ZNALECKÝ POSUDEK č. 2626-252/2011 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI PRO EXEKUČNÍ ŘÍZENÍ Sp. zn.: 35 EXE 32317/2011-17, 082 EX 34/11-29 NEMOVITOST: byt č.678/23 v budově čp.678 Adresa nemovitosti: Kamenická 678/8, 170 00 Praha 7 Katastrální údaje: Kraj Hlavní město Praha, okres Praha 7, kú Holešovice, kód kú 730122, LV 7235 VLASTNÍCI: Osadní s.r.o., na balkáně 812/21, 130 00 Praha 3, IČ: 27861058 ÚČEL OCENĚNÍ: stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení, čj.: 15Ex 920/2011-42 ve smyslu zákona č.26/2000 Sb., o veřejných dražbách OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Mgr. Ivana Pýchová soudní exekutor Adresa objednatele: Přemyslovská 2346/11, 130 00 Praha 3 IČ DIČ telefon Fax e-mail - - - - - ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Jaroslav Látal Adresa zhotovitele: Budečská 824/30, 120 00 Praha 2 IČ DIČ Telefon Fax e-mail 67980210 CZ6804232259 - - latal@odhady.info Datum místního šetření: 22.11.2011 Datum zpracování: 22.11.2011 Počet stran: 14 Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 1 Vyhotovení číslo:
2 Nález Znalecký úkol Znalecký úkol je specifikován Usnesením o ustanovení znalce ze dne 9.8.2011 pro právní věc č.j.: 015 EX 920/2011-42. Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků byt č.678/23 (se součástmi a příslušenstvím) v budově čp.678 Přehled podkladů - Usnesení ze dne 3.10.2011, Sp.zn.: 35 EXE 32317/2011-17, - výpis z KÚ pro hl.m.prahu, KP Praha, LV 7235, LV 7198, - snímek katastrální mapy, k.ú. Holešovice, - cenová mapa stavebních pozemků hl.m.prahy pro rok 2011, - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, vyhláška č.364/2010 Sb., - zákon č.72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, - vyhláška č.137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, - informace a údaje sdělené a dokumenty předložené objednatelem znaleckého posudku, - vlastní databáze realit, realitní server, katalogy, - fotodokumentace pořízená na místě, - skutečnosti zjištěné na místě při šetření. Důležité vyjádření znalce: není Předmět odhadu: Budova čp.678 na p.č.1965: budova je užívána přibližně od roku 1910 (stáří k datu ocenění je přibližně 110 roků, vlastní odhad, kolaudační rozhodnutí o povolení k užívání původní části domu nebylo předloženo ani jinak zjištěno), v roce 2006 byla provedena vestavba nových jednotek do původního půdního prostoru budovy, budova je bytový dům s umístěnými výhradně byty, dále společnými prostory, byty jsou v osobním vlastnictví, budova je v provozuschopném stavu (havarijní jevy nebyly zjištěny), prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou původní (vyjma těch z nové výstavby), prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou převážně původní, dílem po výměně či obnově z nové výstavby (výtah včetně strojovny, střešní krytina s částí klempířských prvků, stoupací vedení rozvodů a instalací, dílčí okna), údržba a opravy jsou prováděny jen částečně, celkový stavebně technický stav domu je solidní Počet podlaží celkem: 7 z toho podzemní p.: 1 z toho nadzemní p.: 6 Konstrukce: svislé nosné konstrukce jsou zděné cihelné, vodorovné konstrukce jsou převážně dřevěné trámové, vnitřní schody jsou dvouramenné kamenné s mezipodestou, krov je dřevěný vaznicový Využití: funkce bydlení Počet bytů/nebytových prostor: 24/- Poloha: při ulici Kamenická v Praze 7, v blízkosti Letenských sadů, nedaleko od Letenského náměstí a náměstí Strosmayerova, v rámci původní zástavby činžovních domů Přípojky: kompletní Veřejná doprav, dostupnost: PID (hl.m.praha), výborná dostupnost centra města Negativní vlivy okolí: nezjištěny Základní popis budovy čp.678 bytový dům: dům je netypový