ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1525-146/13 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 292/3, pozemek parc.č. St. 2038 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Příbram, obec Příbram, k.ú. Březové Hory Adresa nemovitosti: Slunná 292, 261 01 Příbram Vlastník stavby: Zdeněk Marek, Slunná 292, 26101 Příbram, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřebu zpeněžení nemovitosti v insolvenčním řízení pod č.j. KSPH 39 INS 6916/2013 (ocenění stávajícího stavu) Datum místního šetření: 22.11.2013 Stav ke dni : 22.11.2013 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 20.12.2013 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 10674, k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram, ve vlastnictví pana Zdeňka Marka. Jedná se o bytovou jednotku č. 292/3 v bytovém domě č.p. 292, postaveném na pozemku parc.č. St. 2038, včetně součástí a příslušenství a dále o spoluvlastnický podíl o velikosti id. 816/15622 na společných částech domu a pozemku parc.č.st. 2038. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu místního šetření, tj. k 20.11.2013. Zvolené metody pro ocenění I. K účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tuto metodu výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 10423, k.ú. Březové Hory, vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.11.2013. - Informace o jednotce získané nahlížením do KN na (www.nahlizenidokn.cuzk.cz) - Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Březové Hory. - Objednávka znaleckého posudku, ze dne 7.11.2013. - Vyhláška MF č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. - Informace a podklady získané od objednatele ocenění.. - 2 -
- Mapa města Příbram a okolí. - Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. - Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 22.11.2013 za přítomnosti vlastníka pana Zdeňka Marka. - Fotodokumentace pořízená při místním šetření. - Knihovna znalce. Místopis Město Příbram se nachází na území okresu Příbram a náleží pod Středočeský kraj. Příbram je také obcí s rozšířenou působností. Území tohoto středně velkého města trvale obývá asi 33 800 obyvatel.(zdroj:www.obce-mesta.info) Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 292/3 o dispozici 3+1 v typovém panelovém bytovém domě při ulici Slunná, v jihozápadní okrajové části města na sídlišti Březové Hory. Bytový dům se nachází ve vzdálenosti cca 1,2 km jihozápadně od centra, v blízkosti veškeré občanské vybavenosti, nedaleko zastávky autobusu. Parkování v okolí domu je v omezené kapacitě na veřejných komunikacích a parkovacích plochách. Přístup k nemovitosti je umožněn po veřejné zpevněné komunikaci ul. Slunná přes pozemek parc.č. 455/19, ostatní plocha ve vlastnictví Města Příbram. Celkový popis Bytový dům č.p. 292 ve kterém se předmětná bytová jednotka nachází je panelové typové konstrukce, má jedno podzemní, osm nadzemních podlaží a plochou střechu. V terénu je postaven jako krajní řadový objekt. Bytový dům je napojen na veškeré inženýrské sítě (voda, plyn, elektrika, kanalizace). Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy sídliště. Bytový dům č.p.292 je postavený na vlastním pozemku parc.č. St. 2038. Spoluvlastnický podíl jednotky na pozemku činí id. 816/15622. Silné stránky Dům po revitalizaci, byt po celkové rekonstrukci. Slabé stránky Panelový dům v sídlištní zástavbě, omezené možnosti parkování. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území - 3 -
území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 10674 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Nařízení exekuce - Marek Zdeněk - Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Marek Zdeněk - Zástavní právo exekutorské - Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zástavním právem smluvním zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě sdělení vlastníka není na pronájem oceňované bytové jednotky k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. OCENĚNÍ Byt č. 292/3 Posuzovaný byt je situován v 2.NP. Jedná se o tří pokojový byt s příslušenstvím. Dispoziční řešení bytu i jeho vybavení lze hodnotit jako standardní. Dispoziční řešení: Byt 3+1: předsíň, koupelna vybavena vanou a umyvadlem, WC, tři pokoje, kuchyň. Celková podlahová plocha bytu 81,60 m 2. Z obývacího pokoje na jižní straně je přístupná lodžie o výměře 6,20 m 2. V suterénu mimo byt je umístěný sklep využívaný s bytovou jednotkou. Konstrukční charakteristika: Budova je panelové typové konstrukce, je postavena na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Venkovní fasáda je tvořena kontaktním zateplovacím systémem. Vnitřní omítky bytu jsou vápenné, vnitřní keramické obklady jsou provedeny v koupelně, na WC, částečně v kuchyni. Okna jsou plastová s dvojsklem, dveře jsou foliované dřevěné plné do obložkových zárubní. Podlahy jsou kobercové nebo z keramické dlažby. Kuchyň vybavena linkou a spotřebiči. Vytápění a ohřev TUV je zajištěno centrálně z výměníkové stanice. Hygienické vybavení je tvořeno vanou, umyvadlem a splachovacím WC. Hygienické jádro je zděné. Stáří a technický stav: Bytový dům byl postavený v roce 1983. V roce 2010 byla provedena revitalizace domu a v letech 2010 až 2012 kompletní rekonstrukce bytu (vyzdění a zařízení koupeny, WC, podlahy, plastová okna, dveře). Stavebně technický stav domu a bytu je velmi dobrý. - 4 -
Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha pokoj Obytné prostory 22,50 m 2 1,00 22,50 m 2 pokoj Obytné prostory 12,60 m 2 1,00 12,60 m 2 pokoj Obytné prostory 13,70 m 2 1,00 13,70 m 2 kuchyň Obytné prostory 11,00 m 2 1,00 11,00 m 2 předsíň Obytné prostory 13,40 m 2 1,00 13,40 m 2 koupelna Obytné prostory 2,80 m 2 1,00 2,80 m 2 WC Obytné prostory 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 lodžie nezasklená Obytné prostory 6,20 m 2 0,50 3,10 m 2 sklep Sklad. prostory 4,60 m 2 0,50 2,30 m 2 Celková podlahová plocha 87,80 m 2 82,40 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Popisy porovnatelných nemovitostí č.1 Byt v OV o dispozici 3+1/lodžie, sklep s CP 70 m2, Příbram, ul. Plzeňská. Byt po rekonstrukci se nachází v 9. patře panelového domu nedaleko centra města s veškerou občanskou vybaveností v dosahu. Dům po rekonstrukci - nová fasáda včetně zateplení, plastová okna. Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/pribram-pribram-i-plzenska/3357832028 č.2 Nabízíme exkluzivně k prodeji velice pěkný, zrekonstruovaný byt 3+1 s balkonem v Příbrami V Zdaboř. Byt se nachází v 1. patře, zatepleného domu, nové plastové stoupačky, plastová okna. V bytě lze ponechat po dohodě kompletně zařízená kuchyně, včetně myčky a kombinovaného sporáku a vybavení bytu. V obývacím pokoji jsou nové stropní podhledy s bodovým osvětlením. Dům má bezbariérový vstup. Parkování před domem. Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/pribram-pribram-v-zdabor-/719479644 č.3 Prodej bytu 3+1/72m2/ v OV v lokalitě Příbram VII-obklopené přírodou a dětskými hřišti. Byt se nachází ve třetím patře zrekonstruovaného panelového domu/nová střecha, zateplení, fasáda, - 5 -
plastová okna, nová schodiště s vchodovými prostory a vstupními dveřmi. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/pribram-pribram-vii-pod-certovym-pahorkem/3308471 132 č.4 prodej prostorného, slunného bytu 3+1/L po rekonstrukci ve 3.patře zatepleného domu s výtahem v lokalitě s výhodnou dopravní dostupností a s veškerou občanskou vybaveností. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/pribram-pribram-iii-prubezna/4196270940 č.5 Nabízíme k prodeji byt dispozičně řešený jako 3+1 v 3. patře panelového domu. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu, čerstvě zateplen s novou fasádou, bytová jednotka ve velmi dobrém stavu se zánovní kuchyní, rozměrově nadstandardní koupelnou, novými obklady. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/pribram-pribram-vii-bocni/1246638940 Srovnatelné jednotky Název: č.1 Lokalita: Plzeňská, Příbram I Podlaží: 9.p Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 70,00 m 2 1 250 000 Kč 17 857 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,87 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce vč. provize; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Název: č.2 Lokalita: Příbram V-Zdaboř Podlaží: 1.p Dispozice: 3+1 Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m 2 15 536 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 69,00 m 2 1 110 000 Kč 16 087 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,87-6 -
K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce vč. provize; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Název: č.3 Lokalita: Pod Čertovým pahorkem, Příbram VII Podlaží: 3.p Dispozice: 3+1 Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m 2 13 996 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 72,00 m 2 970 000 Kč 13 472 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně horší; Název: č.4 Lokalita: Průběžná, Příbram III Podlaží: 3.p Dispozice: 3+1 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 12 731 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 80,00 m 2 1 200 000 Kč 15 000 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně horší; Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 14 175-7 -
Název: č.5 Lokalita: Boční, Příbram VII Podlaží: 3.p Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 81,00 m 2 1 090 000 Kč 13 457 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 12 111 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Pro daný případ je zvolena metoda porovnání na základě porovnání jednotkových cen. Při posuzování daného případu vycházím z porovnání trhu v dané lokalitě nebo v nejbližším okolí. Jedná se o standardní bytovou jednotku v panelovém bytovém domě v okrajové části města Příbram na sídlišti Březové Hory. Poloha domu je dobrá, nachází se nedaleko ZŠ, MŠ s velmi dobrým občanským vybavením v okolí domu. Bytová jednotka je vybavena na standardní úrovni po modernizaci z roku 2012. Svou celkovou podlahovou plochou patři byt 3+1 mezi středně velké byty, které jsou v současné době, kdy nabídka převyšuje poptávku, průměrně obchodovatelné. Vzhledem k výše uvedenému, lze konstatovat, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu se v dané lokalitě pohybuje mezi 12.111,- Kč/m 2 až 15.536,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost bytu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 14.000,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 111 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 13 710 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 15 536 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 14 000 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 82,40 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 153 600 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 1 153 600 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Dle této metody se obvyklá cena nemovitosti pohybuje v rozmezí 1 až 1,3 mil. Kč. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - bytové jednotky č. 292/3 v bytovém domě č.p. 292 postaveném na pozemku parc.č. St. 2038, s podílem id. 816/15622 na společných částech domu a pozemku parc.č. St. 2038, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram, zapsáno na LV č. 10674, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 22.11.2013, po zaokrouhlení na: 1 150 000,- Kč slovy: jedenmilionstopadesáttisíc Kč Ve Velaticích 20.12.2013 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1525-146/13 znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10674 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-10 -
Informace z KN - 11 -
KM - 12 -
Fotodokumentace Celkový pohled na bytový dům č.p. 292 Byt č. 292/3 - kuchyň Byt č. 292/3 - obývací pokoj Byt č. 292/3 - ložnice Byt č. 292/3 - koupelna Byt č. 292/3 - WC - 13 -
Byt č. 292/3 - předsíň Byt č. 292/3 - pokoj Byt č. 292/3 - lodžie Vstup do domu - 14 -
Mapa polohy - 15 -