Znalecký posudek o odhadu obvyklé ceny č. 3641 / 25 / 2017 Typ nemovitosti Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Účel ocenění exekuční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1021/4, LV č. 19757, s podílem na společných částech domu a pozemku 39/2764 na pozemcích: pozemek parc.č. 11102/89, LV č. 10229, podíl 39/2764 pozemek parc.č. 11102/90, LV č. 10229, podíl 39/2764 Adresa Kraj Plzeňský kraj Statutární město PLZEŇ Počet obyvatel 169033 Kat. území Plzeň Ulice Brněnská č.p. 1021 Část obce dle LV Severní Předměstí Objednatel odhadu Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám. č.o. 28 30100 Plzeň Č.j. 108 EX 06492/16 Tel. E-mail Vlastnictví Bytová jednotka Prayer Vladimír - Plzeň, Strážnická 996/5 1/1 Zpracováno pro Exekutorský úřad Plzeň - město Vypracoval Ing. Balihar Jan Dne 24.2.2017 Licence číslo Fr. Liszta 49 Ke dni 31.1.2017 0091 323 22 Plzeň email: balihar@abakus-plzen.cz tel: 603 865772 Prohlídka dne 31.1.2017 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 3 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 39.7 m 2 29 000 Kč/m 2 1 151 300 Kč Obvyklá cena - současný stav Komentář k ceně Cena stanovena na základě vyhodnocení srovnatelných nemovitostí 1 150 000 Kč Jeden milion stopadesát tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné vlivy - nejsou známy Záporné vlivy - nejsou známy Podmínky platnosti ceny - 1 -
- nejsou stanoveny Vyhodnocení rizik REET Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Dle LV č. 19757 je nemovitost zatížena věcným břemen - služebností bytu ve prospěch p. Josefa Kočky a paní Helenu Kočkovou. Věcné břemeno má výrazný vliv na hodnotu nemovitosti a jeho hodnota je vypočtena v části závady ve smyslu OSŘ Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Dle LV č. 19757 je na nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji - při stanovení obvyklé ceny se nebere zřetel Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko - 2 -
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení -není předmětem převodu Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ darovací smlouva Kupní cena 0 Datum 12.5.2014 Vyhodnocení darovací smlouva vč. smlouvy o zřízení věcného břemene - viz závady dle OSŘ Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 19757, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 30.12.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Plzeň, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 23.2.2017. mapa, vyhotovil odhadce 23.2.2017. Datum předání kompletních podkladů 24.2.2017 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 19757, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 30.12.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Plzeň, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 23.2.2017. mapa, vyhotovil odhadce 23.2.2017. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Nemovitost je umístěna v okrajové lok.alitě zvané Vinice v sídlištní zástavbě. plzeň je statutární město Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Dopravní dostupnost výborná - MHD -bus, obč. vybavenost v dosahu MHD Informace o nemovitosti bytová jednotka 1+1 ve 2.NP panelového domu Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 11102/107 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ano Orientace oken západ Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Stáří stavby [roky] 27 Panelový dům po revitalizaci Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 30 Bytová jednotka v původním techn. stavu i vybavení. Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní práce z armovaného betonu svislé konstrukce samonosný panelový systém v tloušťce 25 cm vodorovné betonové montované konstrukce střechy plochá střecha konstrukce, stropy krytina střech živičná klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka štuková úpravy vnějších povrchů kontaktní zateplovací systém - 3 -
vnitřní obklady obklad keramický schody teracové dveře a vrata vnitřní hladké lakované a shrnovací okna plastová s dvojsklem povrch podlah povlakové vytápění dálkové z výměníku elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo kuchyňská linka, sporák kombinovaný Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 osobní výtah, domácí telefon, rozvody antén, požární hydrant 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 11.20 m 2 1.0 11.20 m 2 obývací pokoj 20.20 m 2 1.0 20.20 m 2 předsíň 4.40 m 2 1.0 4.40 m 2 koupelna 2.20 m 2 1.0 2.20 m 2 WC 1.00 m 2 1.0 1.00 m 2 sklep 1.40 m 2 0.5 0.70 m 2 Součet ploch za podlaží 40.40 m 2 39.70 m 2-4 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S - reality Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 7.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 43.0 m 2 Cena za nemovitost 1 390 000 Kč 32 300 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 251 000 Kč 29 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou BJ Plzeň - Doubravka, byt v původním techn. stavu, dům po revitalizaci, byt má 42 m2, sklep 2 m2, započ. plocha 43 m2. Oceňovaný byt i dům je ve srovnatelném techn. stavu, ostatní srovnatelné nebo shodné 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S - realoity Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Podlahová plocha 42.0 m 2 Cena za nemovitost 1 330 000 Kč 31 700 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 197 000 Kč 28 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou BJ Plzeň - Skvrňany, byt v původním techn. stavu, dům po revitalizaci, byt má 40 m2, sklep 3 m2, započ. plocha 42 m2. Oceňovaný byt i dům je ve srovnatelném techn. stavu, ostatní srovnatelné nebo shodné 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S - reality Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1-5 -
Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 40.0 m 2 Cena za nemovitost 1 310 000 Kč 32 800 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 179 000 Kč 29 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Plzeň - Bolevec, byt v původním techn. stavu, dům po revitalizaci, byt má 39 m2, sklep 1,4 m2, započ. plocha 40 m2. Oceňovaný byt i dům je ve srovnatelném techn. stavu, ostatní srovnatelné nebo shodné Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 28 500-29 500 Kč/m 2 1 179 000-1 251 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 29 000 Kč/m 2 Oceňovaná nemovitost srovnatelná ve všech ukazatelích. Ukazatel stanoven v polovině rozpětí redukovaných ukazatelů. Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva - nejsou známa Kč 0.00 Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady věcné břemeno Kč 391 000.00 Věcné břemeno Věcné břemeno - služebnost bytu č. 1021/4 v k.ú. Plzeň - bezplatné doživotní užívání pro p. Josefa Kočku a paní Helenu Kočkovou Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: BJ 1021/4: Výměra: 39,00 m 2 Jednotková cena: 29 487,18 Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 3,40 % Obvyklé nájemné: 39,00 m 2 * 29 487,18 Kč/m 2 * 3,40 % = 39 100,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 39 100,- Kč/rok * 100 % = 39 100,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 39 100,- Kč - 6 -
Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 39 100,- Kč * 10 let = 391 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 391 000,- Kč Pozn. Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinného nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva Vypracoval Licence číslo 0091 Ing. Balihar Jan Fr. Liszta 49 323 22 Plzeň podpis - 7 -
Fotodokumentace kuchyně pokoj koupelna - 8 -