vnitřní řadový vícebitový objekt se sklonitou střechou. Dům má jedno podzemní a šest nadzemních podlaží. V 1.pp domu jsou společné a technické prostory. V nadzemních podlažích domu jsou umístěny společné prostory a výhradně byty. Dům je konstrukčně masivně zděný cihelný s nespalnými a spalnými stropními konstrukcemi, schodiště je vnitřní dvouramenné s mezipodestou, krov je dřevěný vaznicový, střešní krytina tašková betonová na dřevěném laťování. Klempířské prvky jsou plechové. Dům má kompletní instalace a rozvody, výtah je instalován do dvorního vnitrobloku. Příslušenstvím domu je přilehlá dvorní
3 zpevněná plocha a zahrada, přístupná průchodem domu. Jediný hlavní vchod do domu je z ulice Kamenická. Byt č.678/23: Umístění bytu: Dispozice: Velikost podlahové plochy: Orientace: Stavebně technický stav: byt v osobním vlastnictví 6. nadzemní podlaží budovy čp.678 1+kk 45,86 m2 (započitatelná podlahová plocha) hlavní místnosti na Z (do ulice Kamenická) byt je rozestavěný (stavebně nedokončený), nedokončené či chybějící stavební prvky vybavení vnitřní dveře, kompletace elektroinstalace a svítidel, kuchyňské vybavení, vnitřní schody), celkový stavebně technický stav prvků a vybavení dokončených je velmi dobrý, byt vznikl výstavbou nových jednotek do původního půdního prostoru budovy na základě stavebního povolení čj.: 15641/05/1570-678 Hol./Krat ze dne 31.5.2006 (právní moc dne 28.6.2006) Základní popis bytu č.678/23 v bytovém domu čp.678 byt umístěný v šestém nadzemním podlaží domu má velikost 1+kk. Dispozice bytu sestává ze vstupního prostoru (zádveří), pokoje s kuchyňským koutem (zkosení stropu místnosti se světlou výškou pod 2m), koupelny s umístěným WC, technické místnosti a úložného prostoru (není místností s ohledem na nízkou světlou výšku), t.č. s přístupem po provizorním žebříku. Celková podlahová plocha bytu činí 54,4 m 2 (započitatelná podlahová plocha činí 45,86 m2). Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace, jako jsou potrubní rozvody vody, vytápění, elektroinstalace, plynu, odpady apod., kromě stoupacích vedení. Vytápění bytu je etážové (kotel BAXI kombinovaný s ohřevem TUV, rozvody topného systému, radiátory deskové nástěnné), hygienické vybavení je základní dílem nadstandardní (vana rovná akrylátová se zástěnou, umyvadlo nástěnné keramické, WC keramická mísa závěsná), kuchyňské vybavení není instalováno. V bytu jsou kompletní rozvody a instalace (rozvod vody, plynu, odkanalizování, elektroinstalace), dále rozvod telefonu, STA. Podlahové krytiny jsou běžné standardní (plovoucí podlahy, keramické dlažby), úpravy povrchů jsou standardní a nadstandardní (sádrokartonové úpravy, keramické obklady, omítky, malby). Vchodové dveře jsou dvoukřídlé hladké, vnitřní dveře nejsou osazeny, okna jsou střešní dřevěná zdvojená. Ostatní vybavení je standardní (zvonek, poštovní schránka). Pozemek p.č.1965: zastavěná plocha a nádvoří o výměře 494 m 2 Pozemek p.č.1966: zahrada o výměře 299 m 2 Omezení vlastnických práv: exekuční příkazy k prodeji, nařízení exekuce, zástavní právo z rozhodnutí, zástavní právo exekutorské (viz LV 7235 zapsané u KÚ pro hl.m.prahu, KP Praha) Negativa: - předpoklad provedení menších až středních adaptačních stavebních prací na budově, - předpoklad provedení dokončovacích stavebních prací v bytu (rozestavěný byt), - omezené parkovací kapacity v okolí budovy (bez privátních parkovacích možností). Pozitiva: - žádaná lokalita městské části Holešovice, v blízkosti Letenských sadů, nedaleko od Stromovky, původní zástavba činžovních domů, dobrá dostupnost centra města, - vlastní pozemek pod budovou, - byt je světlý s atypickými prvky, - vlastnické právo bez omezení věcnými břemeny.
