1
2
Územní studie Podmínky pro využití ploch obytného Základní koncepce návrhu podrobnějších podmínek pro využití ploch obytného území lokality Radotín v Bílovci vychází ze zásad trvale udržitelného rozvoje obytného území v souladu s ochranou stávajících přírodních a kulturních hodnot území, v souladu s podmínkami stanovenými v územním plánu města, v souladu se současnými požadavky na kvalitu bydlení, a s dalšími ukazateli. Územní studií Radotín bylo v souladu s požadavky územního plánu zpracováno rozvojové území o rozloze cca 40 ha, které má všechny předpoklady nabídnout kvalitní městské bydlení s využitím veškeré stávající infrastruktury města. S výstavbou dálnice je do Bílovce velmi dobrá dopravní dostupnost jak z Ostravy, tak i z okolních měst. Urbanistická koncepce návrhu obytné zástavby 1. a 2. etapy územní studie Radotín nabízí možnost výstavby celkem 224 bytů, z toho 182 v samostatných rodinných domech, 10 v řadových rodinných domech a 32 v nízkopodlažních bytových domech vilového charakteru. V urbanistické studii jsou stanoveny mimo jiné zejména plochy veřejných prostranství pro vozidlové a pěší komunikace včetně minimálních šířkových rozměrů, předepsané výměry ploch určených pro parkovou zeleň, plochy pro individuální a hromadnou zástavbu. Dále je navržena dopravní infrastruktura obytného území včetně napojení na stávající komunikace, jsou navrženy bilanční kapacity energetické a vodohospodářské potřeby včetně tras nové technické infrastruktury a vhodných napojovacích bodů na stávající inženýrské sítě. Územní studie stanovuje pro umístění hlavní fasády domu limity dané uličními čarami, které vymezují minimální vzdálenost hlavní fasády domu od hranice veřejného prostranství (vesměs 6,0 m), a dále stavebními čarami, které vymezují maximální vzdálenost domu od uliční čáry (vesměs 15,0 m). Zadání Pro další rozhodování v území vyvstala potřeba podrobněji vymezit podmínky pro novou obytnou zástavbu lokality, a to zejména stanovením těchto parametrů: optimální rozmezí velikosti stavebního pozemku a zastavěné plochy domu - tzv. index zastavění, maximální výška zástavby daná počtem podlaží nebo rozmezím absolutní výšky v metrech, hmotové a tvarové řešení objemu domu a jeho orientace vzhledem k veřejnému prostranství, typologická charakteristika obytné zástavby definovaná specifikací jednotlivých skladebných prvků stavby. 3
Cíle Cílem návrhu podrobnějších podmínek využití ploch obytného území je vytvořit předpoklady pro vznik architektonicky uceleného obytného souboru, jehož kvalita bude spočívat mimo jiné v určité jednotě a řádu, který budou stavebníci obytných budov v území respektovat. Určitá typologická jednota obytných souborů je zde vnímána jako pozitivní hodnota, v protikladu k neregulovanému výrazovému a typologickému chaosu, tvarové a materiálové roztříštěnosti. Tabulky bilancí počtu bytů a obyvatel nové obytné lokality Radotín1.Etapa Objekt počet objektů průměrný počet bytů na 1 objekt počet bytů průměrný počet obyvatel na 1 byt počet ekvivalentních obyvatel (EO) samostatný rodinný dům 1-81 řadový rodinný dům A1-A4, A1-A6 bytový dům B1 - B4 81 1,2 97 3 290 10 1 10 2,5 25 4 8 32 2,5 80 CELKEM 139 bytů 396 EO 2.Etapa Objekt počet objektů průměrný počet bytů na 1 objekt počet bytů průměrný počet obyvatel na 1 byt počet ekvivalentních obyvatel (EO) samostatný rodinný dům 1-71 71 1,2 85 3,0 255 CELKEM 85 bytů 255 EO Celkem 1. a 2. Etapa Objekt počet objektů průměrný počet bytů na 1 objekt počet bytů průměrný počet obyvatel na 1 byt počet ekvivalentních obyvatel (EO) CELKEM 166-224 bytů - 650 EO Zdůvodnění návrhu Při novém vymezování