ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-7977 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 599/36 Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Kamýk Adresa nemovité věci: Machuldova 599/16, 14200 Praha Vlastník stavby: SJM Jirout Martin a Jiroutová Eva, Horní Olešnice 65, 54371, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednavatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Exekuční řízení 085 EX 822/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 670 000 Kč Datum místního šetření: 30.1.2015 Stav ke dni : 30.1.2015 Počet stran:10 V Praze, dne 2.2.2015 Počet příloh: 10 Znalecká společnost s.r.o. 1 Počet vyhotovení:3
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 599/36 ( byt ) v budově č.p. 599 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 703/21191 v kat. území Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 2544. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 26.2.2013 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinného Martin Jirout, Horní Olešnice 65, 54371. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 30.1.2015. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Kamýk je katastrálním územím v Praze, které bylo vytvořeno v roce 1988 rozhodnutím Národního výboru hl. města Prahy na úkor dosavadních katastrálních území Modřany a Lhotka v rámci městského obvodu Praha 4. Dnes je k. ú. Kamýk součástí území městské části Praha 12. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 599/36 ( byt ) v budově č.p. 599 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 703/21191 v kat. území Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 2544. Panelový bytový dům postavený na pozemku rovinatého charakteru, oceňovaný byt je součástí jedenáctého ( posledního ) patra. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Vícebytový dům je užívaný v celém rozsahu výhradně k trvalému bydlení. Dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena Bytová jednotka 70,00 m 2 11 3+1 2 674 070 Kč 38 201 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Oceňovaná bytová jednotka č. 599/36 se nachází v jedenáctém patře vlevo při výstupu ze schodiště, dispozičně rozdělena na 3+1 sestává se z chodby, komory, koupelny, wc, tří pokojů a balkónu. Okna jsou plastová, bytové jádro je původní umakartové, v domě je osobní výtah. Příslušenství bytu: sklep v 8. patře. Souhrnný stav předmětné bytové jednotky je průměrný. Popisy porovnatelných jednotek Byt 3+kk, Machuldova Byt 3+kk (70 m2) s lodžií na Praze 4 - Kamýk. Klidná a žádaná lokalita. OV. Dům je zateplen a kompletně opraven. Byt se nachází ve 3. patře s výtahem a bezbariérovým přístupem. Částečně zrekonstruovaný byt je orientován na Z. Bytu náleží sklep a šatna. WC samostatné. Byt 3+1, Novodvorská Byt 3+1/L v osobním vlastnictví o celkové vyměře 69 m + lodžie 5 m nacházejícího se v 8. patře panelového domu po kompletní rekonstrukci. Byt je ve fází rekonstrukce /předělaný na 3+KK/ kterou si můžete dodělat dle vlastních představ, v obývacím pokoji zbourána příčka čím se propojil obývací pokoj s kuchyni, koupelna je dispozičně komplet změněná a vyzděná. Byt má plastová okna a krásnou lodžii s orientací na JV, pokoje s orientací na JZ. Dům se momentálně renovuje, malování, zateplení domu včetně renovací lodžii a střechy. Byt 3+1, Novodvorská Byt 3+1+B, 75 m2, Praha 4 Bráník. Byt se nachází nedaleko nákupního centra Novodvorská Plaza. Nabízený byt je v 5. patře panelového domu s výtahem, který prošel kompletní rekonstrukcí: fasáda, střecha, výtah, stoupačky, rozvody sítí, okna, vchod. dveře, společné prostory...aj. V bytě nejsou nosné zdi, je tedy možno v rámci rekonstrukce si byt vytvořit dle vlastní představy. Dispozici bytu tvoří: kuchyň, obývací pokoj s vstupem na zasklenou lodžii ( 7m ), dvě ložnice, koupelna, toaleta, komora, vstupní chodba, druhá komora ( 2,2 m2 ) před bytem na chodbě domu. Bezproblémové parkování před domem. - 5 -
Byt 3+kk, Smotlachova Byt 3+kk s lodžií a sklepem v sedmém patře panelového domu (z dvanácti) se dvěma výtahy. Byt po kompletní rekonstrukci tj. nová koupelna ze zděného jádra, plastová okna, nové štuky na stěnách, nové podlahy - v obývacím pokoji, ložnicích plovoucí podlaha, v kuchyňském koutu v koupelně, WC a chodbě dlažba. Byt má dále zakomponované žaluzie do prostoru, vestavěné, prosklené skříně atd. Možnost zavedení plynu. Výměra bytu je 64 m2 vč. lodžie (3 m2) + sklep. Byt 3+1, Písnická Byt 3+1/L v Praze 12 Kamýk, ul. Písnická. Jedná se o byt v panelovém domě nacházejícím se ve 2. patře s výtahem. Byt je velmi dobře řešen s neprůchozími pokoji a prostornou lodžií. Podlahová plocha bytu je 82 m a je situován na 2 světové strany. Byt je v původním udržovaném stavu. Byt je velmi světlý a prostorný. K bytu náleží sklepní koje umístěná v přízemí domu. Srovnatelné jednotky Název: Byt 3+kk, Machuldova Lokalita: Podlaží: 3 Dispozice: 3+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Bytová jednotka 70,00 m 2 2 799 999 Kč 40 000 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 40 000 Název: Byt 3+1, Novodvorská Lokalita: Podlaží: 8 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Bytová jednotka 74,00 m 2 2 470 000 Kč 33 378 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. - 6 -
- 7 - koef. K C 1,00 cena Kč/m 2 33 378 Název: Byt 3+1, Novodvorská Lokalita: Podlaží: 5 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Bytová jednotka 75,00 m 2 2 900 000 Kč 38 667 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 38 667 Název: Byt 3+kk, Smotlachova Lokalita: Podlaží: 8 Dispozice: 3+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Bytová jednotka 64,00 m 2 2 790 000 Kč 43 594 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 43 594 Název: Byt 3+1, Písnická Lokalita: Podlaží: 2 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Bytová jednotka 82,00 m 2 2 900 000 Kč 35 366 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00
K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 35 366 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 33 378 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 38 201 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 43 594 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 38 201 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 70,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 2 674 070 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 2 674 070 Kč Obvyklá cena 2 670 000 Kč slovy: Dvamilionyšestsetsedmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - bytové jednotky č. 599/36 ( byt ) v budově č.p. 599 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 703/21191 v kat. území Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 2544. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - 8 -
- sklep. III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 2.670.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny. V Praze 2.2.2015 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Mgr. Petr Slepička Ing. Jiří Roub Kateřina Jirkovská Štěpán Chlouba, DiS. Za Znalecká společnost s.r.o. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Mgr. Petr Slepička JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-7977 znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2544 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovité věci 2 Mapa oblasti 1-10 -