4 SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉHO PŘEDMĚTU (byt č.678/23 osobní vlastnictví) stav k datu šetření váha analytického přístupu Porovnávací hodnota 2 321 070,- Kč váha 4 Administrativní cena 1 767 360,- Kč váha 1 OBVYKLÁ CENA 2 200 000,- Kč slovy: dva-miliony-dvě-stětisíc-korun-českých Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Znaleckým úkolem je stanovení obvyklé ceny vlastnického práva k nemovitosti zapsané na LV 7235 u KÚ pro hl.m.prahu, KP Praha, dále označit a ocenit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi, a to na základě Usnesení o ustanovení znalce ze dne 3.10.2011 v právní věci Sp. Zn.: 35 EXE 32317/2011-17 pro soudní exekutorku Mgr. Ivanu Pýchovou. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě jejího skutečného stavu zjištěného šetřením, přihlédnutím k výsledkům podpůrných analytických početních přístupů a odhadu poptávky a nabídky na aktuálním trhu s realitami. Cenotvornými analytickými přístupy byly zvoleny porovnávací hodnota a administrativní ocenění. Obdobné a přiměřeně srovnatelné nemovitosti (byty 1+kk, 1+1, 2+1 v osobním vlastnictví umístěné v cihlových domech) v zájmové či širší zájmové lokalitě jsou obchodované či k obchodování nabízené přibližně v rozsahu 40 000,- až 60 000,- Kč za 1 m2 podlahové plochy užitné (jednotky), případně v nižších či vyšších cenových relacích v závislosti na poloze v zástavbě, situování, umístění v budově, orientaci místností, celkového stavebně technického stavu budovy a bytu, možnosti parkování v okolí budovy, návaznosti na občanské vybavenosti a dopravu, dalších okolních vlivech, právních stavem apod.. Podle kupní smlouvy ze dne 24.7.2007, právní účinky ke dni 21.11.2007 (V-60872/2007) byl realizován prodej rozestavěného bytu č.23 v budově 678 za kupní cenu 986 000,- Kč (slovy: devětsetosmdesátšesttisíkč). Administrativní ocenění nemovitostí spočívá ve zjištění ceny nemovitostí včetně jejich příslušenství podle platného zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí platné vyhlášky č.3/2008 Sb., ve znění vyhl. č.364/2010 Sb.. Pozitivem předmětné nemovitosti je umístění v žádané lokalitě městské části Holešovice, v blízkosti Letenských sadů, nedaleko od Stromovky, v rámci původní zástavby činžovních domů, dále dobrá dostupnost centra města, vlastní pozemek pod budovou, byt je světlý s atypickými prvky, vlastnické právo bez omezení věcnými břemeny. Negativem zájmové nemovitosti je předpoklad provedení menších až středních adaptačních stavebních prací na budově, předpoklad provedení dokončovacích stavebních prací v bytu (rozestavěný byt, hrubý odhad od 200 tis. Kč), omezené parkovací kapacity v okolí budovy (bez privátních parkovacích možností). Zájmová nemovitost (rozestavěný byt v osobním vlastnictví) je malometrážní byt s atypickými prvky nově vzniklý výstavbou, byt je umístěný v budově s výtahem, celkově vhodně situovaný v městské části Holešovice, v blízkosti Letenských sadů a nedaleko od Stromovky. Odhad nákladů k dokončení činí přibližně 200 tis. Kč. Likvidita na trhu s nemovitostmi na základě poptávky a nabídky je v odborném předpokladu průměrná. Zvláštní požadavky zadavatele: nejsou Prohlašuji, že jsem znalecký posudek zpracoval osobně, nezávisle objektivně, jako soudní znalec jmenovaný Městským soudem v Praze ze dne 4.3.1996 (evidence pod zn.č.spr 1607/94), že jsem členem Komory soudních znalců a jsem držitelem Koncesní listiny ze dne 12.5.2004 s rozsahem předmětu podnikání pro oceňování majetku pro věci nemovité (ev.č.31002-019302004).
