ZNALECKÝ POSUDEK č. 217/11 o obvyklé ceně podílu ve výši id 1/2 na nemovitostech - rodinného domu č.p. 54 s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 94 katastrální území : Staré Město u Bruntálu obec : Staré Město_ okres : Bruntál a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 38206/09-25/Fe Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 22.09.2011 posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz,www.posudeknemovitosti.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 23.09.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu ve výši id 1/2 na nemovitostech - rodinného domu č.p. 54 s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 94 katastrální území : Staré Město u Bruntálu obec : Staré Město_ okres : Bruntál a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Staré Město 54 792 01 Staré Město Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Staré Město Katastrální území: Staré Město u Bruntálu Počet obyvatel: 826 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 70,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.09.2011 za přítomnosti pana Ladislava Úlehly, tel. 731 878 155. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne 21.09.2011, LV 94, k.ú. Staré Město u Bruntálu - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace z vebu obce - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené spoluvlastníkem nemovitostí - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Úlehla Ladislav Staré Město 54, Staré Město, 792 01 1/2 Úlehla Tomáš Staré Město 54, Staré Město, 792 01 1/2
- 3 - Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů v jihovýchodní části obce u místní komunikace. Jedná se o rodinný dům, chlévy a garáž na rovinatém pozemku. Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Příjezd je po zpevněné komunikaci. 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům a 2 ) Chlév a 3 ) Garáž b) Studny b 1 ) Studna c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy d) Porosty d 1 ) Trvalé porosty e) Pozemky e 1 ) Pozemky
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům - 5 Přízemní, nepodsklepený, samostatně stojící rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 101. Je napojen na el. energii, vodovod a žumpu. Objekt byl postaven kolem roku 1900. Během užívání byla opravena koupelna, záchod, kuchyně a bylo zřízeno ústřední vytápění. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep a kotelna, která je zaplavena z větší části vodou. V prvním nadzemním podlaží se nachází veranda, chodba, kuchyň, tři obytné místnosti, koupelna, záchod a sklad. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP : 2,50*11,00+8,00*6,00 = 75,50 m 2 1.NP : 10,40*2,00+1,40*2,40 = 24,16 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP : 75,50 m 2 2,30 m 1.NP : 24,16 m 2 3,50 m Obestavěný prostor: 1.PP : (2,50*11,00+8,00*6,00)*(2,30) = 173,65 m 3 1.NP : (10,40*2,00)*(4,20)+(1,40*2,40)*(4,00) = 100,80 m 3 zastřešení: (10,40*2,00)*(4,60*0,5)+(1,40*2,40)*(0,20*0,5= 48,18 m 3 ) Obestavěný prostor celkem: = 322,63 m 3
- 5 - Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: kamenné bez izolace P 100,00 2. Zdivo: smíšené, cihelné, mírná zemní vlhkost P 100,00 3. Stropy: rovné, klenby S 100,00 4. Střecha: sedlová S 100,00 5. Krytina: břidlice, eternitové šablony, zatéká P 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkované, dožité P 100,00 7. Vnitřní omítky: vápenné S 100,00 8. Fasádní omítky: břízolit S 100,00 9. Vnější obklady: ne C 100,00 10. Vnitřní obklady: keramické - koupelna, záchod S 100,00 11. Schody: kamenné S 100,00 12. Dveře: plné, prosklené, původní P 100,00 13. Okna: dvojité, dřevěné S 100,00 14. Podlahy obytných místností: betonové, prkna P 100,00 15. Podlahy ostatních místností: dlažby, kamenné P 100,00 16. Vytápění: ústřední na tuhá paliva S 100,00 17. Elektroinstalace: 220 V P 100,00 18. Bleskosvod: ne C 100,00 19. Rozvod vody: teplé, studené S 100,00 20. Zdroj teplé vody: el. bojler S 100,00 21. Instalace plynu: ne C 100,00 22. Kanalizace: ano S 100,00 23. Vybavení kuchyně: el. sporák S 100,00 24. Vnitřní vybavení: vana, umývadlo S 100,00 25. Záchod: splachovací S 100,00 26. Ostatní: ne C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: P 21,20 100,00 0,46 9,75 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: P 3,40 100,00 0,46 1,56 6. Klempířské konstrukce: P 0,90 100,00 0,46 0,41 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 1,00 100,00 1,00 1,00 12. Dveře: P 3,20 100,00 0,46 1,47 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností: P 1,00 100,00 0,46 0,46 16. Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: P 4,30 100,00 0,46 1,98 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 Část
