivých výmr: Název Obestavný prostor [m 3 ] 1.NP (3,00*6,00)*(2,20) = 39,60 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastešení) Název Typ Obestavný prostor 1.NP NP 39,60 m 3 Obestavný prostor - celkem: 39,60 m 3 Výpoet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] ást [%] Koeficient Upravený obj. podíl 3

4 1. Základy S 6, ,00 6,20 2. Obvodové stny S 30, ,00 30,10 3. Stropy S 26, ,00 26,20 4. Krov X 0, ,00 0,00 5. Krytina S 5, ,00 5,70 6. Klempíské konstrukce S 2, ,00 2,90 7. Úpravy povrch S 4, ,00 4,80 8. Dvee C 2, ,00 0,00 9. Okna C 1, ,00 0, Vrata S 6, ,00 6, Podlahy S 7, ,00 7, Elektroinstalace S 6, ,00 6,00 Souet upravených objemových podíl 95,90 Ocenní: Základní cena (dle píl.. 9): [K/m 3 ] = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpotu): * 0,9590 Polohový koeficient K5 (píl dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zmny cen staveb Ki (píl dle SKP): * 2,1030 Základní cena upravená [K/m 3 ] = 2 773,07 Plná cena: 39,60 m 3 * 2 773,07 K/m 3 = ,57 K Výpoet opotebení lineární metodou: Stáí (S): 30 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 70 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 100 = 30,000 % ,07 K Garáž - zjištná cena = ,50 K 4

5 Výpoet porovnávací hodnoty Oceovaná nemovitost Užitná plocha: 18,00 m 2 Obestavný prostor: 39,60 m 3 Zastavná plocha: 18,00 m 2 Plocha pozemku: 18,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Garáž Reality Klí nabízí k prodeji zdnou garáž, nacházející se v adové zástavb lokality Sezimovo Ústí - Soukeník. Souástí garáže je montážní jáma a je zde zavedena elektrika 220. Jedná se o garáž se zastavnou plochou 37m2 a dobrou dostupností. Garáž adová garáž 18 m2 v Sezimov Ústí. Zdná garáž se nachází v Sezimov Ústí II v blízkosti Hiltonu. Dobrý stav. Garáž Nabízíme k prodeji garáž v lokalit Tábor-Na Kopeku. Jedná se o adovou garáž, v dobrém stavu, suchou, s elektinou. Srovnatelné nemovitosti Název: Garáž Lokalita Sezimovo Ústí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenní 0,85 Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena K/m Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 37,00 m 2 0 m K K/m 2 Název: Garáž Lokalita Sezimovo Ústí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 5

6 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenní 0,85 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena K/m Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 18,00 m 2 0 m K K/m 2 Název: Garáž Lokalita Tábor Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenní 0,85 Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena K/m Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 18,00 m 2 0 m K K/m 2 Výpoet porovnávací hodnoty nemovitosti na základ užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí K/m 2 Prmrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí K/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí K/m 2 Stanovená jednotková cena oceované nemovitosti K/m 2 Celková užitná plocha oceované nemovitosti 18,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota K REKAPITULACE OCENNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Souasný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota K 0 K Výnosová hodnota 0 K 0 K Vcná hodnota K 0 K Hodnota pozemku 0 K 0 K Obvyklá cena 1/3 garáže Obvyklá cena pozemku K K 6

7 Komentá ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Pi stanovení výsledné obecné ceny je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceovaného souboru nemovitostí - bylo teba vzít úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami: garáže nejsou v dané lokalit v nabídkách realitních kanceláí b) parametry povyšující cenu: dobrá dostupnost c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/3 Na základ zjištných hodnot, výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/3 garáže ve výši ,- K. Cena pozemku parc.. 240/2 je stanovena ve výši 6 300,- K tj. 350,-K/m2. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 3745/2012 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. B plus B, spol. s r.o., Holekova 657, Praha 5 - Košíe, IO: , pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a pedala podklady pod po.. 424/

8 SEZNAM PODKLAD A P ÍLOH Podklady a pílohy poet stran A4 píloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV ze dne