5 Seznam příloh: 1. Výčet porovnávaných nemovitostí - 4 strany. 2. Výpis z KÚ pro hl.m.prahu, KP Praha, LV 7235-2 strany. 3. Snímek katastrální mapy, k.ú.holešovcie - 1 strana. 4. Fotodokumentace - 1 strana. V Praze, dne 22.11.2011 znalec, podpis, razítko Posudek 1. Úvod Dle výkladu 2 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základní pojmy: ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná podle platného cenového předpisu. VĚCNÁ HODNOTA (ČASOVÁ CENA) - reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrnému opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných poruch, které znemožňují okamžité užívání věci. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR. Použití metod a způsob stanovení obvyklé ceny je také ovlivněn druhem a stavem nemovitosti, jejího využití, ale i účelem, pro který se obvyklá cena věci zjišťuje. 2. Obsah posudku a) Porovnávací hodnota stanovení hodnoty bytu včetně spoluvlastnických podílů na budově a pozemku porovnávacím způsobem b) Administrativní cena (vyhlášky č.364/2010 Sb.) ocenění bytu porovnávacím způsobem včetně spoluvlastnických podílů na budově a pozemku podle platného zákona a vyhlášky 3. Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitostí je provedeno podle platných metodik oceňování nemovitostí pro účely stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny).
6 Porovnávací metoda Porovnávací způsob ocenění předmětu spočívá ve stanovení ceny zájmového předmětu ocenění na základě porovnání s vybranými obdobnými nemovitostmi s realizovanými či nabídkovými cenami, vyskytující se v zájmovém místě či zájmové lokalitě, přičemž porovnání se provádí na bází společné jednotky (plocha, prostor ) nemovitostí a dále nemovitosti (zjišťovaná i vybrané s realizovanými či nabídkovými cenami) se pomocí zvolených korekčních faktorů převádí do tzv. standardního tvaru (tvorba indexu odlišnosti od standardu). Podle zjištěné průměrné ceny jednotky vybraných nemovitostí v lokalitě se odvodí pomocí indexu odlišnosti hodnota zjišťované nemovitosti. Pro účely tohoto analytického přístupu porovnávací hodnotou byly jako výchozí použity nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí (byty v osobním vlastnictví). Realizované kupní ceny u obdobných nemovitostí nejsou k datu ocenění zpracovateli známy a nebyly ani jinak zjištěny. Vybrané porovnávané nemovitosti (byty v osobním vlastnictví - OV) 1. byt 1+kk (OV) v budově při ulici Kamenická v Praze 7 - Holešovice, podlahová plocha užitná činí 39 m 2, nabídková cena činí 2 400 000,- Kč. 2. byt 1+ kk (OV) v budově při ulici Veletržní v Praze 7 - Holešovice, podlahová plocha užitná činí 50 m 2, nabídková cena činí 3 000 000,- Kč. 3. byt 1+1 (OV) v budově při ulici Kamenická v Praze 7 - Holešovice, podlahová plocha užitná činí 47 m 2, nabídková cena činí 2 230 000,- Kč. 4. byt 2+1 (OV) v budově při ulici Kamenická v Praze 7 - Holešovice, podlahová plocha užitná činí 70 m 2, nabídková cena činí 3 600 000,- Kč. Pozn.: podrobnější popis vybraných porovnávaných nemovitostí je v příloze znaleckého posudku Oceňovaná nemovitost byt č.678/23 v budově čp.678 Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Podlahová plocha užitná PPU 45,86 