Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 67 / 2016 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu insolvenční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 87, LV č. 24 součást pozemku parc.č. St. 168 pozemek parc.č. St. 168, LV č. 24, podíl 1/1 (207 m2, zastavěná plocha a nádvoří) včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Sedlice Počet obyvatel 1269 Kat. území Sedlice u Blatné Ulice Husova č.p. 87 Část obce dle LV Sedlice Objednatel odhadu AS ZIZLAVSKY v.o.s. Široká č.p. 5 11000 Praha ČESKÁ REPUBLIKA Tel. E-mail IČ 28490738 Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Makovec Miroslav - Sedlice, Husova 87 Zpracováno pro insolvenční správce Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 15.8.2016 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 8.8.2016 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 8.8.2016 Počet stran textu 7 Počet stran příloh 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 69.32 m 2 8 700 Kč/m 2 603 100 Kč Obvyklá cena - současný stav Podmínky platnosti ceny Podmínkou platnosti ceny je výmaz všech položek oddíl C) na LV č. 24 z katastru nemovitostí. 600 000 Kč Šestset tisíc Kč Vyhodnocení rizik REET ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací - 1 -
ANO ANO ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní ANO ANO Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu změna výměr obnovou operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Makovec Miroslav Zahájení exekuce - Makovec Miroslav Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných - 2 -
prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení nabývací titul nebyl předložen Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení nabývací titul nebyl předložen Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 24, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice 13.7.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Sedlice u Blatné, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 11.8.2016. místní šetření - zaměření nemovitosti+fotodokumentace, vyhotovil odhadce 8.8.2016. Datum předání kompletních podkladů 11.8.2016 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 24, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice 13.7.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Sedlice u Blatné, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 11.8.2016. místní šetření - zaměření nemovitosti+fotodokumentace, vyhotovil odhadce 8.8.2016. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Sedlice leží na jihovýchodním svahu brdského výběžku, oddělujícího blatenskou kotlinu od horažďovické pánve. Protíná ji silnice Plzeň - České Budějovice. Krásná krajina, bohaté rekreační a turistické možnosti, zajímavá historie a kulturní pamětihodnosti. Obec sedlice je zámá výrobou unikátní tzv. Sedlické krajky, jejíž tradice je zachována dodnes. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Oceňovaná nemovitost se nachází v severní okrajové části obce. Obec má dobrou občanskou vybavenost a je i dobře dopravně dostupná (ČD, ČSAD) Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 70 Km Informace o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící RD, původního stáří cca 80 let. Obvodové zdivo je cihelné, střecha je sedlová s dřevěným krovem (bez vybudovaného podkroví), střešní krytinu tvoří pálená taška - bobrovka. Okna jsou původní dřevěná špaletová. Na podlahách obytných místností je PVC a parkety. Interiér místností je vyštukovaný. Vytápění je ÚT s plynovým kotlem v kombinaci s kotlem na TP a vnitřním krbem. Teplá užitková voda je zajištěna el. bojlerem. Plynový kotel byl instalován před 15 lety. RD je v původním stavu bez rekonstrukcí. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1939/5 ost. komunikace ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 94 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano - 3 -
Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] přístřešek - průjezd do dvora jedná se o zastřešený prostor mezi sousedním domem sloužící jako garáž a částečně techn. zázemí 30.0 50 Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 80 Opotřebení odhadem 60 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Popis prvků dlouhodobé životnosti Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Instalace plynový kotel 2001 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 367 m 3 Cena 4 500 Kč/m 3 Cena celkem 1 652 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 207 m 2 Cena pozemků 300 Kč/m 2 Cena celkem 62 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní chybí svislé konstrukce zděné práce vodorovné dřevěné konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech pálená tašková jednoduchá klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka vápenná hladká povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody chybí dveře a vrata dřevěné okna dvojitá dřevěná špaletová povrch podlah pvc+parkety vytápění ústřední s plynovým kotlem+kotel na TP + krb. kamna elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) chybí Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo sporák elektrický, kuchyňská linka, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) - 4 -
