Trh rezidenčných nehnuteľností v Bratislave Experti na nehnuteľnosti
Aktivita na bratislavskom rezidenčnom trhu neustále rastie Výstavba a predaj bytov v hlavnom meste SR naďalej stúpa. Potvrdil to aj prieskum trhu rezidenčných nehnuteľností v Bratislave za prvé tri mesiace roku 2015, ktorý zrealizovala realitná kancelária LEXXUS. Ponuka V poslednom kvartáli 2014 sme zaznamenali zvýšenú ktivitu na realitnom trhu. Situácia pokračuje aj v prvom kvartáli 2015, dokonca naberá stúpajúcu tendenciu. V sledovanom období pribudlo na rezidenčnom trhu na predaj šesť nových developerských projektov s celkovým počtom 543 bytových jednotiek. V rámci bratislavských developerských projektov je aktuálne ponuke 2 806 voľných bytov. Najviac voľných bytov sa objavilo v piatom bratislavskom okrese. Okrem prvého bratislavského okresu, ktorý v porovnaní so štvrtým kvartálom 2014 eviduje zvýšenie počtu voľných bytov, zaznamenali ostatné štyri mestské časti Bratislavy pokles ponuky. Voľné byty v rezidenčných projektoch si v prvom štvrťroku 2015 uchovávajú približne rovnakú skladbu. Dvojizbové byty majú stále prevažujúci, 35%t-ný podiel. V rámci kategorizácie bytov majú v prvom kvartáli 2015 najväčšie zastúpenie dvojizbové byty. V druhom a piatom bratislavskom okrese dosiahol ich podiel takmer 50%. Kategória trojizbových bytov má výrazne vyšší podiel len vo štvrtom bratislavskom okrese. Veľkometrážne, päťizbové byty sa v ostatnom období z ponuky takmer úplne vytratili. 2
Dopyt Dopyt mal v tomto sledovanom období, rovnako ako ponuka, stúpaciu tendenciu. Celkovo 872 predaných bytoch v 83 developerských projektoch predstavuje oproti 2.predchádzajúcemu obdobiu nárast dopytu o pätinu. Počty predaných bytov v projektoch narástli v porovnaní so štvrtým kvartálom roka 2014 vo väčšine bratislavských okresoch. Najvýraznejší nárast, a to o 52%, je zreteľný v projektoch štvrtého bratislavského okresu. Z projektov, ktoré odštartovali predaj v prvom kvartáli, bolo 153 bytových jednotiek zazmluvnených. Najväčší úspech zaznamenal projekt Nobelova, v ktorom bolo z celkového počtu zarezervovaných viac ako 50% bytových jednotiek. V tesnom závese predávala Miletičova 60 a následne Rezidencia Blumentál. Ceny Priemerné ceny voľných a predaných bytov v bratislavských okresoch Mestský okres Voľné byty Priemerná cena voľných bytov EUR/m2 bez DPH Počet predaných bytov v Priemerná cena predaných bytov EUR/m2 bez DPH BA I 376 2 499 125 2233 BA II 479 1 636 254 1550 BA III 668 1 658 198 1570 BA IV 569 1 682 178 1650 BA V 714 1 615 117 1603 Celá Bratislava 2806 1 825 872 1666 Priemerná cena voľných bytov dosiahla 1 825 EUR za m2 bez DPH. Táto cena kulminuje okolo hodnôt priemerných cien z obdobia druhého a tretieho kvartálu roku 2014. Jej mierne navýšenie ovplyvnili najmä projekty Blumentál a Karloveské rameno - Apartmány, ktoré rozšírili ponuku na trhu rezidenčných nehnuteľností. Priemerná cena predaných bytov zvykne byť v princípe nižšia ako priemerná cena voľných bytov.najdrahšie byty sa predali počas prvého štvrťroka v Starom Meste a naopak najlacnejšie byty boli predané v projektoch štvrtého bratislavského okresu v prípade jednoizbových a dvojizbových bytov 3