m 2 U předmětné nemovitosti je při hodnocení odlišností od standardu korekční faktor (koeficient K3) snížen celkově odhadem o 5% ze standardních 100% z důvodu menší využitelnosti z důvodu stropních šikmin (- 3%), dále z důvodu předpokladu provedení dokončovacích stavebních prací (- 5%), dále z důvodu rozšířeného podlahového využití o galerii s nízkou světlou výškou (+ 3%), dále korekční faktor (koeficient K5) snížen odhadem o 3% ze standardních 100% z částečně zhoršeného stavebně technického stavu budovy. Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání * 1,00 Koeficient K2: koeficient polohy * 1,00 Koeficient K3: koeficient stavu bytu (stavebně technický stav, vybavení, * 0,95
7 příslušenství, umístění v domu, orientace) Koeficient K4: koeficient příslušenství bytu (terasa, balkon, jiné) * 1,00 Koeficient K5: koeficient stavu domu (stavebně technický stav, * 0,97 vybavení, příslušenství) Koeficient K6: koeficient jiných vlivů * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 0,92 Objekt č.: 1 Název: byt 1+kk (OV), Kamenická, Praha 7 Požadovaná cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 2 400 000,- Kč Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání * 1,05 Koeficient K2: koeficient polohy * 1,00 Koeficient K3: koeficient stavu bytu (stavebně technický stav, vybavení, příslušenství, umístění v domu, orientace) * 0,97 Koeficient K4: koeficient příslušenství bytu (terasa, balkon, jiné) * 1,00 Koeficient K5: koeficient stavu domu (stavebně technický stav, vybavení, příslušenství) * 1,00 Koeficient K6: koeficient jiných vlivů * 1,00 Celkový koeficient: * 1,02 Přepočtená standardní cena: 2 352 941,18 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha užitná: 39,00 m 2 61 538,46 Kč/m 2 60 331,83 Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: byt 1+kk (OV), Veletržní, Praha 7 Požadovaná cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 3 000 000,- Kč Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání * 1,05 Koeficient K2: koeficient polohy * 1,00 Koeficient K3: koeficient stavu bytu (stavebně technický stav, vybavení, příslušenství, umístění v domu, orientace) * 0,97 Koeficient K4: koeficient příslušenství bytu (terasa, balkon, jiné) * 1,00 Koeficient K5: koeficient stavu domu (stavebně technický stav, vybavení, příslušenství) * 1,00
8 Koeficient K6: koeficient jiných vlivů * 1,00 Celkový koeficient: * 1,02 Přepočtená standardní cena: 2 941 176,47 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha užitná: 50,00 m 2 60 000,- Kč/m 2 58 823,53 Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: byt 1+1 (OV), Kamenická, Praha 7 Požadovaná cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 2 230 000,- Kč Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání * 1,02 Koeficient K2: koeficient polohy * 1,00 Koeficient K3: koeficient stavu bytu (stavebně technický stav, vybavení, příslušenství, umístění v domu, orientace) * 0,97 Koeficient K4: koeficient příslušenství bytu (terasa, balkon, jiné) * 1,00 Koeficient K5: koeficient stavu domu (stavebně technický stav, vybavení, příslušenství) * 0,95 Koeficient K6: koeficient jiných vlivů * 1,00 Celkový koeficient: * 0,94 Přepočtená standardní cena: 2 372 340,43 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha užitná: 47,00 m 2 47 446,81 Kč/m 2 50 475,33 Kč/m 2 Objekt č.: 4 Název: byt 2+1 (OV), Kamenická, Praha 7 Požadovaná cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 3 600 000,- Kč Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání * 1,05 Koeficient K2: koeficient polohy * 1,00