stavebních pozemků určených k výstavbě rodinných domů jsou v maximální míře respektovány stávající hranice parcel dle katastru nemovitostí. Navržené dělení pozemků stavebních parcel pro bydlení není v územní studii stanoveno závazně, je pouze směrné a slouží zejména ke stanovení optimální hustoty zastavění. Pokud však bude v praxi vlastníky pozemků požadováno jiné dělení parcel, než je navrženo v územní studii, je nutno zajistit dodržení stanoveného indexu zastavění a dále je nutno zajistit kvalitní dopravní oblužitelnost všech pozemků určených k bydlení. 4
Index zastavění Mezní velikosti stavebních parcel a zastavěné plochy rodinných domů jsou stanoveny prostřednictvím minimálního a maximálního indexu zastavění takto: INDEX ZASTAVĚNÍ PRO POZEMKY SAMOSTATNÝCH A ŘADOVÝCH RODINNÝCH DOMŮ je stanoven jako minimální a maximální hodnota I MAX =0,25 a I MIN =0,08. Indexy I MAX / MIN vyjadřují krajní hodnoty podílu zastavěné plochy samostatného rodinného domu k ploše stavebního pozemku. V případě, že stavební pozemky mají nepravidelný nebo hůře využitelný tvar (např.ostré úhly), nebo spád (např. prudký svah), bude předepsaný index zastavění a z něj vyplývající parametry aplikovány přiměřeně. Doplňující údaje k hodnotám I MAX / MIN indexu zastavění a ke způsobu jeho použití pro stanovení: a) výměry stavebního pozemku vzhledem k zastavěné ploše domu Výměra stavebního pozemku se stanoví jako podíl zastavěné plochy domu dle projektové dokumentace stavby a indexu zastavění. Při zastavěné ploše 1 RD do max. 150 m 2 se jsou plochy pozemků: -při I MAX = 0,25 plocha stavebního pozemku minimálně o velikosti 600 m 2 -při I MIN =0,08 je plocha stavebního pozemku maximálně o velikosti cca 2 000 m 2 Min. a max. velikosti stavebních pozemků jsou stanoveny řádově v rozmezí od 600 m 2 do 2 000 m 2. Optimální velikost stavební parcely pro samostatný RD je cca 1000 m 2 1500 m 2, pro běžný řadový RD cca 600 m 2 800 m 2. b) zastavěné plochy vzhledem ke velikosti stavebního pozemku Min. a max. zastavěná plocha se stanoví jako součin plochy stavebního pozemku a indexu zastavění např. takto: -pro velikost stavebního pozemku 600 m 2 v rozmezí 48 m 2 až 150 m 2 -pro velikost staveb.pozemku 2000 m 2 v rozmezí 160 m 2 až 500 m 2 Optimální zastavěná plocha hlavní stavby rodinného domu je cca 100 m 2 180 m 2. Do celkové zastavěné plochy je vhodné přiměřeně zahrnout také např. doplňkové stavby ke stavbě hlavní a ostatní soukromé zpevněné plochy. INDEX ZASTAVĚNÍ PRO POZEMKY BYTOVÝCH DOMŮ V ploše bydlení hromadného v bytových domech je max. index zastavění určen zvlášť. V návrhu územní studie se na této ploše umísťují max 4 bytové domy, avšak skutečný počet budov lze přizpůsobit poptávce po nájemním bydlení a zájmu investorů. S ohledem na to je maximální index zastavění pro bytové domy nastaven pro hustější zástavbu, než je směrně navržena s tím, že uvedené hodnoty je třeba vnímat jako limitní a nepřekročitelné: 5
bydlení hromadné (BH) max. index zastavění celkový I BH max = 0,55, přičemž z toho je: a) max. index zastavěných ploch (bytové domy) I BH-BD max = 0,28 b) max. index zpevněných ploch (parkoviště) I BH-P max = 0,27 Pozn.: Při realizaci záměru nelze slučovat hodnoty zastavění zpevněných a zastavěných ploch (např. při realizaci podzemního parkování v suterénu bytových domů nelze použít index zpevněných ploch parkovišť pro zahuštění zástavby bytových domů) Výška zástavby Maximální výška zástavby je daná počtem obytných podlaží, ze které je dále možno vyvodit rozmezí absolutní výšky stavby v metrech. Maximální podlažnost staveb předepsaná v těchto podmínkách pro