- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1786-372/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci pozemku parc.č. St. 230/2 jehož součástí je rodinný dům č.p. 35 a pozemku parc.č. 183/6 a příslušenství, katastrální území a obec Horní Štěpánov, okres Prostějov (LV č. 197) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143EX00245-12 Podle stavu ke dni 21.7. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 21.7. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 35 Adresa nemovité věci: Horní Štěpánov č.p.35, 798 47 Horní Štěpánov Okres: Prostějov Obec: Horní Štěpánov Katastrální území: Horní Štěpánov 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 18.7. 2014 za účasti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 197 pro k.ú. Horní Štěpánov ze dne 2.6. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00245/12-176 o ustanovení znalce ze dne 30.6.2014. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 197 zapsána: Tošenovjanová Dana, Nad Lučinou 12/6, Bartovice, 71700 Ostrava Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Horní Štěpánov, v okrese Prostějov, kraj Olomoucký. Rodinný dům je situován v centru obce, cca 150 m od Obecního úřadu. V obci Horní Štěpánov je rozšířená občanská vybavenost (Obecní úřad, ZŠ, Pošta, Zdravotní středisko, restaurace, obchod). Další občanská vybavenost je pak v Prostějově. Vzdálenost do Prostějova cca 25 km. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. St. 230/2 jehož součástí je rodinný dům č.p. 35, pozemkem parc.č. 183/6 a příslušenství. Pozemek p.č. 183/6 není v jednotném funkčním celku s pozemkem st. 230/2 a domem č.p. 35. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy oplocení (pouze ocelové sloupky do betonových patek, nadezdívka), přípojky inženýrských sítí (voda,elektřina, kanalizace), zpevněné plochy (betonové, zámkové dlažby) b) trvalé porosty na pozemcích se nachází zanedbané trvalé porosty různého druhu a stáří (okrasné i ovocné) bez dopadu do ceny obvyklé c) vedlejší stavby na pozemku p.č. st. 230/2 se dále nachází vedlejší stavba hospodářská budova. Jedná se o polovinu bývalé stodoly, nyní užívané ke skladování a jako garáž. Základy kamenné a betonové, nosné konstrukce zděné, střecha sedlová, krytina pálená taška. Nemovitá věc se nachází v zastavěném území, ve vzdálenosti cca 200 m od autobusové zastávky Horní Štěpánov. V obci je občanská vybavenost v pěším dosahu. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci. Z pohledu bydlení se jedná o klidnou oblast k bydlení. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v centrální části obce Negativa oceňované nemovité věci: - technické a morální opotřebení objektu vyžadující kompletní rekonstrukci interiéru domu - odlehlá poloha místa, nutnost dojíždění za prací a ZŠ vyššího stupně 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis nemovité věci A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č.St. 230/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 574 m 2 Parc.č. 183/6 ostatní plocha o výměře 288 m 2 Pozemek parc.č. st.230/2 je částečně zastavěn stavbou č.p. 35, zbytek pozemku tvoří nádvoří. Pozemek parc.č.183/6 je zapsán v KN jako ostatní plocha jiná plocha. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
- 5 - B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 35 součást pozemku parc.č.st. 230/2 Oceňovaný rodinný dům je nepodsklepený, postavený u místní komunikace jako krajní. V domě je bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím. Konstrukce zděná, střecha sedlová, krytina tašková. Fasádní omítky břizolitové, vnitřní vápenné. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké. Podlahy keramická dlažba a dřevotříska. Vytápění chybí (vyrabováno), zdrojem TUV je el.boiler. Vybavení koupelny je vanou a umyvadlem, splachovací WC, v kuchyni část linky, sporák chybí. Zastavěná plocha objektu činí cca 180 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 140 m 2. Technický stav objektu je zhoršený a bude vyžadovat větší investice do oprav a výměny některých prvků a konstrukcí, zejména v interiéru domu (bude nutná rekonstrukce interiéru a vybavení domu). Opotřebení odhaduji na 80 %. V místě možnost na napojení na IS mimo veřejnou kanalizaci.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně neobchoduje s rodinnými domy. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 395 tis. až 1 390 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 č.p. 35 Horní Štěpánov Horní Štěpánov Horní Štěpánov ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 862 437 620 765 zastavěná plocha 176 150 168 318 užitná podlahová plocha 150 60 100 120 prodejní/nabídková cena celkem 395 000 640 000 1 390 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje V.14 VII.14 VI.14 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu lepší lepší lepší korekce pro tech. Stav 0,95 0,85 0,80 lokalita/přístupnost srov. srov srov. korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 příslušenství srov. lepší lepší korekce pro příslušenství 1,00 0,95 0,90 korekce pro velikost domu 1,15 1,05 1,05 korekce pro velikost pozemku 1,10 1,05 1,05 Indikovaná hodnota nemovité věci 456 417 403 488 484 306 937 875 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 456 417,- Kč