PENB k dispozici PENB zákonná povinnost Ne Ano 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 5.20 m 2 1.0 5.20 m 2 koupelna 4.43 m 2 1.0 4.43 m 2 WC 1.60 m 2 1.0 1.60 m 2 obývací pokoj 22.61 m 2 1.0 22.61 m 2 kuchyně 15.44 m 2 1.0 15.44 m 2 pokoj 20.04 m 2 1.0 20.04 m 2 průjezd budovou - garážové stání 30.00 m 2 0.0 0.00 m 2 Součet ploch za podlaží 99.32 m 2 69.32 m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 9.8.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 188.0 m 2 Podlahová plocha 200.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 418.0 m 2 Cena za nemovitost 1 490 000 Kč 7 500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 341 000 Kč 6 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej RD 2+1 s dvorkem a pergolou u rybníka v Sedlici u Blatné. K domu náleží stodola a kolna. Objekt napojen na plyn, veřejný vodovod a kanalizaci. Vhodné pro rekreaci i k trvalému bydlení. Veškerá občanská vybavenost v obci. Jedná se o stejnou lokalitu obdobný technický stav, větší podlahovou plochu a větší pozemek. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 2.8.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 239.0 m 2 Podlahová plocha 274.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 239.0 m 2 Cena za nemovitost 1 670 000 Kč 6 100 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 503 000 Kč 5 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD o dispozici 3+1 po rekonstrukci v Sedlici nedaleko Blatné. Dům je napojen na obecní vodovod, kanalizaci a plyn. Nová elektroinstalace a voda. K domu náleží garáž, sklep, dílna, kůlna, letní kuchyně s udírnou, vše v uzavřeném dvoře. Dům se nabízí včetně vybavení. Objekt lze využít k trvalému bydlení i k rekreaci. V dosahu veškeré služby - školka, škola, lékař. Jedná se o stejnou lokalitu, větší podlahovou plochu, o něco větší pozemek a obdobný technický stav. - 5 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 4.8.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha 100.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1806.0 m 2 Cena za nemovitost 989 000 Kč 9 900 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 890 000 Kč 8 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD v obci Lom o dispozici 3+1 na rozlehlém pozemku o velikosti 1806 m2. Do domu zavedena elektřina, voda z vlastní studny. Odpad je řešen jímkou. Vytápení domu je zajištěno ústředním topením a kotlem na tuhá paliva. Jedná se o horší lokalitu, obdobný technický stav, o něco větší podlahovou plochu a větší pozemek. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 5 500-8 900 Kč/m 2 890 000-1 503 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 8 700 Kč/m 2 Obvyklou cenu současnou nemovitosti Husova č.p. 87, součástí pozemku p.č.st. 168, vše zapsané na LV č. 24 pro katastrální území Sedlice u Blatné a obec Sedlice, odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané či obdobné lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na 8.700 Kč/m2 užitné plochy. Tj. 600 tis. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov podpis - 6 -
Znalecká doložka Znalecký posudek byl podán ZNALECKÝM ÚSTAVEM ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. zapsaným v I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ze dne 26.4.2016 č.j. MSP-12/2016-OOJ-SZN/7 pro obor ekonomika, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 67/2016 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů ústav účtuje dle účetního dokladu: faktura č. 2016045. Znalecký posudek připravoval : Ing. Miroslav Lukeš, Hřbitovní 603, 38101 Český Krumlov Před orgánem veřejné moci může osobně strvdit správnost posudku podaného ústavem a podat žádaná vysvětlení: Ing. Miroslav Lukeš. V Českém Krumlově dne 15.8.2016. Ing. Miroslav Lukeš jednatel znaleckého ústavu - 7 -
Fotodokumentace pohled na RD Průjezd pohled na okno/fasádu pochozí střecha průjezdu průjezd obývací pokoj - 8 -
Fotodokumentace pokoj plyn. kotel obýv. pokoj krbová kamna koupelna wc - 9 -
Fotodokumentace kuchyně jídelna pokoj - 10 -
Fotodokumentace - mapy obec Sedlice umístění nemovitosti Husova č.p. 87 v obci - 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -