ZNALECKÝ POSUDEK č.6391/41 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Novostavba ve výstavbě Číslo popisné: rozestavěná stavba Na pozemku parc. č.: st.1071 Pozemky parc. č.: st.1071, 196 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Roman Havel, Sázavka 19, 58244 Sázavka, 1 / 1 Vlastník pozemku: Roman Havel, Sázavka 19, 58244 Sázavka, 1 / 1 Katastrální území: Sázavka LV č.: 555 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Sázavka Část obce: Sázavka Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 tel.: 800 900 490 11.2.2014 / 11.2.2014 2 300 000 Kč V současném čase není dům dokončený, je však možný ihned užívat pro trvalé bydlení. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové 2 400 000 Kč O bydlení v rodinných domech je zájem. úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 19.2.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 22 stran textu včetně 15 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Sázavka Katastrální území: Sázavka Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy 1 4+1 zastavěná plocha 1NP: 158 m 2 obestavěný prostor: 918 m 3 podlahová plocha - obytná část 133 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 5 000 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 2 stáří původní / další životnost: 4 96 opotřebení celkové: 4 % technický stav stavby: Novostavba (do 5 let stáří) vytápění: Ústřední / etážové - elektřina typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 96 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Oceňované pozemky jsou svažité k jihozápadu. Jsou napojené na vodu z veřejného řadu, kanalizaci do vlastní ČOV, elektro. Plyn je přiveden do pilíře HUP. Přístup k rodinnému domu je bezproblémový po zpevněné místní komunikaci pozemek č. 1255 ve vlastnictví Obce Sázavka. Na oceňovaných pozemcíh se dále nachází ČOV, přípojka kanalizace, opěrná zeď z betonových tvarovek jihozápadně a části SZ a JV, část oplocení na opěrné zdi JZ, plynová schránka v opěrné zdi, skleník a 4 ovocné porosty. Část ČOV je zřejmě na pozemku č. 1255 ve vlastnictví Obce Sázavka. Jednotková cena pozemků v místě byla stanovena průzkumem trhu s podobnými pozemky v Sázavce a svými vlastními zkušenostmi jednotkových cen v podobných lokalitách jako je Sázavka. V tomto případě je stanovena jednotková cena pozemku ve výši 200,00 Kč/m 2. Pozemek č. 196 - zahrada u rozestavěného rodinného domu je velké výměry a není přístupný z obecní komunikace. Z jedné strany je vysoká ohradní zeď a z druhé strany sousedí se zahradou jiného vlastníka. Proto uvažuji pozemky (st. 1071 a část č. 196) za jednotkovou cenu ve výši 200,00 Kč/m2 a část pozemku č. 196 o výměře 1.674,00 m 2 za jednotkovou cenu jen ve výši 20,00 Kč/m 2. výměra pozemků celkem: 2 437 m 2 2 437 m 2 jednotková cena 76 Kč/m 2 76 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika - 2 -
rating rizika: bez vlivu na OC bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné Obec Počet obyvatel: 330 Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci a k.ú. Sázava. Obec leží na odbočce ze silnice č. 347 směr Habry Světlá nad Sázavou. V Sázavce je obchod, pohostinství, OÚ, zastávka autobusů a vlaků. Školy, úřady, obchody, zdravotnictví, služby se nacházejí v městě Světlá nad Sázavou (cca 11 km). Možnost zaměstnání je v Havlíčkově Brodě (cca 22 km), v Čáslavi (cca 20 km), v Kolíně (cca 48 km). Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s., k nařízení exekuce, k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitosti a zástavnímu právu exekutorskému při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o zděný podsklepený jednopodlažní rodinný dům vystavěný ve svahu zahrady. 