Znalecký posudek č. 2712/167/2012 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1105/1 s podílem na společných částech domu č.p.1105,1106,1107, 1108 a pozemků parc.č. 227/7,227/48,227/49,227/50 vše v k.ú.stará Boleslav, obec Brandýs nad Labem, okres Praha-východ. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m IČ: 28701259 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 12. 11. 2012 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438 Posudek obsahuje 13 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Teplice, 3. 12. 2012
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé bytové jednotky umístěné v přízemí obytného domu třípodlažního, podsklepeného, postaveného v Sídlišti, Stará Boleslav. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 11. 2012 za přítomnosti uživatele bytu. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.5940 a LV č.5794 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Katastrální území: Stará Boleslav (609170) 5. Dokumentace a skutečnost Dům byl postaven dle typové projektové dokumentace v padesátých letech min.století. V současnosti je dům celkově opraven a zateplen. 6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka se nachází v I.NP zděného domu třípodlažního, podsklepeného, který je umístěn na okraji zástavby města Stará Boleslav, podélně ulice Boleslavská. U domu je zastávka MHD v místě je veškerá občanská vybavenost. 7. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky Byt a) Bytová jednotka č.1105/1 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Praha-východ Počet obyvatel: 15 001 25 000 obyvatel Pozemky a) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 155,97 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (17 317 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 17 317 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,733 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha 227/7 220 155,97 635,9795 139 915,49 zastavěná plocha 227/48 218 155,97 635,9795 138 643,53 zastavěná plocha 227/49 221 155,97 635,9795 140 551,47 zastavěná plocha 227/50 220 155,97 635,9795 139 915,49 Součet: 879 559 025,98 Pozemky zjištěná cena: 559 025,98 Kč Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1105/1 spoluvlastnický podíl: 594 / 21 867 559 025,98 Kč 559 025,98 Kč 15 185,50 Kč
4 Byt a) Bytová jednotka č.1105/1 25 Bytová jednotka v I.NP obytného domu č.p.1105-1108 Sídliště. Byt má celkovou podlahovou plochu 59,40 m 2 včetně sklepní kóje. Byt je vybaven kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, vanou, umyvadlem, WC kombi a etážovým topením s elektrickým kotlem. Teplá voda je ohřívána v elektrickém boileru. K bytu náleží podíl na společných částech domu o velikosti594/21867. Obytný dům byl postaven v padesátých letech zděnou technologií jako třípodlažní, cele podsklepený s plochou střechou. Má celkem čtyři vchody v každém je 9 bytových jednotek. V posledních letech byl dům zateplen, opravena střecha. a vyměněny okna za plastová. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu. Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název Výpočet plochy celková koef. započítaná předsíň 3,55 1,60 5,68 1,00 5,68 kuchyň 2,55 3,35+1,55 1,20 10,40 1,00 10,40 pokoj 1 3,40 6,50 22,10 1,00 22,10 pokoj 2 3,40 4,40 14,96 1,00 14,96 koupelna 1,50 1,75 2,63 1,00 2,63 WC 1,20 0,90 1,08 1,00 1,08 sklepní kóje 1,40 1,80 2,52 0,10 0,25 59,37 57,10 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Počet obyvatel: 17 317 Indexovaná prům. cena (IPC): 30 437, Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka T i 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Byt je umístěn v přízemí domu. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti II. Okrajová území obce - oddělené části obce 0,03
5 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,05 8 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,920 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,7 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,649 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 0,920 0,649 = 0,567 Cena upravená (CU = IPC I): 30 437, 0,567 = 17 257,78 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 57,10 17 257,78 = 985 419,24 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena pozemků = 559 025,98 Kč Spoluvlastnický podíl: 594 / 21 867 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 15 185,50 Kč + 15 185,50 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 000 604,74 Kč Bytová jednotka č.1105/1 zjištěná cena: 1 000 604,74 Kč
6 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1105/1 spoluvlastnický podíl: 594 / 21 867 559 025,98 Kč 559 025,98 Kč 15 185,50 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.1105/1 1 000 604,74 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: 1 000 600, Kč Zjištěná cena: 1 000 600, Kč Cena slovy: jedenmilionšestset Kč Cena obvyklá : Pro stanovení ceny bylo použito výpočtu porovnávací metodou. Výsledná cena je srovnána s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí v místě a čase. Klady nemovitosti: - umístění ve zděném domě s velkou možností vnitřních úprav - vlastní etážové topení i ohřev teplé vody - lokalita s veškerou vybaveností v docházkové vzdálenosti - doprava do centra města MHD se zastávkou u domu - výborné dopravní spojení s Prahou, která je pouhých 30 km vzdálená Zápory nemovitosti: - byt ve zvýšeném přízemí domu - byt v původním stavu, vyžaduje menší náklady na opravy Vyhodnocením vnějších vlivů na prodejnost nemovitosti, podmínkami trhu s nemovitostmi bylo zjištěno, že cena nemovitosti v čase a místě obvyklá je: 1 000 000,-Kč (slovy: jedenmilion korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno nařízenou exekucí. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku. Teplice, 3. 12. 2012 Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov
723 576 438 7
8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2712/167/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 167/2012 podle připojené likvidace.
9 E. Seznam příloh Fotodokumentace Nabídky RK
Fotodokumentace 10
11
Nabídky RK 12
13