Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Želatovská 2590/5, Přerov, kancelář Palackého 1498/3, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ostravě, oddíl C, vložka 50822 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 753-753/2009 O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 1904, příslušející k části obce Mělník, na pozemku p.č. 5141/1, stavby bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. 5141/2, včetně pozemku p.č. 5141/1 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 5141/2 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 5142 - zahrada, vše v k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 23029/09-17 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 15. 12. 2009 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav Želatovská 2590/5, 750 02 Přerov tel.: +420 608 251 025 e-mail: info@posudek.com, www.posudek.com Posudek byl vypracován 3 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednatel v listinné podobě, 1 vyhotovení v elektronické podobě a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 16 stran a 4 strany příloh. V Přerově, dne 17. 12. 2009
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 18.11.2009 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 23029/09-17, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí - rodinného domu č.p. 1904, příslušející k části obce Mělník, na pozemku p.č. 5141/1, stavby bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. 5141/2, včetně pozemku p.č. 5141/1 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 5141/2 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 5142 - zahrada, vše v k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník. Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15. 12. 2009 za přítomnosti pracovníků znaleckého ústavu Ing. Tomáše Vingrálk, Ing. Štěpána Orálka a povinného pana Pavla Adama. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti č. 5300, pro k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník, vyhotovený objednavatelem dne 9.9.2009, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, mapový list č. MĚLNÍK 3-7/21 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník, pod číslem PÚ 4438/09. Údaje sdělené objednavatelem Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle předložené kopie výpisu z katastru nemovitostí ze dne 9.9.2009 jsou na listu vlastnictví č. 5300, pro k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník jako vlastníci zapsáni: SJM Adam Pavel a Adamová Ivana, Nebeského 1904/44, Mělník, 276 01 Mělník 1 strana č.2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zděný, přízemní, částečně podsklepený rodinný dům s využitým podkrovím pod sedlovou a pultovou střechou krytou taškou betonovou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru velkého písmene L a je situovaný v zastavěné, okrajové části města Mělník, v místní části Blata, na ulici Nebeského, v řadové zástavbě jako řadový koncový. Parkování je možné ve vlastní garáži, na vlastním pozemku nebo na veřejné komunikaci před objektem. Pozemky leží v rovinném terénu a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 8005 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Mělník, nám.míru 1, Mělník, 276 50. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plyn, vlastní studnu. Objekt sestává ze dvou bytových jednotek o velikosti 5+1 a 1+1 s kompletním sociálním zařízením a každá se samostatným vstupem. Bytová jednotka 5+1 je situována v uličním traktu a v části dvorního, bytová jednotka 1+1 je situována v zadní části dvorního traktu a je přístupná ze zahrady. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka cca 70 roků. V roce 2008 objekt prošel kompletní rekonstrukcí s modernizací prvků krátkodobých i dlouhodobých životností, které mají výrazný vliv na celkové prodloužení životnosti objektu. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu I v (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím objektu od 30 do 50 roků. Celkový technický stav je ke dni ocenění velmi dobrý. Údržbu lze hodnotit jako velmi dobrou. U rodinného domu, při pravé hranici pozemku, je situována zděná přízemní, podsklepená dvojgaráž s pultovou střechou krytou taškou betonovou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci které by tvořili příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření znalce. 6. Obsah posudku 1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 1904 b) Garáž c) Studna 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou strana č.3
B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Mělník Obec: Mělník Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 456/2008 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 1904 26a VENKOVNÍ ÚPRAVY Níže uvedená sazba zahrnuje i venkovní úpravy. V našem konkrétním případě se jedná zejména o : - oplocení - drátěné pletivo v kovových rámech - kovová vrata s dřevěnou výplní - kovová vrátka s dřevěnou výplní - zpevněná plocha - přípojky IS - atd. Podlaží: Název Zastavěná plocha I.NP 9,80 6,07+7,66 6,46+3,63 3,76+3,17 6, 46+11,25 4,42 = 192,82 m 2 I.PP 2,34 5,70 = 13,34 m 2 Součet: = 206,16 m 2 Podlažnost: 206,16 / 192,82 = 1,07 Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 2,34 5,70 2,03 = 27,08 m 3 Vrchní stavba (9,80 6,07+7,66 6,46) 4,48+3,63 3,76 2,90+3,17 6, 46 2,90+11,25 4,42 3,54 = 763,18 m 3 Zastřešení (9,80 6,07+7,66 6,46) 2,80 0,5 = 152,56 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 942,82 m 3 strana č.4
Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy betonové pasy s izolací 8,20 % Standardní 2. Zdivo zděné 21,20 % Standardní 3. Stropy dřevěné trámové s podhledem 7,90 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová 7,30 % Standardní 60 % pultová Standardní 40 % 5. Krytina betonová taška 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech (žlaby svody, parapety) 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné hladké 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady keramický obklad (kuchyně, koupelna, WC) 2,30 % Standardní 11. Schody ocelové schodnice s dřevěnými stupni 1,00 % Standardní 12. Dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní 3,20 % Standardní 13. Okna plastová zdvojená 5,20 % Standardní 60 % dřevěná zdvojená EURO Standardní 20 % dřevěná zdvojená Standardní 20 % 14. Podlahy obytných místností plovoucí podlahy, textilní krytiny, prkna 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 1,00 % Standardní 16. Vytápění ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 240/400V 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod ano 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody studená i teplá 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu ano 0,50 % Standardní 22. Kanalizace kompletní odkanalizování 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák 2x 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo3, sprchový kout3 4,10 % Standardní 25. Záchod splachovací WC 3, idet 2x 0,30 % Standardní 26. Ostatní krbová kamna 3,40 % Standardní Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Mělník Počet obyvatel: 19 012 Základní cena (ZC): 4 185, Kč/m 3 strana č.5
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. V souvisle zastavěném území 0,00 2 Místní obliba v obci nebo v II. Bez vlivu 0,00 oblasti 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Veřejná doprava III. Dobrá dostupnost centra města nebo 0,00 centrum města bez možnosti privátního parkovací v okolí nemovitosti 5 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 6 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 7 Vlivy neuvedené 7 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,000 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,05 * strana č.6
údržbou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 13 : 0,8 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,916 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 1,000 0,916 = 0,916 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): 4 185, 0,916 = 3 833,46 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP ZCU): 942,82 3 833,46 = 3 614 262,76 Kč Rodinný dům č.p. 1904 zjištěná cena: 3 614 262,76 Kč 1.a.2) Garáž 24 Podlaží: Název Zastavěná plocha I.NP 8,33 6,26 = 52,15 m 2 I.PP 6,76 6,42 = 43,40 m 2 Součet: = 95,55 m 2 Podlažnost: 95,55 / 52,15 = 1,83 Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 6,76 6,42 1,80 = 78,12 m 3 Vrchní stavba 8,33 6,26 2,49 = 129,84 m 3 Zastřešení 8,33 6,26 1,14 0,5 = 29,72 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 237,68 m 3 Zatřídění garáže Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: podsklepená Krov: neumožňující zřízení podkroví Typ garáže: B Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové pasy s izolací 7,80 % Standardní 2. Obvodové stěny zděné 32,70 % Standardní 3. Stropy 27,60 % Nevyskytuje se 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina betonová taška 4,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech (žlaby, svody) 2,60 % Standardní 7. Úprava povrchů vápenná hladká omítka 5,40 % Standardní 8. Dveře dřevěné dýhové do ocelových zárubní 1,40 % Standardní 9. Okna 1,20 % Nevyskytuje se 10. Vrata ocelová 2x 4,40 % Standardní 11. Podlahy beton 8,00 % Standardní 12. Elektroinstalace 240V 4,60 % Standardní strana č.7
Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Mělník Počet obyvatel: 19 012 Základní cena (ZC): 2 435, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. V souvisle zastavěném území 0,00 2 Místní obliba v obci nebo v II. Bez vlivu 0,00 oblasti 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Veřejná doprava III. Dobrá dostupnost centra města nebo 0,00 centrum města bez možnosti privátního parkovací v okolí nemovitosti 5 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 6 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 7 Vlivy neuvedené 7 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,000 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 0,00 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 0,00 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 0,05 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 0,01 5 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 6 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 7 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,05 * údržbou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 7 : 0,8 strana č.8
6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 7): i=1 0,806 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 1,000 0,806 = 0,806 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): 2 435, 0,806 = 1 962,61 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP ZCU): 237,68 1 962,61 = 466 473,14 Kč Garáž zjištěná cena: 466 473,14 Kč 1.a.3) Studna 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 12,00 m Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,241 Koeficient prodejnosti: 1,093 (Rodinné domy) Ocenění: 5,00 m á 1 950, Kč/m + 9 750, Kč 5,00 m á 3 810, Kč/m + 19 050, Kč 2,00 m á 5 200, Kč/m + 10 400, Kč Základní cena: = 39 200, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2410 Koeficient prodejnosti K p : 1,0930 Cena studny: = 100 817,84 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 70 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 70 / (70 + 30) = 70,000 % Odpočet opotřebení: 100 817,84 Kč 70,000 % 70 572,49 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 30 245,35 Kč Studna zjištěná cena: 30 245,35 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 1904 3 614 262,76 Kč b) Garáž 466 473,14 Kč c) Studna 30 245,35 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 4 110 981,25 Kč Cena po zaokrouhlení: 4 110 980, Kč strana č.9
2) Pozemky 2.a) Vyhláška 456/2008 Sb. 2.a.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 42 % 1,420 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,142 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,093 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a 5141/1 362 400, 1 462,7855 529 528,35 nádvoří Zastavěná plocha a 5141/2 51 400, 1 462,7855 74 602,06 nádvoří Součet: 413 604 130,41 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 42 % 1,420 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,142 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,093 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zahrada 5142 416 400, 585,1142 243 407,51 Součet cen všech typů pozemků: = 847 537,92 Kč Pozemky zjištěná cena: 847 537,92 Kč strana č.10
3) Ocenění porovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. 1) RD 3+1 Neratovice, okr. Mělník Nabízíme exkluzivně samostatně stojící patrový rodinný dům 4+1,může být i dvougenerační, který se nachází v klidné uličce v nové části obce Libiš. Konstrukce budovy je zděná. Dům je částěčně podsklepený. Střešní krytina je z pálených tašek. Dům je zrekonstruovaný, je zateplený a má novou fasádu. Dispozičně je dům řešen jako 2+1 a v přístavbě domu jsou dva pokoje. Při vstupu do domu vejdeme větší předsíní do kuchyně. Z kuchyně vedou dveře do obývacího pokoje a do koupelny. Z obývacího pokoje je vstup do další místnosti. Další dva pokoje jsou situovány do zadní části domu za koupelnou, kde je odděluje menší předsíň. Do domu je možno vcházet dvěma samostatnými vchody. Nabídková CENA: 2.910.000,- Kč 2) RD 5+1 Mělník - ul. Blatecká, okr. Mělník Nabízíme k prodeji rodinný dům v části obce Mělníka - Blata. Dům má dispozičně 1.NP - 2 vstupní haly se vstupem do dvora a obytné části : chodba, samostatné wc, koupelna s vanou a umyvadlem, taktéž připravené rozvody i pro sprchový kout, dětský pokoj. Následují další 2 průchozí místnosti - cca 65 m2, které jsou v rekonstrukci s veškerými rozvody vody, odpadu, novou elektřinou, komínem na krb. 2. NP - kuchyň s jídelním a obývacím koutem, pracovna, ložnice. 3. NP - pěkné půdní prostory, které umožňují rozšíření obytné části o dalších cca 60 m2. Nabídková CENA: 3.100.000,- Kč 3) RD Bykov, okr. Mělník Prodáme dvoupodlažní rodinný dům (zastavěná plocha100m2) se sklepem a garáží na pozemku o velikosti 453m2 v obci Býkov v okrese Mělník. Každé patro má svůj vlastní vchod, dá se tedy použít jako dvougenerační či pro dvě rodiny. V kanždém patře je jedna koupelna a jedna kuchyň, potom dále v přízemí 4 pokoje a jedna menší pracovna s vlasním východem do zahrady. V 1. patře jsou 4 pokoje. V obou patrech jsou místnosti, které jsou průchozí v jedně řadě. Nová elektrika, nové rozvody vody, odpad. Nová kanalizace je již pro celou obec naplánována, zatím je zde jímka. Na zahradě je k dispozici udírna se sezením a také studna. Nabídková CENA: 3.300.000,- Kč strana č.11
Seznam porovnávaných objektů: RD Neratovice, okr. Mělník Výchozí cena (VC): 2 910 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,95 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): 2 917 293,23 Kč Váha (V): 1,0 RD Mělník-ul. Blatecká, okr. Mělník Výchozí cena (VC): 3 100 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,02 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,95 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): 3 046 832,77 Kč Váha (V): 1,0 RD Bykov, okr. Mělník Výchozí cena (VC): 3 300 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 0,95 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 1,00 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): 3 308 270,68 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K vybavení K objektivizační K konstrukce K pozemku K technického stavu ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: 2 917 293,23 Kč 3 090 798,89 Kč 3 308 270,68 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: 3 100 000, Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = 3 100 000, Kč strana č.12
C. REKAPITULACE Pro stanovení obvyklé, ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Kladné stránky - možnost parkování ve vlastní garáži - lokalita vhodná k bydlení - možnost napojení na kompletní IS - kompletní občanská vybavenost města - objekt po celkové rekonstrukci Záporné stránky - dvougenerační bydlení na pokraji zájmu potencionálních zájemců - ocelková stagnace realitního trhu v tomto segmentu strana č.13
Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech v souladu s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě prodeje nemovitosti jako celku odhaduji obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí ve výši 3.100.000,- Kč (jako celku). REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou 4 110 980, Kč 847 540, Kč 4 958 520, Kč 3 100 000, Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu činí 3.100.000,- Kč Cena slovy: třimilionyjednostotisíc Kč Zpracovatelé posudku: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne 17. 12. 2009 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel strana č.14
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 753-753/2009 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav Želatovská 2590/5 750 02 Přerov el.: +420 608 251 025 e-mail: info@posudek.com www.posudek.com strana č.15
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy strana č.16