1.PP je přístupné z místní komunikace a 1.NP je přístupné ze zahrady. Nízký příhradový vazník je pokrytý betonovou krytinou BRAMAC. Strop v 1.PP je železobetonový panelový a v 1.NP je zateplený sádrokarton. Klempířské konstrukce jsou měděné, okna plastová, dveře hladké plné a prosklené. Na podlahách je keramická dlažba, laminátové plovoucí krytiny a v garáži je cementový potěr. Vytápění domu je ÚT s elektrokotlem a v pokoji je krb. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku v 1.NP a v 1.PP je technické zázemí rodinného domu. V prádelně v 1.PP je sprchový kout, v technické místnosti je elektrokotel a el. bojler. V kuchyni v 1.NP je el. varná deska, el. vestavěná trouba, trouba mikrovlnná a odsavač par. V koupelně je akrylátová vana, umyvadlo, sprchový kout a topný žebřík. V současné době je dům užívaný pro víkendové bydlení, není dokončený a není zkolaudovaný. Zbývá dokončit: podbití říms, klempířské konstrukce, instalovat vrata do garáže, provést podlahy venkovních teras, provést fasádní omítky a dokončit venkovní úpravy. Dále bude zřejmě nutné nové ukotvení opěrné zdi u domu, která se vychyluje. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné - Porotherm 3. Stropy 1.PP železobetonové 4. Střecha dřevěný nízký příhradový panelové, 1.NP zatepelný sádrokarton 5. Krytina betonová BRAMAC 6. Klempířské konstrukce měděný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky zateplené vápenocementové hladké 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře dřevěné hladké plné, prosklené 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných místností laminátová plovoucí, keramická dlažba 15. Podlahy ostatních cementový potěr, keramická 16. Vytápění ÚT s elektrokotlem, krb místností dažba 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studené a teplé 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace z kuchyně, koupelny a WC a prádelny 23. Vybavení kuchyně el. varná deska, el. vestavěná 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, sprchový trouba, odsavač par, myčka nádobí kout 25. Záchod WC závěsné 26. Ostatní topný žebřík - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 106,03 m 2 21,70 m 2 garáž 35,30 m 2 0,00 0,00 m 2 chodba 11,50 m 2 0,50 5,75 m 2 prádelna 10,60 m 2 0,50 5,30 m 2 pracovna 10,70 m 2 0,50 5,35 m 2 chodba 5,40 m 2 0,50 2,70 m 2 technická místnost 5,20 m 2 0,50 2,60 m 2 1.NP 157,71 m 2 111,30 m 2 chodba 13,45 m 2 1,00 13,45 m 2 koupelna 1,40 m 2 1,00 1,40 m 2 pokoj 28,10 m 2 1,00 28,10 m 2 kuchyň 10,80 m 2 1,00 10,80 m 2 pokoj 13,60 m 2 1,00 13,60 m 2 pokoj 12,00 m 2 1,00 12,00 m 2 koupelna 7,00 m 2 1,00 7,00 m 2 pokoj 12,20 m 2 1,00 12,20 m 2 terasa 10,00 m 2 0,50 5,00 m 2 terasa 5,10 m 2 0,50 2,55 m 2 terasa 8,20 m 2 0,50 4,10 m 2 spíž 1,10 m 2 1,00 1,10 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Stávající stav Věcná hodnota Hlavní stavby: 4 401 148 Kč Hlavní stavby: 4 225 103 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 186 080 Kč Věcná hodnota celkem: 4 411 180 Kč Budoucí stav Hlavní stavby: 4 592 183 Kč Hlavní stavby: 4 408 496 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 186 080 Kč Věcná hodnota celkem: 4 594 580 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Okrouhlice 140,00 698 2 300 000 16 429 1,08 17 769 Rodinný dům 5+1 v Okrouhlici na Vysočině. Jedná se o novostavbu. Dispozice domu: přízemí - zádveří, chodba se schodištěm, WC, koupelna, šatna, pokoj, obývací pokoj, kuchyň, spíž, podkroví - chodba, koupelna s WC, šatna, ložnice, dva pokoje, lodžie. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,95 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 0,99 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - horší 1,15 K6 Vliv pozemku - podobná výměra pozemků 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -
Nová Ves u Světlé 149,00 1 230 3 990 000 26 779 0,70 18 622 Rodinný dům, novostavba, Nová ves u Světlé. Dům je postaven z Ytongu. Vytápění domu je plynovým kotlem a krbovými kamny, které jsou umístěny v obývacím pokoji. V celém domě je plovoucí podlaha. V koupelně a WC je dlažba. Součástí domu je projektová dokumentace spolu s projektem na výstavbu garáže. Dům prošel kolaudací v roce 2012. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 0,90 K3 Poloha - horší 1,01 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - podobný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší výměra 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Skuhrov 80,00 1 031 2 500 000 31 250 0,58 18 180 Dům má zastavěnou plochu 72m2. V přízemí domu je obývací kuchyně s vchodem na terasu provedenou v sibiřském modřínu. Pokoj,šatna,sprchový kout, WC, v patře jsou dva pokoje, technická místnost s plynovým kotlem,samostatná koupelna s vanou a samostatné WC. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci s obecní ČOV. K1 Zdroj ceny - www.cuzk.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,01 K3 Poloha - lepší 0,80 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - podobný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší výměra 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 25,01 % Variační koeficient po úpravách: 1,91 % Průměrná cena 18 190 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 133 m 2 Porovnávací hodnota 2 419 270 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené a nemovitosti s menší počtem užitných ploch mají vyšší jednotkovou cenu. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 1071 171 m 2 200 Kč/m 2 zahrada: 196 592 m 2 200 Kč/m 2 zahrada: 196 1 674 m 2 20 Kč/m 2 Celkem: 2 437 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 2 400 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 150 000Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 0,00 % 0Kč Obvyklá cena pozemků: 186 080Kč Upravená obvyklá cena: 2 063 920Kč Započitatelná plocha: 133m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 15 518Kč/m 2-5 -
Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 555 ze dne 15.1.2014. 6 Snímek katastrální mapy www.cuzk.cz. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka ze dne 24.1.2014 vydaná pod č.j.: 042/2014-A - provedení odhadu předmětu 0 nedobrovolné dražby Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jednotková cena skutečné podlahové plochy v budoucím stavu včetně pozemků: 2.400.000,00 Kč : 190,30 m 2 = 12.612,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 12.600,00 Kč/m 2 Současný stav: Hodnotím nemovitost tak, že z uvedené budoucí ceny odpočítávám hodnotu pozemků(186 080,- Kč) a zůstává mi hodnota staveb 2 213 920,- Kč. Tuto hodnotu krátím procentem současné rozestavěnosti. V současném stavu je rodinný dům rozestavěný. Obvyklou cenu stanovuji v návaznosti na procento rozestavěnosti 96% Stavba: Pozemky: Celkem: zaokrouhleno: 2.213.920,00 Kč x 0,96 = 2.125.363,00 Kč 186.080,00 Kč 2.311.443,00 Kč 2.300.000,00 Kč Kladné vlivy: - obec Sázavka je vhodné sídlo pro rodinné bydlení - oceňovaný dům obsahuje jednu bytovou jednotku - jedná se o novostavbu rodinného domu - dobrá dostupnost do okolních měst - zasíťované pozemky, kanalizace do vlastní ČOV Záporné vlivy: - pozemek okolo domu - zahrada - je přístupný jen pro pěší průchodem přes dům. - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 11.2.2014 Posudek o ceně byl vypracován 19.2.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6391/41znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Snímek katastrální mapy - 14 -
Fotodokumentace Celková situace Západní pohled ČOV u opěrné zdi Severozápadní pohled Severovýchodní pohled Severní pohled - 15 -
Zahrada za domem Svažitý pozemek za domem Pracovna - 1.PP Technická místnost - 1.PP Prádelna - 1.PP WC - 1.NP - 16 -
Pokoj - 1.NP Koupelna - 1.NP Pokoj - 1.NP Pokoj - 1.NP Kuchyň - 1.NP Pokoj - 1.NP - 17 -
Mapa oblasti - 18 -
Mapa obce - 19 -
Srovnatelné nemovitosti - 20 -
- 21 -
- 22 -