ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 1002/13 s příslušenstvím a pozemky Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Ostrov, k.ú. Ostrov nad Ohří Adresa nemovité věci: Hlavní třída 1002, Ostrov Vlastník jednotky: Špachman Martin, Hlavní třída 1002, Ostrov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemků: Špachman Martin, Hlavní třída 1002, Ostrov, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad 021 Praha 8, Soudní exekutor JUDr. Ivan Erben Adresa objednatele: U Okrouhlíku 1820/3, Praha 5 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 021 EX 6762/14 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 1 stran Počet příloh: 13 stran Počet vyhotovení: 3 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou jednotky č. 1002/13 - byt, v budově Ostrov č.p. 1001, bytový dům, na pozemcích parc.č. st.912/1 a st.912/2, podílu o velikosti 598/21600 z celku společných částí budovy Ostrov č.p. 1001, bytový dům, na pozemcích parc.č. st.912/1, st.912/2, a podílu o velikosti 598/21600 z celku pozemků parc.č. st. 912/1 o výměře 322 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, a parc.č. st.912/2 o výměře 324 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, vše v katastrálním území Ostrov nad Ohří, obec Ostrov, okres Karlovy Vary. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivana Erbena č.j. 021 EX 6762/14-35 ze dne , výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne a prohlášení vlastníka budovy ze dne , znalec dále pořídil snímek z katastrální mapy ze dne Dne bylo provedeno ohledání objektu a byla pořízena fotodokumentace domu. Povinný, ač byl řádně obeslán, se k ohledání nedostavil, a proto nemohlo být provedeno ohledání interiéru jednoty. Místopis Oceňovaná jednotka se nachází v severovýchodní části zastavěného území města Ostrov v sídlištní zástavbě nízkopodlažních panelových a zděných bytových domů, objektů občanské vybavenosti, škol a sportovišť, ležící cca 1 km severovýchodně od centra města na Hlavní třídě. Jedná se o klidnou lokalitu města se vzrostlou zelení a velmi dobrou dostupností občanské i technické vybavenosti. Město Ostrov leží v centrální části okresu Karlovy Vary ve vzdálenosti 12 km severně od Karlových Varů, 7 km jižně od Jáchymova a 45 km jihozápadně od Chomutova při rychlostní komunikaci E442 ve směru z Karlových Varů do Chomutova. Ve městě je vybudována kompletní občanská i technická infrastruktura, dopravní spojení v rámci města je zajišťováno autobusy MHD, dopravní spojení s ostatních měst a obcí je zajištěno vlakovými a autobusovými spoji. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sídlištní zástavba Celkový popis Oceňovaná jednotka se nachází v samostatně stojícím panelovém bytovém domě o dvou sekcích, každá o jednom podzemním a čtyřech nadzemních podlažích. V podzemním podlaží se nacházejí společné prostory a sklepy k bytům, v nadzemních podlažích se nacházejí byty. Základy domu jsou betonové, obvodové stěny panelové s dodatečným zateplením obvodového pláště, stropy s rovným podhledem, střecha nízká sedlová s krytinou z vlnitého eternitu, klempířské konstrukce z pozink.plechu, venkovní omítky novodobé tenkostěnné, okna plastová, vstupní dveře do domu dřevěné ze 2/3 prosklené, schodiště betonové dvouramenné protisměrné s povrchem teraco. Objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do veřejné kanalizace, je napojen na veřejnou elektrickou síť, veřejný plynovod a teplovod. Dům byl postaven kolem roku 1960, v posledních letech byla provedena jeho celková modernizace, v jejímž rámci byla provedena výměna střešní krytiny, oken a vstupních dveří do domu A bylo provedeno zateplení obvodového pláště - 2 -

3 domu. Ke dni ocenění je dům v dobrém stavebně technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu váznou zástavní práva exekutorská, zástavní právo soudcovské, zástavní právo smluvní a exekuce včetně exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Ostrov byt v panelovém bytovém domě se zateplením Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový dům 59,80 m 2 4. NP byt Kč Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Vzhledem k tomu, že nebylo umožněno ohledání interiéru bytu, bylo nutné při popisu bytu vycházet z prohlášení vlastníka. Dle tohoto prohlášení se oceňovaná bytová jednotka o velikosti 2+1 o celkové podlahové ploše 59,80 m 2 nachází ve 4. NP panelového bytového domu se zateplením obvodového pláště a sestává ze dvou pokojů (17,40 m 2 a 12,30 m 2 ), kuchyně (11,10 m 2 ), předsíně (9,60 m 2 ), koupelny (2,90 m 2 ), WC (0,90 m 2 ) a sklepa v 1.PP (5,60 m 2 ), k bytu dále náleží podíl ke společným částem budovy a k pozemkům, na kterých je stavba postavena. Z prohlášení vlastníka dále vyplývá, že jednotka je vytápěna ústředním teplovodním systémem a je vybavena kuchyňskou linkou, sporákem, dvěma vestavěnými skříněmi, vanou, umyvadlem, WC mísou a míchacími bateriemi. Součástí jednotky je dále veškerá vnitřní instalace, jako jsou potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu a topení, kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů, a elektroinstalace v jednotce. K vlastnictví jednotky dále dle prohlášení vlastníka náleží nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vstupní dveře a okna bytu. Srovnatelné jednotky Název: Byt 2+1 Komenského ul. Lokalita: Ostrov Podlaží: 2.NP Dispozice: byt 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 66,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 1,00 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Poloha bytu v domě 0,95 K7 Příslušenství bytu 0,90 K8 Celkový stav bytu 1,00 K9 Vliv právních vztahů 1,00-4 -