9 Koeficient K3: koeficient stavu bytu (stavebně technický stav, vybavení, příslušenství, umístění v domu, orientace) * 1,00 Koeficient K4: koeficient příslušenství bytu (terasa, balkon, jiné) * 1,00 Koeficient K5: koeficient stavu domu (stavebně technický stav, vybavení, příslušenství) * 0,97 Koeficient K6: koeficient jiných vlivů * 1,00 Celkový koeficient: * 1,02 Přepočtená standardní cena: 3 529 411,76 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha užitná: 70,00 m 2 51 428,57 Kč/m 2 50 420,17 Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PPU 60 331,83 1. byt 1+kk (OV), Kamenická, Praha 7 2. byt 1+kk (OV), Veletržní, 58 823,53 Praha 7 3. byt 1+1 (OV), Kamenická, 50 475,33 Praha 7 4. byt 2+1 (OV), Kamenická, 50 420,17 Praha 7 SJC průměr 55 013,00 JCO = SJC * I O 50 612,00 Výměry oceňované stavby 45,86 CO: 2 321 066,- Kč Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná 2 321 066,- Kč Porovnávací hodnota činí celkem 2 321 070,- Kč
10 Administrativní cena (vyhláška č.364/2010 Sb.) Administrativní způsob ocenění spočívá v ocenění předmětu podle platného zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky č.3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.364/2010 Sb. (platnost od 1.1.2011) vydané Ministerstvem financí České republiky. 1. Obsah administrativního ocenění Pozemky 1) Pozemky p.č.1965, p.č.1966 Byty oceněné nákladovým způsobem 1) Byt č.678/23 Pozemky 1) Pozemky p.č.1965, p.č.1966-27 - 32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1965 494,00 7 600,00 3 754 400,- zahrada 1966 299,00 7 600,00 2 272 400,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem 6 026 800,- Pozemky p.č.1965, p.č.1966 - zjištěná cena = 6 026 800,- Kč Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Byt č.678/23-13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Byt v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) Dispozice jednotky: 1+kk Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu: vstupní prostor: = 4,20 m 2 koupelna s WC: = 4,30 m 2 technický prostor: = 3,20 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 11,70 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem: pokoj + kuchyňský kout: = 42,70 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem - celkem: = 42,70 m 2 Započítaná podlahová plocha jednotky: = 11,70 m 2 Započítaná podlahová místností: 42,70 m 2 * 0,80 = 34,16 m 2