využití ploch má prioritní platnost před podlažností stanovenou v předcházejících územních studiích 1. a 2. etapy. Obecně platí, že v těchto podrobnějších podmínkách je podlažnost stanovena pro: -rodinné domy samostatné a řadové jako S+2P (tj. sklep + max. 2 nadzemní obytná podlaží včetně případné vestavby do podkroví sklonité střechy), -bytové domy jako VG+4 (tj. vestavěná garážová stání do podzemního podlaží + max. 4 nadzemní obytná podlaží bez možnosti vestavby do podkroví sklonité střechy), -objekty technického vybavení (např. hromadné garáže, apod.) v plochách přestavby bývalého zemědělského areálu jako max. 2 N.P. (tj. maximálně dvě nadzemní podlaží). Stavby RD budou o max. výšce 2 (slovy: dvě) nadzemní podlaží s obytnou funkcí. Do obytných podlaží se přitom započítává i případné obytné střešní podkroví, tj. obytný prostor získaný vestavbou do konstrukce sklonité střechy. Maximální výška zástavby je stanovena počtem podlaží. Absolutní hodnota výšky zástavby se nestanovuje závazně, vychází se z předpokladu obvyklé konstrukční výšky obytného podlaží v RD, tj. v rozmezí 3,0-3,5 m, podzemního sklepního podlaží v rozmezí do cca 3,0 m výšky. Stavby RD mohou být podsklepené max. jedním podzemním podlažím, které bude min. ze 2/3 zapuštěno pod úroveň upraveného terénu. Při budování podzemního podlaží je nutno zajistit ochranu vnitřního prostředí budov proti možnému pronikání radonu z podloží, dále je nutno zaručit statickou stabilitu a odolnost budovy vhodným návrhem základové konstrukce přizpůsobené konkrétním hydrogeologickým podmínkám zjištěným v místě stavby průzkumem. Celková absolutní výška domu od upraveného terénu UT po hřeben střechy bude maximálně do 10 m. Výškové osazení vstupního podlaží objektu RD bude řešeno dle místních podmínek tak, aby alespoň jeden, (nejlépe hlavní) vstup do obytné dispozice RD byl bezbariérový. Není přípustné budovat při hlavním (a jediném) vstupu do RD schodiště a rampy neumožňující alespoň částečné používání objektu osobami se sníženou schopností pohybu a orientace. Umístění domů 6
Stavby samostatných i řadových rodinných domů budou umístěny min. 6 m od hranice vymezených veřejných prostranství. Výjimečně lze povolit umístění stavby domu i blíže, a to v případě, kdy nelze stavbu domu umístit tak, aby nebyla v kolizi s již existujícími ochrannými pásmy technické infrastruktury. Ve výkrese je tato minimální vzdálenost zakreslena jako uliční čára (černou čárkovanou čarou). Stavby RD nemohou být umístěny blíže, ale mohou být umístěny dále od stavební čáry. Za umístění stavby na stavební čáru se považuje takové umístění, kdy hlavní fasáda objektu leží na této čáře. Tímto opatřením jsou dány podmínky pro zajištění dostatečného prostoru pro parkování vozidel návštěv obyvatel lokality na stavebním pozemku RD. Tímto opatřením by měl být zajištěn dostatek parkovacích míst pro návštěvníky lokality na soukromých pozemcích rodinných domů. Stavby samostatných i řadových rodinných domů budou umístěny ve vzdálenosti max. 15 m od stavební čáry. Ve výkrese je tato maximální vzdálenost zakreslena jako stavební čára (červenou čárkovanou čarou). Stavby RD nemohou být na stavebních parcelách umístěny dále, tj. hlouběji na délku parcely. Tímto opatřením jsou dány podmínky pro vytvoření klidové části zahrad uvnitř bloků obytné zástavby, dále je tímto snížena na minimum délka vozidlových příjezdů, chodníků a domovních přípojek z veřejného prostranství ulice až k samotnému objektu. Stavby bytových domů BD budou umístěny na uliční čáru, která je vymezena s ohledem na stávající ochranné pásmo technické infrastruktury (plynovod