- 6-20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 71,01 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7101 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 8,20 100,0 0,46 3,77 5,30 110 200 55,00 2,9150 2. Zdivo: P 21,20 100,0 0,46 9,75 13,73 110 200 55,00 7,5515 3. Stropy: S 7,90 100,0 1,00 7,90 11,13 110 200 55,00 6,1215 4. Střecha: S 7,30 100,0 1,00 7,30 10,28 110 150 73,33 7,5383 5. Krytina: P 3,40 50,0 0,46 0,78 1,10 110 110 100,00 1,1000 P 3,40 50,0 0,46 0,78 1,10 50 80 62,50 0,6875 6. Klempířské konstrukce: P 0,90 100,0 0,46 0,41 0,58 30 80 37,50 0,2175 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,0 1,00 5,80 8,17 110 110 100,00 8,1700 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,0 1,00 2,80 3,94 50 60 83,33 3,2832 9. Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,0 1,00 2,30 3,24 20 50 40,00 1,2960 11. Schody: S 1,00 100,0 1,00 1,00 1,41 110 200 55,00 0,7755 12. Dveře: P 3,20 100,0 0,46 1,47 2,07 110 110 100,00 2,0700 13. Okna: S 5,20 100,0 1,00 5,20 7,32 50 80 62,50 4,5750 14. Podlahy obytných P 2,20 100,0 0,46 1,01 1,42 110 110 100,00 1,4200 místností: 15. Podlahy ostatních P 1,00 100,0 0,46 0,46 0,65 50 80 62,50 0,4063 místností: 16. Vytápění: S 5,20 100,0 1,00 5,20 7,32 30 50 60,00 4,3920 17. Elektroinstalace: P 4,30 100,0 0,46 1,98 2,79 30 50 60,00 1,6740 18. Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 19. Rozvod vody: S 3,20 100,0 1,00 3,20 4,51 30 50 60,00 2,7060 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,0 1,00 1,90 2,68 30 40 75,00 2,0100 21. Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 22. Kanalizace: S 3,10 100,0 1,00 3,10 4,37 110 110 100,00 4,3700 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0,70 20 30 66,67 0,4667 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,0 1,00 4,10 5,77 30 60 50,00 2,8850 25. Záchod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0,42 30 60 50,00 0,2100 26. Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 71,01Opotřebení: 66,8410 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7101 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7420 Základní cena upravená = 2 224,53 Kč/m 3
- 7 - Plná cena: 322,63 m 3 * 2 224,53 Kč/m 3 = 717 700,11 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 66,8410 % Úprava ceny za opotřebení - 479 717,93 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 237 982,18 Kč a 2 ) Chlév - 3 Přízemní, nepodsklepený, objekt chléva se nachází vedle rodinného domu na pozemku p.č. st. 101. Je napojen na el. energii. Objekt byl postaven kolem roku 1900. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází bývalé chlévy a dílna. Objekt není vůbec udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 12712 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP : 16,30*10,10 = 164,63 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP : 164,63 m 2 3,30 m 543,28 m 3 Součet 164,63 m 2 543,28 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 543,28 / 164,63 = 3,30 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 164,63 / 1 = 164,63 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP : (16,30*10,10)*(3,30) = 543,28 m 3 zastřešení: (16,30*10,10)*(4,50*0,5) = 370,42 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 913,70 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: kamenné bez izolace P 100,00 2. Svislé konstrukce: smíšené, cihelné, mírná zemní vlhkost P 100,00 3. Stropy: klenby S 100,00 4. Krov, střecha: sedlová, poškozená P 90,00 Část
- 8 - ne C 10,00 5. Krytiny střech: břidlice, zatéká P 90,00 ne C 10,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkované, dožité P 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: vápenné S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: vápenocementové, poškozené P 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: X 100,00 10. Schody: ne S 100,00 11. Dveře: plné, prosklené, původní P 100,00 12. Vrata: kovová S 100,00 13. Okna: dvojité, dřevěné S 100,00 14. Povrchy podlah: kamenné, cihelné P 100,00 15. Vytápění: X 100,00 16. Elektroinstalace: 220 V P 100,00 17. Bleskosvod: ne C 100,00 18. Vnitřní vodovod: X 100,00 19. Vnitřní kanalizace: X 100,00 20. Vnitřní plynovod: X 100,00 21. Ohřev vody: X 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: X 100,00 24. Výtahy: X 100,00 25. Ostatní: ne C 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 13,10 100,00 0,46 6,03 2. Svislé konstrukce: P 30,40 100,00 0,46 13,98 3. Stropy: S 13,80 100,00 1,00 13,80 4. Krov, střecha: P 7,00 90,00 0,46 2,90 C 7,00 10,00 0,00 0,00 5. Krytiny střech: P 2,90 90,00 0,46 1,20 C 2,90 10,00 0,00 0,00 6. Klempířské konstrukce: P 0,70 100,00 0,46 0,32 7. Úprava vnitřních povrchů: S 3,90 100,00 1,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů: P 2,70 100,00 0,46 1,24 10. Schody: S 1,80 100,00 1,00 1,80 11. Dveře: P 2,40 100,00 0,46 1,10 12. Vrata: S 3,00 100,00 1,00 3,00 13. Okna: S 3,40 100,00 1,00 3,40 14. Povrchy podlah: P 3,00 100,00 0,46 1,38 16. Elektroinstalace: P 6,10 100,00 0,46 2,81 17. Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 56,86 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5686 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku
- 9-1. Základy: P 13,10 100,0 0,46 6,03 10,60 110 175 62,86 6,6632 2. Svislé konstrukce: P 30,40 100,0 0,46 13,98 24,58 110 140 78,57 19,3125 3. Stropy: S 13,80 100,0 1,00 13,80 24,27 110 140 78,57 19,0689 4. Krov, střecha: P 7,00 90,0 0,46 2,90 5,10 110 110 100,00 5,1000 C 7,00 10,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 5. Krytiny střech: P 2,90 45,0 0,46 0,60 1,06 110 110 100,00 1,0600 P 2,90 45,0 0,46 0,60 1,06 110 110 100,00 1,0600 C 2,90 10,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 6. Klempířské konstrukce: P 0,70 100,0 0,46 0,32 0,56 30 55 54,55 0,3055 7. Úprava vnitřních povrchů: S 3,90 100,0 1,00 3,90 6,86 110 110 100,00 6,8600 8. Úprava vnějších povrchů: P 2,70 100,0 0,46 1,24 2,18 50 50 100,00 2,1800 9. Vnitřní obklady keramické: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Schody: S 1,80 100,0 1,00 1,80 3,17 110 140 78,57 2,4907 11. Dveře: P 2,40 100,0 0,46 1,10 1,93 110 110 100,00 1,9300 12. Vrata: S 3,00 100,0 1,00 3,00 5,28 40 0,00 0,0000 13. Okna: S 3,40 100,0 1,00 3,40 5,98 50 65 76,92 4,5998 14. Povrchy podlah: P 3,00 100,0 0,46 1,38 2,43 110 110 100,00 2,4300 15. Vytápění: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 16. Elektroinstalace: P 6,10 100,0 0,46 2,81 4,94 30 37 81,08 4,0054 17. Bleskosvod: C 0,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 18. Vnitřní vodovod: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 19. Vnitřní kanalizace: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 20. Vnitřní plynovod: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 21. Ohřev vody: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 23. Vnitřní hyg. vybavení: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 24. Výtahy: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 25. Ostatní: C 5,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 56,86Opotřebení: 77,0660 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 115,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9601 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9364 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5686 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2020 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2770 Základní cena upravená = 526,35 Kč/m 3 Plná cena: 913,70 m 3 * 526,35 Kč/m 3 = 480 926,- Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 77,0660 % Úprava ceny za opotřebení - 370 630,43 Kč Chlév - zjištěná cena = 110 295,57 Kč
- 10 - a 3 ) Garáž - 8 Přízemní, nepodsklepená garáž se nachází vedle chléva na pozemku p.č. st. 101. Objekt byl postaven asi před 50 lety. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž. Objekt není vůbec udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP : 5,45*3,70 = 20,17 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP : 20,17 m 2 2,10 m Obestavěný prostor: 1.NP : (5,45*3,70)*(2,10) = 42,35 m 3 zastřešení: (5,45*3,70)*(0,10*0,5) = 1,01 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 43,36 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové s izolací S 100,00 2. Obvodové stěny cihelné S 100,00 3. Stropy ne C 100,00 4. Krov X 100,00 4. Krov X 100,00 5. Krytina plechová, poškozená P 100,00 6. Klempířské konstrukce ne C 100,00 7. Úprava povrchů vápenné S 100,00 8. Dveře kovové S 100,00 9. Okna luxfery S 100,00 10. Vrata kovová S 100,00 11. Podlahy betonové S 100,00 12. Elektroinstalace ne C 100,00 Část