Sekundárny trh Priemerná cena predávaných nehnuteľností na sekundárnom rezidenčnom trhu sa za prvé tri mesiace kalendárneho roka 2015 výrazne nezmenila. Jej výška kopírovala stav z posledného skúmaného obdobia a dosiahla tak hodnotu 1 894 EUR na m2. Medziročne však vzrástla o 5,5%. Konečné ceny bytov na sekundárnom trhu v Bratislave, ktoré uverejňovali realitné portály, zaznamenali len minimálne pohyby v prvom kvartáli roku 2015. Nárast konečnej ceny sme zaznamenali pri garsónkach a štvorizbových bytoch. Ostatné kategórie naznačujú mierny pokles. Zásadné zmeny však nenastali. Ponuku realitného trhu rozširujú aj bytové jednotky, ktoré sú na sekundárnom trhu určené na prenájom. Ich najširšiu základňu tvoria na bratislavskom rezidenčnom trhu dvojizbové byty. S pomerne rovnakým počtom majú v ponuke zastúpenie jedno a trojizbové byty. Najvyššiu ponuku bytov k prenájmu ponúka Ružinov, v tesnom závese za ním je s počtom svojho portfólia prenajímaných bytov Staré Mesto. Z internej štatistiky realitnej kancelárie LEXXUS v porovnaní s ostatnými sledovanými obdobiami vyplýva, že stúpol dopyt po trojizbových bytoch a výraznejšie po rodinných domoch. Hypotekárny trh Vývoj na trhu úverov v prvom štvrťroku 2015 bol poznačený zavádzaním rôznych opatrení bánk zameraných na zodpovednejšie zaväzovanie sa dlžníkov. Zmenu zaznamenali aj 100%-né hypotéky, a to obmedzením okruhu žiadateľov, ktorí sa o ne môžu úspešne uchádzať. Banky tiež nanovo definovali pravidlá pre poskytnutie bezúčelových častí úverov. V niektorých bankách upravili zoznam typov nehnuteľností, ktoré sú akceptované ako zábezpeka úveru. Mnohí klienti tak navonok neregistrujú niektoré obmedzenia. Tie sa dotkli a dotknú najmä klientov, ktorí nemajú trvalý pracovný pomer alebo nevykazujú v daňovom priznaní stabilný príjem a nemajú finančné rezervy pred nákupom nehnuteľnosti. 3
LEXXUS sa v súčasnosti podieľa na predaji a prenájme 28 rezidenčných projektov: Belaria Koliba Ecohouse III Veže Slnečnice River Park Long Stay Apartments Hlboká 7 Perla Ružinova Rezidencia Záhorská Palác Motešických Sunny Residence Perla Ružinova II. etapa Nadstavba Bagarova Zelené Terasy Devín Dunajská Inner City Residence Uptown Koliba Záhradné Vily Rezidencia Hradný vrch Villinki Polyfunkčný dom Strážnická ulica Panorama City Senec Gardens Bývanie pod dúbravským lesom Na piesku Vila Vista Svornosť Prima Park Rezidencia Kaskády Polyfunkčný dom Kozia 7 a piatich rekreačných projektov: Apartmány Smrek Apartmány Hrabovo Apartmány Pálenica Jazero Vojka Natur Resort Lomnica Od začiatku pôsobenia oslovilo realitnú kanceláriu LEXXUS približne 36 500 klientov. Vďaka našej odbornej práci sme v LEXXUS-e zrealizovali takmer 2 600 obchodov v hodnote viac ako 316 mil. eur. Počas desaťročnej činnosti sme participovali pri predaji bytov, apartmánov a pozemkov vo viac ako 60 významných projektoch. Oddelenie Research and Real Estate Consultants pravidelne monitoruje najdôležitejšie informácie z aktuálneho diania na realitnom trhu. V našich analýzach prinášame nielen informácie z prieskumu trhu, ale i cenné skúsenosti z každodenného kontaktu s klientom. Vďaka dôkladnej znalosti požiadaviek trhu pomáhame developerom správne nastavovať ich projekty, a tým podporujeme výstavbu kvalitných, žiadaných projektov. Poznámka: Tento report je spracovaný na základe prieskumu trhu z verejne dostupných zdrojov a informácií o vývoji trhu. Nie sme schopní tieto informácie garantovať, a preto nemôžeme niesť žiadnu zodpovednosť za straty, ktoré by mohli vplyvom tejto správy vzniknúť. Tento report je spracovaný v skrátenej verzii. Pre podrobnejšie informácie týkajúce sa prehľadu trhu kontaktujte: Ing. arch. Michal Zajíček michal.zajicek@lexxus.sk Ing. Katarína Babjaková katarina.babjakova@lexxus.sk Trh rezidenčných nehnuteľností v Bratislave