- 7 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 450 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství a součástí Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 450 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č.st 230/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 35, pozemku parc.č.183/6 včetně příslušenství, v k.ú. a obci Horní Štěpánov, okresu Prostějov (LV č. 197), je stanovena ke dni 21. 7. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 450 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci následovně: 1) Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc. č. St. 230/2 jehož nedílnou součástí je rodinný dům č.p. 35 a pozemku parc.č. 183/6 a příslušenství 450 000,- Kč Slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci Slovy: nula Kč 0,- Kč 3) Výsledná obvyklá cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí Slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč 450 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 21.7. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1786-372/2014 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Pohled na RD č.p.35 Vstup do RD č.p. 35 Pohled na stodolu Kuchyň WC Koupelna Pokoj Pokoj
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Horní Štěpánov, okr. Prostějov Cena: 395 000,- Kč Zastavěná plocha: m 2 Užitná plocha: m 2 Velikost pozemku: 437 m 2 Rodinný dům se smíšeného zdiva o dispozici 1+1, částečně podsklepený s hospodářskou budovou, průjezdem garáží a menší zahradou. Ze vstupního prostoru je vchod do velké obývací místnosti venkovského stylu s kuchyní. Doménou tohoto pokoje je původní dřevěný strop s přiznanými trámy. V levé části obývacího pokoje jsou funkční kuchyňská kachlová kamna s plotnou a troubou. Součástí těchto kamen je i pec na chleba. Druhý pokoj je průchozí z obývacího pokoje Všechny okna jsou původní dřevěna. Podlaha v obou místnostech je původní dřevěná. Ve sklepě je menší studánka na pitnou vodu. Součástí RD jsou dvě velké komory. Součástí dvorního traktu jsou náspa, hospodářské budovy a dřevěná kolna na uskladnění dřeva na otop. Vlastní střecha je v dobrém stavu a krytinu tvoří pálená taška. Menší zahrada je oplocená s osázeným živým plotem. RD je možno využít na bydlení i jako chalupu. Objekt vyžaduje rekonstrukci a vybudování sociálního zařízení. Zastavěná plocha 340 m2, zahrada 97 m2. IS - elektřina 230 V, obecní vodovod, plyn před domem přes cestu. Nemovitá věc č. 2 RD Horní Štěpánov, okr. Prostějov Cena: 640 000,- Kč Zastavěná plocha: m 2 Užitná plocha: m 2 Velikost pozemku: 620 m 2 Zděný cihlový rodinný dům o dispozici 3+1, celý podsklepený, s hospodářskou budovou a zahradou. Ze vstupní chodby je vchod do všech pokojů. Prvním pokojem vlevo je kuchyň. V kuchyni je kuchyňská linka s plynovým kombinovaným sporákem a s jídelním koutem. Hned na kuchyň navazuje velký obývací pokoj. Směrem na východ jsou dva průchozí pokoje (ložnice a třetí pokoj). Z hlavní chodby je samostatný vstup do koupelny, na WC,na půdu a do suterému celého domu. Suterén celého domu je podsklepený. Je zde velká dílna, 2 kotelny, skladovací prostory, prádelna atd. Přímo ze suterénu je vstup na zahradu a do hospodářského objektu, který je využíván jako sklad na dřevo. Vytápění celého domu je plynovým ústředním topením. V RD je také funkční kotel na pevná paliva. Na prostorné, velké půdě je možnost provedení půdní vestavby. Střešní krytina je pálená taška. Vjezd na pozemek je průjezdem. Ohřev teplé vody je zajištěn novým plynovým bojlerem. Přípojka na hloubkovou kanalizaci je přímo před domem..nemovitá věc č. 3 RD Horní Štěpánov, okr. Prostějov Cena: 1 390 000,- Kč Zastavěná plocha: m 2 Užitná plocha: m 2 Velikost pozemku: 765 m 2 Rodinný dům o velikosti 2+1 se zahradou, garáží,o celkové ploše 765m2, se zahradou a prostory pro rozšíření na penzion. V přízemí je kuchyň, koupelna s WC a dva pokoje, u jednoho z nich je samostatná prostorná šatna, z druhého je východ na zahradu. Dům o zastavěné ploše 318m2 má dvě části, jednu z nich tvoří výše popsaná bytová jednotka, druhou polovinu tvoří hrubá stavba. V domě je také prostorná garáž s místem na dílnu nebo uskladnění sezóního vybavení. Druhá část poskytuje dostatek místa pro jídelnu a společné prostory, ve velkém podkroví je místo pro několik ubytovacích pokojů. V technické místnosti je umístěný plynový kotel a nové tepelné čerpadlo, které slouží k vytápění celého domu a ohřevu vody. Tepelné čerpadlo má minimální náklady na provoz a dá se programovat. V jednom z pokojů jsou také kamna na tuhá paliva. Dům prošel částečnou rekonstrukcí v roce 2005, kdy byla udělána nová střecha, nová plastová okna a osazeno tepelné čerpadlo. Dům je částečně podsklepený, sklep je suchý se vstupem z chodby domu. U domu je krásná zahrada 450m2 s jezírkem a posezením a několika ovocnými stromy.