- 11 - Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy C 26,20 100,00 0,00 0,00 5. Krytina P 5,70 100,00 0,46 2,62 6. Klempířské konstrukce C 2,90 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dveře S 2,70 100,00 1,00 2,70 9. Okna S 1,40 100,00 1,00 1,40 10. Vrata S 6,80 100,00 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7,20 12. Elektroinstalace C 6,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 61,82 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6182 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy S 6,20 100,0 1,00 6,20 10,03 50 200 25,00 2,5075 2. Obvodové stěny S 30,10 100,0 1,00 30,10 48,69 50 200 25,00 12,1725 3. Stropy C 26,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 4. Krov X 0,00 90,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 X 0,00 10,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 5. Krytina P 5,70 50,0 0,46 1,31 2,12 50 80 62,50 1,3250 P 5,70 50,0 0,46 1,31 2,12 50 80 62,50 1,3250 6. Klempířské konstrukce C 2,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 7. Úprava povrchů S 4,80 100,0 1,00 4,80 7,76 50 80 62,50 4,8500 8. Dveře S 2,70 100,0 1,00 2,70 4,37 50 80 62,50 2,7313 9. Okna S 1,40 100,0 1,00 1,40 2,26 50 80 62,50 1,4125 10. Vrata S 6,80 100,0 1,00 6,80 11,00 50 50 100,00 11,0000 11. Podlahy S 7,20 100,0 1,00 7,20 11,65 50 80 62,50 7,2813 12. Elektroinstalace C 6,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 61,82Opotřebení: 44,6051 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,6182 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2770 Základní cena upravená: = 422,89 Kč/m 3 Plná cena: 43,36 m 3 * 422,89 Kč/m 3 = 18 336,51 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 44,6051 % Úprava ceny za opotřebení - 8 179,02 Kč Garáž - zjištěná cena = 10 157,49 Kč
- 12 - b) Studny b 1 ) Studna - 9 Před rodinným domem se nachází studna. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 3,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 3,00 m * 1 950,- Kč/m + 5 850,- Kč ruční čerpadlo: 1 ks * 1 210,- Kč/ks + 1 210,- Kč Základní cena celkem = 7 060,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2770 Plná cena = 3 859,81 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 110 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 110 / 130 = 84,615 % - 3 265,98 Kč Studna - zjištěná cena = 593,83 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy - 10 Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí, zpevněné plochy, oplocení, venkovní schodiště, vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům 237 982,18 Kč Chlév 110 295,57 Kč Garáž 10 157,49 Kč Celkem: 358 435,24 Kč
- 13 - Ocenění: Cena staveb celkem: 358 435,24 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 12 545,23 Kč d) Porosty d 1 ) Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 59 402,68 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 1309 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 25 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 1 134,50 Cena ovocných dřevin je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,045 porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 51,05 Trvalé porosty - zjištěná cena = 51,05 Kč e) Pozemky e 1 ) Pozemky - 27-32 Pozemky u domu jsou rovinaté. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 101 1 232,00 70,00 86 240,- Součet 86 240,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 8 624,- Mezisoučet 94 864,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2770 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,2020 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 57 862,68 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 70,- Kč/m 2.
- 14 - Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 728 77,00 70,00 5 390,- Součet 5 390,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 539,- Mezisoučet 5 929,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2770 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,2020 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 1 446,57 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč za m 2. Cena pozemku: 77,00 m 2 * 20,- Kč/m 2 = 1 540,- Kč Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 1 540,- Pozemky - zjištěná cena = 59 402,68 Kč
- 15 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům = 717 700,11 Kč a 2 ) Chlév = 480 926,- Kč a 3 ) Garáž = 18 336,51 Kč b) Studna = 3 859,81 Kč c) Venkovní úpravy = 42 593,69 Kč d) Trvalé porosty = 51,05 Kč e) Pozemky = 59 402,68 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí 1 322 869,85 Kč 1 322 870,- Kč Výsledné ceny: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům = 237 982,18 Kč a 2 ) Chlév = 110 295,57 Kč a 3 ) Garáž = 10 157,49 Kč b) Studna = 593,83 Kč c) Venkovní úpravy = 12 545,23 Kč d) Trvalé porosty = 51,05 Kč e) Pozemky = 59 402,68 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 431 028,03 Kč 431 030,- Kč slovy: Čtyřistatřicetjednatisíctřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
