ZNALECKÝ POSUDEK č. 6298-150/2011 o ceně obvyklé bytové jednotky č.2618/8, situované v budově č.p.2618, postavené na pozemku parc.č.2315/106, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p.2618 a včetně spoluvlastnického podílu pozemcích parc.č.2315/93, 2315/95, 2315/106, 2315/108, 2315/109, 2315/110, 2315/111, 2315/112, 2315/113, 2315/115, 2315/116, v kat.území Stodůlky, obec hl.město Praha. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská 1010 140 00 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou. Znalecký posudek podle stavu ke dni 19.6.2011 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 26.6.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky č.2618/8, situované v budově č.p.2618, postavené na pozemku parc.č.2315/106, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p.2618 a včetně spoluvlastnického podílu pozemcích parc.č.2315/93, 2315/95, 2315/106, 2315/108, 2315/109, 2315/110, 2315/111, 2315/112, 2315/113, 2315/115, 2315/116, v kat.území Stodůlky, obec hl.město Praha. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: byt č.2618/8 Adresa nemovitosti: Raichlova 2618 150 00 Praha 13 Stodůlky Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 13 Obec: Praha Katastrální území: Stodůlky Počet obyvatel: 1 249 026 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.6.2011 za přítomnosti zástupce povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Ex. úřadu Praha 4 ze dne 5.5.2011 č.j.046ex149/10-55 ve věci ustanovení znalce - výpis z KN KÚ pro hl.město Prahu LV č.19397 kat.území Stodůlky - prohlášení vlastníků o vymezení jednotek v budově č.j.v59832/07-101 - cenová mapa stavebních pozemků hl.města Prahy - výsledky místního šetření - informace poskytnuté zadavatelem ocenění 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : Nikitinová Anna, Raichlova 2618/6, Praha 13-Stodůlky ( LV č.13940 viz příloha znal.posudku) 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-bytu č.2618/8. Tento je situovaný v zastavěné části městské části Praha 5-Stodůlky, v ulici Raichlova, v budově č.p.2618. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě.
- 3 - Zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.leica. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o samostatně stojící objekt o 6 nadzemních podlažích a 1.PP, osazený plochou střechou. Střešní krytina je tvořena svařovanými pásy z PVC, instalován bleskosvod. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, včetně vytápění prostřednictví výměníkové stanice a ohřevu TUV. Přístup a příjezd po zpevněné komunikaci. Jedná se o objekt tvořený monolitickou železobetonovou konstrukcí s dozdívkami obvodového pláště z páleného materiálu. Obvodový plášť je zateplen termoizolační fasádou. Okna jsou osazena s plastovými rámy a izolačním dvojsklem, instalovány výtahy. V podzemním podlaží objektu jsou umístěna garážová stání a sklepní koje. Stáří budovy je cca 4 roky, stavebně-technický stav je dobrý. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č.2618/8 b) Pozemky b 1 ) Pozemky
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota - výpočtová 1) Byt č.2618/8-25 Jedná se o byt situovaný v 1.NP bytového domu v dispozičním členění 2+kk s příslušenstvím ( koupelna, WC, předsíň, komora, terasa). Vytápění ústřední radiátorové s centrálním ohřevem, včetně TUV. Rozvod teplé a studené vody proveden do koupelny a ke kuchyňské lince. V kuchyni je instalována běžná kuchyňská linka, odsavač par, elektrický sporák. V koupelna je osazena vana a keramické umývadlo, proveden obklad stěn keramickým obkladem do výše 2,0 m, na podlaze je položena keramická dlažba. Podlahy jsou betonové, nášlapné vrstvy keramické dlažby nebo textilní koberce. Dveře jsou osazeny náplňové dýhované, plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Okna jsou osazena s plastovými rámy a izolačním dvojsklem. Stavebně-technický stav bytu je velmi dobrý, byt je s pravidelnou údržbou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 4 roky Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 40 264,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: předsíň: = 9,80 m 2 koupelna: = 5,20 m 2 obývací pokoj + kk: = 22,50 m 2 pokoj: = 15,60 m 2 komora: = 2,00 m 2 WC: = 1,40 m 2 Podlahová plocha bytu: = 56,50 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: terasa: = 19,10 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 19,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 56,50 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 19,10 m 2 * 0,17 = 3,25 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 59,75 m 2
- 5 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo I -0,01 bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Nadstandardní IV 0,04 vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,25 Koeficient pro stáří 4 roky: 1,00 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 1,00 = 1,400 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,400 * 1,000 * 0,900 = 1,260 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 40 264,- Kč/m 2 * 1,260 = 50 732,64 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 50 732,64 Kč/m 2 * 59,75 m 2 = 3 031 275,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 3 031 275,24 Kč