STL, návrh kabelové přeložky vedení VN, příp. další trasy nových inž.sítí). Tvarové řešení objemu domu Základní tvar stavby RD včetně střechy se s ohledem na ekonomii výstavby a úsporu nákladů na její provoz (zejména energetické nároky) stanovuje přednostně jako kompaktní kvádr s minimalizací tvarových zvláštností a výstupků, které neúčelně zvyšují povrch vnějšího obalu stavby nebo zvyšují riziko vzniku tepelných mostů (např. balkony, lodžie, visuté terasy, věže, vikýře, atd.). Tvary střech budou rovněž kompaktní nikoliv zbytečně členité (např. s úžlabími, věžičkami, apod.). Střechy budou ploché nebo sklonité, tvary střech sedlové, valbové, pultové, přípustné je přiměřené členění střech tvarově jednoduchými vikýři a střešními okny. Sklon střechy bude kromě architektonického typu vyjadřovat kompromis mezi potřebou zachování kompaktního tvaru stavby a náročnými sněhovými podmínkami. Nelze podceňovat např. nebezpečí vzniku a následného pádu ledových rampouchů v zimním období za střídavého mrazu a tání řešením je např. stavba ploché střechy s atikami, pultové střechy s jednou okapovou hranou směrovanou do prostoru mimo pohyb osob, omezení přesahu střechy, případně instalace odporového drátu v dešťových okapech a svodech, apod. Orientace zástavby vzhledem k veřejnému prostranství Stavby budou orientovány do veřejného prostranství hlavní vstupní fasádou, s přihlédnutím k orientaci domu ke světovým stranám vzhledem ke konkrétnímu stanovišti. Podmínky pro stavby oplocení a pro výsadby orientované do veřejného prostranství Pro ochranu charakteru území je stanoven zákaz plošných i liniových výsadeb nepůvodních, 7
exotických, zejména jehličnatých dřevin (např. túje, zeravy, atd.) pro oplocení pozemků směrem do veřejného prostranství. z uvedeného vyplývá, že stříhané nebo i volně rostoucí keřové živé ploty orientované směrem do veřejného prostranství je dovoleno zakládat pouze z původních, domácích, nejlépe listnatých druhů dřevin. Tímto ustanovením není dotčena možnost výsadby okrasných zahradních solitérů v zahradách. Pro ochranu charakteru území je dále stanoven zákaz budování převýšených a neprůhledných plotů a ohrad kolem pozemků, např. zděných, prkenných apod. Pro oplocení pozemků jsou přípustné materiály a konstrukce umožňující vizuální kontakt, tj. s průhledy a mezerami. Max. výška oplocení je stanovena na 1,8 m od upraveného terénu UT po nejvyšší část oplocení. Výška zděné podezdívky plotu nebude přesahovat 1/3 výšky oplocení, tj. bude do výšky max. 60 cm od UT. Typologická charakteristika obytné zástavby ve vymezených územních celcích Pro zajištění širšího spektra architektonických typů obytné zástavby pro budoucí stavebníky v území jsou definovány tři základní typy zástavby: typ. č. 1 - "Moderní" typ. č. 2 - "Současný" typ. č. 3 - "Retro" Každý z dále definovaných typů je situován v uceleném územním celku, který se rozkládá většinou podél navržené nové ulice či jiného veřejného prostranství, např. kolem "náměstíčka", nebo v blízkosti parku, na svahu kopce, apod. Územní celky jsou vymezeny tak, aby objekty spolu mohly vytvářet sourodou skupinu navazující buď na již stávající okolní zástavbu rodinných domů, na sídlištní zástavbu panelových bytových domů nebo na parkové plochy veřejné zeleně. Tři uplatněné typy zástavby se navzájem liší ve specifikacích jednotlivých skladebných prvků i v pojetí celku - tyto údaje přehledně uvádí následující tabulka. Pro snadnější použití jsou v tabulce uvedeny prvky tak, aby se daly vzájemně porovnávat. 8
9
10
11
12
13
14
Územní studie lokality Radotín Bílovec podrobnější podmínky pro využití ploch obytného 15