5 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům; Celkový stav domu - po rekonstrukci; Vliv pozemku - včetně pozemku; Poloha bytu v domě - 2. NP; Příslušenství bytu - lodžie a sklep; Provedení bytu - zděné jádro; Celkový stav bytu - původní stav; Vliv právních vztahů - byt ve vlastnictví; Název: Byt 2+1 Hlavní ul. Lokalita: Ostrov Podlaží: 2. NP Dispozice: byt 2+1 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 63,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Poloha bytu v domě 0,95 K7 Příslušenství bytu 1,00 K8 Celkový stav bytu 1,00 K9 Vliv právních vztahů 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům; Celkový stav domu - po rekonstrukci; Vliv pozemku - včetně pozemku; Poloha bytu v domě - 1.NP; Příslušenství bytu - lodžie a sklepní kóje; Provedení bytu - zděné jádro; Celkový stav bytu - částečná rekonstrukce; Vliv právních vztahů - byt ve vlastnictví; Název: Byt 3+1 Masarykova ul. Lokalita: Ostrov Podlaží: 1. NP Dispozice: byt 2+1 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 58,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha domu 1,00-5 -

6 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Poloha bytu v domě 1,05 K7 Příslušenství bytu 1,00 K8 Celkový stav bytu 1,00 K9 Vliv právních vztahů 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům; Celkový stav domu - po rekonstrukci; Vliv pozemku - včetně pozemku; Poloha bytu v domě - 5.NP; Příslušenství bytu - lodžie a sklepní kóje; Provedení bytu - zděné jádro; Celkový stav bytu - po rekonstrukci; Vliv právních vztahů - byt ve vlastnictví; Název: Byt 3+1 ul. S.K.Neumanna Lokalita: Ostrov Podlaží: 2. NP Dispozice: byt 2+1 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 58,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 1,00 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Poloha bytu v domě 0,95 K7 Příslušenství bytu 1,00 K8 Celkový stav bytu 1,00 K9 Vliv právních vztahů 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům; Celkový stav domu - po rekonstrukci; Vliv pozemku - včetně pozemku; Poloha bytu v domě - 5.NP; Příslušenství bytu - sklep; Provedení bytu - zděné jádro; Celkový stav bytu - původní stav; Vliv právních vztahů - družstevní byt; Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m

7 Název: Byt 2+1 Severní ul. Lokalita: Ostrov Podlaží: 3.NP Dispozice: byt 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 55,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 1,00 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Poloha bytu v domě 0,95 K7 Příslušenství bytu 1,00 K8 Celkový stav bytu 1,00 K9 Vliv právních vztahů 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům; Celkový stav domu - po rekonstrukci; Vliv pozemku - včetně pozemku; Poloha bytu v domě - 3.NP; Příslušenství bytu - lodžie a sklep; Provedení bytu - zděné jádro; Celkový stav bytu - po rekonstrukci; Vliv právních vztahů - byt ve vlastnictví; Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Popisy porovnatelných jednotek Byt 2+1 Komenského ul. Bytová jednotka 2+1 s možností předělání na 3+KK v Ostrově, ul. Komenského o celkové ploše 66 m2. Bytová jednotka má nová plastová okna, jinak je v původním stavu. Byt má dva balkóny, jeden menší na východní stranu a větší na západní stranu. Výhled z bytu je na tři světové strany. K bytu náleží sklepní kóje. Byt se nachází na klidném místě, ale zároveň v blízkosti náměstí. Možné jednání o ceně. Byt 2+1 Hlavní ul. Byt 2+1 v klidné a oblíbené lokalitě Ostrova, osobní vlastnictví, 2.patro cihlového domu, 63 m2, byt je v původním stavu, ihned k nastěhování, dům je po rekonstrukci nová fasáda, střecha, plastová okna, vchodové dveře, zvonky a chodby. Byt 3+1 Masarykova ul. Bytová jednotka 2+1 v Ostrově u Karlových Varů. Byt o velikosti 58m2 je v OV a nachází se v 1.NP.( přízemí) cihlového domu, který prošel rekonstrukcí fasády se zateplením společně s novou střechou. Samotná bytová jednotka je v původním stavu a je připravena na kompletní rekonstrukci včetně veškerých rozvodů a nových oken. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Bydlení v samém centru města Ostrov

8 Byt 3+1 ul. S.K.Neumanna Byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1, který se nachází v prvním patře panelového domu v klidné části města. Byt se skládá z chodby, koupelny, WC, kuchyně a dvou pokojů. V bytě jsou plastová okna, jinak je v původním udržovaném stavu. V pokojích, na chodbě je podlaha krytá kobercem a PVC krytinou, na sociálním zařízení je PVC krytina a v kuchyni je dlažba. Dům prošel rekonstrukcí, je zateplený a má novou fasádu. Celková podlahová plocha bytu činí 57,7 m2, k bytu náleží francouzské okno v kuchyni a sklepní koje v suterénu domu. Jedná se o světlý byt s jihozápadní orientací v klidné části města. Byt 2+1 Severní ul. Byt 2+1 v Ostrově v osobním vlastnictví o celkové velikosti 55 m2. Bytová jednotka se nachází ve 2.patře zatepleného panelového domu v klidné lokalitě města v těsné blízkosti obchodního domu Tesco. Byt je v původním stavu s novými plastovými okny se žaluziemi. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 59,80 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč - 8 -

9 - 9 -

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivana Erbena č.j. 021 EX 6762/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne Výňatek z prohlášení vlastníka budovy ze dne Snímek z katastrální mapy ze dne

11 Fotodokumentace