- 6 - Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 13 400 520,- Kč Spoluvlastnický podíl: 565 / 48 561 Hodnota spoluvlast. podílu: 13 400 520,- Kč * 565 / 48 561 = + 155 913,05 Kč Byt č.2618/8 - zjištěná cena = 3 187 188,29 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky - 27-32 Jedná se jednak o pozemek zastavěný bytovým domem č.p.2618 a další související pozemky. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě, přístup a příjezd je po zpevněné komunikaci. Oceněno v cenové mapě stavebních pozemků hl.města Prahy. Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] orná půda 2315/93 453,00 6 020,00 2 727 060,- orná půda 2315/95 253,00 6 020,00 1 523 060,- zastavěná plocha a nádvoří 2315/106 1 169,00 6 020,00 7 037 380,- orná půda 2315/108 92,00 6 020,00 553 840,- orná půda 2315/109 36,00 6 020,00 216 720,- orná půda 2315/110 75,00 6 020,00 451 500,- orná půda 2315/111 31,00 6 020,00 186 620,- orná půda 2315/112 37,00 6 020,00 222 740,- orná půda 2315/113 48,00 6 020,00 288 960,- orná půda 2315/115 1,00 6 020,00 6 020,- orná půda 2315/116 31,00 6 020,00 186 620,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem 13 400 520,- Pozemky - zjištěná cena = 13 400 520,- Kč
- 7 - Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Byt č.2618/8 = 3 187 188,29 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 3 187 188,29 Kč 3 187 190,- Kč slovy: Třimilionyjednostoosmdesátsedmtisícjednostodevadesát Kč b) Výnosová hodnota V tomto ocenění nebude tato metoda použita. c) Metoda porovnání tržních hodnot Zpracovatel provedl podrobnou analýzu příslušného segmentu trhu zaměřenou na již realizované prodeje nemovitostí srovnatelných užitných parametrů a současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech v dané lokalitě prostřednictvím realitních kanceláří a sítě internetu. Údaje o již realizovaných prodejích a prodejních cenách těchto nemovitostí za poslední sledované období však nebyly v této konkrétní lokalitě zjištěny v dostatečném počtu, proto nebylo možné objektivně přímo stanovit porovnávací hodnotu předmětného majetku, byly však zjištěny nabídkové ceny obdobných bytů a to v dostatečném počtu. Získané poznatky a údaje z vlastní databáze zpracovatele však byly využity při stanovení korekčního koeficientu (Kr) a stanovení výsledné obvyklé ceny nemovitosti. Při posuzování tržní ceny je v daném případě nezbytné zohlednit charakter nemovitosti ( jednotky), její umístění, docházkové vzdálenosti, kvalitu přístupových komunikací, zainvestování inženýrskými sítěmi, účel užití pozemků a stavebně-technický stav. Nabídkové ceny obdobných bytových jednotek v této lokalitě se pohybují nejčastěji v rozmezí 45000 až 55000,- Kč/m2 dle technického stavu bytových jednotek, polohy bytového domu a charakteru bytového domu a jeho tech.stavu. Výsledné realizační ceny však budou nižší v řadě případů o cca 10-15 %. Pozitivní a negativní aspekty umístění objektu je z hlediska přístupnosti v obci ( čtvrti) je výhodné, objekt je postaven v docházkové vzdálenosti k MHD ( autobus, tramvaj, metro B). Jednotku je možné využívat výhradně jako bytový prostor, tj. k bydlení ( dle kolaudačního rozhodnutí). Pokud se týká vlastního stavebně-technického stavu, byl podrobně popsán v předchozí části tohoto ocenění. Objekt a byt nevykazují statické poruchy nosných konstrukcí. Poznatky získané z této analýzy byly využity při stanovení obvyklé ceny.
- 8 - C. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti a) Návrh obvyklé ceny Ocenění tedy bude provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých dalších zákonů ( zákon o oceňování majetku ) : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanový jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Hodnota nemovitosti stanovená v předchozí části znaleckého posudku za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.3/2008 Sb., tj. metodou výpočtovou porovnávací ( tato metoda byla zvolena jako dostatečně objektivní, neboť vychází z již realizovaných cen bytů, jejichž sběr provádějí příslušné Finanční úřady) bude upravena korekčním koeficientem, který věrně odráží situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě, jeho stavebně-technický stav, polohu a stav objektu. Korekční koeficient znalec stanovil ve výši kr = 0,95. Výpočet : NC cena zjištěná výpočtovou porovnávací metodou Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena OC = Nc * kr = 3 187 190,- Kč * 0,95 = 3 027 830,- Kč OC ( zaokrouhleno ) = 3 000 000,- Kč Kontrolní výpočet pro byt č.2618/8 : 3 000 000 : 59,75 m2 = 50.209,- Kč/m2 Uvedená hodnota osciluje okolo průměrné ceny 50000,- Kč za 1m2 podlahové plochy porovnávaných bytových jednotek. Eventuální práva a závady spojené s oceňovanou nemovitostí jsou uvedeny ve výpisu z KN č.lv 13940. Jedná se o vedení energetických sítí, jejich provozování a údržby. Věcná břemena jsou vztaženy k jednotlivým pozemkům. Znalec ocenil tyto závady na 10 000,- Kč.
- 9 - b) Závěr Obvyklá cena bytové jednotky č.2618/8 situované v budově č.p.2618 postavené na pozemku parc.č.2315/106, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p.2618 a včetně spoluvlastnického podílu na souvisejících pozemcích, v kat.území Stodůlky, obec hl.město Praha činí ke dni ocenění : slovy: třimilony Kč 3 000 000,- Kč Obvyklá cena závady věcných břemen vztahujících se k bytové jednotce 2618/8 a k souvisejícím pozemkům činí ke dni ocenění : 10 000,- Kč.. Otisk razítka V Říčanech, 26.6.2011 Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
- 10 - D. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6298-150/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 108/2011.