ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 19/2012. Odhad obvyklé ceny nemovitosti. (předmětu nedobrovolné dražby)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 19/2012 EURODRAŽBY.CZ a.s. Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka 2+1 Adresa nemovitosti: Nová 1814, Hranice - Hranice I-Město Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Přerov, obec Hranice, k.ú. Hranice, kód ČSÚ: , LV: 6720 Vlastník stavby: Neda Mitrovič, Nová 1814, Hranice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Neda Mitrovič, Nová 1814, Hranice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY, CZ a.s.; č. obj.:085/2012-d, Adresa objednatele: U pískovny 890, Praha 8 - Kobylisy IČ: telefon: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Ing. František Hás Adresa zhotovitele: Měrovice nad Hanou 137, Měrovice nad Hanou 137 IČ: telefon: frhas@ .cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 7stran Počet příloh: 5 Měrovicích nad Hanou, dne Otisk razítka Ing. František Hás

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r rekonstrukce v r Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Počet podlaží celkem: 9 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 8 Počet bytů/nebytů 69/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m ,90 0,00 0,00 0,00 0 0,00 59, / Kč/m 2 KUPNÍ CENA 0 Kč Kupní cena oceňovaného bytu není známa. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby sociální riziko riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Kč - 2 -

3 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidné bydlení s dosahem středu města Hranice (do 3km), v sousedství základní školy a obchodních center Lidl, Albert - u bytového domu je dostatek parkovacích míst pro motorová vozidla - bytový dům je po celkové revitalizaci Zápory nemovitosti: - oceňovaný byt má původní bytové jádro z umakartu - nemovitost má komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.6720 pro kat. území Hranice ze dne Stanovení obvyklé ceny: Současnou obvyklou cenu oceňovaného bytu stanovuji k vzhledem k jeho zjištěnému technickému stavu a k porovnávací hodnotě ve výši Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace. Mapa oblasti. Objednávka. Poloha nemovitosti Město Hranice se nachází ve východní části Olomouckého kraje v bývalém okrese Přerov. Leží na břehu řeky Bečvy, v údolí Moravské brány. Město má společně s místními částmi přes obyvatel. Pro město je důležité sousedství s významnými lázněmi Teplice nad Bečvou, kde se lečí srdeční choroby. Město má úplnou infrastrukturu odpovídající jeho velikosti a významu. Pracovní příležitosti jsou v administrativě, v obchodu, školství, zdravotnictví a v průmyslu. Ve městě se nachází vedle dalších firem tyto významné firmy: Cement Hranice Tondach Sigma Pumpy Hranice Cidem Hranice Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Město je rovněž důležitým železničním a silničním uzlem. Oceňovaný byt se nachází v 7.NP 8-mi podlažního domu na ulici Nová v bytové zástavbě z 80-tých let min. století a ve vzdálenosti do 3000m od historického středu města Hranice. V okolí domu je dostatek parkovacích ploch, obchodní centrum Lidl a Albert jsou vzdáleny do 500m. Zástava. Exekuce. Na LV č.6720 ze dne pro kat. území Hranice zapsáno omezení vlastnického práva: - zástavní právo smluvní - zástavní právo exekutorské - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Evidence v KN Smlouva kupní ze dne V /

4 Popis jednotlivých staveb Popis stavby a jednotky Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o bytový panelový dům z 80-tých let min. století. Dům je 8-mi podlažní se třemi vchody čp.1814, čp.1815 a čp Jedná se o byt velikosti 2+1. V pokojích je původní PVC, v kuchyni a v předsíni je PVC, na WC a v koupelně je rovněž PVC. Keramická dlažba je pouze na chodbě a v lodžii. Zařízení koupelny a WC je původní - příčky jsou z umakartu. V kuchyni je plynový sporák a u linky keramický obklad. Okna a balkonové dveře jsou vyměněny za plastové před dvěma roky. Lodžie je prosklená v rámci zateplování bytového domu. Byt je řádně obýván a udržován. Zjištěna pouze závada u uzávěru okna v pokoji s výhledem na sever. předsíň, WC, koupelna, šatna, kuchyň, 2 pokoje, lodžie, sklep s latěním Bytový dům je řádně udržován - před 5-ti lety provedena výměna výtahu, před 2 roky provedeno zateplení fasády a provedena výměna původních oken, balkonových dveří a vchodových dveří za plastová s dvojsklem, provedeno zasklení lodžií. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání 26. Instalační pref. jádra instalační šachty - 4 -

5 OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 6,95 m 2 1,00 6,95 m 2 WC byt 0,92 m 2 1,00 0,92 m 2 koupelna byt 2,56 m 2 1,00 2,56 m 2 kuchyně byt 11,79 m 2 1,00 11,79 m 2 pokoj byt 16,26 m 2 1,00 16,26 m 2 šatna byt 2,84 m 2 1,00 2,84 m 2 pokoj byt 14,62 m 2 1,00 14,62 m 2 lodžie zasklená byt 3,52 m 2 0,75 2,64 m 2 sklep (mimo vlastní jednotku) byt 1,44 m 2 0,50 0,72 m 2 Celková podlahová plocha 60,90 m 2 59,30 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 59,30 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 32 Další životnost roků 68 Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Základní popis: Jedná se o bytový panelový dům z 80-tých let min. století. Dům je 8-mi podlažní se třemi vchody čp.1814 až čp Popis bytu: Jedná se o byt velikosti 2+1. V pokojích jsou původní podlahy z PVC, v kuchyni a v předsíni je PVC, na WC a v koupelně je rovněž PVC, keramická dlažba je pouze na chodbě a na balkóně. Keramické obklady jsou pouze u kuchyňské linky. Zařízení koupelny a WC je původní - příčky jsou z umakartu, v koupelně vana s umyvadlem. V kuchyni je plynový sporák. Okna a balkonové dveře jsou vyměněny za plastové před třemi roky, Byt je řádně obýván a udržován. Zjištěna pouze závada u uzávěru okna v pokoji s výhledem na sever. Popis tech. stavu domu: Bytový dům je řádně udržován - před 2 roky provedeno zateplení fasády, před 2 roky provedena výměna původních oken, balkonových dveří a vchodových dveří za plastová s dvojsklem a provedeno zasklení lodžie. Před 5-ti roky byl instalován nový výtah s parametry dle EN. Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Nabídková cena u bytů 2+1 v dotčené lokalitě se v současné době pohybuje v rozmezí od Kč do ,-Kč. Porovnávací hodnotu na oceňovaný byt stanovuji na hodnotu ,-Kč z důvodu původního vnitřního zařízení bytu. Porovnávací hodnota - 5 -

6 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka. 1 Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís /2011. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 6 -

7 Fotodokumentace ze dne Obývací pokoj. Ložnice. Hlavní vstup do domu. Kuchyně. Koupelna. Předsíň