11 Podlahové plochy - celkem: = 45,86 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: s S 100,00 2. Svislé konstrukce: s S 100,00 3. Stropy: s S 100,00 4. Krov, střecha: s S 100,00 5. Krytiny střech: s S 100,00 6. Klempířské konstrukce: n N 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: s S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: s S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: s S 100,00 10. Schody: s S 100,00 11. Dveře: n N 100,00 12. Vrata: X 100,00 13. Okna: c C 100,00 14. Povrchy podlah: s S 100,00 15. Vytápění: s S 100,00 16. Elektroinstalace: s S 100,00 17. Bleskosvod: s S 100,00 18. Vnitřní vodovod: s S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: s S 100,00 20. Vnitřní plynovod: s S 100,00 21. Ohřev vody: s S 100,00 22. Vybavení kuchyní: s S 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: s S 70,00 n N 30,00 24. Výtahy: s S 100,00 25. Ostatní: s S 30,00 c C 70,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 27. Střešní okna A 100,00 28. Vnitřní schodiště A 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: N 0,70 100,00 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 11. Dveře: N 3,20 100,00 1,54 4,93 13. Okna: C 5,40 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 Část
12 15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 70,00 1,00 2,66 N 3,80 30,00 1,54 1,76 24. Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30 25. Ostatní: S 5,60 30,00 1,00 1,68 C 5,60 70,00 0,00 0,00 27. Střešní okna A 5,50 100,00 1,00 5,50 28. Vnitřní schodiště A 3,00 100,00 1,00 3,00 Součet upravených objemových podílů: 101,91 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0191 Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = původní objemový podíl, K = Koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz. 1. Základy včetně zemních prací: 6,00 100,00 1,00 6,00 5,89 100,00 5,8900 2. Svislé konstrukce: 18,80 100,00 1,00 18,80 18,45 100,00 18,4500 3. Stropy: 8,20 100,00 1,00 8,20 8,05 100,00 8,0500 4. Krov, střecha: 5,30 100,00 1,00 5,30 5,20 100,00 5,2000 5. Krytiny střech: 2,40 100,00 1,00 2,40 2,36 100,00 2,3600 6. Klempířské konstrukce: 0,70 100,00 1,54 1,08 1,06 100,00 1,0600 7. Úprava vnitřních povrchů: 6,90 100,00 1,00 6,90 6,77 100,00 6,7700 8. Úprava vnějších povrchů: 3,10 100,00 1,00 3,10 3,04 100,00 3,0400 9. Vnitřní obklady keramické: 2,10 100,00 1,00 2,10 2,06 100,00 2,0600 10. Schody: 3,00 100,00 1,00 3,00 2,94 100,00 2,9400 11. Dveře: 3,20 100,00 1,54 4,93 4,84 35,00 1,6940 12. Vrata: 0,00 100,00 1,00 0,00 0,00 100,00 0,0000 13. Okna: 5,40 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 14. Povrchy podlah: 3,10 100,00 1,00 3,10 3,04 100,00 3,0400 15. Vytápění: 4,70 100,00 1,00 4,70 4,61 100,00 4,6100 16. Elektroinstalace: 5,20 100,00 1,00 5,20 5,10 85,00 4,3350 17. Bleskosvod: 0,40 100,00 1,00 0,40 0,39 100,00 0,3900 18. Vnitřní vodovod: 3,30 100,00 1,00 3,30 3,24 100,00 3,2400 19. Vnitřní kanalizace: 3,20 100,00 1,00 3,20 3,14 100,00 3,1400 20. Vnitřní plynovod: 0,40 100,00 1,00 0,40 0,39 100,00 0,3900 21. Ohřev vody: 2,10 100,00 1,00 2,10 2,06 100,00 2,0600 22. Vybavení kuchyní: 1,80 100,00 1,00 1,80 1,77 0,00 0,0000 23. Vnitřní hygienické vybavení: 3,80 100,00 1,16 4,41 4,33 100,00 4,3300 24. Výtahy: 1,30 100,00 1,00 1,30 1,28 100,00 1,2800 25. Ostatní: 5,60 100,00 0,30 1,68 1,65 100,00 1,6500 26. Instalační prefabrikovaná jádra: 0,00 100,00 1,00 0,00 0,00 100,00 0,0000 27. Střešní okna 5,50 100,00 1,00 5,50 5,40 100,00 5,4000 28. Vnitřní schodiště 3,00 100,00 1,00 3,00 2,94 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 101,90 Rozestavěnost: 91,3790 Dok.
