EURODRAŽBY.CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 31/2011 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Bytová jednotka č.2 Vrchoslavice čp.135, 798 27 Němčice nad Hanou Kraj Olomoucký, okres Prostějov, obec Vrchoslavice, k.ú. Vrchoslavice, kód ČSÚ: 786 381, LV: 868 3424 Balážová Věra, Vrchoslavice čp.135, 798 27 Němčice nad Hanou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Balážová Věra, Vrchoslavice čp.135, 798 27 Němčice nad Hanou, spoluvlastnický podíl: 83 /337 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:240/2011-d, 9.8.2011 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : IČ: 25023217 Telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz telefon: +420604529836 e-mail: frhas@email.cz Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, 75142 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: IČ: 64600459 Pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) ÚČEL OCENĚNÍ: Současný stav OBVYKLÁ CENA 640 000 Kč Datum místního šetření: Počet stran: 25.8.2011 8 stran Měrovicích nad Hanou, dne 28.8.20011 Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka 28.8.2011 5 Ing. František Hás
POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1976 změna stavby v r. rekonstrukce v r.2008 Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů/nebytů 4/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 2 1 3+1 75,40 0,0 0,00 11,85 0,00 81,35 83 / 337 8 606 Kč/m 2 KUPNÍ CENA 0 Kč Kupní cena není známa. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby záplavová a zátopová oblast riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Současný stav 640 000 Kč 846 648 Kč 640 000 Kč - 2 -
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Klady nemovitosti: - Byt je standardně vybavený a udržovaný. - Byt je v klidné části obce s dostatečným venkovním prostorem jak pro volný pohyb obyvatelů domu, tak pro zahradničení a parkování motorového vozidla. - Obytný dům se nachází ve venkovské zástavbě. Do regionálního centra Němčice n.h. je vzdálen ca 1,5km. Od okresního města Prostějov ca 22km a od města Kroměříže ca 14km. Z obce Vrchoslavice je nájezd na dálnici Kroměříž-Brno ve vzdálenosti 2km. V obci je standardní vybavení infrastrukturou a je zde čilá výstavba nových rodinných domků. Zápory nemovitosti: - K okamžitému užívání bytu je potřeba u dodavatele zemního plynu vyřídit opětovnou instalaci plynoměru a obnovit tak možnost vytápění bytu plynovými lokálními topidly. - V současné době má oceňovaná nemovitost komplikované právní vztahy způsobené zástavou a omezením vlastnického práva v rozsahu: a. Dražební vyhláška b. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti c. Nařízení exekuce d. Předkupní právo e. Věcné břemeno užívání f. Zástavní právo exekutorské g. Zástavní právo smluvní Uvedená omezení vlastnického práva jsou zapsána na LV č.868 pro kat. území Vrchoslavice. O byty v uvedené lokalitě je na trhu zájem a poptávka je v souladu s nabídkou. Znalci byla umožněna vnitřní prohlídka bytu. Obvyklou cenu oceňované nemovitosti s ohledem na její technický stav a na její klady a zápory stanovuji ve výši porovnávací hodnoty, t.j.640 000,-Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů 1. Výpis LV č.868, kat.území Vrchoslavice, vyhotoveno 28.6.2011. 2. Snímek kat. mapy ze dne 28.8.2011. 3. Mapa oblasti. 4. Prohlídka nemovitosti provedená dne 25.8.2011. 5. Fotografická dokumentace provedená dne 25.8.2011. 6. Pověření k provedení odhadu čj.240/2011-d ze dne 9.8.2011 od fy.eurodražby.cz a.s. Charakteristika obce Poloha nemovitosti Obec Vrchoslavice má 596 obyvatel a celkovou výměru 338ha. V obci je odpovídající infrastruktura (kanalizace, plynovod, vodovod, el.síť, telecom). Nachází se jihovýchodně 1.5km od regionálního centra Němčice nad Hanou. Nájezd na dálnici Kroměříž-Brno je do 2km. V místě je základní škola-1.stupeň, obchod s potravinami, hostinec a motorest. K dispozici je autobusová doprava. Bytový dům se nachází v klidné části obce s přístupem po zpevněné komunikaci. - 3 -
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Zřízeno pro ACM Money ČR, a.s. v důsledku zástavy viz LV č.868 pro k.ú.vrchoslavice. Zřízeno pro ACM Money ČR, a.s. v důsledku zástavy viz LV č.868 pro k.ú.vrchoslavice. viz LV č.868 pro k.ú.vrchoslavice: a. Dražební vyhláška b. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti c. Nařízení exekuce d. Zástavní právo exekutorské e. Zástavní právo smluvní Evidence v KN Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Obytný dům je zděný, celý podsklepený se dvěma nadzemními podlažími a s valbovou střechou. V obytném domě jsou 4byty. Dům nemá výtah. V suterénu jsou společné prostory prádelna, sušárna, kolárna a sklepy k jednotlivým bytům. K domu je provedena přípojka elektřiny, zemního plynu a kanalizace napojené na ČOV. Voda je odebírána z domovní studny umístěné na pozemku parc.č.3094, který je ve vlastnictví obce. Dům byl postaven na počátku 70-tých let místním zemědělským družstvem a je starý 35 roků. Přístup k bytovému domu je po místní komunikaci parc.č.3085, která je ve vlastnictví obce. Nezastavěný pozemek parc.č 3094, který tvoří venkovní zázemí k bytovému domu a na kterém je domovní studna pro bytový dům, klepadla, zpevněné plochy a parkovací plochy, je ve vlastnictví obce a není tak předmětem ocenění. Každý byt má k užívání zahrádku, která je však rovněž ve vlastnictví obce a uživatel na základě dohody za její užívání platí zemědělskou daň. Tento pozemek není rovněž součástí ocenění. Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Byt 3+1 je v osobním vlastnictví a nachází se v 1.NP. Byt má vlastní lokální vytápění s topidly na zemní plyn a ohřev teplé vody v el. boileru. V bytě byla v r.2001 byla provedena rekonstrukce koupelny a WC, v roce 2008 byla provedena výměna oken za plastová a následně byla provedena výměna el. sporáku, el. boileru a provedena plovoucí podlaha ve dvou pokojích. V současné době je byt odpojen od přívodu zemního plynu pro neplacení jeho spotřeby a k opětovnému zprovoznění bude potřeba provést novou revizi vnitřního plynového rozvodu a zařízení a požádat dodavatele plynu o opětovnou instalaci plynoměru. V době prohlídky byl v kuchyni poškozen keramický obklad na stěně. Vstupní chodba, koupelna s vanou a s umyvadlem, samostatné WC, vybavená kuchyň s el. sporákem a se spíží, pokoj, obývací pokoj, ložnice, skladová místnost v suterénu. Obytný dům i vlastní byt je průběžně udržován. - 4 -
Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy hurdiskové 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech pálená taška 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů standardní obklady 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Okna plastová zdvojená okna 13. Povrchy podlah parkety 14. Vytápění plynové lokální 15. Elektroinstalace světelná třífázová 16. Bleskosvod bleskosvod 17. Vnitřní vodovod ocelové trubky 18. Vnitřní kanalizace litinové 19. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 20. Ohřev teplé vody bojler 21. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 22. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 23. Ostatní vestavěné skříně Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o stavební plochu parc.č.3424 na které stojí obytný dům čp.135 a má výměru 187m 2. Pozemek je rovinný a je připojen k IS nacházejícím se v obci v rozsahu: kanalizace, elektřina a zemní plyn. Voda je odebírána ze společné domovní studny přes domácí vodárnu umístěnou v bytovém domě. Přístup na pozemek je zajištěn přes pozemky parc.č.3094 a parc.č.3085, které jsou ve vlastnictví obce. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Jednotková obvyklá cena v uvedené lokalitě se pohybuje u podobného pozemku okolo 250kčm -2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 3424 187 250 83 / 337 11 514 Hodnota pozemků celkem 11 514-5 -
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň včetně spížní skříně byt 10,0 0m 2 1,00 10,00 m 2 pokoj byt 12,10 m 2 1,00 12,10 m 2 pokoj byt 16,90 m 2 1,00 16,90 m 2 pokoj byt 20,60 m 2 1,00 20,60 m 2 koupelna byt 2,60 m 2 1,00 2,60 m 2 WC byt 0,90 m 2 1,00 0,90 m 2 chodba se spížní skříni byt 6,40 m 2 1,00 6,40 m 2 sklad sklad (sklípek) 11,85 m 2 0,50 5,90 m 2 Celková podlahová plocha 81,35 m 2 75,40 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 75,40 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 17 275 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 302 535 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 35 Další životnost roků 65 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč 846 648 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Bytový dům se nachází v klidné části obce s přístupem po zpevněné komunikaci. Byt 3+1 je v osobním vlastnictví a nachází se v 1.NP. Svým vybavením odpovídá zařazení do I.kategorie. Byt má vlastní lokální vytápění s plynovými topidly a ohřev teplé vody v el. boileru. zděná 75,40 1 3+1 X X X X Srovnávané jednotky Dřínov, okr.kroměříž (ca 8km od oceňovaného objektu) Zděný byt v družstevním vlastnictví s vlastním plynovým topením, s lodžií, sklepní místností. Standardní vybavení bytu. Zděná - původní výstavba místním zemědělským družstvem X Jedná se o byt v podobné lokalitě (ca vzdálené 8km) a ve stejném typu obytného domu. 78,00 4 3+1 750 000 9 615 0,920 8 846 Lobodice Byt je v osobním vlastnictví po rekonstrukci - plastová okna, nové rozvody vody a elektřiny, nová kuchyňská linka, nová koupelna s hydromasážní vanou. zděná se 2 podlažími Jedná se o podobný typ stavby v podobné lokalitě Olomouckého kraje. 74,00 1 3+1 695 000 9 392 0,920 8 641 Ul.Lomená, Němčice nad Hanou, okr. Prostějov K prodeji panelový byt 3+1 v osobním vlastnictví se šatnou v obci Němčice nad Hanou ve zvýšeném přízemí. Podlahová plocha je 72 m 2, zděné jádro, v koupelně vana s vířivkou, podlahy - plovoucí, dlažba, lino. K dispozici velký balkon s bezbariérovým přístupem, přípojka na pevnou linku i internet, dům je po částečné rekonstrukci, vlastní kotelna, parkoviště u domu. V obci je veškerá občanská vybavenost. Velmi dobrá dostupnost do Prostějova po nové komunikaci. Němčice - Prostějov cca 10-15 minut autem. Jedná se o byt v panelovém obytném domě. Byt je v regionálním středisku a má lepší vybavení. panelový obytný 72,00 1 3+1 750 000 10 417 0,8 8 333 dům Průměrná cena 8 500 Kč/m 2-6 -
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 75,40 m 2 Porovnávací hodnota 640 000 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.868 ze dne 28.6.2011. 4 Snímek katastrální mapy ze dne 28.8.2011. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby č.j.240/2011-d ze dne 9.8.2011. 1 Koncesní listina: Vydal dne 18.4.2005 MÚ Přerov - OŽÚ pod č.j.: ŽÚ-5183/05/Kd, ev.č. 380802-20396-00 na předmět podnikání: oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 793-31/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.793-31/2011. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 7 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTI Vybavení koupelny. WC v bytě Kuchyňská linka. Obývací pokoj -8-