- 16 - Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. 1. Prodej, dům rodinný, 210 m2 Cena: 520 000,- Kč včetně provize Adresa: Andělská Hora Datum vložení: 13.12.2010 Datum aktualizace: 21.09.2011 ID zakázky: 164965 Budova: Cihlová
- 17 - Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 250 m 2 Plocha užitná: 210 m 2 Plocha podlahová: 210 m 2 Plocha pozemku: 589 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Doprava: Autobus Popis: Dům určen k celkové rekonstrukci v centru obce Andělská Hora. V domě jsou 3 bytové jednotky a prostorná půda. Na pozemku jsou také garáže a dílna. 2. Prodej, dům rodinný, 182 m2 Cena: 855 000,- Kč Poznámka k ceně: 855 000,- až 1 300 000,- Cenové nabídky přijímáme ve výše uvedeném roz Adresa: Lidická, Bruntál Datum vložení: 11.09.2011 Datum aktualizace: 19.09.2011 ID zakázky: A013892 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 182 m 2 Plocha užitná: 182 m 2 Plocha podlahová: 182 m 2 Plocha pozemku: 171 m 2 Plocha zahrady: 171 m 2 Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout samostatně stojící starší rodinný dům v centru Bruntálu. Dům, který Vám v tomto hezkém kraji nabízíme má zastavěnou plochu 182 m2 a je dispozičně řešen jako 4+1. Nemovitost je v původním stavu, má jedno patro, půdu a je ko... Celý popis Dovolujeme si Vám nabídnout samostatně stojící starší rodinný dům v centru Bruntálu. Dům, který Vám v tomto hezkém kraji nabízíme má zastavěnou plochu 182 m2 a je dispozičně řešen jako 4+1. Nemovitost je v původním stavu, má jedno patro, půdu a je kompletně podsklepená. Rodinný dům má dřevěná okna a sedlovou střechu krytou ethernitem. Dům je velice pěkně dispozičně řešen a je v původním udržovaném stavu, je proto vhodný k úpravám podle vlastních představ a požadavků. Koupena domu je vybavena rohovou vanou. Podlahové krytiny jsou v domě tvořeny dřevotřískou se zvláštní úpravou. Do domu je zavedena elektřina 220/380V, kanalizace, vodovodní a plynová přípojka. Vytápění je zajištěno plynovým topením. K domu náleží ještě menší zahrada o výměře 171 m2, kde je možné trávit veškeré volné chvíle formou relaxace a celkového odpočinku. Zahrada leží ve svahu. Na pozemku najdeme kůlnu. Součástí domu je také garáž. Celý pozemek je
- 18 - kompletně oplocen. V okolí domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. V Bruntále najdeme kompletní občanskou vybavenost. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou linkou autobusu a vlakem. Do centra města je to cca 10 minut chůze. Dům se nachází v krásném a klidném prostřední na okraji města. Poblíž domu teče potok a nedaleko se nachází les. 3. Prodej, dům rodinný, 100 m2 Cena: 780 000,- Kč Poznámka k ceně: včetně provize, právních služeb a advokátní úschovy peněz Adresa: Světlá Datum vložení: 01.07.2011 Datum aktualizace: 22.08.2011 ID zakázky: fmdm637::977569 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 150 m 2 Plocha užitná: 100 m 2 Plocha podlahová: 100 m 2 Plocha pozemku: 2 294 m 2 Popis: Nabízíme exkluzivně k prodeji rodinný dům s pozemky v obci Světlá Hora, okr. Bruntál. Zastavěná plocha 150 m2, pozemky celkem 2.294 m2. Dům je vystavěn z cihel a stavebního kamene, v roce 2000 prošel částečnou rekonstrukcí, je přistavěna garáž s díln... Celý popis Nabízíme exkluzivně k prodeji rodinný dům s pozemky v obci Světlá Hora, okr. Bruntál. Zastavěná plocha 150 m2, pozemky celkem 2.294 m2. Dům je vystavěn z cihel a stavebního kamene, v roce 2000 prošel částečnou rekonstrukcí, je přistavěna garáž s dílnou. Dům je vhodný k trvalému bydlení i k rekreaci. Pěkný výhled na Praděd. Dispozice domu je 3+1 s možností rozšíření jak na půdu, tak do dvorního traktu. K domu náleží dvůr, zahrada, dílna, garáž. V koupelně je vana a umyvadlo. Tvar střechy sedlový s eternitovými taškami. Je napojen na elektřinu 220/380 V, veřejný vodovod, kanalizace, plyn se nachází před domem. Vytápění centrální kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody elektrickým bojlerem. Základy jsou kamenné s izolací. Okna plastová, podlahy betonové. Dobrá občanská vybavenost, obchod, lékař, škola, školka, restaurace, pošta, autobus. Možnost zajištění výhodné hypotéky. Možnost zajištění stěhování. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 400 000-500 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti.
- 19-1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč 450 000,- Kč Podíl ve výši id. 1/2 na nemovitostech je 225 000,- Kč slovy: Dvěstědvacetpěttisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 23.09.2011 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz,www.posudeknemovitosti.cz
- 20 - D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 217/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 217/11.