13 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (PDK = procento dokončené konstrukce, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení PDK Část UP PP Stáří Živ. Opotř.č ásti Opotř. z celku 1. Základy včetně zemních prací: S 5,89 100,0 5,89 6,53 100 200 50,00 3,2650 2. Svislé konstrukce: S 18,45 100,0 18,45 20,45 100 160 62,50 12,7813 3. Stropy: S 8,05 100,0 8,05 8,93 100 160 62,50 5,5813 4. Krov, střecha: S 5,20 100,0 5,20 5,77 100 150 66,67 3,8469 5. Krytiny střech: S 2,36 100,0 2,36 2,62 4 50 8,00 0,2096 6. Klempířské konstrukce: N 1,06 100,0 1,06 1,17 4 30 13,33 0,1560 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,77 100,0 6,77 7,50 4 50 8,00 0,6000 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,04 100,0 3,04 3,37 60,00 2,0220 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,06 100,0 2,06 2,28 4 35 11,43 0,2606 10. Schody: S 2,94 100,0 2,94 3,26 100 160 62,50 2,0375 11. Dveře: N 1,69 100,0 1,69 1,87 4 60 6,67 0,1247 12. Vrata: X 0,00 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 13. Okna: C 0,00 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 14. Povrchy podlah: S 3,04 100,0 3,04 3,37 4 25 16,00 0,5392 15. Vytápění: S 4,61 100,0 4,61 5,11 4 30 13,33 0,6812 16. Elektroinstalace: S 4,34 100,0 4,34 4,81 50,00 2,4050 17. Bleskosvod: S 0,39 100,0 0,39 0,43 20,00 0,0860 18. Vnitřní vodovod: S 3,24 100,0 3,24 3,59 4 40 10,00 0,3590 19. Vnitřní kanalizace: S 3,14 100,0 3,14 3,48 4 50 8,00 0,2784 20. Vnitřní plynovod: S 0,39 100,0 0,39 0,43 4 40 10,00 0,0430 21. Ohřev vody: S 2,06 100,0 2,06 2,28 4 30 13,33 0,3039 22. Vybavení kuchyní: S 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 4,33 70,0 3,03 3,36 4 40 10,00 0,3360 N 4,33 30,0 1,30 1,44 4 40 10,00 0,1440 24. Výtahy: S 1,28 100,0 1,28 1,42 4 40 10,00 0,1420 25. Ostatní: S 1,65 30,0 0,50 0,55 10,00 0,0550 C 1,65 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 27. Střešní okna A 5,40 100,0 5,40 5,98 4 50 8,00 0,4784 28. Vnitřní schodiště A 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených obj. podílů: 90,23 Opotřebení: 36,7360 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 9 630,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0191 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2300 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1540 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4140 Základní cena upravená = 58 938,18 Kč/m 2 Plná cena: 45,86 m 2 * 58 938,18 Kč/m 2 = 2 702 904,93 Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,913790 Nedokončená stavba = 2 469 887,50 Kč
14 Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 36,7360 % Úprava ceny za opotřebení - 907 337,87 Kč Byt č.678/23 - zjištěná cena bez podílu na pozemku = 1 562 549,63 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 6 026 800,- Kč Spoluvlastnický podíl: 493 / 14 507 Hodnota spoluvlast. podílu: 6 026 800,- Kč * 493 / 14 507 = + 204 812,33 Kč Byt č.678/23 - zjištěná cena včetně podílu na pozemku = 1 767 361,96 Kč Byt č.678/23 - cena po zaokrouhlení = 1 767 360,- Kč Administrativní cena - rekapitulace cen a) Byt č.678/23 = 1 767 360,- Kč Administrativní cena činí celkem 1 767 360,- Kč Rekapitulace SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉHO PŘEDMĚTU (byt č.678/23 osobní vlastnictví) stav k datu šetření váha analytického přístupu Porovnávací hodnota 2 321 070,- Kč váha 4 Administrativní cena 1 767 360,- Kč váha 1 OBVYKLÁ CENA 2 200 000,- Kč slovy: dva-miliony-dvě-stětisíc-korun-českých Seznam příloh: 1. Výčet porovnávaných nemovitostí - 4 strany. 2. Výpis z KÚ pro hl.m.prahu, KP Praha, LV 7235-2 strany. 3. Snímek katastrální mapy, k.ú.holešovcie - 1 strana. 4. Fotodokumentace - 1 strana. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze 2 ze dne 1.4.1996 pod č.j. Spr. 1607/94 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2626-252/2011 znaleckého deníku. V Praze dne 22.11.2011 Ing. Jaroslav Látal Budečská 824/30 120 00 Praha 2